Mál nr. 5/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 5/2020

Skaðabótaábyrgð eiganda.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með rafrænni álitsbeiðni, dags. 15. janúar 2020, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 3. febrúar 2020, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. febrúar 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. apríl 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 5. Ágreiningur er um greiðslu kostnaðar vegna tjóns sem varð á þaki hússins vegna einangrunar sem sett var í kalt þak í íbúð álitsbeiðanda.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna viðgerða á þaki hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi staðið að skiptum á járni í þaki hússins árið 2010. Fyrrverandi eigandi íbúðar álitsbeiðanda hafi einangrað sinn hluta en hjá öllum öðrum sé kalt þak. Hann hafi gert þetta fyrir tíu árum og síðan þá hafi þrír til fjórir eigendur verið að íbúðinni. Álitsbeiðandi hafi keypt íbúðina fyrir tveimur árum. Tjónið hafi ekki komið í ljós fyrr en einangrun og rakavarnarlag hafi verið fjarlægt. Ágreiningur snúist um hvort þakið sé sameign og gagnaðila beri því að sjá um framkvæmdina eða hvort tjónið lendi alfarið á álitsbeiðanda.

Í greinargerð gagnaðila segir að samkvæmt skýrslu D, dags. 23. október 2019, sé orsök myglu og skemmda í þaki húshluta 5 ófullnægjandi loftun þegar einangrun hafi verið sett í risið. Hafi skemmdirnar eyðilagt þak hússins að hluta sem þarfnist nú kostnaðarsamra viðgerða. Þar sem orsök skemmdanna sé af völdum einangrunar, sem fyrri eigandi íbúðarinnar hafi framkvæmt upp á sitt einsdæmi, beri þinglýstur eigandi í dag ábyrgð á því tjóni með vísan til 51. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þar segi að eigandi séreignar sé ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verði á eignum þeirra og stafi af mistökum við meðferð hennar og viðhald. Álitsbeiðandi geti þá átt kröfu á fyrri eigendur en það sé gagnaðila óviðkomandi.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að um sé að ræða raðhús með köldu geymslulofti en fyrri eigandi hafi einangrað loftið fyrir um tíu árum. Komið hafi í ljós að viðkomandi hafi gert það án þess að tryggja öndun þaksins. Einangrunin hafi nú leitt til mikilla myglu- og rakaskemmda í þakinu. Enginn virðist hafa vitað um þennan galla og hann komið álitsbeiðanda og þeim sem seldi honum íbúðina verulega á óvart. Íbúðin hafi gengið kaupum og sölum og því hafi nokkrir átt hana síðan þakið var einangrað.

Álitsbeiðandi hafi aflað álits fagaðila á ástandi þaksins. Þar komi fram að borðaklæðning og hluti þaksperra beri þess merki að hafa orðið fyrir rakaskemmdum. Þá sé rakavarnarlag óþétt. Skoðunarmaður telji að fjarlægja þurfi allt rakaskemmt byggingarefni. Til þess að fjarlægja rakaskemmdan þakvið þurfi að fjarlægja þakklæðningu, þakpappa og endurnýja borðaklæðningu. Áður en ný borðaklæðning verði sett upp þurfi að hreinsa sperrur eða endurnýja þær.

Gagnaðila beri skylda til að greiða kostnað af viðgerðum á þakinu þar sem um sameign sé að ræða. Hvað varði einangrun muni álitsbeiðandi taka á sig kostnað við að hreinsa hana, enda telji hann hana vera séreign sína.

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús teljist þak vera sameign sem og þakburðarvirki, sbr. 2. tölul. 8. gr. Svo virðist sem ágreiningur aðila lúti ekki að því hvort þakið teljist sameign eða séreign heldur hvort álitsbeiðandi eigi að bera ábyrgð á skemmdum þaksins þar sem framkvæmdir fyrri eiganda kunni að hafa leitt til þess að skemmdir hafi orðið á þakinu. Ekki sé að sjá neina heimild til þess í lögum um fjöleignarhús (né öðrum lögum) að fasteignareigandi í fjöleignarhúsi eigi að bera ábyrgð á tjóni sem fyrri eigandi valdi á sameign hússins. Meginregla skaðabótaréttar sé sú að aðili geti einungis orðið bótaskyldur eða borið ábyrgð á tjóni sem hann valdi með saknæmri háttsemi sinni nema aðrar reglur eigi við um bótagrundvöllinn.

Álitsbeiðandi vísar til 51. gr. laga um fjöleignarhús og skýringa um ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögunum og segir ljóst að það sé skilyrði svo að 1. og 2. tölul. ákvæðisins eigi við að eigandinn eða einhver sem hann beri ábyrgð á hafi valdið tjóninu af ásetningi eða gáleysi. Álitsbeiðandi hafi hvorki valdið tjóninu né einhver sem hann beri ábyrgð á og geti því ekki borið ábyrgð á því tjóni sem nú sé orðið á grundvelli 1. og 2. tölul. 51. gr. Það sé alveg ljóst samkvæmt þessu að nýr eigandi beri ekki ábyrgð á saknæmri háttsemi fyrri eiganda.

Af greinargerð með lögunum verði ráðið að skýra beri 3. tölul. ákvæðisins þröngt. Hvað sem því líði verði ekki séð að um bilun á búnaði séreignar eða lögnum sé að ræða í máli þessu sem álitsbeiðandi gæti borið ábyrgð á samkvæmt 3. tölul. 12. gr. Álitsbeiðandi verði því hvorki látinn bera ábyrgð á tjóni vegna rakaskemmda í þaki á grundvelli 51. gr. laga um fjöleignarhús né á öðrum grundvelli.

Þar sem um sé að ræða tjón á sameign beri gagnaðili ábyrgð á því. Gagnaðili kunni að eiga kost á því að sækja tjón sitt á fyrri eiganda en það sé álitsbeiðanda óviðkomandi.

III. Forsendur

Óumdeilt er að tjón á þaki hússins verður rakið til einangrunar sem fyrri eigandi að íbúð álitsbeiðanda setti í þakrými upp á sitt einsdæmi og án samráðs við gagnaðila fyrir um 10 árum. Ekki var tryggð nægileg loftun um þakið þegar einangrunin var sett og af þeim sökum þarf að ráðast í kostnaðarsamar viðgerðir á þakinu. Í skýrslu D, dags. 23. október 2019, segir að fyrri eigandi hafi einangrað þakrýmið með því að setja loftunarlista, steinull með vindpappa og að lokum rakavarnarlag. Ekki hafi verið hugsað fyrir loftun í endum sperrubila og því megi gera ráð fyrir lítilli loftun í sperrubilum sem valdi rakaþéttingu og rakaskemmdum á þakvið.

Samkvæmt 1. mgr. 51. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er eigandi séreignar ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum, sbr. 1. tölul., mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 2 .tölul., og bilun á búnaði séreignar og lögnum þótt eiganda verði ekki um það kennt, sbr. 3. tölul.

Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 er fjallað um að ábyrgð sé annars vegar á sakargrundvelli samkvæmt 1. og 2. tölul. 1. mgr. Í þeim tilvikum er það skilyrði bótaskyldu að eigandi eða einhver sem hann ber ábyrgð á samkvæmt almennum reglum valdi tjóni af ásetningi eða gáleysi. Vanrækslan eða mistökin þurfa því að vera saknæm. Hins vegar byggist ábyrgð eiganda á hlutlægum grunni, sbr. 3. tölul. 

Með hliðsjón af því, sem rakið hefur verið, telur kærunefndin ljóst að tjónið á þaki hússins sé að rekja til vanrækslu á viðhaldi séreignar, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 51. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd fellst ekki á að á álitsbeiðanda falli ekki skaðabótaábyrgð á tjóninu þar sem fyrri eigandi íbúðarinnar hafi ráðist í þær framkvæmdir sem hafa nú valdið tjóni á sameign hússins en ekki álitsbeiðandi sjálfur. Telur kærunefnd að það leiði af eðli ákvæðis 51. gr. að bótaábyrgð eiganda íbúðar fylgi íbúðinni við eigendaskipti hennar en álitsbeiðandi getur átt bótakröfu á hendur fyrri eigendum vegna þessa.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi beri skaðabótaábyrgð á tjóni sem orðið hefur á þaki hússins vegna þess að einangrun var sett í þakrými íbúðar hans með ófullnægjandi hætti.

Reykjavík, 20. apríl 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                              Eyþór Rafn Þórhallsson