Mál nr. 62/1999
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 62/1999
Hagnýting séreignar.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 24. nóvember 1999, beindi A, X nr. 14, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, X nr. 14, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 29. desember 1999. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 31. janúar 2000, var lögð fram á fundi nefndarinnar 8. febrúar og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 14. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta, þ.e. íbúð í kjallara, íbúð á neðri hæð og íbúð á efri hæð. Íbúðum á neðri og efri hæð fylgja bílskúrar. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar og gagnaðilar eru eigendur neðri hæðar. Ágreiningur er um hagnýtingu á séreign gagnaðila.
Kærunefnd telur að skilja verði kröfugerð álitsbeiðanda svo:
Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé óheimilt að leigja út bílskúr og nýta geymsluherbergi í kjallara sem íveruherbergi án samþykkis annarra eigenda.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðilar hafi innréttað bílskúr sem íbúð og leigi hann út til íbúðar. Það hafi í för með sér mikið ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra eigendur hússins. Um sé að ræða miklar breytingar á hagnýtingu sameignar, s.s. sameiginlegri lóð, þar sem leigjendur bílskúrsins hafi afnot af lóð og bílastæði. Þá liggi fyrir í málinu að byggingarnefnd Reykjavíkur hafi ekki samþykkt önnur afnot af bílskúrnum en kveðið sé á um í grein 4.1. í byggingarreglugerð nr. 441/1998, sbr. bréf byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 17. september 1999. Álitsbeiðandi telur að gagnaðilum sé óheimilt að leigja út til íbúðar bílskúr á sameiginlegri lóð hússins án samþykkis annarra eigenda.
Álitsbeiðandi bendir á að í kjallara hússins séu tvö geymsluherbergi/þvottahús fyrir eigendur efri og neðri hæðar. Hvorri íbúð fylgi eitt geymsluherbergi. Í kjallara sé einnig gangur í sameign. Geymsluherbergi efri hæðar fylgi kvöð um frjálsan aðgang íbúa hússins að hitagrind. Nýtingu á geymsluherbergi neðri hæðar hafi verið breytt og sé það nú nýtt sem íveruherbergi. Þessi breyting hafi í för með sér ónæði og óþægindi fyrir aðra eigendur hússins, þar sem umgengni um sameign í kjallara hafi aukist til muna. Álitsbeiðandi telur að gagnaðilum sé óheimilt að nýta þvottahús/geymslu í kjallara sem íveruherbergi án samþykkis annarra eigenda.
Við það að breyta nýtingu bílskúrs og geymsluherbergis í kjallara hafi geymslurými íbúðar á neðri hæð minnkað til muna. Það hafi það í för með sér að gagnaðilar nýti sameiginlegan gang í kjallara sem geymslu. Erfitt sé að komast um sameignina fyrir kössum, fatnaði, barnakerrum, skóm o.s.frv. Álitsbeiðandi hafi kvartað yfir þessu við gagnaðila, en án árangurs.
Álitsbeiðandi telur að þessar breytingar á hagnýtingu bílskúrs og geymsluherbergis í kjallara séu í andstöðu við ákvæði 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, þar sem breytingin hafi í för með sér ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra eigendur hússins. Þá hafi ekki verið leitað eftir samþykki annarra eigenda hússins fyrir þessum breytingum á hagnýtingu séreignar. Álitsbeiðandi telur einnig að gagnaðilar hafi brotið gegn ákvæðum 35. gr. laga nr. 26/1994. Þá vísar álitsbeiðandi til ákvæða byggingarreglugerðar nr. 441/1998.
Af hálfu gagnaðila er þess krafist að nefndin hafni kröfum og sjónarmiðum álitsbeiðanda og fallist á kröfur gagnaðila. Gagnaðilar krefjast þess að nefndin fallist á að gagnaðilum sé heimilt að leigja út bílskúr og nýta herbergi í kjallara sem íveruherbergi án samþykkis annarra eigenda. Verði ekki á það fallist krefjast gagnaðilar þess að nefndin álykti að nægilegt sé að fyrir liggi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við eignarhluta og hlutfallstölu.
Gagnaðilar benda á að í álitsbeiðni séu verulegar rangfærslur. Við kaup gagnaðila á íbúðinni hafi komið fram í söluyfirliti, að bílskúr væri innréttaður sem íbúð og þar væri góð snyrting með nýlegum tækjum og sturtuklefa, stofa og svefnkrókur. Staðhæfing álitsbeiðanda að gagnaðilar hafi breytt bílskúrnum í íbúð án samþykkis annarra eigenda sé því röng. Gagnaðilar hafi leigt út bílskúrinn frá árinu 1990 og hafi sú nýting verið með samþykki annarra eigenda. Gagnaðilar telja að umræddur bílskúr hafi verið leigður út sem íbúð í 20 ár. Fyrir þremur árum hafi álitsbeiðandi keypt eign sína og þá hafi bílskúr gagnaðila verið í óbreyttri notkun í 7 ár, þ.e í útleigu.
Gagnaðilar benda á að engin breyting hafi orðið á afnotum vegna útleigu bílskúrsins, hvorki á lóð né á bílastæði. Þá telur gagnaðili að þessi hagnýting hafi ekki haft í för með sér mikið ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra eigendur. Álitsbeiðandi sé að draga aðra eigendur hússins inn í málið án þess að hafa nokkurn skriflegan staf fyrir kröfu sinni og staðhæfingum til stuðnings. Álitsbeiðandi beri sönnunarbyrði á því ónæði sem hann telur gagnaðila valda sér eða öðrum. Lóðin sé í sameign og því sé öllum eigendum og afnotahöfum heimilt að fara um hana. Gagnaðilar telja sig ekki þurfa samþykki allra eigenda, þar sem ekki hafi verið sýnt fram á að útleiga á bílskúr hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi en áður var og það sem gengur og gerist í sambærilegum húsum.
Gagnaðilar telja sig hafa heimild til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni í kjallara án samþykkis annarra eigenda. Engin breyting hafi orðið á hagnýtingu gagnaðila á séreign sinni í kjallara á þann hátt að álitsbeiðandi eða annar hafi orðið fyrir ónæði. Umrætt íveruherbergi hafi ávallt verið hagnýtt sem herbergi og í kjallara sé snyrting með sturtu. Gagnaðilar halda því fram að ekki sé um að ræða breytta hagnýtingu þannig að þörf sé á samþykki annarra eigenda. Álitsbeiðandi staðhæfi ranglega að umgangur hafi aukist til muna um sameiginlegan gang í kjallara. Álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á ónæði, röskun eða óþægindi vegna umgangs um sameiginlegan gang sem hann telur að sameiginleg afnot af gangi í kjallara valdi honum.
Þá sé rangt að gagnaðilar geymi dót á sameiginlegum gangi vegna skorts á geymslurými. Gagnaðilar hafi til umráða geymslu undir tröppum og geymslurými í bílskúr. Umrætt dót hafi verið á ganginum vegna hreingerninga á geymslu og herbergi í kjallara. Fengið hafi verið samþykki annarra eigenda. Ekkert sé á sameiginlegum gangi sem tilheyri gagnaðilum annað en skápur á bak við hurðen hann valdi ekki neinum óþægindum, röskunum eða ónæði á sameiginlegri umgengni annarra eigenda í kjallara.
Gagnaðilar benda á að álitsbeiðandi hafi ekki tekið þátt í sameiginlegum þrifum á sameign í kjallara. Gagnaðilar hafa boðist til þess að færa ofangreindan skáp af sameign gegn því að álitsbeiðandi tæki þátt í sameiginlegum þrifum.
Gagnaðilar benda á að í álitsbeiðni komi fram að eigendur hússins hafi orðið fyrir óþægindum og ónæði af völdum gagnaðila. Gagnaðilar telja að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að aðrir eigendur en hann standi á bak við umræddan ágreining og málatilbúnað hans. Gagnaðilar telja að ágreiningurinn sé heimabrugg og tilbúningur álitsbeiðanda vegna óvildar í sinn garð. Þetta sé eingöngu gert til að sóa tíma og fjármunum gagnaðila.
Gagnaðilar krefjast þess að viðurkennt verði að þeim sé heimilt að nýta séreign og sameign í samræmi við gildandi lög um fjöleignarhús nr. 26/1994, meginreglur eignarréttar og sjónarmið nábýlis- og grenndarréttar. Gagnaðilar telja að álitsbeiðandi hafi ekki orðið fyrir verulega meiri óþægindum, röskunum eða ónæði en áður var og gerist í sambærilegum húsum vegna nýtingar gagnaðila á séreign sinni í kjallara og bílskúr á sameiginlegri lóð. Álitsbeiðandi beri sönnunarbyrði fyrir slíku ónæði og hafi sú sönnun ekki tekist. Kröfu sinni til stuðnings vísa gagnaðilar til 2. og 3. tl. 12. gr., 1. mgr. 26. gr., 3. tl. c-liðar 41. gr., sbr. 3. og 4. mgr. 27. gr., 1. mgr. 34. gr. laga nr. 26/1994.
III. Forsendur.
Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.
Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.
Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi sem hafi í för með sér verulega meiri ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Í 2. mgr. 27. gr. segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Sé hins vegar um að ræða breytta hagnýtingu, sem ekki er veruleg nægir að samþykki einfalds meirihluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. greinarinnar. Er óumdeilt að 27. gr. laganna er fyrst og fremst ætlað að sporna við því að stunduð sé atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað er til íbúðar, þó svo gildissvið greinarinnar verði ekki bundið við slík tilvik eingöngu.
Nýting séreignar sem hér um ræðir sætir ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögum nr. 26/1994 né í sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, sbr. 75. gr. laganna. Fyrir liggur að gagnaðilar höfðu nýtt bílskúr og herbergið í kjallara til íbúðar í nokkur ár áður en álitsbeiðandi keypti eignarhluta sinn í húsinu. Álitsbeiðandi hefur ekki sýnt fram á að hin umdeilda hagnýting herbergisins og bílskúrsins hafi í för með sér miklu meira ónæði, röskun eða óþægindi en áður var. Telur kærunefnd því ekki, miðað við fyrirliggjandi gögn og ákvæði laga nr. 26/1994, að forsendur séu til að banna gagnaðilum að nýta herbergið og bílskúrinn með framangreindum hætti.
Kærunefnd tekur ekki afstöðu til þess hvort umrædd nýting herbergis og bílskúrs samrýmist kröfum annarra opinberra aðila, s.s. heilbrigðis- og byggingaryfirvalda.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé heimilt að leigja út bílskúr til íbúðar og nýta geymsluherbergi í kjallara sem íveruherbergi.
Reykjavík, 8. febrúar 2000.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson