Nr. 59/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 59/2018

Kostnaðarskipting: Gluggar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. júní 2018, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B X-X, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 29. júní 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. júlí 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 14. júlí 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. október 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B X-X í C, alls 24 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. X. Ágreiningur er um vinnubrögð stjórnar gagnaðila og kostnaðarþátttöku vegna framkvæmda á gluggum í íbúð álitsbeiðanda.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á endurgreiðslu frá gagnaðila vegna reiknings sem hann greiddi vegna gluggaviðgerða ásamt vöxtum og kostnaði vegna innheimtu.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri eingöngu að greiða kostnað vegna glerja sem skipt var um í gluggum hans.
3. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða kostnað vegna opnanlegs fags.
4. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda kostnað sem hann hafi ofgreitt vegna framkvæmda við húsið.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi sé ósáttur við reikning sem hann hafi fengið á meðan kostnaðarþátttaka hafi enn verið til umræðu á milli aðila. Gagnaðili hafi sett reikninginn í innheimtu hjá lögfræðingi og álitsbeiðandi þá greitt hann til að stöðva frekari innheimtu, en með fyrirvara um réttmæti hans.

Álitsbeiðandi hafi ítrekað reynt að fá formann gagnaðila til að ræða við Húseigendafélagið án árangurs. Áðurnefndur reikningur sé í heildina vegna framkvæmda við að þétta suðurhlið hússins þar sem hún hafi hvorki haldið vatni né vindum, enda litlar sem engar framkvæmdir verið gerðir á hliðinni um margra ára skeið.

Álitsbeiðandi skilji að hann þurfi að greiða sinn hluta í viðgerðinni samkvæmt eignarhluta, en það sé séreignarhlutinn sem hann sé ósáttur við. Það hafi þurft að skipta út talsverðu af fúnu timbri á suðurhlið hússins og greitt hafi verið fyrir það sameiginlega, enginn ágreiningur sé um það. Það hafi verið stór gluggi á íbúð álitsbeiðanda sem hafi verið svo mikið fúinn að ráðgjafi hafi talið ódýrast að skipta öllum glugganum út frekar en að skipta út því timbri sem hafi verið fúið. Ágreiningur snúi að því en álitsbeiðandi sé ósáttur við að hafa verið krafinn um greiðslu fyrir þann glugga sem sé séreign, þrátt fyrir að í raun hafi verið um að ræða fúaviðgerð.

Með umræddum reikningi hafi einnig verið innheimt greiðsla fyrir opnanlegt fag. Álitsbeiðandi skilji það sem svo að verið sé að innheimta fyrir það að hann hafi beðið um að skipt yrði um opnanlegt fag í næsta glugga við nýja gluggann sem gagnaðili hafi látið skipta út. Gamall gluggi sé við hlið nýja gluggans, sem séu báðir stofugluggar, sem sé með öðruvísi opnanlegu fagi og því hafi álitsbeiðandi beðið verktakann um að skipta um hann til samræmis við þann nýja. Samkomulag hafi verið gert við ráðgjafa gagnaðila um að álitsbeiðandi myndi greiða helming í þessu opnanlega fagi.

Gagnaðili hafi innheimt langt umfram kostnað fyrir verkið. Þá hafi hann ekki svarað fyrirspurnum um kostnaðarskiptinguna heldur sent reikninga í innheimtu í stað þess að svara fyrirspurnum.

Það sé ekki búið að skipta umræddu opnanlega fagi út og því varla hægt að greiða fyrir eitthvað sem ekki hafi verið gert. Sé um að ræða opnanlegt fag í nýja glugganum sé þetta of óskýrt.

Álitsbeiðandi sé ósáttur við að fá ekki nákvæma útlistun á kostnaði frá gagnaðila, þ.e. hvað sé verið að innheimta fyrir hvern lið og þá hvernig þær tölur séu reiknaðar út. Hann sé jafnframt ósáttur við að eftir verklok hafi staðið eftir hár sjóður í hússjóði þar sem verkið hafi endað langt undir áætlun. Álitsbeiðandi skilji ekki hvaða heimild gagnaðili hafi til að ganga svona hart fram við að rukka fólk og senda í innheimtu hjá lögfræðingi þegar í raun sé búið að greiða fyrir allt og rúmlega það. Ekki hafi verið búið að samþykkja frekari framkvæmdir. Ástæða þess að verkið hafi kostnað minna en áætlað hafi verið sé vegna þess að ekki hafi verið skipt um þéttingar í öllum gluggum. Það sé einkennilegt að mati álitsbeiðanda, enda upphaflega farið af stað í þetta vegna þess að gagnaðila beri að halda húsinu vatns- og vindheldu.

Þeir sem hafi viljað hafi getað skipt um gler um leið og skipt hafi verið um þéttingar. Álitsbeiðandi hafi ákveðið að skipta um gler og sé ósáttur við reikning vegna þess. Samkvæmt reikningnum hafi hann verið krafinn um greiðslu fyrir allt, þ.e. gleri, þéttingum, vinnu o.s.frv., en látinn greiða ákveðna prósentu af þessu sem séreign. Álitsbeiðandi telji að hann hafi einungis átt að greiða fyrir glerið en annað ætti gagnaðili að greiða.

Í greinargerð gagnaðila segir að kostnaðarskipting hafi verið ákveðin á stjórnarfundi 5. mars 2017 með þeim hætti að hvor aðili bæri helming af kostnaðinum.

Álitsbeiðandi telji að aðrar reglur eigi að gilda þegar skipt sé um gluggakarm í séreign vegna fúa en annars gildi. Þær reglur hafi gagnaðili ekki fundið, enda mun oftar skipt um gluggakarma vegna fúa en af öðrum ástæðum.

Búið sé að ræða við álitsbeiðanda margoft á fundum um þetta mál og jafnframt með byggingafræðingi sem hafi yfirumsjón með verkinu og hafi séð um útreikninga. Óskað hafi verið eftir því að álitsbeiðandi sýndi fram á með tilvísun í lög eða skráðar reglur hvað væri rangt í nefndu uppgjöri en frá honum hafi ekkert komið nema munnlegar órökstuddar fullyrðingar sem ógjörningur sé að taka mark á.

Um lausa fagið sé jafnframt búið að funda með álitsbeiðanda en hans misskilningur felist í því að hann haldi að það sé verið að rukka hann um fag sem hafi ekki verið sett hjá honum. Það sé hins vegar verið að rukka hann um laust fag í þeim glugga sem skipt hafi verið um. Hann hafi greitt helming af nýju lausu fagi á móti sameign. Það sé mjög almenn og viðurkennd kostnaðarskipting á opnanlegu lausu fagi.

Hvað varði innheimtu þá hafi tilteknum banka verið falið að skipta upp eftir eignarhaldi hvers og eins samþykktum reikningum frá verktakanum og senda hverjum eiganda reikning fyrir sínum hlut. Berist greiðsla ekki innan ákveðins frests og viðkomandi hafi ekki frambærileg rök fyrir vanefndum sé viðkomandi reikningur sendur í formlega innheimtu, það sé vinnuregla. Tekið skuli fram að álitsbeiðandi hafi fengið fleiri en einn frest til að sanna sitt mál en aldrei lagt neitt trúverðugt fram máli sínu til stuðnings.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að hann hafi fengið upplýsingar sínar á fundi með lögfræðingi Húseigendafélagsins, það viti gagnaðili vel. Gagnaðili sé aðili að Húseigendafélaginu. Formaður gagnaðila hafi þó neitað að fara á fund þar. Í því sambandi að hann hafi fullyrt að innheimta hafi verið eftir samþykktum reikningum frá verktakanum telji álitsbeiðandi skrítið að gagnaðili endi með margar milljónir í eign eftir verkið.

Álitsbeiðandi hafi greitt 967.209 kr. í sameignarkostnað en samkvæmt uppgjöri hafi það átt að vera 470.980 kr. Þá hafi honum verið gert að greiða 725.920 kr. í séreignarkostnað. Hann hafi ákveðið að greiða fljótlega 464.820 kr. af séreignarkostnaðinum sem sé samtala af svalahurð og glerskiptum. Á þeim tíma hafi hann verið að vona að hægt yrði að klára málið á þessu þrátt fyrir að vera ósáttur við fleiri atriði en fúna gluggann og opnanlega fagið. Hann hafi síðan greitt eftirstöðvarnar eða 330.000 kr. af séreignarkostnaðinum með tilheyrandi aukakostnaði síðar.

Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að í forsvari fyrir framkvæmdunum sé tiltekinn byggingafræðingur sem hafi áralanga reynslu af verkefnum af þessu tagi, þ.e. útvegun verktaka og uppgjöri á kostnaði við einstaka eigendur viðkomandi eigna. Í störfum af þessu tagi séu fjölmargir, meðal annars verkfræðistofur, sem hafi með sér náið samstarf, meðal annars um uppgjörsaðferðir.

Álitsbeiðandi hafi borið fyrir sig álit Húseigendafélagsins. Þrátt fyrir marga fundi með álitsbeiðanda og beiðni um að hann legði álitið fram skriflega hafi það ekki enn skilað sér. Eftir standi óljósar fullyrðingar hans um að lögfræðingur Húseigendafélagsins hafi sagt þetta eða hitt.

Hvað varði stöðu hússjóðs, sem sé um tveggja ára gamall, þá fái hann til viðbótar við beinar greiðslur vegna framkvæmdanna greidd húsgjöld, en í framtíðinni sé stefnt að því að vera búið að safna fyrir þeim framkvæmdum sem farið sé í hverju sinni.

III. Forsendur

Ágreiningur í máli þessu snýst um kostnaðarþátttöku vegna gluggaframkvæmda. Samkvæmt 3. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Kærunefnd telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr. laganna, beri að skýra sem þann hluta glugga sem liggur utan glers.Hins vegar telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, séreign, sbr. 5. tl. 5. gr. laganna. Allur kostnaður við sameign fjöleignarhúss er sameiginlegur kostnaður eigenda, sbr. 43. gr. laga um fjöleignarhús.

Samkvæmt gögnum málsins tók gagnaðili ákvörðun um að skipta út fúnu timbri á suðurhlið hússins og eftir ráðleggingu fagaðila var jafnframt ákveðið að skipta út glugga í íbúð álitsbeiðanda vegna fúaskemmda. Álitsbeiðandi telur að með hliðsjón af því að um hafi verið að ræða viðgerð vegna fúaskemmda sé kostnaðurinn sameiginlegur. Kærunefnd telur að um hafi verið að ræða viðhald á húsinu og því beri álitsbeiðanda að greiða kostnað fyrir þann hluta gluggans sem fellur undir séreign, sbr. 5. tl. 5. gr. laga um fjöleignarhús, þ.e. vegna glers, lista og ísetningar þess, enda staðfesta gögn málsins ekki að um sé að ræða tilvik sem fellur undir 52. gr. laganna. Með hliðsjón af þeirri niðurstöðu fellst kærunefnd ekki á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að endurgreiða innheimtukostnað sem féll til vegna tafa álitsbeiðanda á greiðslu reiknings vegna þessara framkvæmda.

Álitsbeiðandi greinir frá því að íbúum hússins hafi verið boðið að skipta um gler á sama tíma og skipt yrði um þéttingar við glugga hússins. Álitsbeiðandi lét skipta um gler í gluggum sínum og krefst viðurkenningar á því að honum beri eingöngu að greiða fyrir glerið en annað sé sameiginlegur kostnaður. Eins og að framan greinir telur kærunefnd að undir sérkostnað vegna glers falli jafnframt vinna við ísetningu glersins og glerlistar. Kærunefnd fellst því ekki á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að honum hafi eingöngu borið að greiða kostnað fyrir glerið.

Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að honum beri ekki að greiða kostnað vegna opnanlegs fags sem ekki hafi þegar verið skipt út. Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin hefur skýrt það svo að ytri gluggaumbúnaður, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr. laganna, sé sá hluti glugga sem liggur utan glers. Hins vegar telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, séreign, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna. Kærunefnd telur varðandi opnanlegu fögin að kostnaður vegna þeirra skiptist til helminga á milli sameignar og séreignar.

Álitsbeiðandi gerir kröfu um að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða honum kostnað sem hann hafi ofgreitt vegna framkvæmda við húsið. Um er að ræða kröfu sem ekki er studd gögnum og telur kærunefnd enn fremur að hún sé ekki nægilega skýr til þess að unnt sé að taka hana til efnislegrar úrlausnar. Þá hefur gagnaðili bent á að það sé inneign í framkvæmdasjóði, enda hafi eigendur undanfarin tvö ár greitt mánaðarlega í sjóðinn og endanlegt uppgjör hafi ekki farið fram vegna yfirstandandi framkvæmda. Með hliðsjón af framangreindu er þessari kröfu álitsbeiðanda vísað frá kærunefnd.

Álitsbeiðandi krefst þess að fá nákvæma sundurliðun á greiðslum vegna verksins. Í 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórn og framkvæmdastjóra sé skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skulu eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni. Með hliðsjón af þessu ákvæði ber gagnaðila að veita álitsbeiðanda aðgengi að sundurliðun útreiknings vegna yfirstandandi framkvæmda við húsið.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða kostnað vegna séreignar við stofugluggann.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða kostnað vegna glerja, glerlista og ísetningar glerja í gluggum í íbúð hans.

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna opnanlegs fags skiptist til helminga á milli séreignar og sameignar.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að veita álitsbeiðanda aðgengi að sundurliðun útreiknings vegna yfirstandandi framkvæmda við húsið.

Reykjavík, 31. október 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson