Mál nr. 20/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 20/2004

Breyting á sameign: Sólpallur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. apríl 2004, mótteknu 3. maí 2004, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 21. júní 2004 og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. júní 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 29. júlí 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X 12 – 18, alls 24 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar 0101, X 12, en gagnaðili eigandi íbúðar 0102, X 14. Ágreiningur er um byggingu sólpalls á sameiginlegri lóð.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að gagnaðila sé skylt að fjarlægja sólpall sem komið var fyrir á sameiginlegri lóð X 12 – 18.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi í júlímánuði 2001 reist u.þ.b. 12 m² sólpall framan við innbyggðar svalir íbúðar sinnar út á sameiginlega lóð X 12-18. Álitsbeiðandi hafi formlega mótmælt þessum framkvæmdum við gagnaðila, m.a. með vísan til samtals er hann átti við starfsmann embættis byggingarfulltrúa Z. Þá bendir álitsbeiðandi á að leigutakar íbúðar sinnar verði fyrir óþægindum vegna sólpallsins, sbr. yfirlýsingu þeirra, dags. 27. júní 2004, en af umræddum sólpalli sjáist beint inn á heimilið.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á húsfundi sem haldinn var 15. júní 2004 hafi verið samþykkt að ljúka söfnun undirskrifta undir yfirlýsingu um sólpalla og skjólveggi. Þessa yfirlýsingu hafi eigendur 22 íbúða af 24 undirritað, undirritun álitsbeiðanda vanti ásamt undirritun eins eiganda sem sé í námi erlendis. Það sé því ljóst að mikill meirihluti íbúðareigenda sé hlynntur því að sólpallurinn verði áfram.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er því haldið fram að hann hafi ekki fengið fundarboð og þannig ekki haft tækifæri til að koma sjónarmiðum sínum á framfæri á umræddum fundi. Þessum athugasemdum hefur ekki verið mótmælt af gagnaðila.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 19. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 segir að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildi um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Í 1. mgr. 30. gr. sömu laga kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal á útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægja 2/3 hlutar eigenda, séu um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Í 1. málsl. 1. mgr. 36. gr. fjöleignarhúsalaga segir enn fremur að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Umræddur pallur stendur í sameign þ.e. á sameiginlegri lóð hússins. Í málinu liggja fyrir ljósmyndir af vettvangi. Kærunefnd telur með vísan til framangreindra ákvæða að samþykki allra eigenda hafi þurft til að ráðast í umrædda framkvæmd.

Sú meginregla gildir, samkvæmt lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994, að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Samkvæmt gögnum málsins var haldinn húsfundur 15. júní s.l. Á þeim fundi var samþykkt að ljúka söfnun undirskrifta undir yfirlýsingu um sólpalla og skjólveggi við húsið. Húsfélag getur með því að halda fund eftir á bætt úr annmarka sem er á ákvarðanatöku en kærunefnd telur rétt að benda á að undirskriftalistar bæta þar ekki frekar úr. Álitsbeiðandi heldur því fram að hann hafi ekki fengið fundarboð vegna fundarins. Í 59. gr. fjöleignarhúsa nr. 26/1994 segir að búi félagsmaður ekki í húsinu verði hann að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang, sem senda skal fundarboð til, óski hann eftir að fá það í hendurnar. Ekki liggur fyrir hvort álitsbeiðandi hafi tilkynnt húsfélaginu um heimilisfang sitt. Hugsanlegt ólögmæti fundarins þann 15. júní s.l. hefur þó ekki áhrif á niðurstöðu í máli þessu því ófrávíkjanlegt er að samþykki allra eigenda þarf fyrir verulegum breytingum á sameign og það liggur ekki fyrir. Kærunefnd fellst því á kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ólögmætt hafi verið að reisa umræddan sólpall án samþykkis allra eigenda hússins.

Reykjavík, 29. júlí 2004

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason