Mál nr. 38/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 38/2013

Tímabundin leigusamningur. Riftun. Útlagður kostnaður. Vanefndir leigusala.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. maí 2013, beindu A og B, f.h. C félagasamtaka, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D., hér eftir nefnt gagnaðili.    

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru viðbótargögn álitsbeiðanda, mótt. 12. júní 2013, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 18. nóvember 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 20. september 2012, tók álitsbeiðandi á leigu atvinnuhúsnæði í eigu gagnaðila að E. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. október 2012 til tíu ára. Ágreiningur er um endurgreiðslu útlagðs kostnaðar, vanefndir á leigusamningi auk heimildar til riftunar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda útlagðan kostnað vegna viðarparkets að fjárhæð 240.000 kr.
2.  Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda leigu vegna októbermánaðar 2012 vegna vanefnda gagnaðila á húsaleigusamningi aðila.
3. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að rifta húsaleigusamningi aðila vegna ástands húsnæðisins. 

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi krefjist þess að gagnaðili standi við 12. gr. húsaleigusamnings aðila, þar sem tekið hafi verið fram að á húsnæðinu, sal og herbergjum yrði nýtt viðarparket, með því að greiða álitsbeiðanda 240.000 kr. sem lagðar hafi verið til svo gagnaðili gæti efnt samninginn. Þann 23. september 2012 hafi gagnaðili viljað setja plastparket á húsnæðið. Álitsbeiðandi hafi neitað því og vísað til ákvæðis 12. gr. samnings aðila þar sem skýrt sé kveðið á um viðarparket, enda miði leiguverð við viðarparket auk þess sem starfsemin geri ráð fyrir viðargólfi. Álitsbeiðandi hafi þann sama dag auglýst starfsemina sem átt hafi að hefjast þann 1. október 2012. Gagnaðili hafi misst af tilboði í Bauhaus og hótað að setja plastparket greiddi álitsbeiðandi ekki mismuninn á parketverðinu. Mismunurinn hafi verið 240.000 kr. Fremur en að rifta samningi aðila hafi álitsbeiðandi greitt framangreindan mismun undir þrýstingi frá gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi gert ráð fyrir að skuldajafna framangreindri greiðslu þar sem skýrt sé kveðið á um viðarparket í samningnum. Það hafi hvorki verið ætlun álitsbeiðanda að gefa gagnaðila mismuninn né heldur að eignast hluta í parketinu. Starfsemi hafi verið auglýst, skráning á námskeið hafin og erfitt yrði að finna nýtt húsnæði á einni viku.

Álitsbeiðandi hafi óskað eftir fundi vegna málsins fyrir mánaðamótin október/nóvember 2012 svo hægt yrði að gera kröfu um skuldajöfnuð á nóvemberleigu á móti parketgreiðslunni. Gagnaðili hafi veitt álitsbeiðanda fund þann 27. nóvember 2012. Álitsbeiðandi hafi farið fram á að greiðsla á parketi kæmi á móti greiðslu nóvemberleigu 2012. Gagnaðili hafi neitað því og lagt til að fundað yrði um málið í janúar 2013. Álitsbeiðandi hafi lagt fram munnlega kröfu um framangreindan skuldajöfnuð ásamt kröfu um endurgreiðslu á leigu í októbermánuði vegna vanefnda leigusamnings sem lotið hafi að afhendingu og frágangi húsnæðisins. Álitsbeiðandi hafi lagt fram sáttatilboð og verið tilbúin að falla frá kröfu um endurgreiðslu á október 2012 gengi gagnaðili frá greiðslu á parketi og efndi ákvæði húsaleigusamnings aðila um viðarparket á húsnæðinu.

Þann 25. janúar 2013 hafi verið haldinn fundur án þess að samkomulag næðist um efndir húsaleigusamningsins. Álitsbeiðandi hafi lagt ríka áherslu á að mikilvægt væri að virðing yrði borin fyrir leigusamningi aðila. Gagnaðili hafi lofað að láta vita hvernig hann hygðist koma til móts við kröfur álitsbeiðanda innan nokkurra daga. Það hafi ekki staðist. Álitsbeiðandi hafi sent stjórnarformanni gagnaðila ábyrgðarbréf þar sem krafist hafi verið endurgreiðslu á útlögðum kostnaði vegna parkets. Bréfið hafi verið móttekið þann 4. apríl 2013. Í bréfinu hafi álitsbeiðandi gefið gagnaðila frest til að ganga frá greiðslu fyrir 15. apríl 2013 að öðrum kosti myndi álitsbeiðandi gera fullar kröfur um bætur. Hvorki greiðsla né svar hafi borist frá gagnaðila.

Þann 6. maí hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila ábyrgðarbréf og tilkynnt honum skuldajöfnuð vegna maí og að greidd hafi verið leiga inn á lokaðan reikning sem tilbúin sé til greiðslu um leið og gagnaðili hafi efnt samning aðila. Álitsbeiðandi hafi gert grein fyrir því að gengið yrði á eftir fullum bótum á kröfum þeim sem hafðar hafi verið frammi með skuldajöfnun.

Álitsbeiðandi geri því kröfu um að gagnaðili greiði sér útlagðan kostnað vegna viðarparketsins að fjárhæð 240.000 kr. sem álitsbeiðandi hafi greitt svo gagnaðili gæti efnt samning aðila.

Þá eigi álitsbeiðandi samkvæmt þeirra skilningi 240.000 kr. í viðarparketi í hinu leigða húsnæði og krefjist því þess að gagnaðili endurgreiði þann hluta parketsins. Að öðrum kosti líti álitsbeiðandi svo á að samtökin eigi hluta parketsins og muni því taka þann hluta með sér þegar leigutíma ljúki. Álitsbeiðandi óski eftir áliti kærunefndar á eignarhaldi álitsbeiðanda á parketinu.

Samkvæmt samningi aðila hafi átt að afhenda húsnæðið þann 1. október 2012. Húsnæðið hafi hins vegar ekki verið tilbúið þann dag. Álitsbeiðandi hafi auglýst starfsemi sína og orðið að fresta námskeiðum um viku með tilheyrandi tekjumissi og skaða fyrir starfsemina. Til að tryggja að starfsemi gæti hafist sem fyrst hafi álitsbeiðandi gengið í þrif og frágang húsnæðis langt umfram það sem fram komi í samningi. Alls hafi álitsbeiðandi lagt í 68 klst. vinnu vegna þrifa og frágangs húsnæðisins. Samkvæmt samningi aðila hafi veggur í sal átt að vera kominn upp og gler átt að vera efst í vegg við afhendingu. Veggur hafi verið óstöðugur og gler ekki komið. Gler hafi ekki komið fyrr en 19. október 2012. Álitsbeiðandi hafi fengið fagmann til að taka út vegginn þar sem hann hafi verið illa festur og frágangur óásættanlegur. Það hafi verið metið sem svo að festa yrði vegginn og ganga frá á faglegan hátt þannig að ekki stæði ógn af. Álitsbeiðandi hafi farið fram á að sett yrði plexígler til að tryggja öryggi enda hafi veggurinn verið óstöðugur. Þann 27. nóvember 2012 hafi gluggalistar enn verið ófrágengnir og veggur ekki enn festur við gólf. Þá hafi frágangi á málningarvinnu verið mjög ábótavant. Álitsbeiðandi hafi séð um frágang á málningarvinnu, þ.e. að skafa málningu af gleri og hreinsa rúður. Við afhendingu hafi snyrtingar verið mjög skítugar auk þess sem annað baðherbergið hafi ekki verið tilbúið. Mikil klóaklykt hafi verið á öðru salerninu auk þess hafi vantað loftræstingu. Sturta sem samið hafi verið um að yrði í húsnæðinu hafi komið 1. nóvember 2012. Eldhússkápar og borð auk vasks sem samið hafi verið um hafi ekki verið tilbúið fyrr en 19. nóvember 2012, en frágangi á vaski sé enn ábótavant. Auk þess hafi ofnar verið bilaðir, þannig að þeir voru ýmist kaldir eða sjóðandi heitir, með bilaða krana og lokað fyrir rennsli inn á ofna á norðurhlið hússins. Álitsbeiðandi hafi séð um bráðabirgðaviðgerð á ofnum.

Þann 4. apríl 2013 hafi álitsbeiðandi sent fyrirsvarsmanni gagnaðila póst þar sem fram hafi komið athugasemdir álitsbeiðanda og óskir um úrbætur. Því hafi ekki enn verið svarað. Þann 6. maí 2013 hafi álitsbeiðandi óskað eftir staðfestingu á því að tryggingarfé að fjárhæð 500.000 kr. hafi verið varðveitt í samræmi við 40. gr. húsaleigulaga. Sú staðfesting hafi ekki enn borist.

Álitsbeiðandi geri þá kröfu að gagnaðila verði gert að endurgreiða leigu vegna októbermánaðar vegna framangreindra vanefnda.

Álitsbeiðandi hafi fengið þær upplýsingar að myglusveppur væri í húsnæðinu. Álitsbeiðandi hafi því fengið F frá G til að meta hvort raki eða myglusveppur væri í húsnæði álitsbeiðanda. Í ljós hafi komið að raki væri í útvegg og tekið hafi verið sýni sem bíði rannsóknar. Sylgja hafi talið líkur á að raki og myglusveppur væri í þaki en það krefðist frekari rannsóknar og leyfis frá gagnaðila. Byggingatæknifræðingur á vegum G hafi farið út á þakið og sagt það mjög illa farið. Í ljósi þeirrar reynslu álitsbeiðanda af gagnaðila að ekki sé hægt að gera ráð fyrir að póstum, ábyrgðarbréfum eða öðru sé svarað vilji álitsbeiðandi nýta sér 17. gr. húsaleigulaga og rifta samningnum. Álitsbeiðandi óski því eftir áliti kærunefndar á því hvort heimilt sé að rifta samningi aðila eður ei.

Gagnaðili hefur ekki látið mál þetta til sín taka þrátt fyrir að hafa verið gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina athugasemdum sínum.                                     

III. Forsendur

1. Í máli þessu er deilt um hvort gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda kostnað vegna mismunar á verði viðarparkets annars vegar og plastparkets hins vegar á gólfi hins leigða húsnæðis. Af gögnum málsins er ljóst að álitsbeiðandi greiddi 240.000 kr. til að tryggja að viðarparket yrði lagt á gólf húsnæðisins. Heldur hann því fram að gagnaðili hafi misst af tilboðsverði á parketi og hótað að setja plastparket á gólfið greiddi álitsbeiðandi ekki mismuninn á parketverðinu eða 240.000 kr. Í athugasemdum álitsbeiðanda er síðan rakið hvernig álitsbeiðandi hafi gert ítrekaðar tilraunir til að endurheimta þennan kostnað með frádrætti á leigu án árangurs. Gagnaðili hefur ekki andmælt þessum fullyrðingum álitsbeiðanda og verður því að leggja þær til grundvallar við úrlausn málsins. Í 12. gr. leigusamnings aðila, dags. 20. september 2012, segir að samningurinn byggi á samþykktu leigutilboði milli aðila, dags. 14. september 2012, þar sem meðal annars var að finna ákvæði um samkomulag um ástand húsnæðis við afhendingu, en í því segir meðal annars að á húsnæðinu, sal og herbergjum eigi að vera nýtt viðarparket. Það er því álit kærunefndar að samkvæmt skýru orðalagi í leigusamningi aðila beri að taka til greina kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu þessarar fjárhæðar.
2. Þá er í máli þessu einnig deilt um hvort gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda leigu vegna októbermánaðar 2012 vegna vanefnda gagnaðila á húsaleigusamningi aðila. Skilja verði þessa kröfu álitsbeiðanda svo að þar sé átt við tekjumissi vegna frestunar á námskeiðum um viku, kostnað vegna þrifa og frágangs húsnæðisins umfram það sem fram komi í samningi sem og annað sem fram kemur í álitsbeiðni um að ástand hins leigða hafi ekki verið í samræmi við samninginn.
   Í 16. gr. húsaleigulaga segir að sé ástand hins leigða ekki í samræmi við það sem í húsaleigusamningi greini eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir skuli leigjandi innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu. Fram kemur að álitsbeiðandi hafi fyrst þann 4. apríl 2013 sent fyrirsvarsmanni gagnaðila póst þar sem fram hafi komið athugasemdir álitsbeiðanda og óskir um úrbætur. Eftir því sem séð verður er þar um að ræða atriði er varðar ástand húsnæðisins við upphaf leigutíma en ekki galla sem síðar koma fram á húsnæðinu. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu leigu vegna októbermánaðar af þessum sökum.
3. Þá er að lokum deilt um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að rifta leigusamningi aðila. Álitsbeiðandi virðist meðal annars byggja riftunarheimild sína á því að húsnæðið hafi ekki verið í umsömdu ástandi við upphaf leigutíma. Samkvæmt 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi hafi leigusali ekki sinnt réttmætri kröfu leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða frá því hún barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns til úrbóta skv. 1. mgr. 17. gr., enda sé um verulega annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu, sbr. 2. mgr. 17. gr.

Samkvæmt leigusamningi aðila var afhendingardagur hins leigða þann 1. október 2012. Ekki er að finna í gögnum málsins skriflega áskorun um úrbætur til gagnaðila fyrr en með tölvupósti þann 4. apríl 2013. Þegar af þeirri ástæðu er það er álit kærunefndar að ástand húsnæðisins við afhendingu heimili álitsbeiðanda ekki að rifta leigusamningi aðila með vísan til 1. tölul. 1. mgr. 60. gr., sbr. 2. mgr. 17. gr. húsaleigulaga.

Þá virðist álitsbeiðandi einnig byggja á því að heimilt sé að rifta leigusamningi aðila þar sem grunur sé um myglusvepp í hinu leigða húsnæði. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi bæti leigusali eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði skv. 17. gr. Leigjandi skal segja til um galla sem koma fram á húsnæðinu og hafi ekki verið sýnilegir við venjulega athugun innan 14 daga frá því að leigjandi varð þeirra var, sbr. 2. mgr. 16. gr. húsaleigulaga. Sinni leigusali ekki réttmætri kröfu leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða frá því að hún barst honum, er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi enda sé um verulega annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu. Í máli þessu liggur hvorki fyrir staðfesting á því að myglusveppur sé í húsnæðinu né heldur að álitsbeiðandi hafi krafið gagnaðila um úrbætur. Riftun verður því ekki byggð á 1. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga að svo stöddu. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi aðila ef húsnæðið spillist svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Í máli þessu liggja hvorki fyrir gögn sem sýna fram á að húsnæðið hafi spillst svo á leigutíma að það nýtist eigi til fyrirhugaðra nota né heldur að heilbrigðisyfirvöld hafi metið húsnæðið heilsuspillandi. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að skilyrði riftunar á grundvelli 3. tölul. 1. mgr. 60 gr. húsaleigulaga séu uppfyllt.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að taka beri til greina kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu útlagðs kostnaðar vegna viðarparkets að fjárhæð 240.000 kr.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að endurgreiða álitsbeiðanda leigu vegna októbermánaðar 2012.

Þá er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé ekki heimilt að rifta húsaleigusamningi aðila vegna ástands húsnæðisins.

Reykjavík, 18. nóvember 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson