Mál nr. 49/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 49/1999

Ákvörðunartaka: Lóð

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 17. ágúst 1999, beindi A, hdl., f.h. B og C, X nr. 39, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, X nr. 39, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var fram á fundi nefndarinnar 27. október 1999. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 28. október 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 17. nóvember sl. Á fundi nefndarinnar 4. janúar 2000 voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 30. nóvember 1999, og athugasemdir gagnaðila, dags. 6. desember 1999, og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 39. Húsið skiptist í tvo eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur 1. hæðar (71,62%) og gagnaðili er eigandi kjallara (28,38%). Ágreiningur er um framkvæmdir á lóð.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðenda sé eftirfarandi:

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi ítrekað undanfarin tvö ár, að eigin frumkvæði og án alls samráðs við álitsbeiðendur, ráðist í talsverðar framkvæmdir á gróðri á lóð hússins. Framkvæmdirnar séu allt frá smávægilegum breytingum á gróðurfari til stórfellds niðurrifs gróðurtegunda og trjáa sem í flestum tilfellum hafi verið gróðursett af álitsbeiðendum áður en gagnaðili flutti í húsið og hafi ómælt tilfinningalegt gildi fyrir álitsbeiðendur. Þá hafi þessar framkvæmdir haft í för með sér fjárhagslegt tjón fyrir húsfélagið. Gagnaðili hafi ekki látið af þessum athöfnum þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir og tilmæli.

Álitsbeiðendur telja að gagnaðili hafi með grófum og ítrekuðum hætti brotið gegn ákvæðum 1. og 2. mgr. 36. gr. og 39. gr., sbr. 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús með því að hafa án samþykkis eða samráðs við álitsbeiðendur ítrekað ráðist í framkvæmdir á lóðinni, breytingar á gróðurfari, skemmdir á gróðri og brottnám trjáa og annarra gróðurtegunda. Álitsbeiðendur telja að framkvæmdirnar hafi ekki verið nauðsynlegar út frá gróðurfarslegum sjónarmiðum né hafi þeirra verið þörf til að forða tjóni, sbr. 37. og 38. gr. laga nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi algjörlega haldið að sér höndum varðandi lóðina fyrstu 5-6 árin eftir að hann flutti í húsið, en þá hafi honum þótt útséð með að ekkert yrði aðhafst af hálfu álitsbeiðenda. Á lóðinni hafi hvorki tíðkast venjulegar og hefðbundnar vorklippingar á gróðri né eðlilega grisjun. Þar sem hann sé menntaður garðyrkjufræðingur hafi hann unnið þau verk sem hann taldi nauðsynleg og talið að álitsbeiðendur yrðu fegnir slíku framtaki. Álitsbeiðendur hafi hins vegar kallað á lögreglu og kært hann fyrir eignaspjöll. Þá hafi verið haldinn sáttafundur með aðilum sem engan árangur hafi borið. Eftir sáttafundinn hafi gagnaðili sinnt hefðbundnum vorklippingum og þurft við þær að þola eilífar kærur til lögreglu vegna meintrar skemmdarstarfsemi.

Gagnaðili bendir á að hann hafi fellt tvö álmtré á vesturhluta lóðarinnar. Ástæðan hafi verið sú að þrjú slík tré stóðu beint fyrir framan eldhúsglugga íbúðar hans. Nauðsynlegt hafi verið að fella tvö þeirra til að fá birtu inn um eldhúsgluggann. Þessi tré og alaskavíðir á lóðarmörkum X nr. 37 og 39 hafi nánast algjörlega byrgt fyrir birtu í eldhúsinu. Þá hafi gagnaðili fellt tvær sýrenur á austurhluta lóðarinnar. Ástæðan hafi verið sú að upphaflega voru þar 4 sýrenur. Sýrenurnar hafi verið allt of margar og of þétt plantað og því ekki fengið eðlilegt vaxtarrými. Því hafi þurft að fella tvær þeirra. Gagnaðili bendir á að önnur ágreiningsatriði varði venjuleg vorverk í görðum, þ.e. runnaklippingar. Gagnaðili hafi farið mun varlegar í þessa hluti en ástæða sé til af tillitsemi við álitsbeiðendur. Eigandi X nr. 37 hafi kvartað undan limgerði/alaskavíði á lóðarmörkum eignanna sem vaxið hafi villt og ekki verið klippt lengi. Laufkrónur álmtrjánna hafi breitt úr sér ofan við alaskavíðinn og byrgt mjög fyrir birtu á neðri hæð og á lóð X nr. 37.

Aðstæður við húsið séu þannig að austur-, vestur- og norðurhliðar varði gagnaðila mest en suðurhliðin álitsbeiðendur. Þéttleiki trjágróðurs á vestur- og norðurhliðum lóðarinnar varði mjög birtuskilyrði í íbúð gagnaðila en hins vegar ekki í íbúð álitsbeiðenda.

Gagnaðili bendir á að í úttekt sérfræðinga á ástandi lóðarinnar, dags. 7. júní 1999, komi fram afleiðingar af verkum hans og hvað gert hafi verið. Þar komi fram að gagnaðila hafi verið nauðsynlegt að taka málin í sínar hendur, bæði vegna hirðuleysis með lóðina og vegna kvartana frá nágrönnum.

Gagnaðili bendir á að á sama tíma og álitsbeiðendur kvarti svo mjög yfir venjulegum og eðlilegum vorverkum á lóðinni hafi þeir sjálfir fellt fjögur tré án nokkurs samráðs við hann.

Gagnaðili telur að vísa beri kröfu álitsbeiðenda frá þegar af þeirri ástæðu að hann hafi aldrei staðið að breytingum og skemmdum á gróðri á lóðinni. Ekkert liggi fyrir í málinu um að gagnaðili hafi aðhafst neitt af því sem álitsbeiðendur fullyrða og sé öllum fullyrðingum þeirra í þá veru hafnað sem röngum. Fallist nefndin ekki á frávísun þá sé það krafa gagnaðila að nefndin hafni kröfu álitsbeiðenda og staðfesti að gagnaðila sé fullkomlega heimilt að stunda hefðbundnar vorklippingar.

Gagnaðili bendir á að tilvísanir álitsbeiðenda í 1. mgr. 36. gr. 1aga nr. 26/1994 séu rangar. Gagnaðili hafi ekki breytt sameigninni að neinu leyti. Tilvísun í 2. mgr. 36. gr. sé einnig röng. Um hafi verið að ræða nauðsynlegt, hefðbundið, viðhald á lóð eignarinnar, vorklippingar og grisjun. Algjörlega sé fráleitt að halda því fram að einn eigandi fjöleignarhúss geti ekki eða megi ekki framkvæma slíkt reglubundið viðhald, sérstaklega þegar haft sé í huga að sameigendur hafi aldrei verið krafðir um neinar greiðslur fyrir. Sú niðurstaða að það þurfi samþykki meirihluta húsfélags, sem í þessu tilviki starfi ekki og sé óstarfhæft vegna deilna aðila, til hefðbundinna vorstarfa á lóðinni geti aldrei komið til. Hún væri með öllu óviðunandi og í raun óframkvæmanleg þar sem það þýddi að á meðan deilum standi liði sá tími ársins sem nauðsynlegt sé að slík vorstörf eigi sér stað. Hér verði hins vegar að hafa í huga að ekki megi ganga lengra en nauðsyn krefji og jafnframt megi auðvitað ekki skemma gróður eða fella, að óþörfu, en ekkert slíkt eigi við í þessu tilviki.

Þá sé tilvísun í 39. gr. laga nr. 26/1994 furðuleg. Álitsbeiðendur séu með þessu að halda því fram að einn sameigandi að fjöleignarhúsi megi ekki klippa og grisja runna og tré. Ef svo sé þá megi hann væntanlega ekki heldur slá gras, reita arfa, úða né aðhafast neitt annað varðandi gróður á lóð fjöleignarhús, án þess að það hafi verið samþykkt á húsfundi. Slík túlkun á ákvæðinu sé fráleit. Það verði hér, sem endranær við túlkun laga, að hafa í huga að um sum atriði verða ekki settar reglur. Regla 39. gr. eigi auðvitað, líkt og 36. gr., fyrst og fremst við um aðgerðir sem kosta útgjöld af hálfu allra eigenda að viðkomandi húsi, svo og aðgerðir sem telja megi meiriháttar.

Gagnaðili bendir á að ákvæði 41. gr. skilgreini með tilteknum hætti hvernig standa beri að ákvörðun er varði fjöleignarhús. Einnig sé gengið út frá því að til vissra framkvæmda þurfi ekki samþykki. Gagnaðili hafi einungis sinnt reglubundnu og eðlilegu viðhaldi gróðurs á lóðinni. Slíkt viðhald þarfnist ekki samþykkis sameigenda á meðan ekki sé gerð krafa um að þeir greiði kostnað vegna viðhaldsins.

Gagnaðili bendir að lokum á að það sem álitsbeiðendur hafi óskað álits á eigi sér enga stoð í gögnum málsins. Hins vegar liggi fyrir að gagnaðili hafi framkvæmt venjubundnar vorklippingar og grisjun á gróðri á lóðinni, án samráðs við álitsbeiðendur. Upphaflega hafi gagnaðili talið að álitsbeiðendur yrðu ánægðir með framtak hans. Þegar annað hafi komið í ljós, álitsbeiðendur lagt fram kvartanir og kærur til lögreglu, hafi verið reynt að halda sáttafund sem engan árangur hafi borið. Álitsbeiðendur hafi síðan þá hvorki verið reiðubúnir til að setja fram hugmyndir né tillögur að lausn vandans, t.d. um að þriðji aðili hirði lóðina eftir ráðleggingum fagmanna.

III. Forsendur.

Í málinu liggur fyrir bréf garðyrkjufræðings, dags. 14. apríl 1998, sem aflað var af álitsbeiðanda þar sem fram kemur, að gróðurinn hafi nýlega verið klipptur og tré felld. Telur garðyrkjufræðingurinn að sá aðili sem verkið framkvæmdi hafi haft mjög takmarkaða þekkingu á þeirri vinnu.

Í úttekt þriggja sérfræðinga á ástandi gróðurs á lóðinni, dags. 7. júní 1999, sem aflað var af gagnaðila segir hins vegar í niðurstöðu, að um sé að ræða "fallegan og vel skipulagðan gróinn garð sem er snyrtilegur, en sem þyrfti að fá heimsókn af garðyrkjumanni sem gæti grisjað og klippt af fagmennsku og ákveðni."

Gögn málsins sýna ennfremur að húsfundir hafa verið haldnir en ekki hefur tekist þar að leysa ágreining málsaðila auk þess sem lögregla hefur verið kvödd til að hafa afskipti af deilu aðila. Þá hefur Húseigendafélagið haft afskipti af málinu en samkvæmt bréfi félagsins, dags. 28. október 1999, kemur fram, að haldinn hafi verið fundur með húseigendum á skrifstofu þess í því skyni að leita sátta með aðilum. Í bréfi þessu segir m.a: Fundurinn fór sæmilega fram til að byrja með og virtist nokkuð miða í rétta átt en þegar B lagði fram nokkrar harðorðar tillögur, sem beindust gegn D og meintum brotum hans, fauk sáttavonin út í veður og vind. Ég tek fram að þessar tillögur B komu mér í opna skjöldu og hann samdi þær og lagði fram án nokkurs samráðs við mig. Sömuleiðis var fundargerðin færð án samráðs við mig. Fljótlega eftir þennan fund lauk afskiptum mínum af þessu máli þar sem B var ekki sáttur við ráðgjöf mína og framgöngu." Undir þetta ritar formaður félagsins.

Af því sem hér hefur verið rakið má ráða, að hér sé fyrst og fremst á ferðinni samskiptavandamál eigenda um atriði sem ekki er í raun lagalegur ágreiningur um heldur ósætti. Samkvæmt 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er það hlutverk kærunefndar fjöleignarhúsamála að fjalla um ágreining milli eigenda í fjöleignarhúsum um réttindi þeirra og skyldur samkvæmt þeim lögum. Kærunefnd gegnir hins vegar ekki hlutverki sáttasemjara varðandi hrein samningsatriði milli eigenda í fjöleignarhúsum.

Sú meginregla gildir samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Einstökum eiganda er þannig ekki heimilt upp á sitt eindæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerta sameign eða sameiginleg málefni nema svo sé ástatt sem greinir í 37. og 38. gr., sbr. 36. gr. laga nr. 26/1994.

Hafi gagnaðili talið að fella þyrfti álmtré á vesturhluta lóðarinnar svo og alaskavíði á lóðamörkum til að fá birtu inn um eldhúsglugga bar honum að leggja fram tillögu á löglega boðuðum húsfundi um nauðsynlegar ráðstafanir. Næðist ekki samkomulag um úrbætur bar honum að leita réttar síns að lögum. Honum var hins vegar óheimilt að framkvæma slíkt að eigin frumkvæði enda hvorki um að ræða ráðstafanir til að forða tjóni sbr. 37. gr. né heldur atriði sem áttu undir 38. gr. laga nr. 26/1994.

Hvað viðvíkur hins vegar minniháttar venjubundnum verkefnum við hirðingu garðsins, s.s. slátt á grasi, tínslu illgresis, snyrtingu/klippingu gróðurs og önnur þrif, verður að telja að báðum aðilum séu heimil slík verk án þess að haldinn sé húsfundur um málið eða aflað sérstaks samþykkis sameigenda.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að fella tré á lóð hússins án samþykkis álitsbeiðenda.

Kærunefnd telur að minniháttar venjubundin verkefni við hirðingu garðsins, s.s. að slá grasið, tína illgresi, snyrta/klippa gróður og önnur þrif á lóð, séu báðum aðilum heimil án þess að haldinn sé húsfundur um málið eða aflað sérstaks samþykkis sameigenda.

Reykjavík, 7. janúar 2000.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson