ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 12/2003

Ákvörðunartaka: Gerð eignaskiptayfirlýsingar. Endurskoðun ársreikninga. Boðun húsfundar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 12. febrúar 2003, mótteknu 13. febrúar 2003, beindi A, X nr. 34, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, X nr. 34, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 16. febrúar 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 15. mars 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 13. júní 2003 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 34, sem er tvær hæðir og ris, alls tveir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar og riss, eða 61,4% hússins en gagnaðilar eigendur neðri hæðar, eða 38,6% hússins. Ágreiningur er um ákvörðunartöku, gerð eignaskiptayfirlýsingar, endurskoðun ársreikninga og boðun húsfundar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að ákvörðunartaka um húsgjald sé lögmæt.

Að heimilt sé að gera nýjan eignaskiptasamning.

Að heimilt sé að ráða endurskoðanda eða annan lögfróðan aðila til að sjá um bókhald og umsjón með greiðslu og innheimtu reikninga vegna væntanlegra framkvæmda.

Að ákvörðun um að fá mat á ástandi hússins sé lögmæt.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um ákvörðunartöku og kostnað við framkvæmdir við húsið. Álitsbeiðandi telur að viðhaldi hússins sé ábótavant og liggi undir skemmdum. Því verði að grípa til nauðsynlegra viðhaldsframkvæmda sem fyrst svo ekki fari verr. Álitsbeiðandi hafi ítrekað bent gagnaðilum á nauðsyn þess að fara í ýmsar viðhaldsframkvæmdir en án teljandi árangurs. Gagnaðilar hafi jafnan gefið þá skýringu að þeir væru að flytja og vilji því ekki leggja út í kostnað við viðhald eða framkvæmdir. Nýverið hafi verið haldinn aðalfundur húsfélagsins, hinn 26. janúar 2003, og þar hafi komið upp nokkur mál sem þurfi að úrskurða um.

Álitsbeiðandi segir að á aðalfundinum hafi verið lögð fram framkvæmdaáætlun með áætluðum kostnaðartölum. Þar komi fram að kostnaður vegna hússins geti farið upp í allt að 3,5 milljónir. Hafi álitsbeiðandi lagt fram tillögu um að hússjóðsgjald yrði ákveðið 25.000 krónur. Krefst álitsbeiðandi viðurkenningar á því að þessi ákvörðun sé bindandi fyrir gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur einnig fram að eignaskiptasamningur fyrir húsið sé frá 9. október 1990 og hafi verið þinglýst 16. nóvember 1990. Síðan þá hafi lóð verið stækkuð að beiðni gagnaðila og fullyrði þeir að þeir eigi bílskúrsrétt á þeim lóðarhluta þrátt fyrir gögn um annað. Telur álitsbeiðandi að þörf sé fyrir nýjan eignaskiptasamning í ljósi breytinga á lóð hússins.

Á fyrrnefndum aðalfundi hafi álitsbeiðandi einnig farið fram á að endurskoðandi sjái um bókhald og umsjón reikninga, ef umfang vinnu og verka við húsið sé mikið. Vegna ósættis sé mikilvægt að hlutlaus aðili sjái um fjárhagshlið væntanlegra framkvæmda.

Álitsbeiðandi vísar til fyrri álits kærunefndar vegna ágreinings sömu aðila, en þar hafi kærunefnd komist að þeirri niðurstöðu að ákvörðun húsfundar um að fá sérfróðan aðila til að gera úttekt á ástandi hússins hafi verið lögmæt og bindandi fyrir eigendur hússins. Álitsbeiðandi segir framkomið tilboð í ástandsskoðun og gerð útboðsgagna og eftirlit með framkvæmd sem hann óskar. Fer álitsbeiðandi fram á að geta samþykkt umrætt tilboð.

Í greinargerð gagnaðila mótmæla þeir tillögu álitsbeiðanda um húsgjaldahækkun sem hann hafi lagt fram á aðalfundi húsfélagsins. Einnig mótmæla gagnaðilar að húsinu hafi verið illa viðhaldið og það liggi undir skemmdum. Finnst gagnaðilum óþarfi að fara út í þær dýru framkvæmdir sem álitsbeiðandi hafi lagt til. Þeir séu þó til í að skoða húsið að utan í sumar og ráðast í framkvæmdir sem þeir gætu jafnvel gert sjálfir.

Hvað varðar gerð eignaskiptasamnings segja gagnaðilar að þeir hafi óskað eftir lóðastækkun til að byggja á bílskúr og fengið byggingarleyfi fyrir honum. Álitsbeiðandi hafi ritað undir umrætt leyfi sem samþykkur. Hins vegar hafi leyfið fallið úr gildi sökum þess að þeir hafi ekki ráðist í byggingu skúrsins.

Gagnaðilar setja í greinargerð sinni fram tvær gagnkröfur, annars vegar að húsfundur hinn 9. mars 2003 verði talinn ómerkur og hins vegar að álitsbeiðanda beri að sjá um að klippa tré í sameiginlegum garði í sumar.

Hvað varðar húsfund, hinn 9. mars 2003, segja gagnaðilar að álitsbeiðandi hafi boðað til húsfundar umræddan dag. Gagnaðilum hafi hins vegar ekki verið fært að mæta á þeim degi sökum vinnu sinnar og hafi þeir hringt í álitsbeiðanda og tilkynnt honum það. Daginn eftir hafi þeir hins vegar fengið fundargerð fundarins í ábyrðarpósti. Álitsbeiðandi hafi því haldið fundinn ásamt konu sinni, vitandi það að gagnaðilar kæmust ekki. Í fundargerðinni komi fram að annar gagnaðila hafi komið heim á meðan á fundinum hafi staðið, en aðspurður ekki sagst hafa tíma fyrir fund á þeim tíma. Hann hafi hins vegar ekki vitað að fundur væri í gangi og álitsbeiðandi setið einn út í bíl er hann hafi komið að húsinu.

Gagnaðilar segjast hafa séð um að klippa tré á sameiginlegri lóð hússins undanfarin tvö ár og síðastliðið sumar fengið til þess garðyrkjufræðing. Álitsbeiðandi hafi hins vegar neitað að greiða hlutdeild sína í kostnaði vegna þess. Fara gagnaðilar því fram á það að álitsbeiðanda beri að sjá um að klippa trén þetta sumarið sem og að eitra fyrir trjálús og túnfíflum.

III. Forsendur

1. Samkvæmt 8. tölul. 1. mgr. 68. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús skal á aðalfundi hvers árs taka ákvörðun um fjárhæð húsgjalda. Ákvörðun húsgjalda fellur undir meginreglu D-liðar 1. mgr. 41. gr. sömu laga sem gerir ráð fyrir að einfaldur meirihluti sé nægjanlegur til ákvarðanatöku í fjöleignarhúsum. Í málinu er óumdeilt að ákvörðun var tekin um húsgjöld og greiddi álitsbeiðandi sem er meirihlutaeigandi, atkvæði með tillögu sinni. Í ljósi þess er það álit kærunefndar að umrædd ákvörðun hafi verið lögmæt og sé bindandi fyrir eigendur hússins.

Telur kærunefnd þó rétt að benda á að samkvæmt gögnum málsins er umræddu húsgjaldi að mestu ætlað að standa straum að framkvæmdum við húsið. Verður því við útreikning húsgjalda að taka mið af því hvaða kostnaður sem reiknaður er inn í húsgjöldin er jafnskiptur og hvaða kostnaður er hlutfallsskiptur, sbr. ákvæði 45. gr. laga nr. 26/1994. Gögn málsins bera það ekki með sér hvort húsgjaldið er það sama fyrir báðar íbúðir eða hvort það tekur mið að eignarhlutdeild.

2. Í 16. gr. laga nr. 26/1994 segir að gera skuli eignaskiptayfirlýsingu fyrir öll fjöleignarhús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur skiptasamningur. Samkvæmt 7. gr. reglugerðar nr. 910/2000, um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum, á sérhver eigandi, sem telur gildandi hlutfallstölur fyrir húsið rangar eða fyrirliggjandi skiptagerning ófullnægjandi eða rangan að öðru leyti, krafist þess að ný eignaskiptayfirlýsing verði gerð í samræmi við fyrirmæli fjöleignarhúsalaga og reglugerðarinnar.

Fyrir liggur að álitsbeiðandi telur núverandi eignaskiptasamning óglöggan m.a. vegna stækkunar lóðar. Í ljósi þeirra ákvæða sem hér hafa verið rakin er það álit kærunefndar að ráðast beri í gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar óski álitsbeiðandi eða aðrir eigendur þess.

3. Um endurskoðendur í húsfélögum er fjallað í 73. gr. laga nr. 26/1994, en þar segir að endurskoðandi sem skuli kjörinn á aðalfundi til eins árs í senn, skuli endurskoða alla reikninga húsfélagsins. Í 2. mgr. 73. gr. kemur síðan fram að sé þess krafist af minnst ¼ hluta félagsmanna annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta skal endurskoðandinn vera löggildur.

Í málinu liggur fyrir að álitsbeiðandi sem er meirihlutaeigandi að húsinu hefur farið fram á það að endurskoðandi húsfélagsins verði löggildur. Í ljósi 2. mgr. 73. gr. laga nr. 26/1994 er það álit kærunefndar að endurskoðandi húsfélagsins skuli vera löggiltur.

Álitsbeiðandi fer fram á það að fenginn verði hlutlaus umsjónarmaður hússjóðs vegna langvinnandi deilna í húsinu. Ekki er sérstaklega gert ráð fyrir slíkum umsjónarmanni í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús og ekki er gert ráð fyrir að endurskoðandi skv. 73. gr. laganna annist slíka umsýslu. Ákvörðun um ráðningu slíks umsjónarmanns er hins vegar á valdi húsfélagsins og um ákvörðunartöku gildir meginregla D-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994.

4. Kærunefnd hefur áður, með áliti dags. 30. desember 2002, komist að þeirri niðurstöðu að ákvörðun um að fá sérfróðan aðila til að taka út ástand hússins sem samþykkt var á húsfundi, dags. 7. maí 2002, hafi verið lögmæt og bindandi fyrir gagnaðila. Kærunefnd telur að hún hafi áður gefið álit sitt á umræddu ágreiningsefni og vísar til fyrri úrlausnar hvað það varðar. Er fjórða kröfulið álitsbeiðanda því vísað frá kærunefnd.

Verður nú fjallað um kröfur gagnaðila.

5. Um boðun húsfunda er fjallað í 60. gr. laga nr. 26/1994, en í 2. mgr. ákvæðisins segir að til almenns fundar skuli boða með minnst 4 og mest 20 daga fyrirvara. Í fundarboði skal greina tíma og stað fundarins og þau mál sem fyrir verði tekin og meginefni tillagna. Kröfur um fundarsókn eru settar fram í 42. gr. laganna, en þar kemur fram að húsfundur geti tekið ákvarðanir skv. C-, D- og E-liðum 41. gr. án tillits til fundarsóknar enda sé hann löglega boðaður og haldinn.

Ekki er vikið sérstaklega að forföllum húseigenda á húsfundum og afleiðinga þeirra í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, né lögskýringargögnum með lögunum. Það er mat kærunefndar að í minni fjöleignarhúsum með 6 íbúðum eða færri, þar sem ekki er nauðsynlegt að skipa sérstaka hússtjórn, sbr. ákvæði 67. gr. laga nr. 26/1994, verði að taka tillit til þess ef eigendur boða lögmæt forföll á húsfundum og leitast við að haga tímasetningu þeirra með þeim hætti að sem flestum eigendum sé fært að mæta.

Því er ómótmælt í málinu að gagnaðilar boðuðu lögmæt forföll á húsfundi hinn 9. mars 2003. Í ljósi þess sem að framan hefur verið rakið og aðstæðna, m.a. að um tvíbýlishús er að ræða og fundurinn var boðaður einhliða af öðrum eiganda hússins, er það álit kærunefndar að gegn mótmælum gagnaðila verði ákvarðanir umrædds fundar ekki taldar bindandi fyrir gagnaðila.

6. Samkvæmt 5. tölul. 8. gr., sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994, telst öll lóð hússins, mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, til sameignar allra eigenda hússins nema þinglýstar heimildir kveði á um annað. Tré á sameiginlegri lóð teljast því til sameignar þess. Ákvörðunarvald um notkun og viðhald sameignar, þ.m.t. klippingar á trjám, er í höndum húsfundar skv. 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Kærunefnd telur sýnt að ekki hafi verið tekin ákvörðun um að álitsbeiðandi klippi tré á lóð hússins sumarið 2003 á húsfundi. Þegar af þeirri ástæðu ber að hafna kröfu gagnaðila.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ákvörðun húsgjalda hafi verið lögmæt og sé bindandi fyrir eigendur hússins.

Það er álit kærunefndar að ráðast beri í gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar óski álitsbeiðandi eða aðrir eigendur þess.

Það er álit kærunefndar að endurskoðandi húsfélagsins skuli vera löggiltur.

Það er álit kærunefndar að ákvarðanir húsfundar hinn 9. mars 2003 séu ekki bindandi fyrir gagnaðila.

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu gagnaðila um að álitsbeiðanda beri að sjá um að klippa tré í sameiginlegum garði í sumar.

Reykjavík, 13. júní 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson