Mál nr. 137/2011

Miðvikudaginn 11. janúar 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 137/2011:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, sem er dagsettri 26. september 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, frá 4. júlí 2011 vegna synjunar á umsókn um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði ákvörðun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B var 11.400.000 kr. Við ákvörðun Íbúðalánasjóðs var stuðst við verðmat löggilts fasteignasala, sem fram fór þann 27. júní 2011, þar sem fasteignin var verðmetin á 12.000.000 kr. Áhvílandi veðlán á íbúðinni voru 15.149.158 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að frádráttur var frá niðurfærslu áhvílandi lána vegna aðfararhæfra eigna kæranda, en kærandi er eigandi hlutabréfa að andvirði 588.603 kr. Þá ákvörðun hefur kærandi kært.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dagsettu 29. september 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dagsettu 11. október 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dagsettu 13. október 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi kærir ákvörðun Íbúðalánasjóðs um leiðréttingu lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 26. september 2011, vísar kærandi til þess sem fram kemur í skattframtali hans, að aðfararhæfar eignir hans séu töluvert lægri en skuldir hans og því hafi Íbúðalánasjóði ekki borið að draga frá aðfararhæfar eignir hans við endurútreikning lána hans hjá sjóðnum, þar sem aðrar eignir eru neikvæðar.

Þá segir kærandi að hann fari fram á að úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála breyti niðurstöðu Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% veðsetningarhlutfall af verðmæti fasteignar.

Kærandi gerir kröfu um að frádráttur vegna annarra eigna verði felldur brott, þar sem aðfararhæfar eignir hans samkvæmt skattframtali séu neikvæðar um 5.326.281 kr. Kærandi byggir á því að aðfararhæfar eignir hans séu kr. 1.573.309, þ.e. bankainnstæður að fjárhæð 556 kr., bifreið að verðmæti 984.150 kr. og hlutabréfaeign að fjárhæð 588.603 kr., en að aðrar skuldir hans séu að fjárhæð 6.899.590 kr.

Kærandi krefst þess að frádráttur frá niðurfærslu áhvílandi lána kæranda hjá Íbúðalánasjóði vegna aðfararhæfra eigna sem var 588.603 kr. verði felldur á brott, og að sú fjárhæð eigi einnig að koma til lækkunar á lánum hans hjá Íbúðalánasjóði þannig að veðsetning umfram 110% verði 1.940.158 kr. en ekki 1.360.555 kr.

IV. Sjónarmið kærða

Íbúðalánasjóður áréttar að skv. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 skuli lækka niðurfærslu á veðkröfum sem svarar til veðrýmis á aðfararhæfri eign. Aðrar skuldir komi þar ekki til frádráttar að mati sjóðsins. Þess vegna skerti aðfararhæf eign niðurfærslu um 588.603 kr., sbr. yfirlitsblað sem liggur fyrir í málinu um niðurstöðu útreikninga.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Í máli þessu er ágreiningur um frádrátt frá niðurfærslu áhvílandi lána kæranda hjá Íbúðalánasjóði, vegna aðfararhæfra eigna. Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnstæður.

Auk fasteignar sinnar að B er kærandi eigandi hlutabréfa eins og rakið hefur verið. Hefur kærandi ekki gert athugasemdir við verðmat eignanna, en hefur byggt á því að aðrar skuldir hans eigi að koma til frádráttar aðfararhæfum eignum við ákvörðun Íbúðalánasjóðs. Þar sem skuldir hans séu hærri en eignir, eigi ekki að taka tillit til eigna hans við ákvörðunina.

Það er álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Auk þess ber að líta til þess að ekki hafa verið gefnar út reglur, til samræmis við ákvæði 8. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Í 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að heimild til niðurfærslu taka eingöngu til áhvílandi veðskulda. Er því ljóst að Íbúðalánasjóði var ekki heimilt að líta til annarra lána kæranda við útreikning á veðsetningarhlutfalli af verðmæti fasteignar hans. Þá kemur fram í 2. mgr. 1. gr. laganna að draga eigi frá aðfararhæfar eignir í eigu lántaka, en þar er ekki vikið að áhvílandi skuldum. Samkvæmt ákvæðinu ber því að draga frá hugsanlegri niðurfærslu þær eignir í eigu umsækjenda sem teljast aðfararhæfar, en við það mat verður ekki tekið tillit til ótengdra skulda umsækjanda.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum laga nr. 29/2011 verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um endurútreikning á lánum A áhvílandi á fasteigninni að B, er staðfest.

Ása Ólafsdóttir,

formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir                   Gunnar Eydal