Mál nr. 3/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 3/2000

Ákvörðunartaka: Skipting kostnaðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 14. janúar 2000, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 8. febrúar 2000. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 25. febrúar 2000, var lögð fram á fundi nefndarinnar 29. febrúar sl. Á fundi nefndarinnar 22. mars sl. var málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 5, sem byggt var árið 1933. Húsið skiptist í neðri hæð, efri hæð og ris. Þann 20. maí 1952 var samþykkt í byggingarnefnd R viðbygging við húsið og var henni lokið árið 1954. Um er að ræða hlaðinn skúr með sérinngangi á einni hæð sem tilheyrir neðri hæðinni. Álitsbeiðandi seldi neðri hæðina með kaupsamningi, dags. 18. nóvember 1999, og gagnaðilar seldu efri hæðina og risið með kaupsamningi, dags. 14. júlí 1999. Ágreiningur er um kostnað vegna framkvæmda á skúrnum sem fram fóru sumarið 1998.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að kostnaður vegna viðgerða á ytra byrði skúrsins sé sameiginlegur kostnaður sem skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt sameignarsamningi frá 1978 tilheyri skúrinn neðri hæðinni. Skúrinn sé því séreign eiganda neðri hæðar. Skúrinn sé algjörlega skilinn frá aðalbyggingunni og hafi sérinngang en aðilar málsins hafi hins vegar notað skúrinn sameiginlega sem geymslu og báðir haft lykil að honum.

Nauðsynleg viðgerð á skúrnum hafi farið fram sumarið 1998. Sett hafi verið nýtt þak, nýtt þakjárn, járn á útveggi, nýr gluggi og hurð endurnýjuð. Í upphafi framkvæmda hafi verið óumdeilt af hálfu aðila að ráðast þyrfti í viðhald á húsinu sjálfu sem og skúrnum. Ákveðið hafi verið að byrja á skúrnum en gera svo við þak hússins sumarið 1999. Álitsbeiðandi hafi einn séð um að hrinda viðgerðum á skúrnum í framkvæmd og ráðið fagmann í verkið. Gagnaðilar hafi aldrei mótmælt eða sýnt neina þá tilburði sem gáfu til kynna að þau væru andvíg viðgerðunum eða framkvæmd þeirri. Þvert á móti hafi gagnaðilar verið ánægð með þær og haft orð á því við álitsbeiðanda. Mikill samgangur hafi verið á milli álitsbeiðanda og gagnaðila enda stigagangur sameiginlegur og aðilar hittust nær daglega. Álitsbeiðandi og gagnaðilar hafi m.a. haft samráð um val á klæðningu á skúrinn. Álitsbeiðandi hefði valið annan lit ef hann hefði verið einráður. Álitsbeiðandi hafi einn greitt alla reikninga vegna framkvæmdanna enda ókunnugt um ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og talið að þar sem skúrinn væri séreign hans bæri hann einn kostnað af viðgerðunum. Álitsbeiðandi hafi staðið í þeirri trú þar til hann fékk upplýsingar um að samkvæmt fjöleignarhúsalögunum væri um sameiginlegan kostnað að ræða milli eigenda hússins sem greiðast ætti eftir hlutfallstölum eignarhluta.

Allar ákvarðanir vegna umræddra viðgerða hafi verið teknar sameiginlega af álitsbeiðanda og gagnaðilum þó ekki væri gætt formreglna fjöleignarhúsalaganna. Frá meginreglu 40. gr. laga nr. 26/1994 sé mikilvæg undantekning sem renni stoðum undir málstað álitsbeiðanda. Undantekningin eigi sér stoð í 40. gr. laganna og athugasemdum við þá grein í frumvarpi sem varð að lögum nr. 26/1994. Þar komi m.a. fram að sú skylda sé lögð á þann eiganda sem mótfallinn sé framkvæmdum að hann hafi uppi andmæli án ástæðulauss dráttar. Ekki sé talin ástæða til þess að virða og vernda hagsmuni eiganda sem sitji aðgerðarlaus eftir að framkvæmdir séu hafnar. Ella geta hinir framkvæmdasömu haldið áfram í góðri trú um að hlutaðeigandi sé ekki mótfallinn framkvæmdum. Aðgerðarleysi geti því leitt til þess að réttur eiganda til þess að vefengjavéfengja ákvörðun glatist og hann verði greiðsluskyldur. Telja verði að þessi sjónarmið fái verulega aukið vægi við mjög aðkallandi framkvæmdir eins og hér um ræðir. Rökin sem að baki undantekningunni liggja séu vitaskuld þau að verið sé að fyrirbyggja óeðlilega auðgun tiltekinna eigenda á kostnað annarra og að formreglur laganna verði ekki til þess að ósanngjörn og óeðlileg efnisleg niðurstaða skapist í lögskiptum aðila. Það sé og ósanngjarnt að gagnaðilar auðgist á kostnað álitsbeiðanda í ljósi þess að framkvæmdunum var aldrei mótmælt af hálfu gagnaðila þrátt fyrir hið mikla návígi sem með aðilum var í húsinu og í samskiptum þeirra.

Telja verði einsýnt að þessar viðgerðir á sameign hússins sem ráðist var í og fjármagnaðar af álitsbeiðanda hafi m.a. haft áhrif til hækkunar á verði eignarhluta gagnaðila við söluna.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi ráðist í framkvæmdir án þess að gefa gagnaðilum kost á að taka þátt í þeirri ákvörðun og þegar af þeirri ástæðu eigi álitsbeiðandi engar kröfur á hendur gagnaðilum, sbr. 40. gr. laga nr. 26/1994.

Þegar gagnaðilar keyptu efri hæð og ris hússins með kaupsamningi, dags. 23. mars 1988, hafi skúrinn verið afar hrörlegur. Í sameignarsamningi, dags. 1. september 1978, séu eignarhlutföll ákveðin og virðist sem við það hafi verið miðað, þ.e. neðri hæð 43% og efri hæð og ris 57%. Í 4. gr. samningsins segir: "Sameiginleg gjöld þ.m.t. viðhald húseignarinnar greiðist eftir eignarhlutföllum. Sú viðgerð sem nú þyrfti að fara fram á útveggjum skúrbyggingarinnar er á kostnað eigenda neðri-hæðar. Útgjöld vegna lóðarinnar greiðast að jöfnu." Samkvæmt þessu hafi skúrinn verið orðinn afar hrörlegur árið 1978 en viðgerð á honum ekki farið fram fyrr en nú. Þá komi fram í 2. gr. samningsins að skúrinn tilheyri neðri hæð. Skúrinn hafi því frá öndverðu verið séreign neðri hæðar.

Þessi viðbygging sé algjörlega aðskilin aðalbyggingu hússins með sér hurð og sé ekki tengdur við hitalögn. Álitsbeiðandi hafi lýst því yfir að tilgangur framkvæmdanna hafi verið að gera skúrinn íbúðarhæfan og að sótt yrði um að setja hurð milli neðri hæðar og skúrsins og gera hann þannig að herbergi tilheyrandi neðri hæð. Í raun sé álitsbeiðandi að krefja gagnaðila um að taka þátt í kostnaði við að stækka neðri hæðina og gera að verðmætari eign. Gagnaðilum finnst það mjög ósanngjarnt að þurfa að taka þátt í slíkum kostnaði á séreign álitsbeiðanda. Lega skúrsins sé þannig og afnotamöguleikar að telja verði sanngjarnt og eðlilegt að skúrinn tilheyri aðeins álitsbeiðanda, sbr. 7. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðilar benda jafnframt á 6. tl. 8. gr. þar sem ráð sé gert fyrir því að hússrými s.s. geymsla geti verið í séreign eins og hér háttar en eigendur neðri hæðar hafi aðallega nýtt skúrinn sem geymslu í gegnum tíðina.

Gagnaðilar benda á að geymsluafnot af skúrnum hafi ávallt verið háð leyfi eigenda neðri hæðar. Lykill af að skúrnum hafi verið þeim aðgengilegur því hitagrind hússins sé þar inni.

Álitsbeiðandi hafi ekki haft sérstakt samráð við gagnaðila um endurbætur á skúrnum eins og haldið sé fram í álitsbeiðni. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir samþykki fyrir útlitsbreytingu á skúrnum, þ.e. fyrir nýjum glugga, það hafi gagnaðilar veitt sem og eigendur X nr. 3. Álitsbeiðandi hafi spurt gagnaðila, sem sé húsasmiður, álits á því hvaða klæðningu hann mælti með á skúrinn. Gagnaðili hafi litið svo á að álitsbeiðandi væri að leita álits hans sem fagmanns. Gagnaðili hafi mælt með alusink járnklæðningu. Álitsbeiðandi hafi ekki rætt við gagnaðila um kostnaðaráætlun vegna framkvæmdanna né þátttöku þeirra í kostnaðinum. Álitsbeiðandi hafi hvorki óskað eftir frekari leyfi þeirri þeirra fyrir framkvæmdum áður en þær hófust né haldið fund um málið. Álitsbeiðandi eigi því engar kröfur á hendur gagnaðilum þegar af þessum ástæðum, sbr. 40. gr. laga nr. 26/1994. Ef gagnaðilum hefði verið skylt að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmdanna hefði gagnaðili óskað eftir því að sjá um vinnulið þeirra enda húsasmiður.

Þá skipti máli að skúrinn sé séreign eiganda neðri hæðar. Þegar árið 1978 hafi skúrinn verið orðinn hrörlegur og 20 ár líða þar til lagfæringar séu gerðar. Það væri afar ósanngjörn niðurstaða ef gagnaðilar ættu að taka í kostnaði vegna framkvæmda sem séu álitsbeiðanda til hagsbóta og til þess fallnar að auka verulega verðmæti eignar hans.

Eðli máls samkvæmt sé eðlilegast að líta á skúrinn sem séreign eða sameign sumra, sbr. 10. tl. 5. gr., 7. gr. og 9. gr. laga nr. 26/1994 og þinglýstan sameignarsamning, dags. 1. september 1978.

Kærunefnd hefur í fyrri álitsgerðum ítrekað fjallað um það álitaefni hvenær sambygging teljist eitt hús og hvenær ekki. Í máli þessu þykir ekki ástæða til að endurtaka rök fyrir því, en bendir á almennar forsendur kærunefndar um þetta atriði. Í málinu liggja fyrir ljósmyndir af umræddu húsi.

Kærunefnd telur engan vafa leika á um að aðalbygging og viðbygging hússins sé eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þar af leiðir er allt ytra byrði þess sameign allra eigenda hússins og allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laganna. Allt ytra byrði húss, þ.á. m. útveggir, þak og gaflar, fellur undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994. Einnig fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 3. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994.

Óumdeilt er í málinu að rými í skúr er séreign eiganda neðri hæðar. Báðir málsaðilar hafa nú selt eignarhluta sína.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur, eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Skal eigandi hafa uppi slík andmæli án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni er til. Samkvæmt gögnum málsins var ekki tekin sameiginleg ákvörðun um framkvæmdirnar og hafði álitsbeiðandi fyrst uppi kröfu um að gagnaðilar tækju þátt í kostnaði vegna þeirra rúmu ári eftir að þær áttu sér stað. Þar sem ranglega var staðið að ákvarðanatökunni verður að telja að gagnaðilum sé rétt að neita greiðslu enda verður ekki nú bætt úr þeim annmarka.

Það er álit kærunefndar að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku varðandi utanhússframkvæmdir á skúrnum og því geti gagnaðilar neitað að taka þátt í kostnaðinum.

Reykjavík, 5. apríl 2000.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson