Mál nr. 133/2011
Miðvikudaginn 14. desember 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 133/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 10. september 2011 en sem barst 23. september 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, frá 23. júní 2011 vegna synjunar á umsókn um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði ákvörðun um synjun á endurútreikningi lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 23. júní 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 16.950.000 kr. Verðmat íbúðarinnar var 21.000.000 kr. samkvæmt mati löggilts fasteignasala frá fasteignasölunni Kjöreign, sem fram fór þann 29. maí 2011. Áhvílandi á íbúðinni voru 20.870.661 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 23. september 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 11. október 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 13. október 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir synjun Íbúðalánasjóðs um leiðréttingu lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 23. september 2011, segir kærandi að hún telji að verðmat fasteignasala á vegum Íbúðalánasjóðs gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignar hennar. Því til stuðnings bendir kærandi á að skráð fasteignamat eignarinnar sé 16.950.000 kr. og fasteignamat næsta árs verði 18.350.000 kr. sem kærandi telur vera líklegra markaðsverð en verðmat það sem Íbúðalánasjóður styðst við í ákvörðun sinni.
Kærandi bendir á að íbúðin sé 86,4 fermetrar að stærð, þriggja herbergja íbúð í kjallara. Hún tekur fram að sé miðað við verðmat fasteignasalans, eða 21.000.000 kr., sé meðalverð hvers fermetraverð 243.000 kr. sem kærandi telur vera of hátt, sérstaklega með tilliti til þess að um íbúð í kjallara sé að ræða. Þá vísar kærandi til þess að meðalfermetraverð þriggja herbergja íbúða hafi verið álitið 195.000 kr. á þeim tíma er íbúð hennar hafi verið verðmetin af fasteignasala á vegum Íbúðalánasjóðs.
Kærandi bendir á að hún hafi keypt umrædda íbúð á fyrri hluta árs 2008, þegar verð fasteigna hafi verið hvað hæst, en kaupverð íbúðarinnar var þá 20.200.000 kr. Síðan hafi orðið verðfall á íslenskum fasteignamarkaði og þó svo að verð hafi eitthvað hækkað sé langt í að fasteignaverð verði jafn hátt og það var á þeim tíma er kærandi keypti umrædda íbúð.
Til stuðnings máli sínu vísar kærandi til verðmats fasteignasala sem kærandi fékk til þess að verðmeta íbúð sína eftir að henni barst ákvörðun Íbúðalánasjóðs, en samkvæmt fyrirliggjandi gögnum mat umræddur fasteignasali íbúð kæranda á 18.000.000 kr. Þá segir kærandi að fasteignasali á vegum Íbúðalánasjóðs er framkvæmdi verðmat á íbúð hennar, hafi gert slæm mistök sem geti orðið henni afar dýrkeypt og því vonist hún til þess að mál hennar verði endurskoðað með sanngjörnum hætti.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður áréttar að sjóðurinn hafi aflað verðmats í samræmi við 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, en áhvílandi skuldir reyndust undir 110% verðmæti eignarinnar þannig að ekki hafi komið til niðurfærslu. Íbúðalánasjóður telur ekki ástæðu til að bera brigður á verðmat það sem sjóðurinn óskaði eftir.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kæranda í tengslum við umsókn hennar um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á fasteign hennar. Kærandi telur verðmat fasteignar hennar ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar og hefur meðal annars lagt fram nýtt verðmat fasteignarinnar, sem hún hefur aflað sjálf til þess að sýna fram á galla á því mati sem byggt var af hálfu Íbúðalánasjóðs við afgreiðslu umsóknar hennar.
Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Sama regla kemur fram í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011.
Kærða ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast, auk þess sem kærða ber að fylgja fyrrgreindum lögum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að miða skuli við skráð fasteignamat eða markaðsverð fasteigna, hvort sem er hærra. Samkvæmt 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 er það einungis á forræði Íbúðalánasjóðs að kalla eftir verðmati löggilts fasteignasala þegar það á við. Þá er í 8. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 mælt fyrir um að ráðherra geti gefið út reglugerð þar sem framkvæmd niðurfærslu yrði skýrð nánar, svo sem um mat á tekjum umsækjenda og verðmati fasteigna, en engar slíkar reglur hafa verið gefnar út. Við úrlausn málsins reynir því einungis á skýringu ákvæðis 3. mgr. 1. gr. laganna.
Eins og fram hefur komið hefur við mat fasteignar kæranda verið byggt á mati löggilts fasteignasala sem aflað var af hálfu kærða svo sem heimilt er samkvæmt framangreindum lögum, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögum nr. 44/1998. Verður því að fallast á þá málsmeðferð sem viðhöfð var í máli kæranda, þegar metið var verðmæti fasteignar hennar, en samkvæmt framangreindu ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna hefur vottorði löggilts fasteignasala sem aflað er af hálfu Íbúðalánasjóðs verið gefið aukið vægi við mat á fasteign umsækjenda um niðurfærslu lána. Þá hefur verið upplýst að vottorðið er byggt á skoðun fasteignarinnar sem fram fór þann 29. maí 2011, og stafar vottorðið frá löggiltum fasteignasala.
Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum laga nr. 29/2011 og lið 1.3 í 1. gr í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um synjun á endurútreikningi á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að B, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal