Mál nr. 41/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 41/2013

Uppgjör við lok leigusamnings.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. júní 2013, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 18. júní 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. júlí 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 9. júlí 2013, lagðar fyrir nefndina.

Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 1. október 2013. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 7. október 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 4. desember 2012, tók gagnaðili á leigu íbúðarhúsnæði í eigu álitsbeiðanda. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2013 til 1. júní 2013. Ágreiningur er um uppgjör við lok leigusamnings.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að halda eftir tryggingarfé gagnaðila vegna kostnaðar vegna þrifa, og viðgerða að fjárhæð 52.000 kr., auk þess að viðurkennt verði að gagnaðila verði gert að greiða húsaleigu fyrir 1-4.maí 2013.

Í álitsbeiðni kemur fram að þrifum á íbúðinni við skil hafi verið áfátt og að kostnaður á þrifum íbúðar, sem sé u.þ.b. 90 fermetrar, sé 35.000 kr. Ekki sé átt við alþrif heldur þrif á gólfum, eldhúsi og baði en ekki veggjum. Hlutir hafi verið skildir eftir í skápum og á gólfum og því hafi verið ljóst að ekki hafi verið þrifið. Skemmdir hafi verið á veggjum í eldhúsi og efniskostnaður vegna þeirra hafi verið 10.000 kr. þar sem þörf hafi verið á að pússa með sandpappír, sparsla og mála. Skemmdir þessar hefði mátt koma í veg fyrir ef sett hefði verið einhvers konar hlíf á stólana til að hlífa veggjum þegar afleiðingar hafi komið í ljós. Tengill í eldhúsi hafi verið rifinn úr vegg og kostnaður við viðgerð vegna þess hafi verið 5.000 kr. Stólar hafi verið skildir eftir við sorptunnu og þar sem sorphirða C hirði einungis venjulegt heimilissorp hafi álitsbeiðandi þurft á að gera sér ferð á Sorpu. Kostnaður vegna þess hafi verið 2.000 kr. Gagnaðili hafi ekki skilað af sér íbúðinni á tilsettum tíma, þ.e. kvöldið 1. maí 2013, líkt til stóð heldur laugardaginn 4. maí 2013 með smáskilaboðum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þann 30. apríl 2013 hafi hún flutt úr íbúðinni, ryksugað og þrifið eldhús. Gagnaðili hafi veikst skyndilega og látið álitsbeiðanda vita að svo væri og því gæti hún ekki klárað þrifin en væri með lyklana. Álitsbeiðandi hafi tjáð henni að ekkert lægi á. Þann 4. maí 2013 hafi gagnaðili klárað að þrífa íbúðina og gengið almennilega frá íbúðinni. Gagnaðili bendi á að hún hafi fengið íbúðina óhreina og telji sig því hafa skilað íbúðinni í betra ástandi en hún hafi verið við upphaf leigutíma. Hlutir hefðu óvart orðið eftir í íbúðinni þar sem þeir hafi fallið niður á milli.

Gagnaðili geri sér grein fyrir að hún eigi að bæta fyrir skemmdir og að hún hafi margoft boðið álitsbeiðanda að bæta fyrir þær. Mánuði áður en gagnaðili hafi flutt úr íbúðinni hafi aðilar farið yfir skemmdir sem höfðu orðið, þ.e. nudd vegna stóla og tengilinn. Aðeins hafi þurft að pússa og bletta í skemmdir í eldhúsi og tengilinn hafi einungis þurft að skrúfa eða líma aftur á. Gagnaðili segi álitsbeiðanda hafa boðið henni að ef gagnaðili myndi þrífa íbúðina og heimila ljósmyndara að mynda íbúðina með húsgögnum gagnaðila þá þyrfti gagnaðili ekki að greiða fyrir framangreindar skemmdir. Gagnaðili hafi samþykkt það en ekkert hafi heyrst frá ljósmyndaranum. Þá hafi hún boðið álitsbeiðanda að bæta skemmdir sjálf með aukamálningu sem álitsbeiðandi hafi átt frá því áður. Gagnaðili hafi ætlað að gera við skemmdirnar fyrir lok leigutíma en álitsbeiðandi hafi tjáð henni að það væri óþarfi og gengið yrði frá þessu. Þá hafi gagnaðili tjáð álitsbeiðanda að hún hafi ætlað að greiða fyrir kostnaðinn. Að mati gagnaðila ofmeti álitsbeiðandi kostnað við viðgerðir. Álitsbeiðandi hafi farið fram á að mála allan vegginn í stað þess að bletta í skemmdirnar. Gagnaðili hafi ekki samþykkt heilmálun á vegg þar sem það væri ekki í verkahring leigjanda. Leigjandi skuli einungis bæta tjón á húsnæði eða fylgifé þess, sem verður að völdum hans sjálf, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það. Leigjanda sé skylt að annast á sinn kostnað viðhald á læsingum, vatnskrönum, raftenglum og öðru smálegu. Leigusali skuli annast allt annað í viðhald á hinu leigða, innan húss sem utan. Leigusali skuli annast viðgerðir á gluggum, raftækjum, hreinlætistækjum og öðru því er fylgir húsnæði ef leigjandi sýnir fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum. Leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið og endurnýja golfdúka þess, teppi og annað slitlag með hæfilegu millibili, eftir því sem góður venjur um viðhald húsnæðis segja til um. Leigusali skuli ætið bera tjón á hinu leigða, sem er bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegra húsaeigendatryggingar. Samkvæmt þessu hafi það ekki verið í verkahring gagnaðila að mála heldur einungis að gera við þær skemmdir sem hún hafi valdið. Gagnaðili viti vel að lím eða skrúfur til að gera við tengil auk viðgerða vegna stólfara á vegg kosti ekki um 35.000 kr. Gagnaðili telji að um venjulegt sorp hafi verið að ræða sem sorphirða hefði tekið. Hins vegar hafi ekki verið búið að koma og tæma ruslið. Gengið hafi verið vel frá sorpinu og það í lokuðum ruslapokum. Íbúðin hafi ekki verið í fullkomnu standi þegar hún hafi flutt inn. Íbúðin hafi verið óhrein, gólf í slæmu ástandi, einangrun milli hæða í ólagi og þörf hafi verið á nýju ljósakerfi í stofu. Húsaleigusamningur aðila kveði á um að gagnaðila hafi borið að skila íbúðinni í því ástandi sem hún hafi verið við upphaf leigutíma. Gagnaðili telji sig hafa skilað henni í betra ástandi en hún var við upphaf leigutíma. Gagnaðili bendi á að myndir sem álitsbeiðandi hafi lagt fram hafi ekki verið dagsettar svo ekki sé unnt að telja að þær séu næg sönnun fyrir rökstuðningi álitsbeiðanda. Myndir hafi ekki verið á sömu stillingu á myndavélinni þar sem mismunandi litur sé á gólfefninu og veggnum. Augljóst sé að tengillinn hafi verið dreginn út eftir að gagnaðili hafi flutt út.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að skilaboð milli hennar og gagnaðila hafi verið fleiri en þau sem gagnaðili hafi lagt fram. Álitsbeiðandi bendi á að gagnaðili hafi viðurkennt í skilaboðum að hafa ekki þrifið þó svo að hún haldi öðru fram nú. Í smáskilaboðum frá gagnaðila til álitsbeiðanda segi þann 4. maí 2013: „Hæ hæ er búin að ganga frá restinni, íbúðin er í sama standi og þegar ég fékk hana, strauk af öllu og skúraði létt yfir lyklarnir eru ...“

Gagnaðili hafi ekki haft samband við álitsbeiðanda þann 30. apríl 2013 heldur þann 1. maí 2013. Þá hafi gagnaðili spurt hvenær álitsbeiðandi hafi viljað fá íbúðina, álitsbeiðandi hafi verið undrandi á þeirri spurningu og spurt hvað gagnaðili meinti. Þá hafi gagnaðili tjáð henni að íbúðin væri tóm. Það hafi hins vegar ekki verið rétt þar sem inn um stofuglugga hafi sést spegill á vegg. Gagnaðili hafi ekki talað um nein veikindi heldur hafi hún ætlað að fara í íbúðina að klára þrif auk þess hafi gagnaðili ætlað að skila lyklinum um kvöldið. Álitsbeiðandi mótmælir því að hún hafi verið sátt við að gagnaðili skilaði ekki íbúðinni. Þann 3. maí hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila smáskilaboð um hvort hún ætli ekki að skila íbúðinni. Þá hafi gagnaðili svarað því að hún hafi verið veik og því ekki getað klárað þrif og skil á lyklum en íbúðin væri tóm. Þann 4. maí 2013 hafi álitsbeiðandi fengið skilaboð um að gagnaðili væri á leið í íbúðina til að klára að ganga frá. Klukkutíma síðar hafi hún fengið önnur skilaboð um að gagnaðili hafi verið búin að ganga frá íbúðinni í sama ástand og hún hafi fengið hana, að hún hafi strokið af öllu og skúrað létt yfir. Samkvæmt álitsbeiðanda hafði gagnaðili á klukkutíma keyrt frá D á C og klárað að ganga frá og þrifið íbúðina. Þó svo gagnaðili viðurkenni að henni beri að greiða fyrir skemmdir sem urðu á vegg vegna stóla telur hún sig ekki þurfa að mála vegginn. Hún viðurkenni þannig að henni beri að borga fyrir skemmdina en neiti að mála.

Í sorptunnu hafi gagnaðili sett þrjá stóla, sem sorphirðan hafi ekki tekið, þar sem þeir væru ekki venjulegt heimilissorp. Það sem hafi svo verið fyrir utan tunnuna, pokar og kassar, hafi aðrir íbúar tekið að sér að skipta niður í tunnurnar eftir að þær voru losaðar. Í stofunni hafi ekki verið ljósastæði. Álitsbeiðandi hafi boðið gagnaðila að velja hvor aðila myndi setja upp ljós. Gagnaðili hafi valið að gera það sjálf. Álitsbeiðandi hafi því útvegað ljósin en gagnaðili hafi ekki sett þau upp heldur notað sína lampa. Enginn ágreiningur sé um bletti á gólfi. Gagnaðili hafi fengið tvö herbergi í íbúðinni 6. desember 2012 en endanlega flutt inn nokkru síðar. Íbúðin hafi ekki verið þrifin áður en gagnaðili hafi flutt inn og aðilar gert samkomulag um að gagnaðili myndi aðeins greiða leigu fyrir hálfan desember vegna þess. Það hafi ekki firrt hana þeirri ábyrgð að þrífa eftir sig áður en hún skilaði íbúðinni. Íbúðin hafi verið þrifin og að hluta til máluð í júlí 2012, þ.e. fimm mánuðum áður en gagnaðili flytur inn, og eldhúsið málað tveimur mánuðum áður. Samkvæmt íbúa í húsinu hafi mikið fjör verið í íbúðinni þegar gagnaðili hafi búið þar, og stofugólfið borið þess glögglega merki. Dagsetningar á myndum hafi engan þýðingu þar sem unnt sé að stilla slíkt á myndavélinni. Myndirnar sem álitsbeiðandi hafi tekið hafi ekki allar verið teknar með sömu myndavél og hún ekki gert ráð fyrir að þurfa að nota þær. Tengill í vegg sé annaðhvort laus eða ekki. Tengillinn hafi hangið á rafmagnsþráðum og hún hafi tekið mynd til að senda til viðgerðarmanns sem síðar hafi komið með það sem þurfti til að gera við hann.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram ítrekun á fyrri rökum. Auk þess er greint frá að ástæðan fyrir að skilaboðin hafi verið 18 en ekki 32 sé sú að skilaboð komi þannig fram í símanum, þ.e. fleiri en ein skilaboð eru sett saman. Spegill hafi verið fjarlægður 30. maí 2013. Gagnaðili hafi ekki verið á D heldur hafi hún aðeins átt eftir að sækja smádót og ræstivörur í íbúðina, því hafi það aðeins tekið hana um klukkustund. Gagnaðili neiti að sjá um heilmálun á vegg þar sem skýrlega komi fram í húsaleigulögum að leigusala beri að sjá um málun, en leigjanda beri einungis að bæta fyrir það tjón sem hann hafi valdið. Gagnaðili mótmæli ekki að bæta fyrir tjón af sínum völdum en telur álitsbeiðanda ofmeta tjón sitt. Sorp hafi verið vel gengið frá og lokað í ruslapokum. Gagnaðili hafi fengið gömul ljós og þurft að fá rafvirkja til að setja upp ljósin og álitsbeiðandi hafi vitað það. Einangrun undir parketi sé slæm þar sem mikið hafi heyrst milli hæða. Ekki hafi verið gert samkomulag um að leiga fyrir fyrsta hálfa mánuð leigutímans hafi fallið niður gegn því að íbúð yrði þrifin. Gagnaðili sjái ekkert athugavert við að bjóða gestum til sín og það komi engum við meðan það trufli ekki aðra íbúa hússins. Aldrei hafi þurft að kalla til lögreglu né verið annað vesen á gagnaðila eða gestum hennar. Gagnaðili hafi ekki viðurkennt að hún hafi ekki þrifið íbúðina. Þvert á móti hafi íbúðin verið í góðu ásigkomulagi við skil hennar.

III. Forsendur

Í máli þessu liggur fyrir tímabundinn leigusamningur, dags. 4. desember 2012, sem gilti frá 1. janúar 2013 til 1. júní 2013. Af gögnum málsins má sjá að aðilar málsins eru sammála um að leigusamningi hafi lokið þann 1. maí 2013. Álitsbeiðandi heldur því fram að gagnaðili hafi ekki skilað húsnæðinu á réttum tíma auk þess sem húsnæðið hafi ekki verið í umsömdu ástandi. Í máli þessu er ágreiningur um uppgjör við lok leigutíma, þ.e. hvort gagnaðila beri að greiða kostnað vegna þrifa á íbúð, viðgerða vegna skemmda á vegg og tengli og sorphirðu. Vegna framangreinds hafi álitsbeiðandi haldið eftir hluta af tryggingarfé gagnaðila.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að gagnaðili hafi samþykkt að álitsbeiðandi mætti ráðstafa hluta af tryggingarfénu til greiðslu kostnaðar vegna þrifa, skemmda og flutnings sorps. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðandi geti því ekki án undangengins dóms fengið umræddan kostnað greiddan af tryggingarfé álitsbeiðanda.

Óumdeilt er hins vegar í máli þessu að gagnaðili beri ábyrgð á skemmdum á vegg og raftengli í eldhúsi og sé því bótaskyld, en ágreiningur er um bótafjárhæð. Samkvæmt 65. gr. húsaleigulaga skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð.

Þá er einnig deilt um hvort álitsbeiðanda hafi verið heimilt að halda eftir hluta tryggingarfjár gagnaðila til greiðslu leigu fyrir dagana 1. til 4. maí 2013. Aðilar málsins eru sammála um að gagnaðili skilaði íbúðinni ekki fyrr en 4. maí 2013. Með vísan til framangreindrar heimildar leigusala til notkunar tryggingarfjár til greiðslu vangoldinnar leigu er það því álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að ráðstafa tryggingarfé gagnaðila til greiðslu leigu fyrir dagana 1. til 4. maí 2013.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að ráðstafa tryggingarfé gagnaðila til greiðslu kostnaðar vegna þrifa, viðgerða á vegg og tengli og sorphirðu.

Það er einnig álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að ráðstafa því tryggingarfé sem gagnaðili lagði fram við upphaf leigutíma til greiðslu leigu fyrir dagana 1. til 4. maí 2013.

Reykjavík, 7. október 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson