Mál nr. 60/1999
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 60/1999
Skipting kostnaðar: Utanhússviðgerðir.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 1. desember 1999, beindi A, X nr. 33, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 31, hér eftir nefndur gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 29. desember 1999. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þar sem nefndarmaðurinn Karl Axelsson er vanhæfur í máli þessu tók varamaður hans, Benedikt Bogason, sæti hans í nefndinni við afgreiðslu þess.
Greinargerð gagnaðila, dags. 12. janúar 2000, var lögð fram á fundi nefndarinnar 20. janúar sl. Á fundi nefndarinnar 8. febrúar sl. voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 24. janúar 2000. Á fundi nefndarinnar 5. apríl sl. voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, dags 17. febrúar 2000, og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 31 og 33. Í hvorum stigagangi eru fjórar íbúðir. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að kostnaður við viðgerðir skiptist milli eigenda húss nr. 31 og 33 með þeim hætti sem fram kemur á verkblaði, dags. 27. október 1999. Verði annar kostnaður sem tilgreindur sé á verkblaði undir ýmsar viðgerðir ekki sundurliðaður skiptist hann að jöfnu.
Að skipting kostnaðar við viðgerðir á svölum fari ekki eftir eignarhluta þar sem stærð svalanna, not af þeim og kostnaður við viðgerðir fari ekki eftir eignarhluta.
Í álitsbeiðni kemur fram að sameiginlegt húsfélag fyrir X nr. 31 og 33 hafi verið stofnað haustið 1998 vegna fyrirhugaðra utanhússframkvæmda. Fram að þeim tíma hafi viðhald verið aðskilið. Réttmætt sé því að halda viðgerðarkostnaði aðskildum að þessu sinni. Ljóst var að kostnaður yrði mun meiri við X nr. 31. Öll tilboð í verkið hafi verið á þann veg sem og lokatölur frá verktaka. Fasteignamat íbúða nr. 33 sé mun hærra en samsvarandi íbúða nr. 31. Eigendur íbúða nr. 33 telja að með hærra íbúðarverði hafi þeir keypt íbúðir í húsi í betra ásigkomulagi en nr. 31 og því sé ósanngjarnt að þeir taki þátt í kostnaði umfram viðgerð á nr. 33. Við endurbætur megi reikna með að fasteignaverð verði sambærilegt í báðum húshlutum og því greiði eigendur nr. 33 hærra verð fyrir minni verðmætaaukningu. Skemmdir á múr og þaki hafi verið mun meiri á nr. 31 eins og sjá megi af kostnaðarskiptingu verktaka milli húshluta. Múrskemmdir á nr. 31 geta varla nema að hluta til verið vegna meira veðurálags og þá einkum á austurgafli en múrbrot hafi einnig verið meira á norðurhlið og suðurhlið nr. 31.
Fyrrum fyrirsvarsmaður nr. 33 hafi staðfest að frá fyrstu tíð hafi skýrt verið skilið á milli viðhalds nr. 31 og 33. Verulega hafi skort á að viðhaldi hafi verið sinnt sem skyldi nr. 31, öfugt við nr. 33. Þar sem hærri viðgerðarkostnaður á ytra byrði hússins nr. 31 stafi af minna viðhaldi sé ósanngjarnt að skipta honum jafnt á milli nr. 31 og 33 og þar með hlutfallslega jafnt á alla eigendur nr. 31 og 33.
Þá leggur álitsbeiðandi til að hver eigandi greiði viðhalds- og viðgerðarkostnað við innra byrði svala og gólfflöt svala, sbr. C-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.
Álitsbeiðandi óskar eftir áliti á því hvort um sameiginlegan kostnað sé að ræða við viðgerð og málun á innra byrði og gólffleti svala, dúkalagningu, múrbroti og endursteypun svala, uppsetningu grindverks og endurnýjun glers í séreign.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að X nr. 31 og 33 sé eitt hús með tveimur stigagöngum og beri eigendum að taka þátt í sameiginlegum kostnaði eftir þeim reglum sem fram koma í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús þrátt fyrir að viðhaldskostnaður hafi verið aðskilinn fyrir gildistöku laganna. Sú fullyrðing að viðhaldi á nr. 31 hafi verið ábótavant og mun verr viðhaldið en nr. 33 eigi ekki við nein rök að styðjast. Þá sé hærra fasteignamat ekki mælikvarði á betra ástand húshluta. Meiri skemmdir á múrverki nr. 31 séu vegna meira veðurálags og lélegrar steypu. Rangt sé að mun meiri skemmdir hafi verið á þaki nr. 31. Eigendur nr. 31 hafi hins vegar boðist til að greiða allan kostnað af þakviðgerðum til að koma til móts við óánægju eigenda nr. 33. Skemmdir á svalahandriði stafi af veðurálagi en ekki vanrækslu við málun á innra byrði veggja og svalagólfa. Svalahandrið falli undir sameign og því sé kostnaður á múrverki þess sameiginlegur. Svalagólf sem liggja yfir íbúðum, þ.e. 2. hæð nr. 31 og kjallaraíbúðir nr. 31 og 33, teljast til þakburðarvirkis hússins og ráðstafanir til að hindra vatnsleka gegnum svalagólf inn í íbúðir með vatnsheldum þakdúk á svalagólfi hljóti að vera sameiginlegur kostnaður. Þá teljist skyggni á útidyr hússins til sameignar. Kostnaður vegna viðhalds og lagningu þakdúks á skyggnið teljist því sameiginlegur kostnaður. Þá eigi kostnaður við nýtt grindverk við kjallaratröppur nr. 33 og á vestari svölum 1. hæðar nr. 33 að vera sameiginlegur. Þá beri húsfélagið ábyrgð á tjóni á nýju gleri í kjallaraíbúð nr. 33 vegna ryðtauma úr utanverðu múrverki svalahandriðs suðursvala 1. hæðar nr. 33. Á húsfundi hafi meirihluti eigenda samþykkt að greiða þennan kostnað.
III. Forsendur.
Kærunefnd hefur í fyrri álitsgerðum ítrekað fjallað um það álitaefni hvenær sambygging teljist eitt hús og hvenær ekki. Í máli þessu þykir ekki ástæða til að endurtaka rök fyrir því, en bendir á almennar forsendur kærunefndar um þetta atriði, sbr. t.d. álitsgerð nr. 14/1995.
Kærunefnd telur engum vafa undirorpið að X nr. 31 og 33 teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og að svo hafi einnig verið samkvæmt eldri löggjöf á þessu sviði. Af því leiðir að allt ytra byrði þess er sameign allra eigenda hússins og allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laganna. Samkvæmt 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur allt ytra byrði húss, útveggir þak o.fl. undir sameign fjöleignarhúss svo og allur ytri gluggaumbúnaðar, bæði á séreignarhlutum og sameign, sbr. 3. tl. sömu greinar.
Í gögnum málsins rekja báðir aðilar viðhaldssögu hússins. Þá liggur fyrir yfirlýsing R, sem hafði umsjón með viðgerðum á húsinu, dags. 13. janúar 2000. Í yfirlýsingunni segir "Ekki er hægt að sjá annað en að viðhald hvers húshluta hafi verið sambærilegt. Meiri múrskemmdir á X nr. 31 eru tilkomnar, annars vegar vegna meira veðurálags og veðrunar og hins vegar í sumum tilfellum vegna steypu með verra veðrunarþol. Húsið hefur verið steypt upp í áföngum og misgóð steypa verið notuð í hvern áfanga."
Samkvæmt 4. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið, undir sameign fjöleignarhúss. Innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala telst hins vegar vera séreign viðkomandi íbúðareigenda, sbr. 8. tl. 5. gr. sömu laga. Kærunefnd telur að í þessari reglu felist að eigandi íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra. Allt annað viðhald fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tl. 8. gr. sömu laga, enda verði viðkomandi viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu íbúðareiganda á viðhaldsskyldu sinni. Hið sama gildir um svalagólf sem jafnframt er þak.
Samkvæmt 1. mgr. A-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 er meginregla um skiptingu sameiginlegs kostnaðar sú, að hann skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta. Undantekningar koma fram í B- og C-liðum málsgreinarinnar og ber að skýra þær undantekningar þröngri lögskýringu.
Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er ljóst að kostnaður við viðgerð á sameign hússins er sameiginlegur kostnaður og skiptist á milli eigenda X nr. 31 og 33 eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.
Við mat á kostnaði vegna eldri viðgerða og þýðingu þeirra nú er ekki við bein lagafyrirmæli að styðjast. Kærunefnd telur hins vegar að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til þeirra að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um, hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna viðgerða hússins X nr. 31 og 33 skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta.
Reykjavík, 5. apríl 2000.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Benedikt Bogason