Mál nr. 16/2024-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 6. nóvember 2024
í máli nr. 16/2024
A ehf.
gegn
B ehf.
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A ehf.
Varnaraðili: B ehf.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 700.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Einnig gerir varnaraðili bótakröfu á hendur sóknaraðila að fjárhæð 500.000 kr. auk dráttarvaxta vegna leigugreiðslna sem sóknaraðili þáði frá framleigjanda eftir að leigusamningi aðila lauk. Einnig gerir hann kröfu að fjárhæð 255.750 kr. vegna lögmannskostnaðar.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 27. febrúar 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 23. maí 2024.
Svar sóknaraðila, dags. 11. júlí 2024, við beiðni kærunefnd um frekari skýringar.
Viðbótarathugasemdir varnaraðila, dags. 18. júlí 2024.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. október 2022 til eins árs og ótímabundinn eftir það um leigu sóknaraðila á atvinnuhúsnæði varnaraðila að C í D. Leigutíma lauk 1. júlí 2023 samkvæmt samkomulagi aðila. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og bótakröfu varnaraðila.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst hafa skilað hinu leigða 1. júní 2023 í toppstandi. Vegna ófyrirsjáanlegra aðstæðna og breytinga hafi þurft að ljúka leigusamningi fyrr og hafi það verið gert með samþykki varnaraðila að öllu leyti með því skilyrði að aðrir leigjendur kæmu þegar inn, sem hafi orðið raunin. Hyggist varnaraðili halda tryggingarfénu eftir verði það að vera byggt á einhverjum haldbærum grunni en um þetta gildi mjög skýrar reglur, bæði hvað varði varðveislu og rétt til frádráttar, sbr. 4. tölul. 1. mgr., 4. mgr. og 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa framleigt E hluta af húsnæðinu undir hraðbanka til þriggja ára frá 20. febrúar 2023. Leigufjárhæðin hafi numið 100.000 kr. á mánuði auk virðisaukaskatts. Þetta hafi verið gert með samþykki varnaraðila þar sem sóknaraðili hafi talið að þetta myndi ekki hafa neikvæð áhrif á rekstur hans í rýminu. Varnaraðili hafi þó aldrei fengið afrit af samningum þrátt fyrir endurteknar beiðnir þar um.
Sóknaraðili hafi sagt leigusamningi aðila upp skömmu síðar, en ekki hlutast til um að fjarlægja hraðbankann sem leigjandi hans hafði komið fyrir. Sóknaraðili hafi fengið að fara fyrr úr rýminu gegn því að hann fengi annan leigjanda í sinn stað. Sá hafi komið í rýmið 1. júlí 2023 en aðeins verið í þrjá mánuði. Hann hafi mikið kvartað undan viftu frá hraðbankanum.
Varnaraðili hafi þurft að leggja á sig umtalsverða vinnu við að ná til fyrirsvarsmanna E. Þar hafi hann fengið afrit samningsins og upplýsingar um að sóknaraðili væri enn að móttaka greiðslur vegna framleigu á rými sem hann hafi ekki átt tilkall til. Samkvæmt leigusamningi sóknaraðila við E hafi sóknaraðila borið að tilkynna E um hvers konar breytingar á eignarhaldi eða eðli viðskipta sóknaraðila eða hvers konar breytingu á eiganda eða leigjanda húsnæðis með að minnsta kosti sextíu daga fyrirvara. Því hafi sóknaraðila borið að upplýsa E eigi síðar en 1. apríl 2023 um að sóknaraðili kæmi ekki til með að njóta réttar til leigugreiðslna samkvæmt leigusamningi eftir 30. júní 2023. Það hafi hann ekki gert en þess í stað haldið áfram að arðnýta sér húsnæði varnaraðila og þegið greiðslur frá E.
Varnaraðila hafi, sem eiganda og umráðamanni húsnæðisins, borið að fá framangreindar leigugreiðslur greiddar til sín frá og með 1. júlí 2023 þar til hraðbankinn hafi verið fjarlægður 1. desember sama ár. E hafi neitað greiðsluskyldu og borið fyrir sig að varnaraðili sé ekki aðili að samningum og að sóknaraðili hafi vanrækt að tilkynna um breytt eignarhald.
Sóknaraðili hafi ekki átt lögmætt tilkall til þessara greiðslna eftir 30. júní 2023 og hafi því auðgast með óréttmætum hætti á kostnað varnaraðila. Þá eigi varnaraðili rétt á skaðabótum úr hendi sóknaraðila að fjárhæð 500.000 kr. auk dráttarvaxta. Varnaraðili hafi jafnframt þurft að leita aðstoðar lögmanns til þess að taka til varna gegn kröfum sóknaraðila og við að losna við hraðbankann húsnæðinu, með tilheyrandi kostnaði. Auk þess hafi varnaraðili greitt fyrir alla rafmagnsnotkun hraðbankans frá því að leigusamningi aðila hafi lokið og fram til þess tíma sem hann hafi verið fjarlægður af E.
Samkvæmt framangreindu eigi varnaraðili gagnkröfu á sóknaraðila sem sé að minnsta kosti jafn há eða hærri en sem nemi hinu umþrætta tryggingarfé. Skuldajöfnuði sé því lýst yfir og kröfu sóknaraðila um skil á tryggingarfé mótmælt.
IV. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 700.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur tryggingarfénu eftir á þeirri forsendu að sóknaraðili hafi þegið leigugreiðslur vegna framleigu húsnæðisins eftir að leigusamningi aðila lauk. Einnig gerir hann kröfu um greiðslu lögmannskostnaðar enda hafi hann þurft að eiga í samskiptum við fyrirtækið sem framleigði rýmið af sóknaraðila og fá það til að fjarlægja hraðbanka sem hafði verið komið þar fyrir sem og svara kröfum sóknaraðila í málinu. Varnaraðili lýsir yfir skuldajöfnuði vegna bótakröfu sinnar og telur sig því eiga rétt á að halda tryggingarfénu eftir.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.
Sóknaraðili skilaði varnaraðila húsnæðinu 1. júlí 2023. Bótakröfu varnaraðila í málinu hefur verið lýst hér að framan en fyrir liggur að hann gerði ekki skriflega bótakröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum íbúðarinnar og ber honum þegar af þeirri að ástæðu að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila húsnæðinu 1. júlí 2023 reiknast dráttarvextir frá 30. júlí 2023.
Verður þá tekin til úrlausnar bótakrafa varnaraðila á hendur sóknaraðila sem hann telur að sé tæk til skuldajafnaðar. Óumdeilt er að sóknaraðili framleigði hluta húsnæðisins undir hraðbanka til fyrirtækisins E með samþykki varnaraðila þar sem leigugjald nam 100.000 kr. á mánuði auk vsk. Framleigjandinn greiddi sóknaraðila leigu vegna mars til ágúst með einni greiðslu 26. apríl 2023 að fjárhæð 744.000 kr. Atvik voru síðan með þeim hætti að sóknaraðili óskaði eftir að losna fyrr undan leigusamningi sem varnaraðili féllst á og lauk leigutíma 1. júlí 2023. Fékk sóknaraðili þannig greidda leigu vegna framleigunnar fyrir júlí og ágúst 2023 þrátt fyrir að hafa ekki verið með umráð yfir hinu leigða á þeim tíma.
Framleigusamningurinn var háður leigusamningi aðila þessa máls um gildi sitt. Féll hann því niður 1. júlí 2023 samhliða því að leigusamningur aðila féll niður. Var sóknaraðili þessa máls ekki réttur viðtakandi greiðslu af hendi framleigjanda eftir það tímamark heldur bar að greiða varnaraðila fyrir afnotin, eða eftir atvikum þeim sem hann framseldi réttindi sín til. Krafa varnaraðila á hendur sóknaraðila byggir ekki á því að sóknaraðili hafi vanefnt samning aðila heldur virðist hún sækja stoð í auðgunarreglur kröfuréttar. Fær kærunefnd því ekki séð að krafa varnaraðila geti verið byggð á húsaleigulögum, eins og hér stendur á. Verður því að vísa bótakröfu varnaraðila frá kærunefnd.
Þá gerir varnaraðila kröfu um málskostnað úr hendi sóknaraðila enda hafi hann þurft að greiða lögmannskostnað til að taka til varna gegn kröfum sóknaraðila og eiga í samskiptum við það fyrirtæki sem sóknaraðili framleigði. Eina heimild kærunefndar til úrskurða um greiðslu málskostnaðar kemur fram í 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga þar sem segir að sé kæra bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndarinnar geti nefndin gert kæranda að greiða gagnaðila málskostnað. Með vísan til þessa er ekki lagaheimild til þess að úrskurða varnaraðila málskostnað og verður kröfunni því hafnað.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 700.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. júlí 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 6. nóvember 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson