Mál nr. 133/2022

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. apríl 2023

í máli nr. 133/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að bæta sóknaraðila tjón sem hafi hlotist af loftljósum í hinu leigða, samtals að fjárhæð 812.787 kr., og málskostnað. Einnig að viðurkennt verði að sóknaraðili eigi rétt á afslætti af leigu sem nemi einum mánuði. Þá óskar sóknaraðili viðurkenningar á því að honum beri ekki að greiða reikning varnaraðila að fjárhæð 145.892 kr. vegna vinnu rafvirkja við að skipta út ljósunum. Að lokum er krafist viðurkenningar á því að uppsögn varnaraðila á leigusamningi aðila verði metin ógild og staðfest að leigusamningur aðila sé tímabundinn til eins árs frá 1. október 2022.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Einnig krefst varnaraðili þess að viðurkennt verði að sóknaraðili beri ábyrgð á viðhaldi ljósa í hinu leigða og beri að greiða reikning vegna viðhalds á þeim. Þá krefst varnaraðili þess að viðurkennt verði að leigusamningur aðila sé uppsegjanlegur með tveggja mánaða uppsagnarfresti og að uppsögn varnaraðila sé lögmæt þannig að sóknaraðila beri að yfirgefa hið leigða 31. janúar 2023.

Með kæru, dags. 23. desember 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 4. janúar 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 13. janúar 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 16. janúar 2023, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 22. janúar 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 24. janúar 2023, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 24. janúar 2023.

Með tölvupósti 21. apríl 2023 óskaði kærunefnd frekari skýringa frá sóknaraðila sem bárust sama dag og voru þær sendar varnaraðila. Með tölvupósti varnaraðila 23. apríl 2023 bárust athugasemdir sem voru sendar sóknaraðila með tölvupósti 24. apríl 2023.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning til eins árs frá 1. október 2022 um leigu sóknaraðila á skrifstofuherbergi varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvorum aðila beri að greiða reikning vegna vinnu rafverktaka við útskiptingu á ljósum í hinu leigða. Einnig hvort sóknaraðili eigi rétt á afslætti af leigu sem og um lögmæti uppsagnar varnaraðila á leigusamningnum.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að nokkrum dögum eftir upphafsdag leigu hafi hann farið af landi brott í þrjá daga. Þegar hann hafi komið aftur í hið leigða höfðu flúorloftljós, sem hafi fylgt hinu leigða, sbr. 5.gr. leigusamningsins, gefið sig og valdið tjóni. Þéttar sem jafni spennu í ljósunum fjórum hafi gefið sig og við það hafi gulleitur olíukenndur vökvi, sem hafi innihaldið ætandi og rokgjörn efni, lekið niður og þar með skemmt ýmsa muni í eigu sóknaraðila. Að auki hafi verið megn ólykt vegna eitraðra gufa af eiturefninu og erfitt um andardrátt. Ólíft hafi verið meira og minna í hinu leigða næstu vikurnar sökum ólyktar og eitraðra gufa, þrátt fyrir síendurtekin þrif og útloftun. Sóknaraðili hafi þegar haft samband við varnaraðila sem hafi bent á tiltekinn starfsmann til að leysa úr málinu.

Starfsmaðurinn hafi kallað til rafvirkja, án aðkomu sóknaraðila. Sá hafi komið tveimur dögum síðar og skipt út loftljósunum, á reikning varnaraðila. Jafnframt hafi starfsmaðurinn tekið vel í beiðni sóknaraðila um að varnaraðili bætti honum tjón á munum hans, enda hafi kröfur hans verið innan skynsamlegra marka. Sóknaraðili hafi verið beðinn um að taka saman sundurliðað tjón sitt og kostnað við að bæta úr, senda það og gengið yrði þá frá greiðslu bóta. Við þessu hafi sóknaraðili brugðist og sent tjónaskýrslu, dags. 18. október 2022. Óvæntur viðsnúningur hafi þá orðið á viðbrögðum starfsmannsins þar sem hann hafi hafnað bótaskyldu, með vísan til einhverra ætlaðra almennra reglna. Varnaraðili hafi ekki verið með gilda húseigendatryggingu. Lögmaður sóknaraðila hafi sent kröfubréf, dags. 30. október 2022, þar sem tjón hans hafi verið útlistað og krafist sanngjarnra bóta. Krafan hafi einkum verið á því byggð að loftljósin sem hafi valdið tjóninu væru í eigu varnaraðila og sérstaklega tiltekin sem slík sem hluti hins leigða. Hættulegir eiginleikar og gallar í ljósunum hafi valdið tjóni sem varnaraðila bæri að bæta. Þar hafi ekki getað verið um að ræða eðlilegt og venjubundið viðhald sem sóknaraðila bæri að standa straum af, enda hafi þurft að skipta ljósunum og öllum búnaði þeirra alfarið út. Lögfræðingur varnaraðila hafi hafnað kröfum sóknaraðila með tölvupósti 14. nóvember 2022, en lagt fram sáttaboð sem hafi verið ótengt kröfum sóknaraðila og engan veginn hentað aðstæðum hans. Einnig hafi komið fram að sóknaraðili bæri ábyrgð á viðhaldi alls innandyra í hinu leigða. Sáttaboðinu hafi verið hafnað 21. nóvember 2022 og nefnt að það stæðist ekki að varnaraðili léti á sinn kostnað og ábyrgð skipta út ónýtum ljósum, en á sama tíma segja sóknaraðila bera ábyrgð á þeim.

Fyrst hafi komið fram krafa um að sóknaraðili greiddi fyrir nýju ljósin með tölvupósti varnaraðila 30. nóvember 2022 til lögmanns sóknaraðila þar sem leigusamningnum hafi jafnframt verið sagt upp með tveggja mánaða uppsagnarfresti. Lögmaður sóknaraðila hafi tilkynnt með tölvupósti 7. desember 2022 að hann væri nú kominn með umboð til þess að gæta hagsmuna sóknaraðila varðandi uppsögnina. Henni hafi verið mótmælt og bent á að leigusamningurinn væri tímabundinn í eitt ár og að tveggja mánaða uppsagnarfrest bæri því að túlka sem tilkynningu um að samningur yrði ekki framlengdur eftir að leigutíma yrði lokið að ári liðnu, enda yrði það gert með tveggja mánaða fyrirvara. Skilyrði þess að segja megi upp tímabundnum samningi, það er semja um það, séu greind í 58. gr. húsaleigulaga. Engum þeirra hafi verið fullnægt í samningnum, sem hafi verið útbúinn og saminn alfarið af varnaraðila, engir samningar aðila hafi farið fram um það á milli aðila.

Lögfræðingur varnaraðila hafi sent tölvupóst 11. desember 2022 með tveimur viðhengjum. Annað hafi verið reikningur rafverktaka, væntanlega meðal annars fyrir að skipta út hinum gölluðu ljósum, stílaður réttilega á kaupanda verksins og eiganda loftljósanna, þ.e. varnaraðila. Hitt hafi verið lögfræðilegar hugleiðingar um ágreiningsefnin. Með tölvupósti 9. desember 2022 hafi heildarefni þessa verið hafnað og vísað til áður framkominna sjónarmiða sóknaraðila. Varnaraðili hafi með tölvupósti 14. desember 2022 sent reikning vegna útskiptingu hinna umþrættu ljósa sem sóknaraðili hafi endursent með tölvupósti 17. desember 22 ásamt mótmælum. Einnig hafi hann krafist svara við spurningum sem hafi lotið að því hvort eiturefnaslysið hefði verið tilkynnt til þar til bærra aðila, hvort önnur sambærileg tilvik hefðu komið upp í hinu leigða húsi, þá hvenær, í hve mörg skipti og hver hafi borið kostnað af því. Engin efnisleg svör hafi borist. Sóknaraðila sé þó kunnugt um að önnur sambærileg tilvik hafi komið upp í öðrum hlutum húsnæðisins síðustu ár, sbr. tölvupósta annarra leigjenda frá fyrri tíma vegna leka í ljósum. Reikningurinn sé sérstakur að því leyti að varnaraðila hafi verið send tilkynning um greiðslu að fjárhæð 145.892 kr., án nokkurrar sundurgreiningar eða skýringa. Samkvæmt upphaflegum reikningi rafverktakans hafi verið krafist greiðslna fyrir þrjá verkliði, það sé þá sem framkvæmd hafi verið hjá sóknaraðila og tvær þjónustur áður, sem sé sóknaraðila óviðkomandi. Þá hafi þar verið krafist greiðslu fyrir LED/ljósabúnað, en hin gölluðu ónýtu ljós hafi verið flúrljós. Sóknaraðili hafi með tölvupósti 17. desember 2022 óskað skýringa á því hvernig krafan hafi verið reiknuð og hvernig hún hafi fengist staðist, að teknu tilliti til þessa misræmis. Engin svör hafi borist.

Tjón hafi orðið vegna hættulegra eiginleika ljósanna sem hafi orðið þess valdandi að mjög eitraður og ætandi vökvi hafi lekið, meðal annars á eigur sóknaraðila og valdið tjóni á þeim. Tjónið geti aldrei fallið undir ákvæði samnings um eðlilegt viðhald. Eigandi ljósanna beri ábyrgð á öllu tjóni sem hafi hlotist af hinum gölluðu og hættulegu loftljósum. Tjónið hafi meðal annars orðið vegna vanhalda varnaraðila á því að hafa skipt út hinum gölluðu, væntanlega mjög gömlu ljósum fyrir upphaf leigutíma. Sams konar galli hafi komið upp í öðrum herbergjum í hinu leigða húsnæði áður fyrr þar sem ljósum hafi verið skipt út, leigutökum að kostnaðarlausu.  Þetta sé sérstaklega ámælisvert þar sem varnaraðili hafi beinlínis vitað af hættulegum eiginleikum ljósanna eða átt að vita, án þess að hafa brugðist við. Einnig sé ámælisvert að hann hafi ekki tilkynnti eiturefnalekann til Vinnueftirlitsins eða annars bærs aðila, sem þó ríki skylda á að gera í tilvikum sem þessum.

Sóknaraðili hafi ekki getað nýtt sér hið leigða að meira eða minna leyti í rúmar tvær vikur frá því að tjónið hafi orðið, auk þess að hafa lagt ómælda vinnu við þrif og björgun verðmæta vegna tjónsins.

Krafa um viðurkenningu á ólögmæti uppsagnar varnaraðila sé byggð á leigusamningi aðila. Þá sé vísað til ákvæða húsaleigulaga, nr. 36/1994, einkum 9. gr., sbr. 58.gr. laganna, auk annarra ákvæða laganna, almennra reglna skaðabótaréttarins um greiðslu bóta vegna hættulegra eiginleika hluta og bótaskyldu vegna tjóns sem valdið sé með aðgerðum eða aðgerðarleysi, auk reglna um skaðleysi tjónþola. Krafa um greiðslu lögmannskostnaðar sé einnig byggð á skaðleysisákvæði skaðabótaréttar og laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991, samkvæmt beinum ákvæðum og með lögjöfnun, auk húsaleigulaga.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa eignast 2. hæð hússins með kaupsamningi, dags. 1. apríl 2022, sem hið leigða húsnæði hafi verið hluti af. Eignin hafi verið afhent samdægurs og afsal gefið út 15. september 2022. Fyrir nokkrum árum hafi varnaraðili verið með hluta sömu eignar á leigu en flutt þaðan í ágúst 2020.

Sóknaraðili haldi því fram að varnaraðili hafi vitað um sambærilegan leka í húsinu og hlutast til um viðgerðir á slíkum leka. Tölvupóstsamskipti sem sóknaraðili leggi fram þessu til stuðnings séu dagsett nokkru áður en varnaraðili hafi tekið við eigninni. Enginn á vegum varnaraðila hafi átt þátt í þeim samskiptum. Eftir bestu vitund hafi enginn á vegum varnaraðila verið meðvitaðir um fyrri leka á loftljósum fyrr en eftir að umrætt óhappatilvik hafi átt sér stað og málið tekið til skoðunar.

Varnaraðili hafi alla tíð byggt á því að sóknaraðili beri á eigin kostnað ábyrgð á umræddum ljósabúnaði. Í því felist vitaskuld ekki að varnaraðili hafi samþykkt að greiða fyrir þær viðgerðir sem ráðist hafi verið í vegna ljósabúnaðarins en enginn á vegum varnaraðila hafi gefið vilyrði fyrir slíku.

Sama dag og varnaraðila hafi borist fyrsta erindi lögmanns sóknaraðila 30. október 2022 hafi farið fram […] þar sem ný stjórn hafi tekið kjöri. Hafi lögmanni sóknaraðila verið þetta kunnugt. Auk þess hafi lögfræðingur varnaraðila hringt í lögmanninn í upphafi vikunnar og óskað eftir svigrúmi til að bregðast við erindi hans, enda væri ný stjórn að ná áttum og hafði enn ekki fundað. Lögfræðingurinn hafði samkvæmt þessu ekki enn verið settur inn í málefni húsnæðisins. Í tölvupósti lögmanns sóknaraðila 21. nóvember 2022 hafi því verið borið við að varnaraðili hafi hlutast til um framkvæmdirnar og kostnað við þær og talið sóknaraðila til tekna sem einhvers konar viðurkenning á sök af hálfu varnaraðila. Við þessa staðhæfingu sóknaraðila hafi varnaraðili kannað hvernig á málum hafi staðið og leiðrétt umræddan misskilning við fyrsta tækifæri. Aldrei hafi annað staðið til en að gefinn yrði út reikningur á sóknaraðila fyrir útlögðum kostnaði eftir að varnaraðili hafði greitt reikninginn frá verktakanum. Varnaraðili telji ekki að svör hans hafi dregist óeðlilega miðað við aðstæður.

Hið leigða húsnæði sé atvinnuhúsnæði og ákvæði húsaleigulaga því frávíkjanleg. Aðilar hafi með leigusamningi skipt á milli sín ábyrgð á viðhaldi þar sem viðhald af öllu innan hins leigða hafi verið á ábyrgð sóknaraðila. Sóknaraðili hafi tekið við hinu leigða, og tilsvarandi viðhaldsskyldu, í því ástandi sem það hafi verið í við upphaf samnings og sem sóknaraðili segi að honum hafi verið vel kunnugt, sbr. 5. gr. leigusamningsins.

Hvað varði uppsögn varnaraðila á leigusamningnum gildi einnig að ákvæði húsaleigulaga séu frávíkjanleg og því heimilt að semja um uppsagnarfrest innan samningstíma, jafnvel þótt leigusamningur sé tímabundinn.

Verði fallist á kröfu sóknaraðila sé á því byggt að bótaskylda geti aðeins tekið til beins tjóns, en ekki óbeins tjóns, svo sem vinnutaps eða eigin vinnuframlags við þrif, eða málskostnaðar. Sóknaraðili hafi þó ekki gert neina gangskör í því að sanna tjón sitt heldur einhliða sett fram fjárhæð sem enginn möguleiki sé á að meta hvort sé rétt.

Þar sem ákvæði húsaleigulaga séu frávíkjanleg þegar um atvinnuhúsnæði sé að ræða hafi sóknaraðili getað tekið á sig ríkari skyldur og notið lakari réttar en leiði af lögunum.

Í 1. mgr. 19. gr. húsaleigulaga sé kveðið á um þá meginreglu að leigusali annist viðhald hins leigða en frá þessu ákvæði hafi verið vikið með 6. gr. leigusamnings aðila.

Með verkaskiptingu á viðhaldi sé jafnframt verið að skipta áhættu af óhappi á milli aðila. Áhætta af óhappatilviki því sem um ræði verði því ekki látin liggja hjá varnaraðila og gildi þar einu að slíkt óhapp hafi átt sér stað þegar skammur tími hafi verið liðinn af leigutímanum. Sé þar tilgangur 5. og 6. gr. leigusamningsins að kveða á um þessa áhættuskiptingu þar sem sóknaraðili hafi samþykkt viðhaldsskyldu sína miðað við ástand hins leigða á þeim tíma.

Megintilgangur varnaraðila sé ekki að leigja út húsnæði og sé um að ræða gamalt hús sem hann hafi átt í skamman tíma. Allt í samningi aðila endurspegli að einhugur sé meðal aðila um að sóknaraðili hafi tekið það á leigu á eigin ábyrgð og að aðilar hafi samið um að ábyrgð og aðkoma varnaraðila að hinu leigða skyldi haldið í lágmarki. Eftir því hafi leigukjör verið hagstæð fyrir sóknaraðila, en hann hafi eingöngu greitt 50.000 kr. í leigu fyrir 15 fermetra skrifstofu í miðbæ Reykjavíkur.

Þá sé sérstaklega tilgreint í leigusamningnum að sóknaraðili annist viðhald á sinn kostnað. Á þeim grundvelli og með vísan til framangreinds eigi sóknaraðili að endurgreiða varnaraðila vegna reiknings sem hann hafi greitt.

Varðandi umfjöllun sóknaraðila um fjárhæð reikningsins telji varnaraðili það gefa augaleið að hann hafi eitthvað til síns máls. Reikningurinn hafi meðal annars náð til verka sem hafi verið unnin fyrir umrætt óhapp og því sé það ekki krafa varnaraðila að sóknaraðili greiði allan reikninginn. Beðist sé velvirðingar á þessum mistökum varnaraðila. Endurgreiðslukrafa varnaraðila nemi nú 115.272 kr.

Sóknaraðili hafi ekki gert neina sérstaka gangskör í því að sanna tjón sitt. Hann hafi sent varnaraðila lista yfir búnað sem hann telji að hafi orðið fyrir tjóni, ásamt eigin áætlunum á viðeigandi bótafjárhæð. Engin gögn hafi verið lögð fram til stuðnings því að þessar áætlanir endurspegli raunverulegt tjón, sbr. meginreglur skaðabótaréttar um sönnun tjóns. Ekki sé hægt að ætlast til að varnaraðili athugasemdalaust samþykki slíka kröfu. Verði heldur ekki hjá því komist að benda á að mat sóknaraðila á beinu tjóni, þ.e.a.s. á munum sem hafi verið inni á hinni leigðu skrifstofu, hafi farið hækkandi frá því að samskipti aðila málsins hafi byrjað og sé nú ríflega tvöfalt upphaflegri kröfu.

Þá hafi krafa um afslátt af leigu ekki verið rökstudd nánar með öðru en einhliða lýsingu sóknaraðila á eiginleikum vökvans sem hafi lekið úr loftljósunum. Þannig hafi varnaraðila ekki gefist færi á að meta kröfu sóknaraðila hér um. Ekki hafi verið farin sú leið sem boðuð sé samkvæmt 20. gr. húsaleigulaga og því hafi varnaraðili ekki möguleika á að vísa mati á raunverulegum afnotamissi til úttektarmanns.

Það hafi vakið athygli að sóknaraðili hafi ekki fært búnað frá lekanum eða sett ílát undir lekann til að taka við vökvanum sem hafi lekið. Hann hafi því ekki sinnt skyldu sinni samkvæmt almennum reglum bótaréttar um skyldu tjónþola til að takmarka tjón sitt.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir meðal annars að tölvupóstsamskipti varnaraðila og rafverktakans beri glögglega merki þess hvar hagsmunir rafverktakans liggi. Rafverktakinn hafi þó lýst því yfir að loftljósin séu mjög gömul og úr slíkum gömlum ljósum geti lekið eiturefni. Þarna sé komin bein yfirlýsing sérfræðings um stórhættulega eiginleika ljósanna.

Þegar sóknaraðili hafi uppgötvað tjónið hafi hann talið fýsilegast að eiga sem minnst við muni sína þar sem um baneitraðar efnategundir hafi verið að ræða og lekinn þegar orðinn og engin eiturefni eftir til að leka niður. Hann hafi ekki viljað setja sig í frekari hættu vegna þessa.

Samningurinn geti ekki bæði verið tímabundinn og ótímabundinn. Samningurinn sé tímabundinn í eitt ár og því verði ekki breytt eftir á. Ekki hafi verið farið að reglum húsaleigulaga og skipti því engu hvort einhver ákvæði þeirra séu umsemjanleg eða ekki.

Varnaraðila sé tíðrætt um að samningurinn hafi verið gerður á milli tveggja jafningja, með fullri vitneskju um efnisatriði, sem samið hafi verið um. Þessu fari fjarri. Aðilar samningsins séu annars vegar […] með fjölda starfsmanna, reynslu og aðgengi að lögmönnum og hins vegar einstaklingur, ungur námsmaður, sem hafi eingöngu unnið sér til sakar að vilja festa sér herbergi til að vinna að tónlist sinni og námi, í eitt ár í friði, sem hafi svo freistað þess að sækja sanngjarnar bætur vegna tjóns af völdum hættulegra eigna varnaraðila sem hann hafi orðið svo óheppinn að verða fyrir á fyrstu dögum leigunnar, vegna aldurs þeirra og vanhalda varnaraðila á eftirliti með þessum hættulega búnaði sínum. Samningsstaða aðila sé engan veginn sambærileg. Varnaraðili hafi samið öll ákvæði samningsins einhliða, án aðkomu sóknaraðila að öðru leyti en að hann hafi óskað eftir að samningur gilti í eitt ár hið minnsta.

Varnaraðili hafi fengið hóflega rökstutt mat á þeim hlutum sem hafi orðið fyrir skemmdum, að hans ósk. Varnaraðili hafi aldrei óskað eftir frekari útskýringum eða sönnun verðs hlutanna, hvorki þá né síðar. Á síðari stigum hafi sóknaraðili aflað raunmats hlutanna sem hafi fylgt kæru en þar komi fram verð og tengill inn á síður söluaðila sem sanni verðmæti hlutanna.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að áréttað sé að samskipti sóknaraðila við þriðja aðila, og svör og svaraleysi þriðja aðila, séu varnaraðila óviðkomandi. Varnaraðila verði heldur ekki samsamað við þriðja aðila, hvorki fyrri eigendur né rafverktaka þeim sem hafi komið á vettvang til að gera við hin lekandi ljós.

VI. Niðurstaða            

Aðilar gerðu með sér samning 29. september 2022 um leigu á skrifstofuherbergi í húsnæði varnaraðila að C. Leigutími átti að hefjast 1. október 2022 og var leigan ákveðin til eins árs í senn, en báðir aðilar höfðu heimild til uppsagnar á leigutímanum með tveggja mánaða fyrirvara. Í lofti hins leigða herbergis voru fjórir flúorlampar en tiltekið var í leigusamningi að loftljósin væru fylgifé hins leigða. Óumdeilt er að þéttar sem jafna spennu í ljósunum gáfu sig í fyrstu viku leigutímans með þeim afleiðingum að úr þeim lak olíukenndur vökvi. Þurfti því að skipta ljósunum út en ágreiningur er um hvorum aðila beri að greiða reikning rafvirkja vegna þessa sem og hvort sóknaraðili eigi rétt á að fá meint tjón sitt bætt úr hendi varnaraðila, en sóknaraðili heldur því fram að tilteknir hlutir í hans eigu hafi skemmst, auk þess sem hann hafi orðið fyrir tekjutapi vegna afnotamissis.

Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, eru ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði frávíkjanleg og gilda þau því aðeins um slíkt húsnæði sé ekki á annan veg samið. Hið leigða er skrifstofuherbergi ásamt aðgangi að sameiginlegri kaffistofu í húsnæðinu og segir í leigusamningnum að húsnæðið sé leigt til „skrifstofuhalds“. Þá hefur komið fram í málinu að sóknaraðili leigði sér herbergið, meðal annars til að vinna að tónlist sinni og hefur hann haldið því fram að varnaraðila beri að greiða sér „vinnutap“ sem hann hefur orðið fyrir vegna afnotamissis. Verður því að leggja til grundvallar að um sé að ræða leigusamning um atvinnuhúsnæði.

Í leigusamningi aðila segir um viðhald húsnæðisins að leigjandi annist á sinn kostnað allt viðhald innanhúss svo sem viðhald á læsingum, vatnskrönum, rúðum, raftenglum, rafmagnsinnstungum og hreinlætistækjum. Er í ljós kom að ljósin höfðu lekið upplýsti sóknaraðili varnaraðila um það sem brást þegar við með því að kalla til rafvirkja sem endurnýjaði ljósin. Þá bera gögn málsins ekki annað með sér en að varnaraðili hafi fyrst krafið sóknaraðila um greiðslu vegna viðgerðarinnar eftir að ágreiningur kom upp á milli aðila um bótaskyldu varnaraðila eða með bréfi, dagsettu 30. nóvember 2022, en leigutími hófst 1. október sama ár. Athafnir varnaraðila bera þannig með sér að hann hafi talið það skyldu sína að annast þessa viðgerð, þrátt fyrir að í málatilbúnaði hans fyrir kærunefnd komi fram að alltaf hafi staðið til að krefja sóknaraðila um þessa greiðslu. Þess utan verður að telja að undir umsamda viðhaldsskyldu falli hefðbundið viðhald en öðru máli gegni um viðgerðir eða endurnýjun á skemmdum lausafjármunum í eigu varnaraðila. Verður því viðurkennt að sóknaraðila beri ekki að greiða reikning vegna vinnu rafvirkja að fjárhæð 115.272 kr.

Vegna bótakröfu sóknaraðila þá ná engin ákvæði húsaleigulaga utan um tjón sem getur orðið á eignum leigjenda á leigutíma. Þá hefur tilvísun sóknaraðila til laga um aðbúnað, hollustuhætti og öryggi á vinnustað, nr. 46/1980, ekki þýðingu í málinu, enda verður ekki séð að skylda hvíli á leigusala til athafna á grundvelli laganna nema hann sé atvinnurekandi í skilningi 80. gr. laganna. Fer þannig um kröfu þessa eftir almennum reglum skaðabótaréttar. Sóknaraðili hefur ekki, gegn neitun varnaraðila, sýnt fram á að varnaraðili hafi vitað eða mátt vita af ástandi ljóssins, eða að hann hafi vanrækt verulega viðhaldsskyldur sínar í þeim efnum. Þá hefur sóknaraðili ekki lagt fram annað en einhliða fullyrðingar sínar um umfang tjónsins. Samkvæmt þessu og með vísan til þess að ekki er um hlutlæga ábyrgð að ræða af hálfu varnaraðila er ekki unnt að fallast á kröfu sóknaraðila um bætur vegna tjóns á eignum hans.

Hvað varðar kröfu sóknaraðila um bætur fyrir afnotamissi þá segir í 1. mgr. 20. gr. húsaleigulaga að telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skuli hann gera leigusala skriflega grein fyrir því sem hann telji að úrbóta þarfnist og skora á hann að bæta úr því. Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigjandi eigi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu á meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði. Eins og að framan greinir brást varnaraðili þegar við með viðgerð eftir að tilkynning sóknaraðila barst og er því ekki unnt að líta svo á að sóknaraðili geti átt rétt á afslætti, enda er sá réttur bundinn við þann tíma sem ekki hefur verið bætt úr annmörkum af hálfu leigusala, sbr. 4. mgr. 20. gr. húsaleigulaga. Að auki liggur ekkert fyrir sem styður staðhæfingar sóknaraðila um að hið leigða hafi verið í óleiguhæfu ástandi í einn mánuð.

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynnningar af hálfu aðila. Þá segir í 2. mgr. sama lagaákvæðis að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma, nema á grundvelli þeirra undantekninga sem greindar eru í ákvæðinu. Eins og áður greinir eru húsaleigulög frávíkjanleg í tilvikum leigusamninga um atvinnuhúsnæði en aðilar sömdu um heimild þeirra beggja til uppsagnar á leigutíma með tveggja mánaða fyrirvara miðað við mánaðamót og viku þar með frá 2. mgr. 58. gr. laganna. Sjónarmið um yfirburðarstöðu varnaraðila við samningsgerðina hafa ekki þýðingu í þessum efnum, enda hlaut sóknaraðili að skilja þýðingu ákvæðisins, auk þess sem ákvæðið mælti fyrir um gagnkvæman uppsagnarfrest aðila en ekki einhliða uppsagnarfrest varnaraðila. Er því ekki fallist á að uppsagnarákvæðið sé ógilt.

Með tölvupósti 30. nóvember 2022 til lögmanns sóknaraðila sagði varnaraðili leigusamningi aðila upp. Með tölvupósti degi síðar, eða 1. desember 2022, kvaðst lögmaður sóknaraðila ekki hafa umboð til að taka við uppsögninni, en upplýsti með tölvupósti 7. sama mánaðar að hann væri kominn með umboð. Samkvæmt þessu verður lagt til grundvallar að samningnum hafi ekki verið sagt upp með lögmætum hætti fyrr en 7. desember 2022, en nefndin telur að varnaraðila hafi borið að tilkynna sóknaraðila sjálfum um uppsögnina, þrátt fyrir samskipti við lögmann hans um þann ágreining sem áður greinir. Þar sem uppsagnarfrestur var tveir mánuðir miðað við mánaðamót er viðurkennt að leigusamningi aðila hafi lokið 28. febrúar 2023.

Sóknararaðili gerir kröfu um málskostnað sér til handa. Í 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga segir að sé kæra bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndarinnar geti nefndin gert kæranda að greiða gagnaðila málskostnað. Nefndin hefur engar aðrar heimildir til að úrskurða um málskostnað og verður því að hafna þessari kröfu sóknaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Fallist er á kröfu sóknaraðila um að honum beri ekki að greiða reikning rafvirkja vegna endurnýjunar á ljósum í hinu leigða.

Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.

Viðurkennt er að leigusamningi aðila hafi lokið 28. febrúar 2023.

Reykjavík, 28. apríl 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson