Mál nr. 5/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 5/2015
Skipting lóðar. Húsnúmer.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótt. 18. febrúar 2015, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndir gagnaðilar.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. mars 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. apríl 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 14. apríl 2015, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. apríl 2015.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið D í E, alls tvo eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvorrar íbúðar fyrir sig. Ágreiningur er um skiptingu sameiginlegrar lóðar hússins og merkingu þess.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. Að kærunefnd komi með tillögu að sanngjarnri skiptingu lóðarinnar þar sem skýrt komi fram hvað hver eigi, lóðarmörk og sameign hússins, réttindi eigenda og skyldur.
II. Að viðurkennt verði að eignarhlutar aðila skuli vera með sitthvort húsnúmerið.
Í álitsbeiðni kemur fram að á árinu 2012 hafi álitsbeiðandi keypt íbúð í húsinu. Húsin séu tengd á horni austanmegin og eitt númer sé fyrir bæði húsin. Einnig sé lóðin óskipt en samkvæmt skiptasamningi reiknist leigulóðarréttindi að hálfu milli húsanna. Mikið ósamkomulag hafi ríkt um eignarhlutfall lóðarinnar um hvað hver eigi og hafi gagnaðilar eignað sér stærstan hluta hennar. Gagnaðilar virðast ganga út frá hefðum sem hafi komist á þegar foreldrar annars gagnaðila hafi búið í húsi þeirra þrátt fyrir að húsið hafi átt nokkra eigendur frá fráfalli þeirra.
Forsaga þessa máls sé sú að foreldrar annars gagnaðila hafi byggt eldra húsið á lóðinni, sem álitsbeiðandi eigi nú. Gagnaðili hafi fengið leyfi hjá bæjaryfirvöldum á árinu 1975 til að byggja nýtt hús við hús foreldra sinna og árið 1985 hafi verið sett hæð þar ofan á. Á lóðarteikningum séu teiknuð tvö bílastæði við hlið bílastæðis að bílskúr gagnaðila. Ekki hafi verið í boði fyrir álitsbeiðanda að útbúa bílastæði á þessum merkta hluta. Þann hluta segi gagnaðilar að tilheyri þeim og hafi þau verið búin að planta þar trjám og allskonar rusli. Álitsbeiðandi hafi þurft að fara þá leið að útbúa bílastæði neðar á lóðinni til að geta lagt bifreið við hús hennar. Upp úr hafi soðið á einum tímapunkti þegar annar gagnaðila ásamt syni hans hafi girt fyrir lóðina án nokkurs samráðs við álitsbeiðanda, þannig að hún hefði ekki getað komist að til að viðhalda eða mála hús hennar austanmegin. Það sé hliðin sem snúi að garði gagnaðila. Mágur álitsbeiðanda, sem hafi aðstoðað hana við viðhald og viðgerðir á húsi hennar, hafi reynt að tala við þá en ekki hafi verið hlustað á það.
Í greinargerð gagnaðila segir að mótmælt sé í heild málavaxtalýsingu álitsbeiðanda sem rangri, ónákvæmri og fullri af rangfærslum. Ekki sé unnt að byggja á henni að nokkru leyti í máli þessu.
Fasteign nr. 51 hafi upphaflega verið hluta erfðafestulands sem síðar hafi verið selt og gerður lóðarleigusamningur við bæjarfélag þann 3. apríl 1964 af hálfu föður gagnaðila. Faðirinn hafði keypt gamla húsið árið 1955 sem hafi þá verið notaður sem heilsárs sumarbústaður. Flatarmál lóðar samkvæmt fyrrnefndum samningi hafi verið 1077 fermetrar. Það muni vera heildarstærð lóðar eins og hún komi nú fram á fasteignaskrá. Á lóðinni séu nú tvær fasteignir. Þessar fasteignir hafi áður verið í eigu sömu fjölskyldu en gamla húsið hafi verið selt árið 1985 ásamt hluta lóðar eins og síðar verður greint frá. Hafi kaupendur á þeim tíma verið upplýstir um hvaða hluti lóðar tilheyrði gamla húsinu og að gangstétt sem lögð hafi verið af gagnaðilum að nýja húsinu teldist til hluta þeirra af lóð. Fasteign nr. 49 sé hluti af hinu gamla erfðafestulandi og þar hafi systir gagnaðila og eiginmaður hennar byggt einbýlishús. Afstaða þeirra til skiptingu lóðar að húsi nr. 51 sé skýr og í samræmi við afstöðu gagnaðila.
Gagnaðilar hafi hafið byggingu nýja hússins árið 1965 og flutt inn árið 1968. Árið 1975 hafi verið byggður bílskúr norðan megin á lóðinni. Gagnaðilar hafi jafnframt lagt gangstétt norðan megin við gamla húsið en vestan megin við nýja húsið. Álitsbeiðandi hafi flutt inn í gamla húsið í ágúst 2012. Framgangur hennar gagnvart gagnaðilum hafi ávallt einkennst af yfirgangi og skeytingarleysi fyrir nágrannarétti. Aldrei hafi álitsbeiðandi haft frumkvæði að því að ræða þau álitamál við gagnaðila með einum eða neinum hætti sem hér séu reifuð og þar með reynt að útkljá mögulegan ágreining fyrst með samkomulagi. Fjölmargar myndir séu meðfylgjandi greinargerð gagnaðila sem þau hafi tekið og sýni pall og skjólvegg sem álitsbeiðandi hafi reist á sínum helmingi ásamt því að koma fyrir garðhýsi þar rétt fyrir framan. Ekkert af þessu hafi verið gert að viðhöfðu samráði eða með samþykki gagnaðila þó fyrir liggi að lóðin sé enn í óskiptri sameign beggja aðila. Framkoma álitsbeiðanda sé að þessu leiti algerlega óforsvaranleg og skýrt brot á nágrannarétti og sameigenda í fjölbýli. Ekki sé unnt fyrir álitsbeiðanda að hagnýta með þessum hætti sameign sem séreign og framkvæma breytingar með þessum hætti á sameign og reisa palla og skjólveggi og setja niður stór garðhýsi án samráðs við sameigendur.
Álitsbeiðandi hafi farið inn á þann hluta lóðar sem tilheyri gagnaðilum austan megin og sagað niður tré sem sambýlismanni álitsbeiðanda hafi þótt vera of nálægt kofanum. Hann hafi jafnframt skemmt gróðurbeð hjá gagnaðilum þegar hann hafi fengið leyfi til að fara inn á lóð þeirra til að laga skolpleiðslu sem hafi verið í ólagi en brunnur sé inni á lóð gagnaðila. Sambýlismaður álitsbeiðanda hafi skemmt bæði blómabeð, tré og skriðplöntur og kórónað verkið með því að sá grasfræi í blómabeðið. Allt að sjálfsögðu í óþökk gagnaðila sem hafi verið með blóm á þessum stað í áratugi. Þá hafi sambýlismaður álitsbeiðanda sagað niður tré og klippt af grenitré sem hafi verið uppvið bílskúr gagnaðila í óþökk og leyfisleysi þeirra.
Framkvæmdir álitsbeiðanda við uppsetningu garðhýsis/kofa hafi gert það að verkum að ógerlegt sé fyrir gagnaðila að athafna sig með nokkur tæki til að komast inn neðst í garðinn og inn á þeirra hluta lóðar þar sem neðan við kofann sé gróður sem hindri umferð. Með þessu hafi álitsbeiðandi skert rétt gagnaðila til sjálfsagðar og eðlilegrar umferðar inn í sinn garð með tæki til sláttu og annarra garðverka.
Það hafi ávallt legið fyrir að svæðið norðan og vestan og sunnan við bílskúr gagnaðila hafi tilheyrt þeim frá upphafi. Slíkt sé líka eðlilegt þar sem sá hluti sé næst nýja húsinu og bílastæðum gagnaðila. Aldrei hafi komið til greina að þar verði bílastæði fyrir eigendur gamla hússins, enda hafi þau þegar gert bílastæði sunnan við gangstétt næst gamla húsinu. Sé eðlilegt að álitsbeiðandi geri bílastæði á þeim hluta lóðar sem ætti að tilheyra gamla húsinu.
Gagnaðilum hafi að lokum ofboðið svo yfirgangur álitsbeiðanda og sambýlismanns hennar að þau hafi ákveðið síðasta haust þegar sonur þeirra hafi komið í heimsókn að setja smá vegg á það litla bil sem sé á milli skjólveggs og garðhýsis. Ekki verði nánar farið út í viðbrögð álitsbeiðanda, sambýlismanns hennar og vinafólks þeirra en að ráðist hafi verið á gagnaðila og son þeirra og þau beitt líkamlegu ofbeldi af hálfu þessara einstaklinga. Lögð hafi verið fram kæra hjá lögreglu og von sé á að ákæra verði gefin út í málinu bráðlega.
Um málsástæður og rökstuðning gagnaðila segir að í fyrsta lagi sé þess að geta að kröfugerð álitsbeiðanda sé utan valdsviðs og hlutverk kærunefndar. Í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 881/2001 segi að áður en kærunefnd taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Álitsbeiðandi hafi aldrei farið þess á leit við gagnaðila að þeir ræði lóðaskipti eða nokkru sinni lagt fram tillögu þess efnis. Krafan sé af þeirri ástæðu einni ekki tæk til umfjöllunar fyrir kærunefnd.
Telji kærunefnd kröfuna tæka til umfjöllunar þá verði krafan að vera skýr og gera verði skýrar kröfur um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni, sbr. 4. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 881/2001. Álitsbeiðandi leggi það eitt til mála að kærunefnd geri tillögu að sanngjarnri skiptingu lóðar. Þá sé gerð krafa um að kærunefnd veiti húsunum sitt hvort númerið. Báðar þessar kröfur eigi það sammerkt að vera óljósar eða falla utan valdsvið nefndarinnar. Þessar kröfur séu ekki í samræmi við ákvæði 4. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 881/2001 og því beri að vísa málinu frá eða hafna kröfum álitsbeiðanda af þeim sökum.
Telji kærunefnd eigi að síður að ástæða sé til þess að fjalla um kröfur álitsbeiðanda sé afstaða gagnaðila sú að þeim sé mótmælt ásamt öllum málatilbúnaði álitsbeiðanda með vísan til lýsingar gagnaðila á málavöxtum.
Álitsbeiðandi og sambýlismaður hennar hafi með vísan til málavaxta brotið gegn ákvæðum 35. og 36. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, með því í fyrsta lagi að taka ekki sanngjarnt og eðlilegt tillit til gagnaðila og réttar þeirra á hinni sameiginlegu lóð. Eitt skýrasta dæmið sé að álitsbeiðandi og skyldmenni hennar leggi iðulega bifreiðum upp á gangstétt og fyrir inngöngu á gangstétt að húsi gagnaðila. Uppvöðslusemi þessara einstaklinga sé með slíkum hætti að gúmmi sem lagt hafi verið á þak gagnaðila hafi verið stórskemmt við viðhald sambýlismanns álitsbeiðanda á þaki gamla hússins. Ekkert tillit hafi verið tekið til þess að gúmmíið sé mjög viðkvæmt og ekki ætlast til að gengið sé mikið á því.
Öll framkoma álitsbeiðanda í tengslum við framkvæmdir í garðinum hafi einkennst af samskonar samskiptaleysi þar sem ekkert samráð hafi verið haft við gagnaðila um framkvæmdir við pall, skjólvegg eða staðsetningu á garðhýsi, ásamt tilheyrandi gróðurskemmdum.
Þá hafi álitsbeiðandi og sambýlismaður hennar framkvæmt óheimilar breytingar með ofangreindum framkvæmdum. Þau hafi brotið þá meginreglu að afnot af sameign sé takmörkuð og ekki sé heimilt að hagnýta sameign umfram aðra eigendur líkt og komið hafi fram hér að ofan.
Þá haldi álitsbeiðandi því fram að á lóðarteikningu séu teikuð tvö bílastæði við hlið bílastæðis að bílskúr gagnaðila. Gagnaðilar kannist ekki við þetta, enda ekkert pláss fyrir bílstæði þar á lóð gagnaðila. Ekki sé heldur gert ráð fyrir öðrum bílskúr fyrir gamla húsið. Á þessum litla bletti hafi gagnaðilar plantað tré og hafi bletturinn tilheyrt þeim frá upphafi.
Álitsbeiðandi gefi í skyn að hafa ekki getað málað húsið að austanverðu. Það sé rangt, enda hafi hún málað gluggana á árinu 2013 og gagnaðilar veitt fulla heimild til að mála húsið frá þeim hluta garðsins.
Ef einhver skipting lóðar væri í samræmi við fyrri ákvörðun þar um milli eigenda þá væri það sú sem fram komi á skjali meðfylgjandi greinargerð. Þar sé mörkuð lína með rauðu sem afmarki þá lóð sem tilheyri gamla húsinu að vestan og sunnan við húsið. Annar hluti lóðar tilheyri þá nýja húsinu enda sé skipting á greiðslu fasteignagjalda mjög í þeim hlutföllum að gagnaðilar greiði um það bil 70% af heildar fasteignagjöldum og álitsbeiðanda um það bil 30%.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að hún hafi enga vitneskju um það sem hafi farið fram á milli gagnaðila og kaupenda gamla hússins á árinu 1985 enda séu engin þinglýst gögn til sem staðfesti fyrirkomulag þeirra á milli í líkingu við það sem gagnaðili haldi fram. Þá mótmælir álitsbeiðandi því að hún hafi verið með yfirgang við gagnaðila og segir það hafa verið öfugt farið.
Álitsbeiðandi mótmælir því að hún og sambýlismaður hennar hafi byggt pall og girðingu á lóð hússins. Hún hafi hins vegar endurnýjað gamla pallinn og lengt hann sem hafi numið gamalli girðingu sem hafi þegar verið til staðar í samráði við gagnaðila.
Um garðskúrinn segir að álitsbeiðandi og maður hennar hafi rætt við gagnaðila um áætlanir þeirra um að saga hann niður í framhaldi af palli. Það hafi verið í góðu lagi af hálfu gagnaðila, nema henni hafi fundist dregarar standa of langt inn á lóð hennar. Álitsbeiðandi hafi talið það eðlilega athugasemd en þá hafi átt eftir að saga af þeim í samræmi við breidd skúrsins. Allar framkvæmdir til að ljúka frágangi hafi legið niðri eftir að lögregla hafi verið kvödd að húsinu.
Um gróðurskemmdir segir að skolplagnir frá húsi álitsbeiðanda hafi verið ónýtar og þörf hafi verið á að grafa um 1,5 til 2 metra niður til að komast að lögninni og hafi það verið gert á sem snyrtilegastan máta með smágröfu sem hafi farið á milli trjánna. Það svæði sem hafi verið grafið upp hafi verið og sé í mikilli órækt. Til að hafa staðreyndir á hreinu sé brunnurinn staðsettur á lóðinni álitsbeiðanda megin. Lögnin sé frá gamla húsinu þvert yfir lóð neðan við hús gagnaðila sem tengist lögn bæjarins. Þá segir að greinar hafi verið klipptar af grenitré sem standi við gangstétt að húsunum til að koma í veg fyrir slysahættu sem hafi stafað af þeim.
Gagnaðilar hafi ætlað að setja upp girðingu á milli garðskúrs og palls í einingunum 1,8 x 1,8 metrar og hafi hún átt að ná frá palli og niður að neðri hluta garðhúss. Þegar álitsbeiðandi hafi mótmælt stærð og fyrirkomulagi girðingar hafi viðbrögðin verið vægast sagt óvægin og í kjölfarið skapast atburðarás þar sem kalla hafi þurft til lögreglu í tvígang.
Tvö bílastæði hafi verið teiknuð við lóðina. Ekkert húsfélag hafi verið starfrækt þegar álitsbeiðandi hafi keypt íbúð í húsinu. Ættingjar álitsbeiðanda leggi bifreiðum við gangstétt við götu sem liggi að inngangi við húsið þar sem engin stæði séu við húsið og ekki neitt merki við götuna sem banni að þar sé lagt í skamman tíma. Þá hafi ekki verið um viðgerðir á þaki að ræða eins og segir í greinargerð gagnaðila heldur hafi verið skipt um allt járn á gamla húsinu og flasningar sem hafi tengst nýja húsinu. Fyrri vinnubrögð og frágangur á þaki á eign álitsbeiðanda hafi verið með þeim vanefnum að lekið hafi inn í húsið og hafi það valdið skemmdum á loftklæðningu og útveggjum. Áður en skipt hafi verið um þakjárn hafi gagnaðilar verið látin vita af fyrirhuguðum framkvæmdum og hafi þau ekki gert athugasemdir.
Að lokum telur álitsbeiðandi einkennilegt að gagnaðilar haldi því fram að gangstétt framan við húseign álitsbeiðanda sé séreign þeirra þar sem stéttin liggi að útidyrahurð álitsbeiðanda. Gagnaðilar hafi annan inngang að húsi þeirra, þ.e. frá bílastæði meðfram bílskúr þeirra. Álitsbeiðandi telur að framgarður milli bílskúrs og húsa eigi að vera sameiginlegur.
Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi geri að umtalsefni líkamsárás sem gagnaðilar hafi orðið fyrir sem sennilega sé kveikjan að máli þessu. Rangt sé að kæra verði að öllum líkindum felld niður.
Gagnaðilar mótmæla framlögðum gögnum frá fyrri eiganda gamla hússins sem virðast gefa til kynna að eignarhluti í lóð sé 50%. Þetta hlutfall eigi sér hvorki stoð í öðrum gögnum sem gerð hafi verið um eignina né samningum á milli eigenda.
Gagnaðilar undirstrika að þau hafi greitt mun hærra hlutfall í fasteignagjöld en sem nemi því hlutfalli af lóð sem greini í hinum gamla eignaskiptasamningi frá 1976. Opinber gögn þjóðskrár staðfesti að birt stærð fasteignar þeirra sé 189 fermetrar, en stærð gamla hússins 91 fermetri. Hér sé um allt önnur hlutföll að ræða en geti staðið undir nærri jafnri skiptingu á lóð.
Einhliða staðhæfing í söluyfirliti fyrrum eiganda gamla hússins um að sameiginleg stétt liggi að dyrum beggja húsanna sé mótmælt sem rangri og ósannaðri. Þessi stétt hafi verið gerð af gagnaðilum á þeirra hluta lóðar, ekki þeim hluta sem tilheyri gamla húsinu.
Að lokum segir að gagnaðilar kjósi að elta ekki ólar við aðrar ósannaðar og rangar fullyrðingar álitsbeiðanda. Þær fullyrðingar séu því marki brenndar að annaðhvort séu hún að viðurkenna vanþekkingu á forsögu málsins eða vísvitandi leggja fram einhliða ósannindi sem ekki séu svaraverð.
III. Forsendur
Í máli þessu snýst ágreiningur um skiptingu sameiginlegrar lóðar hússins. Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign í skilningi laganna vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Í 5. gr. sömu laga er nánar tilgreint hvað fellur undir séreign en skv. 10. tölul. ákvæðisins falla þar undir aðrir hlutar húss eða lóðar en tilgreindir eru í fyrri töluliðum sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls. Samkvæmt 6. gr. sömu laga telst sameign allir þeir hlutar húss og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. og skv. 5. tölul. 8. gr. sömu laga telst til sameignar öll lóð húss.
Í gögnum málsins liggur fyrir skiptasamningur fyrir húsið, dags. 1. júní 1976. Í samningnum er hvorum eignarhluta lýst svo: „1. Eignarhluti [gagnaðila] sem er öll nýbyggingin og leigulóðarréttindi að hálfu reiknast vera 49,9% og bílageymsla, sem reiknast vera 6,7%. 2. Eignarhluti [álitsbeiðanda] sem er gamla húsið og leigulóðarréttindi að hálfu, reiknast vera 43,4%.“ Önnur þinglýst gögn liggja ekki fyrir í málinu sem kveða nánar á um skiptingu lóðarinnar. Þar að auki liggja ekki fyrir þinglýstar heimildir um afnotaskipti lóðarinnar. Samkvæmt þessu er því um að ræða óskipta lóð og skiptast lóðarréttindi til jafns á milli aðila. Að því virtu telur kærunefnd að lóðin teljist til sameignar, sbr. 5. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús.
Samkvæmt 36. gr. laga um fjöleignarhús er eiganda óheimilt á eigin spýtur að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá getur eigandi ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðilar hafi gert séreignartilkall til hluta lóðarinnar sem álitsbeiðandi fellst ekki á. Þá segir í greinargerð gagnaðila að tiltekinn hluti lóðarinnar tilheyri þeim. Að virtri niðurstöðu um að lóðin sé sameign hússins telur kærunefnd að aðilar hafi jafnan rétt til afnota hennar en engin séreignarréttindi.
Eins og krafa álitsbeiðanda er lögð fyrir kærunefnd er farið fram á að nefndin komi með tillögu að skiptingu lóðarinnar. Lög um fjöleignarhús gera ekki ráð fyrir því að kærunefnd komi með tillögu að skiptingu sameiginlegra lóða. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd ekki unnt að taka kröfu álitsbeiðanda til úrlausnar að öðru leyti en að framan hefur verið gert.
Álitsbeiðandi krefst einnig viðurkenningar á því að hvor eignarhluti fyrir sig skuli fá sér húsnúmer. Kærunefnd fjallar um hvers konar ágreining milli eigenda fjöleignarhúsa sem varðar réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús, sbr. 1. mgr. 80. gr. laganna. Úrlausn um hvort eignarhlutar aðila skuli fá sitthvort húsnúmerið heyrir undir önnur stjórnvöld og fellur því utan við valdsvið kærunefndar.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að lóð hússins sé í óskiptri sameign hússins.
Kröfu álitsbeiðanda um að eignarhlutar aðila skuli hvor um sig fá sér húsnúmer er vísað frá kærunefnd.
Reykjavík, 21. apríl 2015
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson