Mál nr. 14/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 14/2000

Skipting kostnaðar: Svalahandrið.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 14. mars 2000, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 20, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 22. mars 2000. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 5. apríl 2000, var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. maí sl. og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 20. Álitsbeiðandi er eigandi 3. hæðar hússins. Ágreiningur er um hver eigi að bera kostnaðinn af því að setja upp svalahandrið á svölum 3. hæðar hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að kostnaður við að setja upp svalahandrið á 3. hæð hússins sé sameiginlegur.

Í álitsbeiðni kemur fram að í kringum 3ju3. hæðina séu svalir en ekkert svalahandrið. Á upphaflegri teikningu hússins sé gert ráð fyrir umræddu svalahandriði og hafi byggingarnefnd R gert kröfu um að það verði sett upp.

Samkvæmt 4. tl. 8. gr. laga nr. 26/1999 1994 um fjöleignarhús fellur svalahandrið undir sameign fjöleignarhúss. Svalahandriðið sé hluti af ytra byrði hússins og breyti engu þótt eigendur 3. hæðar hafi einir aðgang að svölunum sem slíkum. Álitsbeiðandi telur að honum beri að standa straum af kostnaði við viðhald svalanna er varði nýtingu þeirra en svalahandrið feli hins vegar í sér hluta af ásýnd hússins og ytra byrði með svipuðum hætti og gluggar og gluggakarmar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili telur að svalahandrið falli undir sameign sumra í skilningi 2. tl. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994, þ.e. eigenda 3. hæðar. Breyti engu þar um að nú sé hæðin í eigu eins aðila. Rökin séu þau að eigendur 3. hæðar hafi einir möguleika á að nýta svalirnar og því sé svalahandrið eingöngu til hagsbóta fyrir þá. Álitsbeiðandi eigi því einn að bera kostnaðinn við gerð svalahandriðsins.

Þá bendir gagnaðili á, máli sínu til stuðnings, að ekki sé um viðhaldskostnað að ræða heldur nýbyggingu eða endurbætur. Þegar álitsbeiðandi keypti 3ju3. hæðina hafi legið fyrir að ekkert handrið væri á svölunum. Álitsbeiðandi hafi keypt svalirnar í þessu ástandi og því sé eðlilegt að hann standi einn straum af kostnaði við endurbætur á þeim.

Í málinu liggur fyrir fundargerð húsfundar sem haldinn var 29. febrúar 2000. Í fundargerðinni kemur fram að umræður fóru fram um kostnaðarskiptingu vegna svalahandriðs á 3. hæð hússins sem gert sé ráð fyrir á teikningum. Þar sem óljóst væri hvort eigendur 3. hæðar eða allir eigendur hússins ættu að bera kostnaðinn var ákveðið að leggja málið fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála.

Samkvæmt 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala undir séreign viðkomandi íbúðareiganda en ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið, fellur hins vegar undir sameign, sbr. 4. tl. 8. gr. sömu laga.

Í 2. tl. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994 segir að þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess séu með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim, sem hafi aðgang að henni og afnotamöguleika, sé um að ræða sameign sumra. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað. Þannig er skv. 2. tl. 1. mgr. húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum, þegar fjöleignarhús samanstendur af fleiri slíkum, í sameign eigenda þar og öðrum eigendum þess óviðkomandi, sbr. 2. mgr. 7. gr.

Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra eigenda. Ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu. Kærunefnd telur því að lagaskilyrði séu ekki fyrir hendi til að telja að umræddar svalir séu sameign sumra svo sem gagnaðili heldur fram.

Með vísan til þess telur kærunefnd að svalir hússins séu sameign allra og kostnaður við að setja upp svalahandrið á 3. hæð í samræmi við teikningar sé sameiginlegur kostnaður sem greiðist eftir hlutfallstölum eignarhluta.

Það er álit kærunefndar að svalir hússins séu sameign allra og kostnaður við að setja upp svalahandrið á 3. hæð í samræmi við teikningar sé sameiginlegur kostnaður sem greiðist eftir hlutfallstölum eignarhluta.

Reykjavík, 18. maí 2000.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson