Mál nr. 9/2015

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 9/2015

Lögmæti aðalfundar: Tímasetning. Fundargerð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 12. mars 2015, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 25. mars 2015, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. apríl 2015.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D í E, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fyrstu hæð hússins en gagnaðilar annarra eignarhluta. Ágreiningur er um lögmæti aðalfundar og fundargerðar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I.    Að viðurkennt verði að aðalfundur húsfélagsins sem haldinn var 13. ágúst 2014 sé ólögmætur.

II.   Að viðurkennt verði að fundargerð aðalfundar sé ranglega færð.

III.  Að viðurkennt verði að ákvarðanir og ályktanir sem hafi verið teknar á fundinum séu ekki skuldbindandi gagnvart álitsbeiðanda. 

Til vara er þess krafist að viðurkennt verði að athugasemdir álitseiðanda við fundargerðina séu hluti af henni og hafi sama vægi og fundargerðin.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um hvernig staðið hafi verið að aðalfundi húsfélagsins 13. ágúst 2014 og um ákvarðanir sem teknar hafi verið á þeim fundi. Álitsbeiðandi sé íbúi í húsinu en eiginmaður hennar hafi setið fundinn ásamt gagnaðilum og einstaklingi sem hafi ritað fundargerð. Á fundinum hafi verið rædd ýmis atriði um sameign hússins og kostnaðarskipting vegna fyrirhugaðra framkvæmda við húsið. Fundarmenn hafi verið meðvitaðir um að aðalfundurinn hafi ekki verið haldinn samkvæmt laganna bókstaf, en samkvæmt lögum um fjöleignarhús skuli aðalfundur haldinn fyrir apríl ár hvert.

Fundurinn hafi verið langur og ýmis brýn málefni húsfélagsins rædd, meðal annars um fyrirhugaðar framkvæmdir við húsið og kostnaðarskiptingu vegna ýmissa mála. Fundargerð fundarins hafi hvorki verið rituð/lesin upp né undirrituð á staðnum eftir fundinn, heldur hafi fundarritari tekið hana með sér heim til að skrifa hana upp á tölvutæku formi og hafi henni verið skilað til íbúa hússins nokkrum dögum eftir fundinn til yfirlestrar. Álitsbeiðandi hafi borist fundargerðin merkt „til yfirlestrar“ með tölvupósti 25. ágúst 2014.

Eiginmaður álitsbeiðanda hafi strax gert athugasemd við að fundargerðin hafi ekki verið réttilega færð og upplýsingar hafi vantað. Með tölvupósti 27. ágúst 2014 hafi hann sent gagnaðilum svohljóðandi skilaboð vegna fundargerðarinnar: „Fljótt á litið virðist vanta heila kafla í fundargerðina og aðrir beinlínis misskildir, þannig að álykta megi að fundarstjóri/fundarritari hafi ekki verið alveg með á nótunum.“

Þann 28. ágúst 2014 hafi eiginmaður álitsbeiðanda sent fundargerðina aftur í tölvupósti til annarra íbúa hússins með athugasemdum eins og hann hafi talið fundargerðina rétta. Í beinu framhaldi af athugasemdunum hafi álitsbeiðanda borist útprentuð fundargerð óbreytt frá þeirri sem hafði verið afhent „til yfirlestrar“ og samþykkis. Um þetta segi í tölvupósti til eiginmanns álitsbeiðanda til annarra íbúa hússins sama dag: „Fundarritari virðist í engu hafa kosið að líta til umbeðinna athugasemda okkar („til yfirlestrar“) m.t.t. skjals sem okkur barst um póstlúguna fyrr í dag. Þetta, þrátt fyrir að heilu kaflarnir séu teknir út eins og þeir komu fyrir í fundarboði. – Þannig get ég einungis litið þannig á að fundarritari hafi gengið erinda annarra en okkar [álitsbeiðanda], kjósi að víkja til hliðar mikilvægum ákvörðunum sem teknar voru til atkvæða á aðalfundi húsfélagsins og hafi einnig kosið að virða að vettugi rökstudda fyrirvara okkar [álitsbeiðanda] um greiðsluskyldu vegna einangrunar þakplötu.“ Þetta geti álitsbeiðandi ekki sætt sig við.

Í tölvupósti gagnaðila þann 3. september 2014 segir að fundarritari hafi ekki fallist á athugasemdir eiginmanns álitsbeiðanda en tekið fram að honum væri heimilt að gera skriflegar athugasemdir sem teknar yrðu til afgreiðslu á næsta fundi húsfélagsins eða látnar fylgja með fundargerðinni sem fylgiskjal. Álitsbeiðandi hafi ítrekað kvartað um að þau hjónin gætu ekki samþykkt fundargerð aðalfundarins án athugasemda, enda sé þar mikilvægum atriðum sleppt eða þau ranglega færð.

Álitsbeiðandi segir að á umdeildum aðalfundi hafi verið teknar ákvarðanir og málefni rædd sem hafi varðað skuldbindingar einstakra eignarhluta og sameiginlega kostnaðarliði vegna fyrirhugaðra viðgerða og framkvæmda við húsið. Fundurinn hafi verið haldinn í ágúst 2014 en hafi með réttu átt að vera haldinn fyrir apríl, sbr. 59. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þegar af þessari ástæðu beri að ómerkja fundinn.

Á fundinum hafi sérstakur fundarritari verið tilnefndur af öðrum gagnaðila. Aðrir íbúar hafi samþykkt þennan ráðahag en eiginmaður álitsbeiðanda áskilið sér rétt til að bóka athugasemdir og fyrirvara við ýmsa liði og ályktar sem húsfélagið hafi rætt. Ekki hafi komið fram andmæli á fundinum um að það væri óheimilt eða að athugasemdir hans yrðu ekki bókaðar og hafi eiginmaður álitsbeiðanda verið í góðri trú um að gerðin yrði réttilega færð. Aðrir íbúar hússins hafi síðan, eftir fundinn, gert athugasemd um að tillögur og athugasemdir eiginmanns álitsbeiðanda hafi ekki verið getið  í fundarboði. Af því tilefni bendi álitsbeiðandi á ákvæði 4. mgr. 62. gr. laga um fjöleignarhús en þar segi að séu allir félagsmenn í húsinu mættir geti fundurinn samþykkt afbrigði og tekið mál til umfjöllunar og atkvæðagreiðslu þótt þeirra hafi ekki verið getið í fundarboði. Þá sé áréttað að þetta gildi einnig um aðalfundi. Ekki verði annað séð en að allir félagsmenn og/eða fulltrúar þeirra hafi verið mættir á fundinn og málin því réttilega tekin á dagskrá af eiginmanni álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi hafi ekki getað samþykkt fundargerð aðalfundarins án athugasemda og hafi þau hjónin án árangurs reynt að fá athugasemdum sínum skotið inn í fundargerðina eða að haldinn yrði nýr fundur hjá húsfélaginu. Ekki sé í raun um það deilt að húsfélagið hafi látið sér í léttu rúmi liggja að framfylgja lögum og reglum um rétta framkvæmd aðalfundar og bókun fundargerðar. Í 64. gr. laga um fjöleignarhús sé fjallað um fundarstjórn og fundargerð. Í 2. mgr. greinarinnar segi að fundarstjóri skuli rita í sérstaka fundargerðarbók meginatriði allra mála sem tekin séu fyrir og allar ákvarðanir sem teknar séu og hvernig atkvæði hafi fallið ef því sé að skipta. Í 3. mgr. segi að fundargerðin skuli lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar. Fundargerðin sé síðan undirrituð af fundarstjóra og að minnsta kosti einum öðrum félagsmanni sem fundurinn hafi tilnefnt til þess. Álitsbeiðandi og eiginmaður hennar hafi verið í góðri trú um að fundargerðin yrði réttilega færð og athugasemdir eiginmanns hennar teknar til greina, eða hann fengi tækifæri til að bæta þeim inn í fundargerðina á síðari stigum, enda hafi staðið til að senda hana til íbúa á tölvutæku formi fljótlega eftir fundinn og senda til yfirlestrar. Fundargerðin hafi borist álitsbeiðanda til yfirlestrar um tveimur vikum síðar. Eins og fyrr segi hafi þau hjónin reynt að fá réttmætum athugasemdum þeirra skotið inn í fundargerðina í samræmi við það sem fram hafi farið á fundinum, en aðrir íbúar hafi ekki viljað samþykkja þær. Það sæti mikilli furðu að íbúar hússins hafi þó verið tilbúnir að samþykkja athugasemdirnar sem viðauka við fundargerðina og að litið yrði á þær sem hluta af fundargerðinni, en ekki samþykkja breytingar á fundargerðinni sjálfri, en álitsbeiðandi hafi efasemdir um að slíkt fyrirkomulag standist lögformlegar kröfur. Allir séu þó sammála um að ekki hafi verið staðið að gerðinni í samræmi við tilvitnuð ákvæði fjöleignarhúsalaga.

Athugasemdir og fyrirvarar sem eiginmaður álitsbeiðanda hafi gert á fundinum hafi mikla þýðingu um kostnaðarskiptingu vegna framkvæmda við húsið og aðrar ákvarðanir og ráðstafanir húsfélagsins. Það sé því mikilvægt að umræddar athugasemdir og fyrirvarar komi fram í fundargerð með réttum hætti. Jafnframt skiptir máli að tveir eigendur geti ekki virt ákvæði fjöleignarhúsalaga um aðalfund og bókanir eftir aðalfund að vettugi og fengið sínu framgengt með því að skrifa fundargerð eftir geðþótta án þess að álitsbeiðandi og eiginmaður hennar geti þar komið að réttmætum athugasemdum.

Í ljósi þess að aðalfundur húsfélagsins hafi ekki verið haldinn á réttum tíma og fundargerðin sé ekki réttilega færð, og ekki hafi verið tekið tillit til réttra athugasemda álitsbeiðanda, líti hún svo á að fundurinn hafi verið ólögmætur og ákvarðanir og ályktanir sem teknar hafi verið á fundinum séu ólögmætar og óskuldbindandi gagnvart henni.

Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi sé nú þinglýstur eigandi fyrstu hæðar hússins. Þau hjónin hafi látið breyta þinglýsingu eiganda fyrir stuttu og fært eignarhald íbúðarinnar yfir á álitsbeiðanda. Um álitsbeiðanda vilji gagnaðilar taka sérstaklega fram að hlutur hennar að vandamálum húsfélagsins sé enginn. Hún hafi aldrei mætt á fundi, og tengsl eða samskipti við aðra eigendur séu afar lítil en óaðfinnanleg. Hún hafi haft frumkvæði að tillögu til aðalfundarins, sem eiginmaður hennar hafi komið á dagskrá, um að þrifum á sameign í kjallara væri skipt á eigendur. Sú tillaga hafi verið samþykkt samhljóða, en fundurinn hafi óskað eftir því að þau hjónin kæmu með tillögur eða hugmyndir um framkvæmd þrifanna, hversu oft og hversu vandlega skyldi ræsta. Umgengni hafi almennt verið til fyrirmyndar. Það væri því í hæsta máta óeðlilegt að dæma samþykkt þessarar tillögu ógilda.

Húsið sé byggt á árunum 1961 til 1963 að þeirra tíma hætti. Húsið sé því orðið yfir fimmtíu ára gamalt og byggt í mýri. Það hafi því ekki átt að koma neinum byggingarfróðum einstaklingi á óvart að komið hafi verið að viðhaldsdögum, enda hafi nokkur hús í götunni þarfnast endurnýjunar skolplagna og fleiri aðgerða á síðustu árum. Annar gagnaðila hafi annast gjaldkerastörf fyrir íbúa hússins frá því hann hafi flutt í húsið. Félagsmálahlið eigenda hafi lengst af verið mjög óformleg og varla hægt að tala um húsfélag. Framkvæmdir hafi ekki verið miklar, húsið hafi verið málað, sólpallur byggður og lóðin hirt, bæði gras og annar gróður. Flestar ákvarðanir hafi verið teknar eftir vinsamleg en óformleg samtöl. Það sé hins vegar alrangt að annar álitsbeiðenda hafi tekið að sér yfirumsjón með málefnum húsfélagsins undanfarin áratug.

Um aðdraganda að aðalfundi 13. ágúst 2014 megi nefna eitt atriði sem ef til vill megi rannsaka nánar. Það sé orsök til þess að fundarboð um aðalfund 30. apríl 2014 hafi ekki borist viðtakanda á fyrstu hæð á réttum tíma að þeirra sögn. Eiginmaður álitsbeiðanda hafi margoft lýst því yfir að hann eða þau hjónin hafi ekki séð þetta fundarboð í tæka tíð og þess vegna hafi hann farið fram á að þeim fundi yrði frestað, þar sem hann hlyti að vera ólöglegur, ef ekki væri rétt að fundarboðun staðið. Þessi frestun sé að sjálfsögðu frumorsök þess að síðari fundurinn hafi ekki verið haldinn á réttum tíma. Annar gagnaðila hafi hins vegar fullyrt að tölvuskeyti með fundarboðinu hafi verið stílað á þinglesinn eiganda fyrstu hæðar og sent úr hans tölvu á sama hátt og á sama tíma og skeyti til eiganda kjallaraíbúðar. En það skeyti hafi borist á eðlilegan hátt og í því hafi álitsbeiðandi verið tilgreind í hausi skeytisins sem einn viðtakenda. Annar gagnaðila hafi haft samband við símafyrirtækið, sem hafi gefið upp að skeytið hafi verið sent með eðlilegum hætti. Þess vegna hafi vaknað spurning um hvort tæknilega sé hægt að kanna það til hlítar hvort skeytið hafi borist í tölvu álitsbeiðanda, en pósturinn hafi ekki verið opnaður fyrr en of seint. Að sjálfsögðu myndi sú rannsókn ekki breyta þeirri staðreynd að fundurinn 13. ágúst 2014 hafi ekki verið haldinn á réttum tíma, en það sé mikilvæg skýring á því hvers vegna fundinum hafi verið frestað. Í álitsbeiðni hafi eiginmaður álitsbeiðanda viðurkennt að fundarmenn hafi verið meðvitaðir um að fundurinn hafi ekki verið haldinn samkvæmt laganna bókstaf. Hann hafi undirbúið fundarboð og dagskrá fundarins en í dagskránni sé ekki tekið fram að fundargerðin skuli lesin upp í lok fundar. Eiginmaður álitsbeiðanda hafi tekið fullan þátt í fundarstörfum, og flutt sjálfur ágæta tillögu til fundarins, sem hafi verið samþykkt af öllum fundarmönnum, en því miður hafi það ekki verið bókað. Í álitsbeiðni komi fram tvær villur sem sé rétt að leiðrétta. Annars vegna um beygingu á nafni fundarritara og hins vegar að í lögum um fjöleignarhús standi að aðalfundur skuli haldinn fyrir apríl ár hvert. Samkvæmt lögunum skuli hann haldinn fyrir apríllok ár hvert. Þá hafi eiginmaður álitsbeiðanda sagt að heilu kaflana virðast vanta í fundargerðina og aðrir séu beinlínis misskildir. Í athugasemdum eiginmanns álitsbeiðanda við fundargerðina sé ekki að finna nein dæmi til stuðnings þessum fullyrðingum. Viðbætur hans við fundargerðina séu fyrst og fremst rökstuðningur og skýringar hans á þeim atriðum sem hafi verið frestað afgreiðslu á. Stíll fundargerðar sé frekar stuttorður en að mati gagnaðila komi þar fram flest öll atriði sem um hafi verið rædd og niðurstöður rétt færðar til bókar.

Umdeildur fundur hafi staðið yfir í um það bil tvær klukkustundir og megi telja það vel af sér vikið að ljúka umræðum um svo viðamikla dagskrá á þeim tíma. Fundarstjóri hafi því virst hafa verið sæmilega með á nótunum við að drífa fundarhaldið af. Gagnaðilar geti ekki fallist á að fundarritari hafi kosið að víkja til hliðar mikilvægum ákvörðunum sem hafi verið teknar. Umræðum um þakviðgerðir hafi verið frestað, enda ekki legið fyrir staðfestir samningar um endanlegan kostnað við verkið og þaðan af síður sundurgreining á þeim kostnaði sem myndi hljótast sérstaklega af bættri einangrun á loftplötu. Með frestun á afgreiðslu þessa máls sé því engan veginn loku skotið fyrir þann möguleika eiginmanns álitsbeiðanda, að gera athugasemdir við uppgjör á kostnaði eða jafnvel neita allri þátttöku. Niðurstaða fundarins hafi því ekki haft nein afgerandi áhrif um skiptingu kostnaðar.

Það sé rétt að fundarritari hafi ekki viljað breyta fundargerð vegna krafna eins fundarmanns og það hafi verið ákvörðun hans, en ekki gagnaðila. Rökstuðningur hans hafi fyrst og fremst verið sá, að með því yrði gert með óeðlilegum hætti upp á milli aðila. Ef allir fundarmenn myndu rita sínar eigin fundargerðir yrði málið komið í hreint óefni. Rétt sé að fundarritari hafi bent á þann möguleika að eiginmaður álitsbeiðanda myndi gera athugasemdir við fundargerðina, sem yrðu teknar til meðferðar á fundi síðar. Það sé hins vegar rangtúlkun á því sem komi fram í tölvupósti gagnaðila til álitsbeiðanda og eiginmanns hennar frá 3. september 2014 að segja að fundarritari hafi ekki fallist á athugasemdir eiginmanns álitsbeiðanda. Fundarritari hafi enga afstöðu tekið til innihalds leiðréttinganna, en hafi hafnað því að taka þær inn í þá fundargerð sem hann hafði skrifað og skilað af sér, án þess að aðrir eigendur fengju tækifæri til að gera sams konar athugasemdir eða að málin yrðu rædd á næsta fundi.

Um kröfur og rökstuðning segir að sumar ákvarðanir hins umdeilda fundar hafi þegar verið framkvæmdar og verði tæplega afturkallaðar svo sem viðgerð á þaki, bætt einangrun og sótthreinsun á sorpgeymslu. Aðrar séu enn óframkvæmdar svo sem opnun lúgu á kjallaragangi og endurnýjun rafmagnstöflu, skipulag ræstingar og sögun á vegg. Ef sumir liðir dagskrár verði opnaðir aftur með ógildingu fundarins, megi reikna með að það verði ekki til að auðvelda samskipti eigenda í framtíðinni og engum til hagsbóta. Þar megi nefna kröfu eiginmanns álitsbeiðanda um aukagreiðslur eigenda íbúðar í kjallara vegna flísalagna og framlagningu hans á dómi yfri sjúkri konu sem málsgagn gagnvart eiganda íbúðar í kjallara. Geri megi ráð fyrir, að uppvakningu þessara atriða úr dagskrá fundarins og áframhaldandi rekistefnu í tengslum við þau, verði mætt af fullri hörku. Einnig hafi fundargerðin ekki verið ranglega færð en stuttorð og langt frá því að allur málflutningur fundarmanna sé tíundaður orðrétt. Það gildi jafnt um alla fundarmenn. Verði ákvarðanir og ályktanir fundarins lýstar óskuldbindandi fyrir álitsbeiðanda skuli jafnt gilda um aðra eigendur. Þá segir að gagnaðilar hafi aldrei hafnað því að viðurkenna að athugasemdir eiginmanns álitsbeiðanda við fundargerðina geti verið réttlætanlegar sem slíkar. En þær geti ekki verið samþykktar sem hluti af fundargerð nema sú fundargerð liggi fyrir árituð og samþykkt af öllum hlutaðeigandi aðilum að upprunalegu fundargerðinni. En hún hafi verið í höndum álitsbeiðanda frá því að eiginmaður hennar hafi fengið hana í hendur til undirritunar síðastliðið haust. Fundargerðin hafi þá þegar verið undirrituð af þremur fundarmönnum af fjórum. Fundargerðin hafi með öðrum orðum verið tekin úr umferð af eiginmanni álitsbeiðanda og spurning sé hvort það standist lög um fjöleignarhús.

Gagnaðilum reki ekki minni til þess að eiginmaður álitsbeiðanda hafi í upphafi fundar áskilið sér rétt til að bóka athugasemdir og fyrirvara. Þar af leiðandi hafi engin andmæli getað komið fram, enda sé það sjálfsagður réttur allra að gera einhverjar athugasemdir. Um athugasemdir annarra íbúa hússins um að tillögurnar og athugasemdirnar hafi ekki verið á dagskrá sé eftirfarandi tekið fram. Tillaga um að allir eigendur skuli undirrita yfirlýsingar frá húsfélaginu hafi ekki verið á prentaðri dagskrá en varpað fram munnlega af eiginmanni álitsbeiðanda á miðjum fundi. Tillagan hafi verið samþykkt en ekki skráð í fundargerð, sem megi svo sem skýra með gleymsku eða vangá. Benda megi þó á að í dagskrá fundarins, sem eiginmaður álitsbeiðanda hafi útbúið sjálfur, standi í lokasetningu dagskrár að fundarmenn séu vinsamlega beðnir um að geta annarra mála áður en fundur verði settur og setja þau þannig inn á dagskrá fundarins. Það megi vera að fundarritari hafi í ljósi þessarar beiðni eiginmanns álitsbeiðanda ályktað að þessi tillaga hefði því ekki verið á dagskrá, og að þess vegna hafi mátt bíða með að bókfæra hana til næsta fundar. Þá kannist gagnaðilar ekki við viðleitni þeirra hjóna til að koma á nýjum fundi eða endurtaka aðalfund. Öll samskipti hafi legið í láginni síðan í október 2014. Annar gagnaðila, sem sé félagi í Húseigendafélaginu, hafi haft forgöngu um á síðustu vikum að undirbúa næsta aðalfund í samráði við löglærða aðila félagsins. Stefnt sé að aðalfundi um miðjan apríl 2015. Það sé enn á ný áréttað að það hafi ekki reynt á hvort aðrir íbúar hafi viljað samþykkja athugasemdir eiginmanns álitsbeiðanda. Eins og áður segi hafi fundarritari ekki samþykkt að taka athugasemdirnar inn í fundargerðina. Aðrar íbúar hafi ekki átt þar hlut að máli. Þá gagnrýna gagnaðilar þá fundargerð sem hafi fylgt álitsbeiðni og segja að ekki sé um hina upprunalegu fundargerð að ræða með þeim þremur nöfnum sem þegar séu árituð.

Niðurstaða gagnaðila sé sú að öllum hafi verið ljóst fyrirfram að aðalfundurinn hafi ekki verið haldinn á þeim tíma sem tilgreindur sé í lögunum. Öllum hafi einnig verið ljóst fyrirfram að fundargerð myndi ekki verða skilað fyrr en fáeinum dögum eftir fund. Enginn eigandi hafi gert athugasemd við þessa framkvæmd fundarins fyrir upphaf fundarins eða á fundinum sjálfum. Á þessum ágöllum við fundarhaldið séu komnar fram fullnægjandi skýringar frá eigendum um að hér hafi ekki verið um ásetning til lögbrota að ræða, heldur viðbrögð í hálfgerðu ófremdar ástandi, sem einnig hafi verið útskýrt að mestu leyti af hálfu eigenda. Eiginmaður álitsbeiðanda hafi unnið að undirbúningi fundarins, eins og dagskrá fundarins beri með sér. Hann hafi nánast haft algjört sjálfdæmi um hvaða mál hafi verið tekin fyrir og hvernig þau hafi verið lögð fram í dagskránni, með örfáum undantekningum. Að sjálfsögðu hafi hann gert sér fulla grein fyrir því á meðan þessum undirbúningi hafi staðið og þegar hann hafi sent út fundarboðið að löglegur tími fundarins hafi verið útrunninn.

Að lokum árétta gagnaðilar að umdeildur fundur hafi verið boðaður með lögmætum hætti. Fulltrúar allra eignarhluta hafi mætt á fundinn og tekið þátt í störfum hans og ákvörðunum. Það sé því fráleitt að einhver þeirra geti borið fyrir sig að ekki hafi verið staðið réttilega að fundarboðun og ákvarðanir sem þar hafi verið teknar ólögmætar af þeim sökum. Fundurinn hafi farið löglega fram og í viðurvist vitnis. Ágreiningur um fundargerð geti að sjálfsögðu aldrei orðið til þess að ógilda ákvarðanir sem teknar séu á fundi enda sé fundargerð aðeins sönnunargagn um það sem fari fram á fundi. Væri niðurstaðan önnur væri öllum hlutaðeigendum í lófa lagið að eyðileggja og ómerkja fundi með því einu að gera ágreining um færslu fundargerðar og firra sig þannig lögmætum skuldbindingum.

III. Forsendur

Í máli þessu er deilt um lögmæti aðalfundar sem haldinn var 13. ágúst 2014 og þar með hvort ákvarðanir og ályktanir sem teknar voru á honum teljist lögmætar. Álitsbeiðandi vísar til þess að aðalfundur húsfélags skuli haldinn ár hvert fyrir lok aprílmánaðar samkvæmt 1. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þar sem umdeildur fundur hafi verið haldinn 13. ágúst 2014 hafi hann ekki verið haldinn lögum samkvæmt og af þeim sökum beri að ógilda hann.

Kærunefnd fær ráðið af gögnum málsins að reynt hafi verið að boða til aðalfundar í lok aprílmánaðar en það hafi ekki gengið eftir. Þá útbjó eiginmaður álitsbeiðanda dagskrá hins umdeilda fundar ásamt því að boða til hans. Einnig mætti hann á fundinn og tók þátt í störfum hans. Samkvæmt 2. mgr. 58. gr. laga um fjöleignarhús getur maki farið með atkvæðisrétt fyrir félagsmann á fundi án sérstaks umboðs. Engar athugasemdir komu fram á fundinum þess efnis að hann væri ólögmætur vegna tímasetningar hans en fulltrúar allra eignarhluta hússins voru mættir. Því verður ekki annað ráðið en að samkomulag hafi verið um á milli eigenda að fundurinn væri lögmætur þrátt fyrir að hann hafi verið haldinn að aprílmánuði liðnum. 

Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að það valdi hvorki ógildi aðalfundar né ákvarðana fundarins að hann hafi ekki verið haldinn fyrr en í ágúst 2014 þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús.

Einnig er deilt um lögmæti fundargerðar aðalfundar sem haldinn var 13. ágúst 2014. Álitsbeiðandi telur að þar sem ekki hafi verið tekið tillit til athugasemda hennar og eiginmanns hennar við ritun fundargerðarinnar séu ákvarðanir fundarins ólögmætar og ekki skuldbindandi gagnvart henni. Samkvæmt 2. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús skal undir umsjá og á ábyrgð fundarstjóra rita í sérstaka fundargerðarbók meginatriði allra mála sem tekin eru fyrir og allar ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafi fallið ef því er að skipta. Samkvæmt 3. mgr. sömu greinar skal fundargerðin lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar. Þá skal fundargerðin undirrituð af fundarstjóra og að minnsta kosti einum öðrum félagsmanni sem fundurinn hefur tilnefnt til þess.

Samkvæmt gögnum málsins var utanaðkomandi einstaklingur fenginn til að annast fundarstjórn og ritun fundargerðar á aðalfundinum. Það fyrirkomulag var með samþykki allra fundarmanna. Þá er ljóst að fundarstjóri ritaði fundargerðina eftir lok fundarins og var hún send eigendum með tölvupósti tæpum tveimur vikum eftir fundinn og þeim gefinn kostur á að koma á framfæri athugasemdum. Ekki verður annað ráðið en að samkomulag hafi verið á milli fundarmanna um að þetta fyrirkomulag yrði haft á við ritun fundargerðinnar þrátt fyrir 3. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi og eiginmaður hennar töldu tilefni til að gera athugasemdir við fundargerðina þess efnis að umfjöllun um tillögur sem teknar hafi verið til afgreiðslu á fundinum sem og veigamikil atriði sem komið hafi til umfjöllunar hafi ekki verið getið í fundargerðinni. Fundarstjóri samþykkti ekki að breyta fundargerðinni eftir athugasemdum álitsbeiðanda og eiginmanns hennar en féllst á þær sem viðauka við fundargerðina. Þá hafa gagnaðilar lagt til að athugasemdirnar skuli koma til umfjöllunar á öðrum húsfundi.

Kærunefnd horfir til þess við úrlausn þessa máls að skv. 2. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús er það á ábyrgð fundarstjóra að fundargerð sé rituð og kom það í hlut hans á umræddum fundi. Ennfremur segir í ákvæðinu að rita skuli í fundargerðarbók meginatriði allra mála sem tekin séu fyrir og allar ákvarðanir sem teknar séu. Bæði er óumdeilt í málinu að á fundinum voru teknar ákvarðanir um tillögur sem ekki voru tilgreindar á dagskrá fundarins og að þeirra var ekki getið í fundargerð samkvæmt ákvörðun fundarstjóra. Kærunefnd telur að það sé ekki í samræmi við 2. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús og því beri að bæta bókun um þær ákvarðanir við fundargerðina. Um athugasemdir álitsbeiðanda og eiginmanns hennar við bókun fundarstjóra um ákvarðanir sem teknar voru á fundinum telur kærunefnd að þær skuli skráðar sem slíkar í fundargerðina, sbr. 1. málsl. 3. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús.

Að framangreindu virtu fellst kærunefnd á að fundargerð aðalfundar hafi verið ranglega færð af fundarstjóra. Þó telur kærunefnd að þrátt fyrir framangreinda annmarka á fundargerð aðalfundarins séu ákvarðanir og ályktanir sem teknar voru á fundinum skuldbindandi gagnvart álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að aðalfundur sem haldinn var 13. ágúst 2014 sé lögmætur.

Það er álit kærunefndar að fundargerð aðalfundarins sé ranglega færð.

Það er álit kærunefndar að ákvarðanir og ályktanir sem teknar voru á aðalfundinum séu skuldbindandi gagnvart álitsbeiðanda.

Reykjavík, 21. apríl 2015

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson