Mál nr. 55/1999
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 55/1999
Eignarhald: Gangur, geymsla.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 15. október 1999, beindi A, X nr. 43, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B, Y nr. 30, hér eftir nefndur gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. október 1999. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 1. nóvember 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 17. nóvember sl. Á fundinum var samþykkt að senda málið til umsagnar eiganda 3ju hæðar. Greinargerð hans hefur ekki borist en frestur var veittur til 29. nóvember sl. Á fundi nefndarinnar 20. janúar sl. og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 43, sem byggt var árið 1938. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta, kjallara, 1. og 2. hæð. Álitsbeiðandi er eigandi kjallara og gagnaðili er eigandi 1. hæðar. Ágreiningur er um eignarhald á inngangi í kjallara og gangi þar inn af og á geymslu undir útitröppum.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að inngangur í kjallara og gangur þar inn af sé séreign kjallara.
- Að viðurkennt verði að geymsla undir útitröppum sé séreign kjallara.
Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt samþykktri teikningu frá 11. apríl 1985 sé inngangur að kjallaraíbúð og gangur þar inn af aðeins að kjallaraíbúð en ekki að sameign hússins. Byggingarfulltrúi hafi bent á að ef gangurinn væri sameign allra væri salerni kjallaraíbúðar inn af sameign og þar með íbúðin ekki samþykkt. Íbúðin hafi hins vegar verið samþykkt 11. apríl 1985. Sé reiknaður út fermetrafjöldi sameignar, að utanskildum umræddum gangi, sé hann sá sami og skráður fermetrafjölda sameignar.
Á framangreindri teikningu sé sameign merkt sérstaklega. Á teikningunni sé umrædd geymsla ekki merkt sem slík, aðeins komi fram "Geymsla kj". Þá hafi eigendur kjallaraíbúðar einir haft lykil að geymslunni. Álitsbeiðandi telur að umrædd teikning gangi framar eignaskiptasamningi, dags. 20. nóvember 1979, þar sem hann hafi verið gerður 6 árum áður en kjallaraíbúðin var samþykkt.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann telur inngang í kjallara og gang þar inn af í sameign allra og geymslu undir útitröppum í sameign sumra, þ.e. 1. og 2. hæðar. Samkvæmt þinglýstum sameignarsamningi, dags. 23. nóvember 1955, sé ytri og innri gangar í kjallara og geymsla undir útitröppum í eigu 1. og 2. hæðar. Samkvæmt þinglýstum skiptasamningi, dags. 20. nóvember 1979, fylgi kjallaraíbúð hlutfallslegur eignarhluti í inngangi í kjallara og göngum þar inn af. Þá komi ekki fram að umrædd geymsla sé eign kjallaraíbúðar. Eigendur hússins hafi á grundvelli þessa samnings fallist á að kjallaraíbúð yrði samþykkt sem slík af byggingarnefnd Reykjavíkur. Gagnaðili beri ekki ábyrgð hafi byggingarnefnd orðið á mistök.
Þá bendir gagnaðili á að í kaupsamningi álitsbeiðanda, dags. 19. september 1996, sé skýrt tekið fram að kaupandi hafi kynnt sér rækilega eignaskiptasamning, dags. 20. nóvember 1979, en í honum sé kveðið skýrt á um sameiginlega eignarhlutdeild í inngangi í kjallara og göngum þar inn af. Þá komi ekki fram í kaupsamningnum að álitsbeiðandi kaupi útigeymslu.
III. Forsendur.
Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur ennfremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga.
Samkvæmt 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika eða nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, sbr. 6. gr. laganna. Í 7. gr. laganna er fjallað um sameign sumra. Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra íbúðareigenda. Ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu.
Í máli þessu benda engar þinglýstar eignarheimildir til þess að inngangur og gangur í kjallara svo og geymsla undir útitröppum sé séreign álitsbeiðanda. Ber því að hafna kröfum álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda um að inngangur í kjallara og gangur þar inn af svo og geymsla undir útitröppum, sé séreign hans.
Reykjavík, 20. janúar 2000.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson