Mál nr. 46/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 46/1999

Bílskúrs- og lóðarréttur.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 21. júlí 1999, beindi A, hrl., f.h. B, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við C og D, X nr. 5, og E og F, Y nr. 7, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 1. september 1999. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þar sem nefndarmaðurinn Karl Axelsson er vanhæfur í máli þessu tók varamaður hans, Benedikt Bogason, sæti hans í nefndinni við afgreiðslu þess.

Á fundi nefndarinnar 1. september 1999 var lagt fram bréf G hrl., f.h. gagnaðila, dags. 1. september 1999, þar sem fram kemur að eignaskiptayfirlýsing hafi verið send til þinglýsingar. Þegar úrlausn þinglýsingarstjóra liggi fyrir verði tekin ákvörðun um það hvort hún verði borin undir héraðsdóm, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994. Með vísan til þess muni gagnaðilar ekki reka málið fyrir kærunefnd. Á fundinum var samþykkt að senda álitsbeiðanda afrit af bréfinu og fresta afgreiðslu málsins. Á fundi nefndarinnar 27. október 1999 voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. september 1999, og samþykkt að senda gagnaðila afrit af bréfinu og gefa honum kost á að koma á framfæri athugasemdum sínum. Athugasemdir gagnaðila hafa ekki borist en frestur var veittur til 5. nóvember 1999. Á fundi nefndarinnar 4. janúar 2000 voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. nóvember 1999, og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið Y nr. 7. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta, þ.e. kjallara, neðri hæð og efri hæð. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar. Eigendur neðri hæðar eru E og F sem keyptu hana af C og D með kaupsamningi, dags. 23. október 1997. Ágreiningur er um hvort seljendum neðri hæðar hafi verið heimilt að selja núverandi eigendum hæðarinnar bílskúr á lóðinni.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að á árinu 1988 eða þar um bil hafi eigandi neðri hæðar, C, komið að máli við þáverandi eiganda efri hæðar um að reistir yrðu bílskúrar á lóðinni. Eigandi efri hæðar hafi ekki talið sig í aðstöðu til þess en eigandi neðri hæðar hafi þá farið þess á leit fá að reisa báða bílskúrana þar sem það væri hagkvæmara. Eigandi efri hæðar hafi samþykkt þetta munnlega með tveimur skilyrðum. Annars vegar að eiganda efri hæðar ætti forkaupsrétt að bílskúr sem reistur yrði á lóð tilheyrandi efri hæð og hins vegar að eigandi efri hæðar myndi við þau kaup greiða kostnaðarverð vegna byggingarinnar og þar með njóta að hluta þess hagræðis sem eigandi neðri hæðar hafði af því að reisa tvo bílskúra. Jafnframt skyldi við þau kaup tekið tillit til endurgjalds vegna afnota af byggingarrétti fyrir bílskúr.

Álitsbeiðandi bendir á að ekki hafi verið gengið frá skriflegu samkomulagi um byggingu bílskúranna. Hins vegar hafi eigandi neðri hæðar reynt árið 1989 að fá eiganda efri hæðar til að skrifa undir yfirlýsingu þess efnis að hann afsalaði sér eignarheimild á bílskúrslóð. Í yfirlýsingunni segir: "Aðilar eru sammála um að eigandi neðri hæðar hafi að öðru leyti venjulegar eignarheimildir varðandi umræddan bílskúr og þá lóð sem hann stendur á. ... Ekkert endurgjald kemur fyrir byggingarrétt á bílskúrnum." Þáverandi eigandi efri hæðar hafi neitað að skrifa undir yfirlýsinguna enda hafi hún ekki verið í samræmi við það sem um hafi verið talað þegar hann samþykkti framkvæmdir. Aldrei hafi staðið til að eigandi neðri hæðar fengi eignarheimild yfir bílskúrslóð án endurgjalds.

Árið 1991 hafi eigendaskipti orðið á efri hæð. Í afsali sé tekið fram að nýjum eiganda sé kunnugt um óuppgerð mál vegna byggingar bílskúrs. Efri hæðin hafi síðan orðið eign álitsbeiðanda, sem sé einkahlutafélag í eigu þeirra sem eignuðust hana árið 1991. Nýir eigendur efri hæðar hafi a.m.k. einu sinni minnst á það við fyrri eiganda neðri hæðar að ganga þyrfti formlega frá bílskúrsmálum.

Árið 1996 hafi fyrri eigandi neðri hæðar tjáð álitsbeiðanda að hann vildi ráðast í umfangsmiklar framkvæmdir vegna viðgerða utanhúss. Enda þótt ekki hafi staðið til af hálfu álitsbeiðanda að ráðast í slíkar framkvæmdir hafi verið á það fallist. Fyrri eigandi neðri hæðar hafi talið þetta mikilvægt fyrir sig því hann hugðist selja neðri hæðina og því skipti máli að húsið liti vel út. Í tengslum við framkvæmdir hafi álitsbeiðanda rætt a.m.k. tvisvar við þáverandi eiganda neðri hæðar um að ganga þyrfti frá málum vegna bílskúrs. Í þeim samtölum hafi komið fram skilningur fyrri eiganda á forsendum samþykkis fyrir byggingu á bílskúrslóð og hafi honum ekki verið mótmælt.

Álitsbeiðandi bendir á að í kaupsamningi núverandi eigenda segi m.a. "Kaupendum er kunnugt um að seljandi byggði tvo bílskúra á lóðinni árið 1989. Bílskúrinn, sem er fjær húsinu, er byggður með leyfi eiganda efri hæðar. Hefur núverandi eigendum efri hæðar verið boðinn þessi bílskúr til kaups en því máli hefur ekki verið ráðið til lykta. Kaupendur eru reiðubúnir til að kaupa þennan bílskúr á kr. 1.100.000."

Eftir að fyrri eigandi hafði selt eign sína hafi hann af alvöru farið að ræða um kaup eiganda efri hæðar á bílskúrnum. Lagt hafi verið fram kauptilboð frá núverandi eigendum neðri hæðar um kaup á bílskúrnum, dags. 12. júní 1997, þar sem fram komi að þau væru tilbúin að kaupa hann á kr. 1.200.000. Fyrri eigandi neðri hæðar hafi boðið álitsbeiðanda að ganga inn í þetta tilboð. Í tilboðinu hafi ekki verið sundurgreint hvað greiða skyldi fyrir bílskúrsréttinn og lóðina sem álitsbeiðanda eigi og hvað fyrir bílskúrinn sjálfan sem fyrri eigandi neðri hæðar hafði reist. Álitsbeiðandi hafi minnt fyrri eiganda neðri hæðar á munnlegan samning um að eigandi efri hæðar gæti leyst til sín bílskúrinn á raunverulegu byggingarverði. Jafnframt hafi álitsbeiðandi bent fyrri eiganda neðri hæðar á að í heildarverði bílskúrs væri innifalið verð fyrir bílskúrsrétt og lóð sem tilheyrði eignarhluta álitsbeiðanda. Fyrri eigandi neðri hæðar hafi ekki þóttst kannast við samkomulagið. Hann hafi þó ekki útilokað að samið hefði verið um að miða við verð eigi lægra en fasteignamat.

Álitsbeiðandi bendir á að í október 1998 verði hann var við að núverandi eigandi neðri hæðar byrji að útbúa bílastæði. Tilkynnti núverandi eigandi neðri hæðar álitsbeiðanda að hann væri búinn að kaupa báða bílskúranna. Álitsbeiðandi hafi bent honum á að þessar framkvæmdir væru óheimilar þar sem ekki hefði verið leitað eftir samþykki hans og krafðist að þær yrðu stöðvaðar. Við þeim tilmælum hafi eigandi neðri hæðar ekki orðið. Í kjölfarið hafi komið í ljós að 7. september 1998 hafi seljandi neðri hæðar selt og afsalað kaupendum "bílskúr þeim sem ... byggðar var með samþykki eiganda efri hæðar..". Þá segir að kaupendum sé kunnugt um að seljendur hafi boðið álitsbeiðanda bílskúr til kaups en samkomulag hafi ekki náðst um verð.

Álitsbeiðandi bendir á að bílskúrsréttur teljist til séreignar og samkvæmt óslitnum þinglýstum heimildum fylgi bílskúrsréttur eignarhluta álitsbeiðanda, sbr. 4. og 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Bílastæði fyrir framan bílskúr sem reistur sé í krafti bílskúrsréttar álitsbeiðanda teljist sömuleiðis til séreignar hans, sbr. 9. tl. 5. gr. sömu laga. Samkvæmt 12. gr. laga nr. 26/1994 geti eigandi einn ráðstafað séreign með samningi og í 20. gr. laganna segir að eigandi eignar í fjöleignarhúsi megi aðeins ráðstafa með samningum réttindum sínum og skyldum, sbr. einnig 4. mgr. 10. gr. laganna. Með afsalinu hafi seljendur ráðstafað bílskúrsrétti en hann sé hluti af séreign álitsbeiðanda. Þá sé í 23. gr. laganna gert ráð fyrir að eignayfirfærsla á hluta séreignar til annarra eigenda sé háð samþykki einfalds meirihluta eigenda. Auk þess skuli breyta eignaskiptayfirlýsingu og þinglýsa henni. Engin eignaskiptayfirlýsing hafi hins vegar verið gerð fyrir húsið. Í málinu liggi fyrir að slík eignayfirfærsla hafi ekki átt sér stað og um hana aldrei haldinn húsfundur sem staðfesti enn frekar að seljendur neðri hæðar hafi aldrei eignast bílskúrsrétt þann sem er séreign álitsbeiðanda. Loks hafi seljendur neðri hæðar engin þinglýst skjöl til staðfestingar yfirfærslu bílskúrsréttar álitsbeiðanda til þeirra, enda hafi slík yfirfærsla aldrei átt sér stað.

III. Forsendur.

Í álitsbeiðni er á því byggt að um 1988 hafi verið gerður munnlegur samningur milli þáverandi eiganda efri hæðar hússins og gagnaðila, C, þáverandi eigandi neðri hæðar um að C fengi að reisa tvo bílskúra á lóð hússins þrátt fyrir að neðri hæð fylgdi aðeins bílskúrsréttur fyrir einn skúr. Er því haldið fram að réttur þessi hafi verið veittur með þeim skilyrðum annars vegar að eigandi efri hæðar hefði forkaupsrétt að skúr þeim er tilheyrði hæðinni þ.e. fjær húsinu og hins vegar að kaupverðið miðaði við kostnaðarverð byggingarinnar.

Í afsali þáverandi eigenda neðri hæðar til núverandi eigenda hæðarinnar, dags. 7. september 1998, segir að með í kaupunum fylgi bílskúr sem nær stendur íbúðarhúsinu. Þá segir í afsalinu: "Auk eignarhluta þess, sem að framan greinir, selja og afsala seljendur til kaupenda bílskúr þeim sem stendur fjær húsinu og byggður var 1989 með samþykki þáverandi eigenda efri hæðar, R. Kaupendum er kunnugt um að seljendur buðu núverandi eigendum efri hæðar, B, bílskúrinn til kaups en samkomulag náðist ekki um verð."

Samkvæmt þessu liggur fyrir í málinu að þáverandi eigandi efri hæðar ráðstafaði byggingarrétti þeim sem fylgdi efri hæð hússins til byggingar bílskúrs sem fjær er húsinu. Álitsbeiðandi leiðir rétt sinn af rétti fyrri eiganda efri hæðar og er bundinn af þessari ráðstöfun hans. Þá virðist ágreiningslaust í málinu að eigandi efri hæðar hafi átt forkaupsrétt að bílskúrnum, í það minnsta hafa eigendur neðri hæðar sýnt það í verki með því að bjóða eigendum efri hæðar að ganga inn í kaup bílskúrsins við sölu eignarinnar. Af efni orðalags í áðurnefndu afsali má enn fremur ráða að eigandi neðri hæðar hafi ekki talið sig eiga lóðarrétt fyrir skúrnum. Samkomulag hefur hins vegar ekki tekist um verð fyrir bílskúrinn og er ágreiningur m.a. um verð lóðarréttinda og afnotagjald lóðar.

Þótt fyrir liggi í málinu að bílskúrsrétti hafi verið ráðstafað er að öðru leyti alls óvíst um efni þess samkomulags. Til að leiða það í ljós þyrfti að bera málið undir dómstóla þar sem aðila- og vitnaleiðslur fara fram með hefðbundnum hætti. Slík sönnunarfærsla fer hins vegar ekki fram fyrir kærunefnd. Þar af leiðandi getur kærunefnd ekki lagt mat á kröfu álitsbeiðanda um ógildi afsals fyrir bílskúrnum og að öðru leyti um rétt hans til yfir honum.

Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Eðli máls samkvæmt telst þó bílastæði fyrir framan bílskúr, einkabílastæði eiganda bílskúrsins sbr. 9. tl. 5. gr. laganna. Kærunefnd hefur í fyrri úrlausnum sínum um þetta atriði talið að slíkt bílastæði teldist ná alveg út í götu.

Álitsbeiðandi er ekki eigandi hins umdeilda bílskúrs heldur núverandi eigendur neðri hæðar. Af þeim sökum telst bílastæði fyrir framan bílskúrinn, séreign þeirra, sbr. 9. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið ber að hafna kröfum álitsbeiðanda í málinu.

IV. Niðurstaða.

Kröfum álitsbeiðanda í málinu er hafnað.

Reykjavík, 4. janúar 2000.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Benedikt Bogason