Mál nr. 57/1999
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 57/1999
Aðgangsréttur, lagnir.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 9. nóvember 1999, beindi Húsfélagið X nr. 59, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A, X nr. 59, hér eftir nefndur gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 17. nóvember 1999. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 24. nóvember 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 29. desember sl. og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 59. Húsið skiptist í fimm eignarhluta. Gagnaðili er eigandi eignarhluta 00-02 sem er í kjallara.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkenndur verði umgengisréttur álitsbeiðanda um kyndiklefa í séreign gagnaðila að kolageymslu í sameign.
Að gagnaðila sé óheimilt að loka fyrir aðgang að sameiginlegum lögnum í kyndiklefa og færa þær, án samþykkis álitsbeiðanda, í sameiginlegt þvottahús.
Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt eignaskiptasamningi sé kyndiklefi í kjallara séreign gagnaðila. Inn af honum sé sameiginleg geymsla, þ.e. kolageymsla undir bílastæði fyrir framan bílskúr. Þessi geymsla sé eina sameiginlega geymsla hússins. Aðgangur að kolageymslunni sé í gegnum kyndiklefann. Hins vegar sé hægt að opna kyndiklefann að innan því ca. 50 x 50 cm. lúga sé á honum á bílastæði. Gagnaðili ætli að breyta kyndiklefanum í eldhús og vilji því stöðva allan aðgang í gegnum kyndiklefann að kolageymslunni.
Álitsbeiðandi bendir á að aðgangur að kolageymslu hafi alla tíð verið í gegnum kyndiklefann og sé engin hurð í gatinu þar á milli. Húsið hafi verið byggt um 1940 og því hljóti að vera komin hefð fyrir umgengisréttinum. Umgangur um lúguna sé nær útilokaður þar sem gatið sé of lítið fyrir hjól, vagna, sláttuvélar og þess háttar. Þá sé bílastæðið yfirleitt í notkun og því erfitt að komast að lúgunni. Ef lúgan yrði stækkuð og stigi settur niður í geymsluna yrði gólfpláss nær ekkert.
Í kyndiklefanum séu sameiginlegar lagnir fyrir húsið s.s. inntök fyrir vatn, hitamælir og eitthvað af rafmagnslögnum en þó ekki mælar. Gagnaðili hafi læst aðgangi að þessum lögnum og sagst ætla að færa lagnir og lagnagrind yfir í þvottahús. Gagnaðili hafi einnig óskað þess að raflagnir verði færðar úr kyndiklefa.
Álitsbeiðandi bendir á að í þinglýstum samningi milli erfingja hússins frá 1984 komi fram samþykki fyrir flutningi hitagrindar á kostnað eiganda séreignar. Hins vegar sé samningurinn 15 ára gamall og þeir sem undirrituðu hann séu ekki lengur eigendur að húsinu. Því megi ætla að fyrrum eigandi séreignar hafi ekki séð sér hag í að færa lagnir t.d. vegna umgengisréttar að kolageymslu.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að kolageymslan sé ca. 1,7m x 1,7m x 1,5 m á hæð og sé undir aðkeyrslu að bílskúr við norðurhlið hússins. Aðgengi að kolageymslunni sé frá tveimur stöðum. Annars vegar um lúgu í aðkeyrslu og hins vegar um séreignarhluta gagnaðila. Í eignaskiptasamningi frá 1995 komi fram að kolageymslan sé sameign. Hvorki sé í samningnum kvöð um aðgengi í gegnum séreignarhluta gagnaðila né ákvæði um hvernig aðgengi að henni skuli háttað. Gagnaðili geti ekki samþykkt að álitsbeiðandi hafi aðgang að kolageymslunni í gegnum séreignarhluta hans og vill loka fyrir opið inn í kolageymsluna enda verði áfram hægt að komast inn í hana í gegnum lúguna í aðkeyrslunni. Lúguna sé einnig hægt að opna utan frá því hún liggi laus yfir opinu.
Gagnaðili krefst þess að fá að loka fyrir opið á milli séreignarhluta síns og kolageymslunnar og að aðgengi fyrir aðra eigendur að kolageymslunni verði um lúgu í aðkeyrslu við norðurhlið hússins og viðurkenndur verði réttur hans til að nýta séreignarhluta sinn sem sína séreign.
Gagnaðili bendir á að hafa verði í huga upphaflegan tilgang kolageymslunnar og kyndiklefans og hvernig sá tilgangur hafi breyst í tímans rás. Í upphafi hafi húsið verið hitað upp með kolum, síðar með olíukyndingu og nú með hitaveitu. Í eignaskiptasamningnum frá 1984 hafi eigendur hússins samþykkt að kyndiklefinn yrði séreign R, móður gagnaðila. Þar sem R hafi verið búsett erlendis og hitagrindin verið þar staðsett hafi aðrir eigendur og Hitaveita Reykjavíkur þurft að hafa aðgang að henni. Gagnaðili mótmælir því að hefð fyrir aðgengi hafi skapast.
Gagnaðili ætli að útbúa eldhús í kyndiklefanum og því sé nauðsynlegt að loka fyrir opið inn í kolageymsluna. Þá ætli hann að setja nýtt gólf, sem verði mun ofar en núverandi gólf og muni það gera aðgengi að kolageymslunni nær ómögulegt. Þá sé nauðsynlegt vegna mögulegrar eldhættu að loka á milli kolageymslunnar og séreignarhluta gagnaðila. Ef eldur kæmi upp í kolageymslunni ætti hann greiðan aðgang inn í séreignarhlutann. Þá séu ýmis eldfim efni geymd í kolageymslunni, s.s. málning, bensín og olía. Einnig komi fyrir að vatn leki þar inn og þaðan inn í séreign gagnaðila.
Gagnaðili bendir á að vegna fyrirhugaðra endurbóta á séreign sinni hafi verið nauðsynlegt að flytja hitagrindina úr séreignarhluta hans yfir í sameign. Máli sínu til stuðnings vísar gagnaðili til ákvæðis um heimild til flutnings hitagrindur í eignaskiptasamningnum frá 1984. Á grundvelli þess ákvæðis hafi hitagrindin verið flutt 9. nóvember sl. Gagnaðili hafi tilkynnt öllum eigendum hússins um flutninginn og hafi enginn mótmælt né gert athugasemdir við hann. Þá sé hitagrindin í eigu Orkuveitu Reykjavíkur og ráði þeir staðsetningu hennar.
III. Forsendur.
Kærunefnd hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Í samningi, dags. 30. júlí 1984, segir: "R fær til eignar SV-horn það af kjallara sem hún hefur nú til afnota ásamt kyndiklefa. Mælar vegna hitaveitu yrðu færðir yfir í þvottahús á kostnað R."
Í málinu liggur fyrir þinglýstur eignaskiptasamningur sem gerður var í febrúar 1995. Í yfirlýsingu, sem er hluti af eignaskiptasamningnum, kemur fram að kolageymsla undir aðkeyrslu að bílskúr sé hluti sameignar.
Í málinu er óumdeilt að kolageymsla er í sameign en kyndiklefi er hinsvegar í séreign gagnaðila. Þá er óumdeilt, svo sem m.a. má ráða af teikningum, að gegnt er úr kyndiklefa í kolageymsluna um lágt op. Ljóst er að hvorki kolageymslan né kyndiklefinn verða nýtt í framtíðinni í samræmi við upphaflegan tilgang. Hefur kolageymslan verið nýtt sem sameiginleg geymsla en stærð hennar, staðsetning og lega takmarkar verulega nýtingarmöguleika hennar.
Kærunefnd telur augljóst af vettvangsskoðun að kolageymsla verði ekki að óbreyttu nýtt áfram sem geymsla ef aðkoma yrði eingöngu um op í plötu innkeyrslu.
Í þinglýstum gögnum, þar á meðal eignarheimildum gagnaðila, er ekki að finna neinar takmarkanir á umgengnisrétti um kyndiklefa að sameiginlegri kolageymslu. Nauðsynlegt var hins vegar að taka slíkt fram ef ætlunin hefði verið að taka fyrir aðkomu annarra íbúa hússins að hinu sameiginlega rými, enda leiðir umgengnisréttur af eðli máls og reglum eignarréttar þegar háttar til eins og í máli þessu.
Að breyttu breytanda á sama við um umgengni að sameiginlegum lögnum og öðrum sameiginlegum tilfæringum í kyndiklefa. Á hinn bóginn felur slíkur umgengnisréttur í sér kvöð á meðferð og nýtingu séreignar gagnaðila sem leiðir til þröngrar túlkunar á honum. Umgengnisréttinn skal því ekki túlka víðtækar en nauðsynlegt er og honum aðeins beitt af nauðsyn.
Kærunefnd telur, að fyrrnefnt ákvæði samningsins frá. 30. júlí 1984 þess efnis að mælar vegna hitaveitu verði færðir yfir í þvottahús, á kostnað þáverandi eigenda kyndiklefans, verði skilið þannig, að eigandi rýmisins geti á eigin kostnað og án þess að afla sérstaks samþykkis sameigenda staðið að slíkum tilflutningi. Sú heimild er hins vegar bundin við flutning á mælum einum, sbr. orðalag samningsins.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi umgengisrétt um kyndiklefa í séreign gagnaðila að kolageymslu í sameign. Þá hefur álitsbeiðandi aðgang að sameiginlegum lögnum í kyndiklefa, sem gagnaðila er óheimilt að færa án samþykkis álitsbeiðanda, þó þannig að gagnaðila er heimilt á eigin kostnað að færa mæla vegna hitaveitu úr kyndiklefa yfir í þvottahús.
Reykjavík, 7. janúar 2000.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson