Mál nr. 68/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 5. febrúar 2024

í máli nr. 68/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna þrifa sem þörf hafi verið á við lok leigutíma, einnig vegna kaupa sparsli og málningu og þriggja pera í eldhúsi. Þá krefst sóknaraðili viðurkenningar á því að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna lásaskipta.

Með kæru, dags. 3. júlí 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 6. júlí 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð barst ekki frá varnaraðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.

Með tölvupósti kærunefndar 27. nóvember 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá sóknaraðila sem bárust með tölvupósti hennar 26. desember 2023. Voru svör sóknaraðila send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 9. janúar 2024. Þá óskaði kærunefnd eftir skýrari kröfugerð frá sóknaraðila með tölvupóstum 19. og 24. janúar 2024 og bárust svör með tölvupósti hennar 24. og 25. sama mánaðar. Kröfugerðin var send sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 29. janúar 2024. Athugasemdir bárust ekki. 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2023 til 1. janúar 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C í D. Leigutíma lauk þó 2. júlí 2023 samkvæmt samkomulagi aðila. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að greiða kostnað vegna þrifa sem þörf hafi verið á við lok leigutíma, sem og kostnað vegna sparsls og málningar, þriggja ljósapera og lásaskipta.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að á grundvelli leigusamnings aðila hafi verið umsamið að greidd yrði trygging að fjárhæð 480.000 kr. Sóknaraðili hafi ítrekað gengið á eftir upplýsingum um trygginguna frá varnaraðila og E en ekki hafi komið til þess að tryggingin yrði lögð fram. Þann 12. júní 2023 hafi sóknaraðili gert skriflega kröfu um að varnaraðili sýndi staðfestingu á tryggingunni eða að tryggingin yrði greidd hjá E. Tók hún fram að yrði þessu ekki sinnt innan sjö daga yrði leigusamningi rift. Engin viðbrögð hafi borist frá varnaraðila fyrr en 27. júní þar sem hún hafi upplýst símleiðis að hún hefði fengið öryrkjaíbúð og að hún teldi sig ekki þurfa að vera út uppsagnarfrestinn. Sóknaraðili hafi þannig fengið fjögurra daga fyrirvara til að finna nýjan leigjanda. Sóknaraðili hafi spurt varnaraðila út í skírteinið fyrir tryggingunni en hún sagt að það væri ekkert skírteini. Hún kæmi til með fara yfir íbúðina og sýna að ekkert væri skemmt. Sóknaraðili hafi óskað eftir að skoða íbúðina og sýna áhugasömum leigjendum og aðilar sammælst um að það yrði gert þarnæsta dag. Sóknaraðili hafi keyrt frá Reykjavík þann dag en varnaraðili ekki viljað hleypa henni inn þar sem hún hafi verið veik. Daginn þar á eftir hafi sóknaraðili fengið að skoða íbúðina og hún virst að mestu í lagi. Hún hafi þó tekið eftir að borað hafði verið í vegg í svefnherbergi og þá hafi verið stór rispa á vegg í eldhúsi og margar rispur á baðherbergisvegg. Varnaraðili hafi sagst ætla að skila lyklunum um kvöldið en maður sem hafi verið að hjálpa henni hafi sagt í hádeginu næsta dag. Sóknaraðili hafi árangurslaust spurt um kvöldið hvenær lyklunum yrði skilað. Þá hafi hún hringt og sent skilaboð næsta dag en varnaraðili ekki svarað fyrr en með skilaboðum kl. 14:30 þar sem hún hafi beðið sóknaraðila að hafa samband við þann sem hafi ætlað að þrífa fyrir hana. Sóknaraðili hafi hringt í hann og þau samið um að hann kæmi með lyklana í Reykjavík kl. 19. Að endingu hafi sóknaraðili náð í lyklana til hans en það hafi vantað annan lykilinn sem hann hafi sagt að varnaraðili væri með. Næsta dag eða 2. júlí hafi sóknaraðili farið í íbúðina og þá komið í ljós að enn væri dót í skápum og að íbúðin væri óþrifin.

Varnaraðila beri að greiða kostnað vegna þrifa á íbúðinni en samkvæmt leigusamningi hafi henni borið að skila húsnæðinu í sama ástandi og hún hafi tekið við því. Einnig beri henni að greiða kostnað vegna sparsls og málningar til þess að laga göt á vegg og mála yfir enda hafi íbúðinni ekki verið skilað þannig að unnt hafi verið að búa í henni. Þá beri varnaraðila að greiða kostnað vegna þriggja pera sem hafi verið brenndar í eldhúsi en samkvæmt leigusamningi hafi henni verið skylt að annast á sinn kostnað minni háttar viðhald, svo sem skipti á ljósaperum. Þá beri varnaraðila að skila hinum lyklunum að íbúðinni enda sé ólöglegt að halda honum eftir.

III. Niðurstaða            

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd. Verður því við úrlausn málsins miðað við þau sjónarmið og gögn sem sóknaraðili hefur lagt fram.

Í 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/2023, er kveðið á um að leigjandi skuli að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Í 1. mgr. 64. gr. sömu laga er kveðið á um að bótakröfu sinni á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Þá skuli leigjandi og leigusali gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma, sbr. 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga.

Ekki kom til þess að varnaraðili legði fram þá tryggingu sem aðilar höfðu komist að samkomulagi um í leigusamningi þeirra og leiddi það að endingu til þess að sóknaraðili rifti samningum. Féllst varnaraðili á riftunina og lauk leigutíma því 2. júlí 2023. Í kæru sinni til nefndarinnar gerir sóknaraðili kröfu um að varnaraðila verði gert að greiða kostnað að fjárhæð 56.000 kr. vegna þrifa sem hún kveður að þörf hafi verið á vegna viðskilnaðar varnaraðila við lok leigutíma. Einnig  kostnað vegna málningarvinnu sem jafnframt hafi verið þörf á þar sem borað hafi verið í vegg og rispur verið á veggjum. Þá fer sóknaraðili fram á að fá endurgreiddan kostnað vegna þriggja pera í eldhúsi sem hafi verið brenndar.

Varnaraðili hefur hvorki mótmælt því að viðskilnaðurinn hafi verið með þeim hætti sem sóknaraðili greinir né fjárhæð kröfu hennar vegna þrifa þrátt fyrir að hún hafi fengið ítrekuð tækifæri til þess. Verður því litið svo á að krafan sé ágreiningslaus og ber varnaraðila því að greiða sóknaraðila 56.000 kr. vegna þrifa.

Sóknaraðili gerir einnig kröfu um viðurkenningu á því að varnaraðila beri að greiða kostnað að fjárhæð 6.760 kr. vegna lásaskipta enda hafi hún ekki skilað öllum lyklum að hinu leigða við lok leigutíma. Þar sem varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka verður að leggja þessar staðhæfingar sóknaraðila til grundvallar og verður fallist á kröfuna, á þann hátt sem í úrskurðarorði greinir.

Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað þar sem hvorki var fjárkrafa gerð af hennar hálfu né lagðir fram reikningar fyrir útlögðum kostnaði.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila 62.760 kr.

Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 5. febrúar 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson