Mál nr. 19/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 19/2004
Lögmæti aðalfundar. Húsfélag. Húsfélagsdeild.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 30. apríl 2004, mótteknu sama dag, beindi A, f.h. „Húsfélags íbúðareigenda“, en svo nefnist „X, húsfélag“ í daglegu tali, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið „Sameignin X“, hér eftir nefnt gagnaðili. Kærunefnd lítur svo á að A sé sjálfur álitsbeiðandi enda liggja ekki fyrir kærunefnd gögn frá fyrrnefnda félaginu, svo sem fundargerðir eða umboð, sem gefa tilefni til annars. Mun hann því hér eftir verða nefndur álitsbeiðandi.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Gagnaðili skilaði greinargerð, dags. 19. maí 2004. Álitsbeiðandi sendi bréf, dags. 2. júní 2004 þar sem hann gerði frekari kröfur. Athugasemdir gagnaðila bárust með bréfi, dags. 7. júní 2004, og frekari athugasemdir álitsbeiðanda með bréfi, dags. 16. júní 2004. Auk þessara gagna voru gögn í máli 3/2004 lögð fyrir nefndina en í bréfi sínu 2. júní 2004 vísar álitsbeiðandi til þess máls. Það mál varðaði ágreining milli „X, húsfélags“, en álitsbeiðandi er formaður þess, og húsfélagsins „Sameignarinnar X“, en kærunefnd sendi aðilum þess máls leiðbeiningarbréf, dags. 19. apríl 2004. Mál 19/2004 var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 29. júlí 2004.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X, sem byggt var af Z og tekið í notkun á árunum 1989-1990. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu frá árinu 2000 er húsið einn matshluti og skiptist í 29 eignarhluta. Z1 á einn eignarhluta, bílageymslu merkt 01.01 sem er 25 hundraðshlutar fasteignarinnar; Z2 á einn eignarhluta, þjónustumiðstöð fyrir aldraða merkt 02.01 sem er 24,5 hundraðshlutar fasteignarinnar; R á einn eignarhluta, 24,5 hundraðshluta, heilsugæslustöð merkt 02.02 en 26 hundraðshlutar heildareignarinnar er í eigu einstaklinga, íbúa X og skiptist í 26 eignarhluta.
Álitsbeiðandi er eigandi eins eignarhluta, þ.e. íbúðar, að X, en gagnaðili er húsfélagið, nefnt Sameignin X. Í stjórn gagnaðila situr einn fulltrúi frá Z1, einn frá Z2, einn frá R og einn fulltrúi íbúa. Fram kemur í gögnum málsins að álitsbeiðandi sitji í stjórn gagnaðila f.h. íbúa X en formaður gagnaðila sé B, fulltrúi Z1. Ágreiningur er um lögmæti fundar haldinn 31. mars s.l. og lögmæti aðalfundar haldinn 15. apríl s.l. Þá er ágreiningur um hvort félagsskapur íbúa fjöleignarhússins, „X, húsfélag“ falli undir hugtökin húsfélag eða húsfélagsdeild í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
I. Að „stjórnarfundur“ haldinn 31. mars s.l. verði talinn ólögmætur.
II. Að aðalfundur haldinn 15. apríl s.l. verði talinn ólögmætur og ákvarðanir sem þar voru teknar óskuldbindandi.
III. Að „X, húsfélag“, sé húsfélag í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 en til vara að það sé húsfélagsdeild, sbr. 76. gr. sömu laga.
Í álitsbeiðni og meðfylgjandi gögnum kemur fram að álitsbeiðandi telji að fundur í húsfélagi „Sameignarinnar X“, haldinn 31. mars 2004, hafi verið ólögmætur. Álitsbeiðandi hafi ekki verið boðaður á fundinn en hann sé fulltrúi 26 hundraðshluta eigenda. Fulltrúar annarra eigenda hafi verið boðaðir. Á þessum fundi hafi verið samþykkt að halda aðalfund húsfélagsins og dagskrá þess fundar ákveðin. Álitsbeiðandi telur að þar sem hann hafi ekki verið boðaður á stjórnarfundinn sé sá fundur ólögmætur og jafnframt aðalfundurinn sem haldinn hafi verið að X þann 15. apríl s.l. enda ekki til hans boðað af stjórn. Álitsbeiðandi nefnir fleiri atriði sem valdi ólögmæti aðalfundarins. Í fundarboði sé ekki nægjanlega tilgreint hvað ræða eigi á fundinum og ekki komi fram í fundargerð hverjir hafi mætt á fundinn. Þá hafi stjórn ekki gefist kostur á að fjalla um ársreikninga fyrir fundinn né ganga frá skýrslu stjórnar sem samkvæmt dagskrá aðalfundarins hafi átt að taka fyrir. Einnig er á það bent að hluti stjórnar hafi verið búinn að taka ákvarðanir um framkvæmdir sem allir þurfi að koma að og séu ekki á valdsviði stjórnarinnar einnar að taka ákvörðun um. Álitsbeiðandi hafi mótmælt því að fundurinn yrði haldinn, sbr. yfirlýsingu dags. 14. apríl 2004. Álitsbeiðandi vísar sérstaklega á bug þeim fullyrðingum formanns stjórnar gagnaðila í bréfi, dags. 13. apríl s.l., að aðalfundurinn sé lögmætur vegna þess að hann hafi verið ákveðinn á fundi stjórnar þann 3. mars s.l. og þá hafi fulltrúi íbúa, með umboð frá álitsbeiðanda, verið mættur á fundinn. Álitsbeiðandi bendir á að viðkomandi fulltrúi íbúa hafi vikið af fundi áður en ákvörðun hafi verið tekin um að boða til aðalfundar.
Í bréfi álitsbeiðanda, dags. 2. júní s.l., kemur fram að hann telji að húsfélag íbúðareigenda að X, nefnt „X, húsfélag“, sé húsfélag í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Það hafi jafnframt verið skoðun Húseigendafélagsins sem hafi aðstoðað við stofnun húsfélagsins. Heildarfasteignin X skiptist í 4 aðskildar einingar, þar sem alls óskyldur rekstur fari fram, auk sameignar. Telji kærunefnd að einungis geti verið um eitt húsfélag að ræða að X standi engu að síður eftir að áðurnefnt félag sé húsfélagsdeild í skilningi fjöleignarhúsalaga.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að fundur haldinn 31. mars s.l. hafi ekki verið stjórnarfundur heldur fundur stjórnarfulltrúa 74 hundraðshluta eigenda hússins og komi það skýrt fram í fundargerðinni. Fundurinn hafi því ekki verið ólögmætur. Fundargerðin hafi verið send álitsbeiðanda til upplýsinga. Á fundinum hafi verið rætt um viðhald hússins og þrif á sameign, mál sem lítill friður hafi verið til að vinna við innan stjórnar. Auk þess er því haldið fram að álitsbeiðandi hafi verið óvirkur í vinnu stjórnar varðandi rekstur og viðhald hússins og vísað til þess að hann hafi ekki mætt á stjórnarfundi sem haldnir hafi verið 9. desember 2003, 29. janúar 2004, 3. mars 2004 og 15. apríl 2004. Á fundinum 31. mars s.l. hafi ekki verið gengið frá samningum vegna verkfræðiúttektar á húsinu, eins og álitsbeiðandi haldi fram, þó fast hafi verið að orði kveðið í fundargerð. Málið hafi verið borið upp til samþykktar á aðalfundi húsfélagsins þann 15. apríl s.l.
Varðandi meint ólögmæti aðalfundarins 15. apríl s.l. kemur fram að á fundum í stjórn Sameignarinnar X hafi alltaf verið stefnt að því að fara að fjöleignarhúsalögum og þar með talið að halda aðalfund í apríl 2004. Óskiljanlegt sé að álitsbeiðandi geri athugasemd við boðun aðalfundar einum og hálfum sólarhring áður en halda á fundinn en fundarboð hafi hann fengið 13 dögum fyrr. Álitsbeiðandi hafi ekki mætt á fundinn til að standa fyrir máli sínu. Yfirlýsing álitsbeiðanda, í nafni húsfélags íbúa, þar sem þess er óskað að fundurinn verði afboðaður eða honum frestað, hafi verið lesin á aðalfundinum. Á fundinum hafi komið fram að yfirlýsingin hafi ekki verið kynnt öðrum íbúum og að ekki hafi verið haldinn fundur í húsfélagi íbúa. Kosið hafi verið um hvort halda skyldi fundi áfram og hafi allir fundarmenn verið sammála því.
Í greinargerð gagnaðila og athugasemdum kemur einnig fram að á aðalfundinum og almennum húsfundi sem haldinn hafi verið 10. maí s.l. hafi komið fram mikil óánægja með störf álitsbeiðanda. Til að mynda hafi hann ekki upplýst íbúa um að síðastliðin tvö ár hafi greiðslum þeirra ekki verið skilað áfram í hússjóð Sameignarinnar og ýmislegt verið framkvæmt án þess að fundir hafi verið haldnir í húsfélagi íbúa og samþykki þeirra fengið. Það eigi einnig við um tvær kærur álitsbeiðanda til kærunefndar fjöleignarhúsamála sem sendar hafi verið inn í nafni húsfélags íbúa. Á fundinn 10. maí s.l., en þá hafi bréf kærunefndar vegna fyrra kærumálsins legið fyrir, hafi 10 íbúar mætt, þar á meðal álitsbeiðandi. Hann einn hafi ekki samþykkt að félögin tvö yrðu sameinuð, átta íbúar hafi verið því fylgjandi en einn hafi ekki getað gert upp hug sinn. Eigendur 78 hundraðshluta hússins, þeirra á meðal 4 íbúar, hafi skrifað undir yfirlýsingu, dags. 7. júní 2004, þar sem m.a. er farið fram á að álitsbeiðandi skili bókhaldsgögnum, húsfélögin verði sameinuð og öllu málavafstri hætt.
Í athugasemdum sínum við greinargerð gagnaðila mótmælir álitsbeiðandi því að hafa ekki haft umboð húsfélags íbúa til að fara með mál fyrir kærunefnd. Álitsbeiðandi bendir á að aðrir en íbúar geti ekki tekið ákvörðun varðandi húsfélag íbúa og hið sama eigi við um málarekstur á þess vegum fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála. Undir yfirlýsingu, dags. 7. júní 2004, hafi einungis fjórir íbúar skrifað. Þá er því mótmælt að greiðslum til húsfélags Sameignarinnar hafi verið haldið eftir. Öll húsgjöld hafi verið greidd það sem af sé árinu og í byrjun árs hafi nokkrar mánaðargreiðslur frá fyrra ári verið greiddar í einu lagi. Eitt mál sé óafgreitt milli félaganna og snúist um greiðsluskyldu vegna sjónvarpslagna.
III. Forsendur
I.
Aðila greinir á um fund þann sem haldinn var 31. mars s.l. Álitsbeiðandi telur að um hafi verið að ræða stjórnarfund sem hafi verið ólögmætur þar sem hann sjálfur hafi ekki verið boðaður. Gagnaðili segir að ekki hafi verið um að ræða stjórnarfund heldur fund stjórnarfulltrúa hluta eigenda hússins. Kærunefnd telur að hluti eigenda geti fundað og rætt sameiginleg hagsmunamál og telst slíkur fundur ekki ólöglegur. Fundurinn getur þó ekki tekið ákvarðanir sem falla undir skyldur og verkefni stjórnar skv. fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994. Í fundargerð hins umdeilda fundar segir m.a. að ákveðið hafi verið að fá Verkfræðistofuna VSÓ til að meta viðhaldsþörf húseignarinnar og bera áætlun þeirra undir næsta aðalfund í formi framkvæmdaáætlunar. Í 1. mgr. 69. gr. fjöleignarhúsalaga segir að stjórnin fari með sameiginleg málefni húsfélagsins milli funda og sjái um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laganna, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda. Ljóst er því að ákvörðun um úttekt fagaðila á húsinu er ákvörðun sem stjórnin þarf að standa að, sbr. einnig 70. gr. laganna. Í greinargerð gagnaðila segir að þrátt fyrir afdráttarlaust orðalag fundargerðarinnar hafi ekki verið gengið til samninga við verkfræðistofuna og fram kemur í fundargerð aðalfundar að málið hafi verið borið undir fundinn og hlotið samþykki. Þetta atriði kemur því ekki til frekari skoðunar hjá kærunefnd.
Þá segir í fundargerð hins umdeilda fundar 31. mars að dagsetning og tími aðalfundar hafi verið ákveðin en í 59. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 segir að stjórn boði til aðalfundar. Gagnaðili ber því við að aðalfundur hafi í raun verið ákveðinn á stjórnarfundi sem haldinn var 3. mars s.l. Í fundargerð þess fundar kemur fram að aðalfundur skuli haldinn seinni partinn í aprílmánuði en nánari tímasetning er ekki ákveðin. Álitsbeiðandi vísar því sérstakleg á bug að ákvörðun hafi verið tekin um aðalfund á þessum stjórnarfundi og vísar til þess að fulltrúi íbúa hafi verið farinn af fundi þegar ákvörðun var tekin. Ekki kemur fram hvort fulltrúinn hafi verið beðinn að víkja af fundi eða sjálfur tekið þá ákvörðun og getur fjarvera hans því ekki ráðið hvort aðalfundurinn teljist löglega ákveðinn. Hins vegar er ljóst að nákvæm tímasetning aðalfundarins var ekki ákveðin fyrr en á hinum umdeilda fundi 31. mars s.l.
Þegar lagt er mat á það hvort sú ákvörðun hafi verið ólögmæt telur kærunefnd rétt að líta til þess, í fyrsta lagi, að skylda er lögum samkvæmt að halda aðalfund húsfélags fyrir lok apríl ár hvert og stjórn hafi alla tíð stefnt að því að uppfylla þá lagaskyldu en þeirri fullyrðingu gagnaðila hefur álitsbeiðandi ekki sérstaklega mótmælt. Í öðru lagi var ákveðið á stjórnarfundi 3. mars s.l að aðalfundurinn skyldi haldinn fyrir lok aprílmánaðar. Í þriðja lagi telur kærunefnd rétt að líta til þess að aðalfundurinn var boðaður með þrettán daga fyrirvara og ef álitsbeiðandi hefði strax mótmælt hinum fyrirhugaða aðalfundi sem ólöglega boðuðum hefði verið unnt að boða til stjórnarfundar þar sem þessi aðalfundur hefði verið staðfestur. Í stað þess kaus álitsbeiðandi að bíða með mótmæli sín við fundinum þar til skömmu áður en hann skyldi haldinn. Með vísan til alls þessa er það álit kærunefndar að ákvörðun um nánari tímasetningu aðalfundar hafi verið lögmæt og telst fundurinn því löglega boðaður.
II.
Hér að framan kemur fram að boðun aðalfundarins var lögmæt. Hins vegar verður ekki ráðið af fundargerð fundarins þann 15. apríl 2004 hve margir hafi mætt, hverjir hafi mætt eða fyrir hvaða eignarhluta. Skal því boðað til nýs aðalfundar í húsfélaginu svo fljótt sem kostur er. Á slíkum fundi er unnt að staðfesta ákvarðanir sem teknar hafa verið án þess að tilskilinna formreglna hafi verið gætt.
III.
Fjöleignarhúsið X, telst eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga nr. 26/1994 fylgja séreignarhlutum réttindi og skyldur eftir hlutfallstölum til að taka þátt í félagsskap allra eigenda um húsið, húsfélagi þar sem öllum sameiginlegum málefnum skal til lykta ráðið. Húsfélög eru þannig til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna, sbr. 1. mgr. 56. gr. og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Í 2. mgr. sömu greinar segir að eigendur og aðeins þeir séu félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss. Réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi eru órjúfanlega tengd eignarrétti að einstökum eignarhlutum. Enginn eigandi getur synjað þátttöku í húsfélagi eða sagt sig úr því nema með sölu eignarhluta síns. Hvergi er í lögunum gert ráð fyrir nema einu húsfélagi í hverju húsi. „X, húsfélag“ er félagsskapur hluta eigenda fjöleignarhússins að X og getur því ekki verið húsfélag í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
Til vara krefst álitsbeiðandi þess að „X, húsfélag“ verði talið húsfélagsdeild í skilningi 1. mgr. 76. gr. laga nr. 26/1994. Í því ákvæði segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, t.d. stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr og 3. mgr. 39. gr. enda beri þeir þá einir kostnaðinn.
X er einn matshluti sem skiptist í 29 eignir. Húsið skiptist ekki í stigaganga og reynir því í máli þessu á hvort húsfélag getur skipst í deildir þó ekki séu fyrir hendi þær aðstæður sem tilgreindar eru í 2. mgr. 7. gr. sbr. 1. mgr. 76. gr. fjöleignarhúsalaga. Kærunefnd hefur í álitum sínum túlkað ákvæðin eftir efni sínu og talið að einhverjar þær aðstæður þyrftu að vera til staðar sem sérstaklega eru nefndar í 7. gr. eða a.m.k. sambærilegar þeim. Augljóst er að slíkar aðstæður eru ekki fyrir hendi í máli þessu.
Fjöleignarhúsið X er einn matshluti og sameign sumra er ekki skipt með vegg eða með öðrum sambærilegum hætti. Það er því álit kærunefndar að skipting hússins í sameign allra og sameign sumra sé ekki nægilega skýr til að liggja til grundvallar skiptingu húsfélagsins í húsfélagsdeildir.
IV. Niðurstaða
I. Það er álit kærunefndar að fundur haldinn 31. mars s.l. hafi ekki verið stjórnarfundur í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 en á hinn boginn lögmætur sem slíkur.
II. Það er álit kærunefndar að aðalfundur haldinn 15. apríl s.l. hafi verið ólögmætur.
III. Það er álit kærunefndar að „X, húsfélag“ sé hvorki húsfélag né húsfélagsdeild í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
Reykjavík, 29. júlí 2004
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason