Mál nr. 6/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 6/2000

Sameign allra, sameign sumra: Lyfta.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, ódagsettu, en mótteknu 4. febrúar 2000, beindu A f.h. eigenda 1. hæðar og B f.h. eigenda 2., 3. og 4. hæðar, X nr. 30, erindi til nefndarinnar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 8. febrúar sl. Á fundi nefndarinnar 18. febrúar sl. var samþykkt að senda málið til umsagnar eiganda kjallaraíbúðar. Athugasemdir eiganda kjallaraíbúðar, dags. 1. mars 2000, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 22. mars og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 30. Húsið skiptist í níu eignarhluta. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna lyftu.

Í erindinu kemur fram að á árinu 1999 hafi verið gert við lyftu í húsinu þar sem í stöðlum Evrópusambandsins séu gerðar kröfur um aukinn öryggisbúnaðöryggsbúnað. Kostnaður hafi reynst 490.000 kr. Fram að viðgerðinni hafi eigendur 2.-4. hæðar einir greitt viðhalds- og rekstrarkostnað lyftu. Þeir hafi hins vegar talið að eigendur 1. hæðar ættu, samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, að taka þátt í kostnaðinum. Í kjölfarið hafi eigendur 1. hæðar annars vegar og eigendur 2.-4. hæðar hins vegar leitað álits tveggja lögfræðinga á málinu. Þar sem álitsgerðirnar stangist á hafi verið ákveðið að leita álits kærunefndar.

Eigendur 1. hæðar og kjallara krefjast þess að viðurkennt verði að þeir þurfi ekki að taka þátt í viðhalds- og rekstrarkostnaði lyftu. Því til stuðnings vísa þeir til þinglýstra afsala fyrir eignarhlutum sínum. Þar komi skýrt fram að kostnaður vegna lyftu sé þeim óviðkomandi. Það hafi öllum núverandi eigendum hússins verið ljóst frá upphafi.

Eigendur 2.-4. hæðar krefjast þess að eigendur 1. hæðar og kjallara, til vara eigendur 1. hæðar, greiði kostnað vegna lyftu. Því til stuðnings vísa þeir til 77. gr. laga nr. 26/1994. Bent er á að íbúð í kjallara sé með sérinngang og noti sameign eingöngu vegna sameiginlegs þvottahúss.

Í athugasemdum eiganda kjallaraíbúðar kemur fram að sá skilningur ríki í húsinu að kjallaraíbúð eigi hvorki í lyftunni né beri að taka þátt í kostnaði vegna hennar. Í þinglýstum heimildum komi skýrt fram að hlutdeild kjallaraíbúðar í sameign nái ekki til lyftunnar. Þá hafi kjallaraíbúð sérinngang í húsið. Með vísan til þess verði að telja að 77. gr. laga nr. 26/1994 eigi ekki við. Sjónarmið um réttareiningu sem ákvæðið byggi á geti ekki átt við í þessu tilviki þar sem um verulega íþyngjandi túlkun yrði að ræða fyrir eigendur kjallaraíbúðar.

Sameign í fjöleignarhúsi getur verið sameign allra eða sameign sumra. Sameign allra er meginreglan, sbr. 3. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, og eru því jafnan líkur á að um sameign allra sé að ræða ef um það er álitamál. Um sameign sumra getur þó verið að ræða þegar það kemur fram eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé eða þegar lega sameignar, afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika, sbr. 7. gr. laganna. Þar sem sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu.

Samkvæmt 8. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur allur búnaður, kerfi og þess háttar, án tillits til staðsetningar, bæði innan húss og utan, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem lyftur o.fl., sem þjóna þörfum heildarinnar, en þó að undanskildum tækjum og búnaði, sem tengd eru við kerfin inni í hverjum séreignarhluta.

Eignaskiptayfirlýsing hefur ekki verið gerð fyrir húsið. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum var húsið upphaflega í eigu eins aðila og skiptist í átta íbúðir. Í málinu liggja fyrir tvö afsöl. Með afsali, dags. 4. janúar 1958, seldi upphaflegur eigandi hússins, 3. hæð, suðurhluta. Í afsalinu var tekið fram að eignarhlutanum fylgdi enn fremur "1/8 hluti í öllum sameignlegum stigapöllum, stigum og göngum, anddyri og tröppum, svo og 1/8 hluti í öllum sameignlegum lögnum í húsinu. Ennfremur 1/5 hluti af fólkslyftu, sem er í húsinu, enda greiði kaupandi 1/5 hluta kostnaðar við rekstur og viðhald lyftunnar".

Með afsali, dags. 29. apríl, 1963, seldi upphaflegur eigandi hússins, 1. hæð, norðurhluta. Í afsalinu er tekið fram að eignarhlutanum fylgir enn fremur "1/8 hluti í öllum sameignlegum stigapöllum, stigum og göngum, anddyri og tröppum svo og 1/8 hluti í öllum sameiginlegum lögnum í húsinu (að lyftu undantekinni))".

Í 77. gr. laga nr. 26/1994 er skýrt tekið fram að liggi fyrir samningur, samþykktir eða eignaskiptayfirlýsing, gerð fyrir gildistöku laganna sem hafi að geyma ákvæði er fara í bága við ófrávíkjanleg ákvæði þeirra, þá skulu slík samningsákvæði þoka fyrir ákvæðum laganna. Það eignarfyrirkomulag sem gert er ráð fyrir í áðurnefndum afsölum varðandi lyftu ber að skýra með hliðsjón af því ákvæði.

Í þessu sambandi kemur til athugunar ákvæði 1. tl. 1. mgr. 7. gr. laganna þar sem segir að til sameignar sumra geti stofnast á grundvelli þinglýstra heimilda. Álitaefnið liti þá að því hvort unnt væri að telja umrædda lyftu sameign annarra en eigenda kjallara og fyrstu hæðar. Þá verður hins vegar að líta til fyrirmæla 1. mgr. 2. gr. þar sem kveðið er á um að ákvæði laganna séu ófrávíkjanleg, nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Um eignarhald á lyftu er síðan fjallað í 8. tl. 8. gr. laganna þar sem segir að allur búnaður fjöleignarhúss, kerfi og þess háttar, án tillits til staðsetningar, bæði innan húss og utan, falli undir sameign fjöleignarhúss, svo sem lyftur o.fl., sem þjóna þörfum heildarinnar, en þó að undanskildum tækjum og búnaði, sem tengd eru við kerfin inni í hverjum séreignarhluta. Hvorki er í 8. gr. né annars staðar í lögunum gert ráð fyrir því að umrætt ákvæði sé undanþægt, frávíkjanlegt. Ef þrátt fyrir þetta ætti að fallast á það að unnt væri að gera lyftu að sameign sumra með þeim hætti sem raun er í fyrirliggjandi eignarheimildum er í raun kippt stoðum undan megin fyrirkomulagi laganna, sbr. í þessu tilliti ákvæði 8. gr., sbr. 1. mgr. 2. gr., enda eru þá í raun engin takmörk fyrir því með hvaða hætti menn semja um innbyrðis skipan og fyrirkomulag eignarhalds í fjöleignarhúsi, í þessu tilviki fyrirkomulagi sameignar.

Með vísan til þessa er hafnað kröfu um að eigendur 1. hæðar þurfi ekki að taka þátt í viðhalds- og rekstrarkostnaði lyftu.

Eigandi kjallaraíbúðar hefur sérinngang í húsið jafnframt því að eiga hlutdeild í allri sameign þess innan og utan húss. Eigandi þeirrar íbúðar hefur því fullan aðgang að allri sameigninni og því ljóst samkvæmt því sem að framan hefur verið rakið að honum ber að taka þátt í kostnaði vegna sameignarinnar.

Það er álit kærunefndar að eigendur 1. hæðar og kjallara þurfi að taka þátt í viðhalds- og rekstrarkostnaði lyftu.

Reykjavík, 22. mars 2000.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson