Mál nr. 6/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 6/2015
Sérafnot lóðar. Eignaskiptayfirlýsing: Uppdráttur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 13. febrúar 2015, beindi A f.h. B hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. mars 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. mars 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 26. mars 2015, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. apríl 2015.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið D í E, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta 0102 í húsinu en gagnaðili eignarhluta 0103. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðandi hafi sérafnot af tilteknum hluta lóðar hússins.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi hafi sérafnot af þeim hluta lóðar sem liggur að eign hans og út að lóðarmörkum.
Í álitsbeiðni kemur fram að á árinu 2005 hafi álitsbeiðandi keypt eignarhluta 0102. Fyrir kaupin hafi legið fyrir eignaskiptayfirlýsing fyrir húseignina, dags. 7. september 2005, innfærð í þinglýsingarbók 27. september 2005, sem álitsbeiðandi hafi kynnt sér fyrir kaupin. Í eignaskiptayfirlýsingunni komi fram að lóðin sem húsnæðið standi á sé leigulóð, og að hver eign hafi sérafnot af þeim hluta lóðar sem liggi að viðkomandi eign og út að lóðarmörkum. Þá segi einnig í lýsingu séreigna og hlutfallstalna að allir eignarhlutar hafi sérafnotarétt af þeim hluta lóðar sem liggi að eigninni.
Þegar álitsbeiðandi hafi gengið frá kaupsamningi um eignarhluta 0102 hafi hann staðið í þeirri trú að sérafnot hans af lóðinni væru frá eignarhluta 0102 og út að lóðarmörkum, eins og komi skýrt fram á tveimur stöðum í eignaskiptayfirlýsingunni. Enda hafi það verið forsenda fyrir kaupum álitsbeiðanda að hægt væri að keyra að eigninni.
Fljótlega eftir að álitsbeiðandi hafi gengið frá kaupum að eignarhluta 0102 hafi gagnaðili keypt eignarhluta 0103. Gagnaðili hafi talið sig hafa sérafnotarétt af tilteknum hluta lóðar, sem samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hafi verið sérafnotaflötur álitsbeiðanda, og vísað í því sambandi til eignaskiptauppdráttar sem hafi fylgt eignaskiptayfirlýsingunni. Frá þeim tíma hafi staðið ágreiningur á milli aðila um það hver hafi sérafnot af þeim hluta lóðar sem um ræði, og hafi gagnaðili síðustu misseri lokað á aðkomu álitsbeiðanda að eignarhluta hans með því að girða af þann hluta sem gagnaðili telji vera sérafnotaflöt sinn.
Í rökstuðningi álitsbeiðanda segir að hann telji engan vafa leika á því að hann hafi sérafnot af þeim hluta lóðar sem um ræði, enda beri þinglýst eignaskiptayfirlýsing sem hafi verið gerð um eignina það skýrt með sér. Þannig verði ekki annað ráðið, af ótvíræðu orðalagi eignaskiptayfirlýsingarinnar, en að eignarhluta 0102 fylgi sérafnotaréttur af þeim hluta lóðar sem liggur að eigninni og út að lóðarmörkum. Teikningum og lóðaruppdráttum sem fylgi eignaskiptayfirlýsingunni sé einungis ætla að sýna, eftir því sem frekast verði við komið, þau atriði sem eigi að koma fram í eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 2. mgr. 17. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þannig geti óundirrituð fylgigögn með þinglýstri og undirritaðri eignaskiptayfirlýsingu með engu hnikað skýru orðalagi hennar, enda séu þau einungis ætluð til skýringar og fyllingar. Skýr texti eignaskiptayfirlýsingarinnar verði því að ganga framar öðrum gögnum.
Í greinargerð gagnaðila er farið fram á frávísun málsins á þeirri forsendu að ágreiningsefnið hafi þegar komið til úrlausnar fyrir kærunefnd, sbr. álit í máli kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 30/2009. Ekki liggi ljóst fyrir af álitsbeiðni hvort verið sé að óska eftir endurupptöku málsins eða hvort verið sé að óska eftir áliti nýrrar kærunefndar. Hvað endurupptöku varði sé vísað til 24. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, þar sem fram komi að heimild til endurupptöku sé háð því að annars vegar hafi ákvörðun byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik og hins vegar að íþyngjandi ákvörðun um boð eða bann hafi byggst á atvikum sem hafi breyst verulega frá því að ákvörðun var tekin. Um hvorugt sé að ræða í þessu tilviki auk þess sem allir tímafrestir séu löngu liðnir, enda rúmlega fimm ár liðin frá því að kærunefnd hafi skilað áliti sínu.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að hvorki sé verið að óska endurupptöku á máli nr. 30/2009 né áliti nýrrar kærunefndar. Álitsbeiðandi bendir á að kröfur hans séu ekki þær sömu og í áðurnefndu máli, en þar hafi verið gerðar kröfur um að gildandi eignaskiptayfirlýsing yrði leiðrétt og reiknuð yrði ný hlutfallstala í lóð. Í máli þessu sé verið að krefjast viðurkenningar á þeim rétti sem álitsbeiðandi telji sig hafa samkvæmt gildandi eignaskiptayfirlýsingu. Álitsbeiðandi mótmælir því að málinu verði vísað frá.
Í athugasemdum gagnaðila segir að þegar litið sé til fyrri álitsbeiðni álitsbeiðanda frá 26. ágúst 2009 sé augljóst að sú álitsbeiðni sé vegna nákvæmlega sama skika lóðarinnar og nú sé fjallað um og hvor aðila eigi rétt til sérafnota af þeim skika. Í þeirri álitsbeiðni bendi álitsbeiðandi á misræmi milli texta eignaskiptayfirlýsingar og teikninga af lóð sem fylgi, eins og í álitsbeiðni nú. Í eldri álitsbeiðni sé hins vegar talað um að það þyrfti að endurskoða eignaskiptayfirlýsinguna þar sem sérafnotaflötur eignar 0103 takmarki nýtingu álitsbeiðanda á eign hans eins og skiptingu sé háttað miðað við gildandi eignaskiptayfirlýsingu. Því liggi ljóst fyrir að í fyrri álitsbeiðni hafi álitsbeiðandi viðurkennt sérafnotaflöt eignar 0103 en talið að skiptingin væri ósanngjörn og takmarkandi fyrir sig og viljað breytingar, þrátt fyrir að hafa undirritað kaupsamning þar sem fram hafi komið að hann hefði kynnt sér efni eignaskiptayfirlýsingarinnar. Nú sé verið að reyna að koma sama málinu að með einhverju öðru orðalagi undir því yfirskyni að um túlkun og lögskýringarsjónarmið sé að ræða.
Með greinargerð gagnaðila í máli nr. 30/2009 hafi fylgt yfirlýsing bæði höfundar eignaskiptayfirlýsingarinnar og þeirra eigenda sem hafi látið gera hana. Báðar hafi þær verið því til staðfestingar að sérafnotafletir lóðar væru eins og þeir kæmu fram á teikningu með eignaskiptayfirlýsingunni, enda vísi texti eignaskiptayfirlýsingarinnar í teikninguna. Á teikningunni megi sjá að höfundur ásamt byggingarfulltrúa hafi staðfest hana með upphafsstöfum þeirra. Einnig hafi verið útskýrð nauðsyn þess að hafa skiptinguna eins og teikning sýni, annars yrði algjörlega girt fyrir aðkomu að eign 0103, auk þess sem nýting byggingarréttar myndi hafa það í för með sér að gatan myndi framlengjast svo sérafnotaflötur eignar 0102 myndi eftir það vera eins og hann sé í dag. Þannig hafi verið hugsað fyrir því að byggingaréttur eignar 0102 myndi ekki rýra sérafnotafleti hinna eignanna með neinum hætti yrði hann nýttur. Að auki hafi gagnaðili á þessum tíma bent á að ástæða þess að álitsbeiðanda hafi verið eða sé í mun að breyta sérafnotaflötum sé sú að hann hafi sett ólöglega upp innkeyrsluhurð á eign sína sem hafi breytt nýtingarforsendum lóðar í þessa veru. Uppsetning þeirrar hurðar sé nú til meðferðar hjá lögmanni sveitarfélags.
Hvað rökstuðning álitsbeiðanda um orðalag eignaskiptayfirlýsingarinnar varði sé bent á að í henni segi orðrétt: „Hver eign hefur sérafnot af þeim hluta lóðar sem liggur að viðkomandi eign út að lóðarmörkum eins og sýnt er á meðfylgjandi uppdrætti.“ Vilji álitsbeiðandi skýra textann með því að beita lögskýringarsjónarmiðum um orðanna hljóðan þá hljóti að vera gerð sú lágmarkskrafa að setningin sé ekki slitin í sundur í miðju og notaður sé bara sá hluti sem gagnist málstað hans. Þegar litið sé til setningarinnar í heild, vilja eigenda sem hafi látið gera yfirlýsinguna og markmiða þeirra og tilgangs, sé nokkuð ljóst að skipting sérafnotahluta sé í fullu samræmi við teikninguna sem hafi verið þinglýst með eignaskiptayfirlýsingunni og sögð hluti af henni.
III. Forsendur
Gagnaðili hefur farið fram á frávísun málsins á þeirri forsendu að ágreiningur málsins hafi þegar komið til úrlausnar fyrir kærunefnd í máli nr. 30/2009. Í því máli snerust kröfur álitsbeiðanda um leiðréttingu eignaskiptayfirlýsingar og útreikning hlutfallstalna. Krafa álitsbeiðanda í máli þessu lýtur hins vegar að túlkun gildandi eignaskiptayfirlýsingar. Kærunefnd telur því að ekki sé um sama ágreiningsefni að ræða og fellst ekki á frávísun málsins á þeirri forsendu sem gagnaðili krefur.
Í máli þessu snýst ágreiningur um hvort álitsbeiðandi hafi sérafnot af tilteknum hluta lóðar hússins. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, dags. 7. september 2005, innfærð til þinglýsingar 27. september sama ár, segir að lóð hússins sé leigulóð og hver eign hafi sérafnot af þeim hluta lóðar sem liggi að viðkomandi eign út að lóðarmörkum eins og sýnt sé á meðfylgjandi uppdrætti.
Álitsbeiðandi telur að samkvæmt ótvíræðu orðalagi eignaskiptayfirlýsingarinnar fylgi eignarhluta hans sérafnotaréttur af þeim hluta lóðar sem liggur að eigninni og út að lóðarmörkum. Þá segir hann að teikningum og lóðaruppdráttum sem fylgi eignaskiptayfirlýsingunni sé einungis ætlað að sýna þau atriði sem komi fram í eignaskiptayfirlýsingunni, sbr. 2. mgr. 17. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og óundirrituð fylgigögn geti með engu hnikað skýru orðalagi þinglýstrar eignaskiptayfirlýsingar. Á hinn bóginn telur gagnaðili að sérafnotaflötur álitsbeiðanda takmarkist með þeim hætti sem sýnt er á teikningu F sem er fylgiskjal með eignaskiptayfirlýsingunni.
Í 1. mgr. 17. gr. laga um fjöleignarhús eru tilgreind atriði sem skulu koma fram í eignaskiptayfirlýsingu og er þar talið upp í 3. tölul.: „Lýsing á hverjum séreignarhluta, staðsetning hans, bæði hæð og innan hæðar, stærð hans í fermetrum og herbergjum ef því er að skipta, hvers eðlis hann er og hvað honum fylgir sérstaklega.“
Í áðurnefndri eignaskiptayfirlýsingu segir orðrétt um lóð hússins: „Hver eign hefur sérafnot af þeim hluta lóðar sem liggur að viðkomandi eign út að lóðarmörkum eins og sýnt er á meðfylgjandi uppdrætti.“ Einnig eru í eignaskiptayfirlýsingunni tilgreind fylgigögn hennar og segir að þau séu hluti hennar. Á meðal þeirra gagna var umræddur uppdráttur F. Á honum eru afmarkaðir sérafnotafletir hvers matshluta fyrir sig. Samkvæmt uppdrættinum nær sérafnotaflötur álitsbeiðanda ekki að lóðarmörkum heldur takmarkast að hluta við akstursleið inn á lóð hússins.
Kærnefnd telur augljóst að tilgangurinn með þessari afmörkum sé að tryggja aðkomu gagnaðila að matshluta sínum en að öðrum kosti yrði hún hindruð. Eins og hér háttar sérstaklega til er því rökrétt að miða úrlausnina við uppdráttinn en ekki texta eignaskiptayfirlýsingarinnar að því marki sem ósamræmi kann að vera þar á milli en þess er þá jafnframt að gæta að orðalag eignaskiptayfirlýsingarinnar er ónákvæmt og vísar þess utan til uppdráttarins til skýringar.
Að framangreindu virtu telur kærnefnd að sérafnotaflötur álitsbeiðanda takmarkist samkvæmt nefndum uppdrætti og fellst því ekki á kröfu hans um að viðurkennt verði að hann hafi sérafnot af umdeildum hluta lóðar hússins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi ekki sérafnot af umdeildum hluta lóðar hússins.
Reykjavík, 21. apríl 2015
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson