Mál nr. 30/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 30/2004

Skipting kostnaðar: Girðing. Svalir. Endurupptaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. ágúst 2003, beindi A, X 42, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, sama stað, hér eftir nefndur gagnaðili. Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Málið, nr. 41/2003, var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 18. desember 2003 og afgreitt með álitsgerð. Til grundvallar áliti lágu auk álitsbeiðni greinargerð gagnaðila, dags. 11. ágúst 2003, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. september 2003 og frekari athugasemdir gagnaðila dags. 27. september 2003.

Með bréfi, dags. 21. desember 2003, beindi álitsbeiðandi erindi til nefndarinnar og óskaði endurupptöku á máli 41/2003 þar sem hann hefði ekki getað komið að frekari athugasemdum við bréf gagnaðila dags. 27. september 2003. Erindið, sem nú fékk málsnúmerið 65/2003, var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. mars 2004. Þar var endurupptöku hins vegar synjað þar sem talið var að frekari gögn leiddu í ljós ágreining um staðreyndir sem ekki væri hægt að leysa úr fyrir kærunefnd. Til grundvallar áliti í máli 65/2003 lágu, auk gagna í máli 41/2003, endurupptökubeiðni álitsbeiðanda, athugasemdir hans, dags. 4. febrúar 2004, greinargerð gagnaðila, dags. 16. febrúar 2004, og athugasemdir álitsbeiðanda dags. 24. febrúar 2004.

Álitsbeiðandi kvartaði til umboðsmanns Alþingis yfir málsmeðferð í máli 65/2003 á þeim grundvelli að kærunefnd hefði synjað um endurupptöku á áður uppteknu máli en þann 5. febrúar 2004 sendi ritari kærunefndar álitsbeiðanda bréf vegna máls nr. 65/2003 til að upplýsa hann um að athugasemdir hans hefðu verið sendar til gagnaðila. Í bréfinu sagði m.a.: Bent skal á að mál þetta hefur nú, eins og fram kemur að ofan, númerið 65/2003, eftir að það var endurupptekið. Eins og fram hefur komið synjaði nefndin hins vegar endurupptöku á fundi sínum 24. mars 2004.

Nefndin ákvað á fundi sínum 16. júní s.l., með hliðsjón af bréfi umboðsmanns Alþingis til nefndarinnar, að taka málið upp á ný. Aðilum var báðum gefinn kostur á að senda kærunefnd athugasemdir en hvorugur nýtti sér það. Gögn í málum nr. 41/2003 og nr. 65/2003 voru lögð fyrir nefndina á ný og á fundi 29. júlí 2004 var málið tekið til úrlausnar

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X 40-42 sem var byggt árið 1974 og skiptist í tvo stigaganga. Álitsbeiðandi á eignarhluta á 1. hæð en gagnaðili á 2. hæð. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna girðingar og lokafrágangs svala.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að kostnaður vegna girðingar við íbúðir á jarðhæð sé sameiginlegur.

Að kostnaður við pússningu og klæðningu innra byrðis svala teljist sérkostnaður svalaeigenda.

Í álitsbeiðni kemur fram að undir húsinu sé bílskýli í sameign og aðalinngangur í húsið sé af þaki bílskýlisins. Á þaki bílskýlisins sé girðing sem afmarki „svalir“ neðstu hæðanna og sömuleiðis afmarki girðing tröppur að aðalinngangi hússins sem liggi milli „svalanna“. Girðingin sé, hvort tveggja í senn, til að verjast því að fólk falli af tröppunum og eins til að gæta friðhelgi íbúa á jarðhæð enda sé þak bílskýlisins óspart notað til leikja og umferðar gangandi fólks. Samtals nái girðingin um 5 m frá húsinu.

Álitsbeiðandi segir að umrædd girðing hafi verið reist fyrir tæpum tveimur áratugum. Árið 2000 hafi svalir hússins verið brotnar niður að hluta og endurgerðar á kostnað allra eigenda hússins. Í ljósi þess telur álitsbeiðandi eðlilegt að aðrir eigendur greiði hlutfallslega kostnað við girðinguna. Álitsbeiðandi bendir einnig á að vegna framkvæmda við húsið hafi girðingin, að honum forspurðum, a.m.k. þrisvar verið tekin niður og legið á þaki bílskýlisins í lengri tíma.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að eigendur jarðhæðar hafi þinglýstan afnotarétt af flötum á bílskýlisþakinu fyrir framan íbúðir sínar. Hluti flatarins samsvari svölum hinna, þar sé svalagólf en vanti handrið. Hin umrædda girðing sé ekki til þess að girða af sameiginlega lóð hússins, sem sé vel girt, heldur einkagirðing til að girða af sérafnotaflöt. Eigendur jarðhæðar hafi í upphafi greitt fyrir uppsetningu girðingarinnar. Í þessu sambandi bendir gagnaðili á að álitsbeiðandi hafi endurnýjað umrædda girðingu á sinn kostnað og án þess að haldinn hafi verið sérstakur húsfundur um málið. Telur gagnaðili þetta eindregið benda til þess að girðingin sé séreign álitsbeiðanda.

Gagnaðili segir að árið 2000 hafi svalir hússins verið brotnar niður að hluta, þ.e. svalahandrið og hluti af svalagólfi, þar sem alkalískemmdir hafi verið í burðarvirki svalanna. Gólfið hafi síðan verið steypt upp aftur en ekki verið pússað. Svalahandrið, sem áður hafi verið steypt, hafi verið byggð upp með járngrind og klædd að utan en vegna mistaka íbúa hafi verkinu ekki verið lokið þ.e. láðst hafi að klæða innra byrði svala. Vorið 2003 hafi verið lokið við að pússa svalagólf og klæða innra byrði svala. Gagnaðili telur að kostnaður við þetta sé sameiginlegur og skiptist samkvæmt hlutfallstölu enda verið að ljúka viðgerð á burðarvirki hússins. Þá vísar gagnaðili því á bug að hægt sé að bera saman svalir hans og sérafnotaflöt álitsbeiðanda enda séu svalir hluti af burðarvirki hússins en það eigi ekki við um sérafnotaflöt.

Í athugasemdum sínum mótmælir álitsbeiðandi því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila að verktaki hafi ekki lokið verkinu. Þá bendir álitsbeiðandi jafnframt á að hin umdeilda girðing takmarkist að miklu leyti af tröppum við aðalinngang hússins og afmarki þar sameiginlega lóð.

Í frekari athugasemdum gagnaðila segir að svalagólf álitsbeiðanda hafi verið pússað um leið og önnur svalagólf í húsinu og hafi kostnaðurinn verið greiddur af öllum eigendum samkvæmt eignarhlutföllum. Álitsbeiðandi hafi sótt það stíft að svalirnar væru klæddar að innan. Það hafi verið vegna hugsanlegar hættu af því að hlutir féllu milli svalagólfs og ytri klæðningar. Ákvörðun um þessar lokaframkvæmdir hafi verið tekin á fundi í húsfélaginu í maí 2003. Álitsbeiðandi hafi skrifað undir þá fundargerð. Gagnaðili mótmælir því að hægt sé að líta á girðinguna sem handrið fyrir tröppurnar, til þess sé hún ónothæf. Hins vegar þurfi að setja handrið á tröppurnar til að forðast slys. Ákvörðun um að endurnýja girðingu álitsbeiðanda hafi ekki verið tekin á húsfundi og því geti álitsbeiðandi ekki farið fram á að umrætt grindverk verði greitt af öðrum íbúum hússins.

Í endurupptökubeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi ekki sjálfur látið reisa girðingu umhverfis sérafnotaflöt heldur hafi hún verið til staðar við kaup hans á eigninni og hafi staðið frá því byggingu bílskýlis var lokið. Þá mótmælir álitsbeiðandi því að ekki hafi verið haldinn húsfundur um málið. Heldur álitsbeiðandi því fram að á húsfundi þann 12. maí 2003 hafi verið tekin ákvörðun um girðinguna. Af hans hálfu hafi alltaf staðið til að kostnaður við girðinguna skiptist í samræmi við lög og því hafi húsfundur verið boðaður. Fyrir fundinn hafi m.a. verið lögð hækkun girðingar og nánari útfærsla hennar.

Varðandi svalir ítrekar álitsbeiðandi að á fundi á árinu 2000 hafi verið ákveðið að svalir yrðu einungis klæddar að utan en ákvörðun um að klæða að innan og leggja í svalagólf hafi verið tekin á árinu 2003. Álitsbeiðandi segist ekki hafa skrifað undir fundargerð fundarins þann 12. maí 2003, það hafi kona sín gert fyrir sig en hann eigi erfitt með að skrifa. Fram kemur að álitsbeiðandi telur að margt sem rætt var á fundinum þann 12. maí vanti í fundargerðina. Ástæðu þess telur hann vera að fundarritari mætti of seint á fundinn og ritaði fundargerð eftir minni að loknum fundi. Umræða um væntanlega endurbyggingu, útlit og breytingar á girðingu við svalir sínar hafi farið fram áður en fundarritari mætti. Engar athugasemdir hafi komið fram við fyrirhugaðar áætlanir aðrar en að þegar fundarritara var sagt frá þessu hafi hann spurt hvort ekki mætti minnka afgirta svæðið. Fundurinn hafi m.a. samþykkt breytingar á girðingu, þ.e. hækkun hennar við tröppur, með öryggi barna í huga. Með frekari athugasemdum álitsbeiðanda fylgir yfirlýsing eins íbúa um að þann 12. maí 2003 hafi verið haldinn húsfundur og þar hafi m.a. verið fjallað um endurnýjun og áorðnar breytingar á svalagirðingu við íbúð álitsbeiðanda.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann telji að þótt framkvæmdir við grindverk hafi verið ræddar á húsfundinum hafi ekki verið minnst á girðinguna í fundarboði, á fundinum hafi ekki verið samþykkt að greiða fyrir hana og ekki hafi verið skráð í fundargerð nein ákvörðun um hana. Hins vegar sé í fundargerð skráð að samþykkt sé að múra og klæða svalirnar. Álitsbeiðandi hafi skrifað undir þessa fundargerð. Með greinargerð gagnaðila fylgir yfirlýsing fundarritara þar sem hann segir að skilningur hans hafi verið sá að verið væri að spyrja íbúa álits á breytingum á útliti grindverks.

III. Forsendur

Í málinu er óumdeilt að álitsbeiðandi og aðrir eigendur íbúða á jarðhæð að X nr. 42 eiga sérafnotafleti, ofan á þaki sameiginlegrar bílageymslu, samtals 5 m frá útvegg íbúða þeirra. Af ljósmyndum og lýsingum sést að anddyri hússins nær 1,8 m frá stofuglugga eignarhluta á jarðhæð og að fyrir framan aðalinngang hússins er stigapallur og tröppur niður á þak bílageymslunnar. Umhverfis sérafnotafleti eigenda á jarðhæð hafa verið reistar girðingar sem hækka samhliða útitröppum. Í málinu er ágreiningur um hvort viðhaldskostnaður vegna umræddra girðinga telst sameiginlegur kostnaður.

Hvorki í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús né lögskýringargögnum með lögunum er fjallað sérstaklega um réttarstöðu sérafnotaflata. Að mati kærunefndar felur hugtakið sérafnotaflötur í sér einkarétt til afnota og umráða yfir tilteknum hluta lóðar sem þó er í sameign allra eigenda. Sá réttur felur ekki í sér eignarétt samkvæmt skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt þ.e. kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn. Kærunefnd telur því sérafnotaflöt eigenda ekki séreign skv. 5. gr. laga nr. 26/1994. Má þar m.a. vísa til álitsgerða kærunefndar fjöleignarhúsamála í málunum nr. 6/2002 og nr. 36/2002.

Kærunefnd telur augljóst að hluti girðingarinnar nýtist sameiginlegum hagsmunum hússins þar sem hann þjónar í raun hlutverki handriðs við tröppur. Fyrir liggur að í fundargerð fundarins sem haldinn var hinn 12. maí 2003 finnst þess ekki staður að rætt hafi verið um girðinguna né ákvörðun tekin um endurnýjun hennar og því andmælt af gagnaðila að á þeim fundi hafi slík umræða átt sér stað eða ákvörðun verið tekin. Með vísan til þessa er það álit kærunefndar að álitsbeiðandi beri óskerta sönnunarbyrði fyrir því að slík ákvörðun hafi í raun verið tekin. Sú sönnun hefur ekki tekist hér fyrir nefndinni. Það er því álit kærunefndar að kostnaður vegna gerðar og viðhalds girðingar teljist sérkostnaður álitsbeiðanda, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 26/1994. Hefðbundin sönnunarfærsla svo sem matsgerðir eða aðila- og vitnaleiðslur fara ekki fram fyrir nefndinni. Kærunefnd getur ekki útilokað að unnt sé að sýna fram á það, með hefðbundinni sönnunarfærslu sem fram færi fyrir dómi, að niðurstaða yrði önnur.

Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst allt innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala til séreignar viðkomandi eiganda. Samkvæmt 4. tölul. 8. gr., sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994, telst hins vegar ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, sem og svalahandrið, til sameignar eigenda fjöleignarhúss.

Svo sem áður hefur komið fram reyndist nauðsynlegt að brjóta upp hluta af svölum hússins vegna alkalískemmda í burðarvirki svala. Þær framkvæmdir fóru fram samhliða því að ytra byrði hússins var klætt árið 2000. Hins vegar var frágangi á svalagólfi og innra byrði svala ekki að fullu lokið fyrr en árið 2003. Ljóst er að rót umræddra viðgerða voru skemmdir á burðarvirki svala sem telst til sameignar allra eigenda þess. Því var nauðsynlegt að brjóta upp séreignarhluta svalanna, þ.e. svalagólfið og innra byrði þeirra, til þess að komast að umræddum skemmdum. Af því leiðir, að mati kærunefndar, að kostnaður við að koma innra byrði svala og svalagólfi í fyrra horf telst sameiginlegur kostnaður allra eigenda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna girðingar álitsbeiðanda sé sérkostnaður hans.

Það er álit kærunefndar að kostnaður við pússningu og klæðningu svala teljist sameiginlegur.

Reykjavík, 29. júlí 2004

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason