Mál nr. 64/1999
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 64/1999
Skipting kostnaðar: Svalahandrið.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 3. desember 1999, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 105, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 29. desember 1999. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 6. febrúar 2000, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. febrúar 2000, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 18. febrúar sl. Á fundi nefndarinnar 22. mars sl. var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 105. Á sjöttu og efstu hæð hússins eru tvær íbúðir og er álitsbeiðandi eigandi íbúðarinnar sunnanmegin. Íbúðina keypti hann síðastliðið sumar af B og C. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði við að setja upp handrið á svölum 6. hæðar hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt skiptayfirlýsingu, unnin áður en B og C keyptu íbúðina, fylgdi 60 m² svalir eigninni og heimild til að byggja þar sólskála. Í sölulýsingu hafi komið fram að svalir væru risastórar og heimild fyrir sólskála. Einnig að húsið væri allt viðgert að utan. Við kaup á íbúðinni hafi A bent á að svalahandrið væri of lágt miðað við núgildandi byggingarreglugerð. Þá hafi komið í ljós að miklar viðgerðir væru eftir á húsinu eða um 15 millj.kr. og 60 m² svalir væru ekki nema hluti svalanna en þær séu í raun þakið á 5. hæð hússins og klætt tjörupappa. Ágreiningur hafi risið við gagnaðila hvort um sameiginlegan kostnað sé að ræða en gera megi ráð fyrir kostnaði upp á 400 þús.kr.
Álitsbeiðandi bendir á að á uppdrætti, sem sé hluti af eignaskiptasamningi hússins, sé dregin inn afmörkuð spilda á báðum svölum efstu hæðarinnar. Þar sé einnig gert ráð fyrir sólskála. Engu máli geti skipt hvort byggingarleyfi R sé útrunnið eða ekki, umferðar- og byggingarrétturinn sé til staðar. Því til stuðnings bendir álitsbeiðandi á álit kærunefndar í máli nr. 20/1998, en þar hafi skortur á samþykki leitt til þess að óheimilt var að nýta þak sem svalir. Þar sem eigendum 6. hæðar sé heimilt að nýta a.m.k. 60 m² þaksins út frá hvorri íbúð sem svalir þurfi að setja handrið. Í því sambandi er bent á bréf byggingarfulltrúans í R, dags. 9. september 1999. Þar sé gagnaðila bent á nauðsyn þess að setja upp handrið.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á húsinu séu engar þaksvalir og því engin þörf fyrir svalahandrið. Þakið sé uppstólað timburþak klætt tjörupappa. Ekki sé ætlast til annars umgangs um það nema vegna viðhalds. Klæðningin, þ.e. tjörupappinn, þoli ekki almennan ágang og þá síst á sólríkum sumardögum þegar hann mýkist upp. Þakyfirborð hafi orðið fyrir skemmdum af völdum ágangs og notkunar sem um svalir væri að ræða. Fyrri eigandi hafi t.d. borað gegnum þakið fyrir festingum á sóltjaldi og hafi það leitt til leka á næstu hæð fyrir neðan. Til að fyrirbyggja frekari leka hafi húsfélagið lagt út í kostnað vegna styrkingar á yfirborði á hluta þaksins.
Útveggir þaksins standi upp fyrir þakbrún og myndi þannig þakkant umhverfis þakið. Þessi kantur sé hluti af arkitektúr hússins og þjóni ekki þeim tilgangi að vera svalahandrið. Hæð þakkantsins sé ákvörðun arkitekts hússins og því ekki of lágt miðað við núgildandi byggingarreglugerð.
Þann 2. maí 1995 hafi allir eigendur húsins samþykkt leyfi til þáverandi eiganda 6. hæðar til breytinga á notkun og fyrirkomulagi 6. hæðar samkvæmt teikningum S, dags. 17. nóvember 1993, samþykktar í byggingarnefnd 11. maí 1995. Samkvæmt teikningunum fólust breytingarnar í því að 6. hæðin, sem áður var einn salur, var breytt í tvær íbúðir, gerðar yrðu ca. 60 m² þaksvalir með um 18 m² gróðurskála við hvora íbúð. Teikningarnar sýni greinilega afmörkun svalanna, með svalahandriðum og sérstöku yfirborði, enda hönnuði væntanlega ljóst að sérstakra aðgerða væri þörf til að byggja þarna uppi svalir, bæði til að uppfylla ákvæði byggingarreglugerðar og til að tryggja vatnsþéttleika þaksins eftir breytingar. Með því að samþykkja breytingarnar hafi eigendur ekki verið að taka á sig kostnað vegna þeirra.
Gagnaðili bendir á að miðað við dagsetningu hönnuðar á teikningu hafi íbúðirnar líklega verið gerðar áður en teikningarnar voru samþykktar í byggingarnefnd. Hvorki svalir né gróðurskálar hafa verið byggð. Samkvæmt upplýsingum byggingarfulltrúa hafa engin gjöld verið greidd vegna umsóknarinnar og þar sem framkvæmdir hafa ekki hafist innan árs frá veittu byggingarleyfi sé það úr gildi fallið. Ef eigendur ætla að hefja framkvæmdir verði þeir að endurnýja allar umsóknir til byggingarnefndar. Gagnaðili velti því fyrir sér hvort samþykki þáverandi eigenda hússins frá 2. maí 1995 sé enn í gildi eða hvort hægt sé að afturkalla það vegna vanefnda þeirra sem um leyfið sóttu.
Þá bendir gagnaðili á að eigendur hússins hafi með samþykki sínu fyrir breytingum á 6. hæð hússins ekki verið að taka á sig kostnað vegna þeirra. Það sé á milli kaupanda og seljenda að breytingum sé ekki lokið. Gagnaðili geti á engan hátt borið ábyrgð á lýsingu seljenda um hvað innifalið sé í kaupunum né þeim væntingum sem kaupandi gerir.
Gagnaðili gerir þær kröfur að kröfum álitsbeiðanda verði vísað frá. Gagnaðili beri á engan hátt að taka þátt í kostnaði við gerð svalahandriðs né þaksvala fyrir íbúðir 6. hæðar. Gagnaðili fer fram á að nefndin viðurkenni að öll önnur en nauðsynleg umferð um þakið verði bönnuð. Að kostnaður vegna viðgerða á þaki af völdum óleyfilegrar notkunar eigenda á þakinu eins og það er í dag verði greiddur af þeim. Að þar sem byggingarleyfi fyrir þaksvölum og gróðurskála hafi ekki verið nýtt, þó 5 ár séu liðin frá útgáfu þess sé það úr gildi fallið og núverandi eigendur séu ekki bundir af því og gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing. Til vara, að verði framkvæmdum ekki lokið innan x ára muni það falla úr gildi og gerð ný eignaskiptayfirlýsing.
Gagnaðili lýsir allri ábyrgð á hendur íbúðareigendum verði slys á fólki eða skemmdir á yfirborði þaks vegna notkunar þeirra á þakinu á meðan þaksvalir hafi ekki verið byggðar. Óskar gagnaðili eftir því að kærunefnd veiti álit á því hvort núverandi eigendur geti afturkallað leyfi til byggingar þaksvala á húsinu frá maí 1995, þar sem eigendur hafi enn ekki hafið framkvæmdir og þakið hafi orðið fyrir skemmdum vegna ágangs íbúðareigenda.
Álitsbeiðandi hafnar kröfum gagnaðila. Ekki sé hægt að vísa kröfum álitsbeiðanda frá, annaðhvort séu þær samþykktar eða þeim hafnað. Gagnaðili hafi sérstaklega látið setja, á sinn kostnað, styrktan pappa á þann hluta þaksins, sem samkvæmt uppdrætti sé sérafnotasvæði eigenda íbúða efstu hæðar. Með því hafi gagnaðili samþykkt nýtinguna. Þá hafi seljendur ekki verið krafin um neinar skaðabætur vegna gata, sem sett voru vegna misskilnings á þakpappann, enda hafi ekkert tjón hlotist af völdum þess. Lekinn sem fram kom hafi stafað af öðrum ástæðum. Lagður hafi verið nýr þakpappi á þakið og hafi það verið hluti af eðlilegu viðhaldi. Því sé mótmælt að nefndin geti gert álit um skaðabótaskyldu án þess að sýnt sé fram á tjón. Það sé skoðun álitsbeiðanda, að þar sem ákvæði um byggingarleyfi séu í byggingarlögum en engin slík ákvæði í fjöleignarhúsalögum, verði nefndin ekki krafin álits á því hvort byggingarleyfi sé fallið úr gildi eða ekki. Því síður geti nefndin gefið fyrirmæli um eða sett álitsbeiðanda einhverja ótímasetta fresti. Þá sé jafnframt bent á það að svalirnar hafi verið notaðar og hafi ekkert reynt á það hvort byggingarleyfi hafi fallið úr gildi eða ekki.
III. Forsendur.
Í greinargerð gagnaðila er gerð krafa um að máli þessu verði vísað frá kærunefnd. Kærunefnd fjöleignarhúsamála starfar á grundvelli 79. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 80. gr. laganna skal kærunefnd láta í té rökstudd álit á ágreiningi eigenda fjöleignarhúsa um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum. Kærunefnd kveður ekki upp úrskurði sem eru bindandi stjórnvaldsákvarðanir um rétt eða skyldur. Nefndin hefur því starfað þannig að málum er aðeins vísað frá þegar formreglur eru ekki virtar, ekki er unnt að leggja mat á staðreyndir máls eða þegar kröfugerð er verulega óljós. Þessum atriðum er ekki fyrir að fara í álitsbeiðni og mun kærunefnd því svara erindinu.
Í eignaskiptasamningi fyrir húsið, dags 11. júlí 1997, segir "Sérstakur byggingarréttur einstakra eigenda liggur ekki fyrir, annar en sá er samþykktur var með sólskálum á 6. hæð." Eigendur hússins undirrituðu yfirlýsingu, dags. 2. maí 1995, þess efnis að þeir samþykktu fyrirhugaðar breytingar á notkun og fyrirkomulagi 6. hæðar á grundvelli teikninga S. Um er að ræða teikningar, dags. 17. nóvember 1993, sem samþykktar voru í byggingarnefnd R 11. maí 1995.
Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 fellur innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala undir séreign viðkomandi íbúðareiganda en ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið, fellur hins vegar undir sameign, sbr. 4. tölul. 8. gr. sömu laga.
Í máli þessu er ágreiningur um kostnaðarskiptingu vegna breytinga á 6. hæð hússins. Gagnaðili bendir á að eigendur hússins hafi með samþykki fyrir breytingum ekki talið sig þurfa að bera af þeim neinn kostnað. Eins og mál þetta liggur fyrir nefndinni telur kærunefnd að eigendur 6. hæðar beri einum að standa straum af kostnaði á breytingum 6. hæðar, þ.á.m. kostnað við að setja upp umrætt svalahandrið, enda var ekki gert ráð fyrir svölum á 6. hæð hússins. Kærunefnd þykir rétt að geta þess að þegar verkinu er lokið fer um kostnaðarskiptingu vegna viðhalds svalanna eftir almennum reglum laga nr. 26/1994.
Svo sem fram hefur komið samþykktu allir eigendur hússins yfirlýsingu frá 2. maí 1995 um breytingar á notkun og fyrirkomulagi 6. hæðar. Þessari yfirlýsingu var þinglýst. Án samþykkis eigenda 6. hæðar verður samþykktin því ekki dregin til baka þrátt fyrir að byggingarleyfi fyrir breytingunum sé ekki nú í gildi enda fólst ekki neitt slíkt skilyrði í samþykkinu. Aðrar hugleiðingar og kröfur gagnaðila vegna þessa máls eru ýmist vanreifaðar eða ekki settar fram með þeim hætti að þeim verði svarað hér.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri einum að standa straum af kostnaði á breytingum 6. hæðar, þ.á.m. kostnað við að setja upp umrætt svalahandrið.
Reykjavík, 25. mars 2000.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson