Mál nr. 7/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 7/2000

Ákvörðunartaka: Lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 4. febrúar 2000, beindu A og B, X nr. 37, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 37-39, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 8. febrúar 2000. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 28. febrúar 2000, var lögð fram á fundi nefndarinnar 14. mars sl. Á fundi nefndarinnar 17. maí sl. voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 3. mars 2000, og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 37-39. Húsið skiptist í fimm eignarhluta. X nr. 37 skiptist í kjallara, neðri hæð og efri hæð og X nr. 39 skiptist í neðri hæð og efri hæð. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á efri hæð í X nr. 37. Í bílageymslu eru þrír bílskúrar og er einn þeirra í eigu álitsbeiðenda. Ágreiningur er um framkvæmdir á þaki bílageymslunnar.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að þau mannvirki sem sett hafa verið á þak bílageymslunnar verði fjarlægð.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi 4. ágúst 1999 hafi eigendur fjögurra eignarhluta samþykkt að setja upp leikvöll á þaki bílageymslunnar. Álitsbeiðendur hafi verið í sumarfríi þegar boðað var til fundarins og því ekki geta tjáð sig um málið. Í kjölfarið hafi verið settur upp 8 m² sandkassi og steinhellur í kringum hann. Hvorki á teikningum né á skipulagi sé gert ráð fyrir leikvelli á þaki bílageymslunnar. Hins vegar hafi verið samþykkt leiksvæði vestan við X nr. 33. Á húsfundi 15. júní 1998 hafi einungis verið ræddur sá möguleiki að hafa leikvöll við bæði húsin en engin ákvörðun tekin. Álitsbeiðendur benda á að þau hafi keypt íbúð þar sem njóta megi útsýnis og að það átti að vera möl eða gras á þaki bílageymslunnar fyrir framan íbúðina. Þakið sé ekki hannað fyrir leikvöll enda geti þakefnið eyðilagst við það.

Álitsbeiðendur hafi ítrekað beðið um húsfund um málið eftir að reikningur vegna framkvæmdanna hafi borist en án árangurs.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að framkvæmdum við sameiginlega lóð X nr. 33-39 hafi að mestu verið lokið sumarið 1999 nema frágangur lóðar ofan bílskúra og við enda húsanna, þ.e. austan X nr. 39 og vestan X nr. 33. Ákveðið hafi verðið á húsfundum, annars vegar hjá X nr. 33-35 og hins vegar hjá X nr. 37-39, að hvort húsfélag tæki að sér lokafrágang sitt hvoru megin við uppkeyrslu milli X nr. 35 og 37.

Gagnaðili hafi boðað til húsfundar 4. ágúst 1999 með fundarboði, dags. 28. júlí 1999. Á fundinum hafi verið samþykkt að ljúka framkvæmdum á þaki bílskúra fyrir veturinn og hafi í megindráttum verið farið eftir teikningu af lóð frá 26. maí 1998. Hellulögn sem teiknuð hafi verið í hornið við X nr. 37-39 hafi verið færð austar og undir stofuglugga nr. 39, meðal annars vegna þess að setpallur á þessum stað komi að mjög takmörkuðum notum því sólin sé farin af staðnum milli kl. 13:30 og 14:00. Þá hafi verið talið heppilegra að fella umræddan sandkassa ofan í hellulögnina.

Á fundi húsfélagsins X nr. 33-39 þann 15. júní 1998 hafi verið samþykkt að gera leiksvæði fyrir bæði húsin og hafi álitsbeiðandi tekið að sér að athuga með leiktæki. Gagnaðili telur að ekki stafi meiri hætta af sandkassanum en af grófri grús sem sett var ofan á þakdúkinn samkvæmt ákvörðun og undir eftirliti Verkfræðistofu R enda sé sandkassinn með heilum botni svo ekki sé hætta á að börn geti grafið sig niður úr honum og skemmt þakdúkinn. Áður en sandkassinn var settur niður hafi öll möl og óhreinindi verið vandlega hreinsuð af þakdúknum. Þá hafi verið ákveðið við framkvæmdirnar að setja lítil gróðurbeð í sitt hvort hornið og var fyrirhugað að koma þar fyrir lýsingu til að lýsa upp lóðina. Álitsbeiðandi hafi síðan fjarlægt gróðurbeðin. Þá bendir gagnaðili á að fyrir liggi samþykki húsfundar fyrir leiksvæði á lóð ofan á bílskúrum og hafi annar álitsbeiðenda verið á fundinum.

Í 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er að finna reglur varðandi ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Meginreglan er sú að til ákvarðana húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. Slík ákvörðun er bindandi fyrir aðra íbúðareigendur þrátt fyrir að þeir séu henni mótfallnir. Í A-, B- og C-liðum 41. gr. er að finna undantekningar frá meginreglunni í D-lið.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr.

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Eðli máls samkvæmt verður 30. gr. laganna beitt um tilvik sem þetta, þar sem þak bílageymslunnar er í sameign.

Í málinu liggur frammi eignaskiptayfirlýsing fyrir X nr. 33-39, dags. 2. nóvember 1997. Þar kemur fram að lóð sé sameiginleg og ákvarðanir um ytra útlit og rekstur og viðhald lóðar skuli vera sameiginleg báðum sambyggingunum. Óumdeilt er að á teikningum af lóð hússins er ekki gert ráð fyrir leiksvæði á þaki bílageymslu.

Í fundargerð húsfélagsins X nr. 33-39, dags. 6. maí 1998, kemur fram að S hjá Verkfræðistofu R hafi verið fenginn til segja frá skipulagi lóðar og telur hann best að lóðin verði teiknuð í samráði við landslagsarkitekt og samþykkt af öllum. Á fundinum var spurst fyrir um frágang ofan á bílageymslu. Í fundargerðinni segir: "Dúkur neðst og yfirborð yfir". Í fundargerð húsfélagsins X nr. 33-39, dags. 15. júní 1998, kemur fram að einungis hafi verið rætt um leiksvæði við bæði húsin og að álitsbeiðandi taki að sér að tala við T-bæ um leiktæki á lóðina. Á hvorugum fundinum var samþykkt að hafa leiksvæði ofan á bílageymslu.

Á fundi húsfélagsins X nr. 37-39 sem haldinn var 4. ágúst 1999 mættu eigendur fjögurra eignarhluta af fimm. Á fundinum voru umræddar framkvæmdir samþykktar.

Að mati kærunefndar verður að telja að framkvæmd sem þessi sé almennt háð samþykki 2/3 hluta eigenda, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. 3. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar er til þess að líta að framkvæmdin veldur álitsbeiðanda sérstökum óþægindum vegna þess að umræddur leikvöllur er fyrir framan íbúðarglugga hans sem ekki var gert ráð fyrir á teikningum. Að mati kærunefndar felur slík staðsetning í sér verulega og íþyngjandi röskun á hagnýtingu séreignar álitsbeiðenda. Kærunefnd telur því að samþykki allra þurfi fyrir henni, sbr. 31. gr., sbr. 7. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994, sbr. grunnrök 1. mgr. 27. gr. sem með breyttu breytanda nær yfir tilvik þetta.

Það er álit kærunefndar að ákvörðun húsfundar 4. ágúst 1999 hafi verið ólögmæt og því beri að fjarlægja mannvirki þau sem sett hafa verið á þak bílageymslunnar.

Reykjavík, 17. maí 2000.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson