Mál nr. 4/2012

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 4/2012

Skil leiguhúsnæðis. Bankaábyrgð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. janúar 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 21. febrúar 2011, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags 5. mars 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 2. maí 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með tímabundnum leigusamningi, dags. 15. ágúst 2011, tók gagnaðili á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda að C, frá 1. september 2011 til 31. ágúst 2012. Leigufjárhæð var ákveðin 84.000 kr. á mánuði. Gagnaðili lagði fram tryggingu í formi  bankaábyrgðar að fjárhæð 252.000 kr. Um var að ræða þriðja leigusamninginn milli aðila um húsnæðið en áður höfðu verið gerðir leigusamningar sem giltu frá 1. september 2009 til 1. september 2010 og frá 1. september 2010 til 31. ágúst 2011. Ágreiningur er um skil leiguhúsnæðis og afhendingu tryggingarfjár.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi verið með húsnæðið á leigu frá því í september 2009 en leigusamningur hafi verið endurnýjaður árlega. Gagnaðili hafi flutt úr húsnæðinu í lok október 2011 og skilað lyklum 1. nóvember 2011. Hafi gagnaðili skilað íbúðinni í slæmu ástandi. Húsnæðið sé óíbúðarhæft vegna sveppagróðurs og myglu. Telji álitsbeiðandi að gagnaðila beri að koma húsnæðinu í það horf sem það var í við upphaf leigutímans, þ.e. í september 2009, en þá hafi íbúðin verið hrein og nýmáluð, eldhústæki ný, baðherbergi nýflísalagt og búið að setja nýtt teppi á annað svefnherbergið. Gagnaðili hafi skilað íbúðinni skítugri og hafi bleik sveppaslikja verið yfir baðherberginu, þ.e. í öllum hornum, í fúgum og á hreinlætistækjum. Hoggið hafi upp úr flísum í gluggakistu, loftaplötur blettóttar vegna raka, veggir óhreinir og kámugir og loftljós full af flugum. Málning sé skemmd, nýtt helluborð skemmt, hitaplötur skemmdar af ryði og útidyrahurð ábótavant. Sé álitsbeiðandi búinn að afla tilboða í viðgerðir og leggja út fyrir kostnaði er nemur samtals 384.326 kr., þ.e. kostnaðaráætlun D við að saga um það bil 50 cm neðan af spónaplötum í svefnherbergjum og setja nýjar 238.400 kr., tilboð E í efni 36.461 kr., tilboð F á filtteppum og límbandi á tvö svefnherbergi 38.821 kr., reikningur frá G fyrir sveppadrepandi efni 1.990 kr., reikningur H á örveirurannsókn 8.609 kr., reikningur J 2.000 kr., nýtt helluborð frá K 29.995 kr. og tilboð í þrif 28.000 kr. Inni í þeim kostnaði sé ekki efnis- og vinnukostnaður við að grunna, spartla og mála, límhreinsa gólf í svefnherbergjum og teppalögn sem álitsbeiðandi muni sjálfur vinna. 

Álitsbeiðandi telur að rakaskemmdir og sveppir í húsnæðinu séu alfarið á ábyrgð gagnaðila vegna slæmrar umgengni hans um húsnæðið og lélegrar loftunar. Gagnaðili hafi þurrkað þvott af fimm manna fjölskyldu inni í íbúðinni á taugrind. Það ásamt notkun á baðvatni og heitu vatni í eldhúsi hafi skapað mikinn raka í íbúðinni. Á baðherbergi og í svefnherbergjunum tveimur sé greinileg mikil rakaþétting, til dæmis í gluggakistum.

Álitsbeiðandi telur að gagnaðili hafi mátt sjá raka í glugga sem síðan lak niður af gluggakistu eftir vegg hægra megin við miðstöðvarofn í hjónaherbergi. Veggplatan hafi verið bólgin af raka þegar álitsbeiðandi skoðaði íbúðina daginn sem gagnaðili flutti út. Hefti sem spónarplötur hafi verið festar með séu ryðgaðar. Þá hafi verið sveppagróður á bakvið hjónarúm og rakamynstur upp á veggjum eftir húsgögn. Eins hafi verið farið í hinu svefnherberginu, þ.e. rakamynstur eftir því hvar húsgögn hafi staðið. Lítil loftun hafi til dæmis verið meðfram fataskápum við útvegg. Ofnhitastillar hafi verið króaðir af, þar sem síð gluggatjöld hafi verið dregin fyrir gluggana. Gólfteppin hafi verið smituð af sveppagróðri og séu þar með ónýt. Álitsbeiðandi hafi aldrei verið látinn vita af neinum skemmdum í húsnæðinu.

Í ágúst síðastliðnum, skömmu áður en aðilar skrifuðu undir þriðja leigusamninginn um húsnæðið, hafi álitsbeiðandi spurt gagnaðila að því hvort allt væri í lagi í íbúðinni og hvort það væri eitthvað sem þyrfti að lagfæringa. Gagnaðili hafi svarað því neitandi.

Álitsbeiðandi hafi ítrekað við gagnaðila að hann þyrfti að skila húsnæðinu hreinu eins og gagnaðili hafi tekið við því og boðið honum að koma og klára þrifin fyrstu dagana í nóvember þó hann væri fluttur út.

Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi margítrekað beðið hana um að afhenda sér bankaábyrgðina en bankaábyrgðin hafi verið eina trygging álitsbeiðanda fyrir ógreiddri húsaleigu. Álitsbeiðandi hafi fengið greitt úr tryggingunni sem svari þriggja mánaða leigu.

Álitsbeiðandi bendir á að ástand íbúðarinnar nú sé þannig að raki hafi þornað upp en það hafi þurft að lofta út og hita herbergin. Augljóst sé að rakinn hafi allur komið innan frá vegna rangrar umgengni um íbúðina. D húsasmíðameistari hafi athugað íbúðina utan sem innan ásamt starfsmanni á vegum Tryggingarmiðstöðvarinnar sem skannaði allar pípulagnir. Því séu það einungis skemmdirnar sem eftir standa sem þurfi að lagfæra. Sveppagróður sé lúmskur og lifi áfram nema allt sé tekið í burtu sem hann hafi komið sér fyrir í og rúmlega það.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að því sé ekki mótmælt að rakaskemmdir hafi komið í ljós þegar álitsbeiðandi færði til teppi og skápa í kjölfar þess að gagnaðili skilaði íbúðinni. Gagnaðili bendir á að af myndum megi sjá að vatn hafi átt auðveldan aðgang í gegnum glugga og hurðir og ljóst sé því að ekki hafi verið gengið nægilega vel frá einangrun í húsinu og þá sé einnig ljóst af myndum að raki hafi átt aðgang inn í húsið í gegnum plötuskil á gólfum og veggjum. Hafa þurfi í huga að húsnæðið var byggt árið 2002 og í dag sé byggingastig þess nr. 4 eins og sjá megi á vottorði úr Þjóðskrá Íslands, sem þýði að byggingin sé aðeins fokheld og alls ekki fullgerð sem skýri væntanlega að raki eigi greiðan aðgang inn í íbúðina.

Ekkert liggi fyrir um umfang skemmdanna, hvorki þegar íbúðin hafi verið leigð né þegar íbúðinni hafi verið skilað. Í XIV. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994, sé gert ráð fyrir að í upphafi leigusamnings skuli fara fram úttekt á hinu leigða og einnig þegar húsnæði sé skilað. Í málinu liggi ekki fyrir að slík úttekt hafi farið fram, hvorki við upphaf leigutímans né þegar húsnæði hafi verið skilað. Vegna þessa sé með öllu óljóst hvernig ástand íbúðarinnar hafi verið þegar álitsbeiðandi tók við eigninni. Mjög erfitt hljóti að vera fyrir kærunefnd húsamála að leggja mat á kröfur álitsbeiðanda vegna mögulegra skemmda á íbúð þegar ekkert liggi fyrir um ástandið á íbúðinni við gerð leigusamnings. Krafa gagnaðila sé því sú að þessum hluta málsins verði vísað frá nefndinni enda örðugt fyrir nefndina bæði að finna út hvernig íbúðin hafi verið við upphaf og lok leigutímans enda hafi engin úttekt verið framkvæmd þann dag. Þá liggi einnig fyrir að skemmdirnar hafi að mestu verið lagfærðar. Þá þurfi einnig að horfa til þess að engar staðfestingar liggja fyrir í málinu um greiðslur vegna þess tjóns sem álitsbeiðandi telur sig hafa orðið fyrir.

Gagnaðili telur að rakaskemmdir hljóti að hafa grasserað í íbúðinni í langan tíma og með því að skoða umfang þeirra sé ljóst að þvottaþurrkun gagnaðila sem álitsbeiðandi vísar til verði varla kennt um ástandið á íbúðinni. Miklu meira og alvarlegri hluti þurfi til að svo miklar skemmdir verði. Með vísan til þess að húsnæðið hafi ekki verið fullbúið þar sem það hafi einungis verið fokhelt verði varla horft fram hjá því að líkur hljóti að standa til þess að raki hafi komið að utan enda sé allt óljóst um hvernig einangrunarmálum hafi verið háttað þegar íbúðin var leigð út og megi meðal annars sjá af myndum. Með vísan til dóms Hæstaréttar 1995 bls. 233 megi sjá að gerðar séu kröfur til leigusala um að sýna fram á að notkun leigjanda hafi valdið skemmdum. Slíkt liggi ekki fyrir með neinu móti í þessu máli og því telji gagnaðili að nefndinni sé ekki stætt á því að taka undir kröfu álitsbeiðanda enda hafi hann ekki sýnt fram á að notkun leigjanda á húsnæðinu hafi valdið skemmdum.

Gagnaðili telur að með vísan til III. kafla húsaleigulaga hafi íbúðin verið alls ótæk til leigu þegar þriðji og síðasti leigusamningurinn hafi verið gerður og því beri álitsbeiðanda að skila til baka tryggingarfjárhæð 252.000 kr. sem gagnaðili greiddi álitsbeiðanda þegar hann fór út úr íbúðinni.

Gagnaðili telur að miðað við umfang þessa sveppagróðurs sem af myndum megi sjá að hafi verið í íbúðinni og þá staðreynd að íbúðin hafi aðeins verið fokheld fari gagnaðili fram á að nefndin mæli fyrir um endurgreiðslur frá álitsbeiðanda á framangreindri fjárhæð til handa gagnaðila enda hafi íbúðin verið algerlega óíbúðarhæf og gagnaðila hefði verið heimil umsvifalaus riftun með vísan til ástands hússins, sbr. III. kafla húsaleigulaga.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að umrædd íbúð sé hvorki í kjallara né fokheld eins og gagnaðili haldi fram. Íbúðin hafi verið í fullkomnu ástandi til útleigu. Myndirnar sem álitsbeiðandi hafi sent kærunefnd sýni það. Álitsbeiðandi ítrekar að umgengni um hið leigða húsnæði hafi verið slæm. Það breyti ekki þeirri staðreynd að álitsbeiðandi sitji ein uppi með allt tjónið. Álitsbeiðanda hafi ekki verið boðnar neinar bætur, hvorki fyrir brot á leigusamningi né fyrir skemmdirnar. Álitsbeiðandi hafi ekki enn getað leigt út íbúðina. Þetta brot á leigusamningnum hafi valdið álitsbeiðanda miklum fjárhagslegum vandræðum sem versni um hver mánaðamót.

III. Forsendur

1. Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. gr. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð.
   
   Af hálfu álitsbeiðanda liggur fyrir yfirlýsing D húsasmíðameistara, dags. 2. janúar 2012, þar sem fram kemur að hann hafi skoðað húsnæðið að ósk álitsbeiðanda og hafi komið í ljós við þá skoðun umtalsverðar rakaskemmdir og sveppamyndun. Telur hann, eftir lauslega yfirborðsathugun, að flest bendi til að um ónóga loftun væri að ræða. Þá kemur fram í bréfi J, dags. 10. janúar 2012, að við skoðun á sýni úr myglaðri málningu sem álitsbeiðandi hafi sent hafi meðal annars mátt sjá brúnar kúlur sem taldar væru spörð smádýra og gró. Í tölvupósti frá L 2. janúar 2012 kemur fram að álitsbeiðandi hafi þann 22. nóvember 2011 tilkynnt vatnstjón, þ.e. að einhver raki væri kominn í útvegg. Í skýrslu M sem hafi farið á staðinn 28. nóvember 2011, komi fram að M hafi þrýstiprófað lagnir og ekki sé um að ræða leka frá lögnum þar sem skemmdir séu á veggnum.
   
   Þá hefur álitsbeiðandi lagt fram yfirlýsingar frá nokkrum aðilum sem störfuðu og komu í húsnæðið áður en gagnaðili tók húsnæðið á leigu. Í yfirlýsingu frá N rafvirkjameistara, dags. 18. desember 2011, kemur fram að ekki hafi verið rakaskemmdir á veggjum í íbúðinni þegar hann hafi unnið þar í júlí/ágúst 2009. Í yfirlýsingu O pípulagningarmeistara, dags. 19. desember 2011, kemur fram að hann hafi unnið í íbúðinni 28. ágúst 2009 og hafi hvorki orðið var við rakaskemmdir né myglu á veggjum. Hafi íbúðin verið í góðu ásigkomulagi. Í yfirlýsingu P, dóttur álitsbeiðanda, dags. 20. desember 2011, kemur fram að engar rakaskemmdir hafi verið í hinu leigða húsnæði en hún hafi búið í öðru herberginu í sjö ár á tímabilinu 2002–2009. Þá hafi öll eldunartæki verið keypt sumarið 2009 og séu nú ryðskemmdir á eldavélahellum. Í yfirlýsingu R, dags. 19. desember 2011, kemur fram að hún hafi komið í vesturhelming hússins fyrir rúmum tveimur árum en þá hafi verið búið að skipta húsinu í tvær íbúðir. Hafi allt verið ný málað, ný eldhúsinnrétting, nýtt helluborð og flísalagt baðherbergi. Engar rakaskemmdir eða lykt hafi verið í íbúðinni. Hún hafi komið aftur í íbúðina í nóvember 2011 og tekið eftir einkennilegri lykt og að hellur á helluborði væru ryðgaðar og rakaskemmdir á öllum útveggjum í herbergjum ca 10 cm upp á veggi. Teppi skítugt og/eða ónýtt. Á baðherbergi hafi séð á flísum og ryð á klósetti, vaski og þvottavélatengi. Þá hafi ekki verið búið að þrífa íbúðina. Þá hefur álitsbeiðandi lagt fram reikninga vegna tækja og framkvæmda frá árinu 2009 og myndir af ástandi húsnæðisins.
   
   Ljóst er að aðila greinir í verulegum atriðum á um staðreyndir í máli þessu. Fyrir liggur að úttekt fór hvorki fram á íbúðinni við upphaf leigutíma né þegar gagnaðili flutti út, sbr. XIV. kafla húsaleigulaga. Gegn neitun gagnaðila skortir því viðhlítandi sönnun fyrir því að hið slæma ástand íbúðarinnar við skil hennar hafi að öllu leyti stafað af hans völdum. Þar sem kröfuliðir álitsbeiðanda eru ekki studdir nægilegum sönnunargögnum, auk þess að vera að hluta vanreifaðir, getur kærunefnd ekki tekið afstöðu til þess hvort gagnaðila beri að greiða umdeildan kostnað að einhverju leyti eða öllu. Með vísan til þess er það álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda að gagnaðili greiði honum 384.326 kr. vegna skemmda á húsnæðinu. Kærunefnd vill taka fram að ágreiningur aðila lýtur fyrst og fremst að sönnunaratriðum. Hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi, svo sem aðila- og vitnaskýrslur, gæti því varpað ljósi á ágreining aðila. Slík sönnunarfærsla fer hins vegar ekki fram fyrir kærunefnd.
   
2. Af hálfu gagnaðila er gerð krafa um það að álitsbeiðandi endurgreiði honum tryggingarfé að fjárhæð 252.000 kr. Er á því byggt að íbúðin hafi ekki verið í leiguhæfu ástandi og meðal annars vísað til þess að eignin væri skráð á byggingarstig 4, þ.e. sem fokheld.
   
   Með leigusamningi, dags. 15. ágúst 2011, tók álitsbeiðandi umrætt húsnæði á leigu í þriðja sinn, nú frá 1. september 2011 til 31. ágúst 2012. Leigufjárhæð var ákveðin 84.000 kr. á mánuði og lagði gagnaðili fram tryggingu í formi bankaábyrgðar að fjárhæð 252.000 kr. eða sem samsvaraði þriggja mánaða leigu. Eins og áður hefur komið fram var um að ræða þriðja leigusamninginn milli aðila um húsnæðið en áður höfðu verið gerðir leigusamningar sem giltu frá 1. september 2009 til 1. september 2010 og frá 1. september 2010 til 31. ágúst 2011.
   
   Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga. Kemur til skoðunar hvort gagnaðila hafi verið heimilt að rifta samningi aðilanna vegna ástands húsnæðisins. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi ef leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði skv. 17. gr laganna. Riftunarheimild þessi er bundin því skilyrði að leigjandi hafi gefið leigusala færi á að bæta úr annmörkum á húsnæðinu, sbr. 16. og 17. gr. húsaleigulaganna, og leigusali ekki sinnt slíkri kröfu.
   
   Gagnaðili bjó í íbúðinni í rúm tvö ár og átti því að vera fullljóst um ástand hins leigða og gerði engar athugasemdir við það. Höfðu aðilar gert þriðja eins árs leigusamninginn um húsnæðið sem átti að gilda frá 1. september 2011 til 31. ágúst 2012 þegar gagnaðili flutti út án nokkurs fyrirvara í lok október 2011. Leigjandi ber sönnunarbyrði fyrir því að skilyrði til riftunar á leigusamningi séu fyrir hendi. Gögn málsins bera ekki með sér að gagnaðili hafi kvartað yfir ástandi húsnæðisins. Þá liggur ekki fyrir hver orsök skemmdanna á húsnæðinu eru. Samkvæmt þessu verður að telja ósannað að skilyrði til riftunar hafi verið fyrir hendi í þessu máli. Fyrir liggur að húsnæðið hefur ekki verið leigt út aftur. Er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu upp í ógreidda húsaleigu í þrjá mánuði eftir að gagnaðili flutti út úr húsnæðinu. 
   
   Kærunefnd bendir hins vegar á að málsmeðferð nefndarinnar felur ekki í sér sönnunarfærslu á borð við þá sem fram fer fyrir dómi. Því gætu mögulega komið fram sannanir sem breyttu þessari niðurstöðu nefndarinnar, væri mál þetta rekið fyrir dómi með þeirri sönnunarfærslu sem þar fer fram. Kærunefnd vekur athygli á því að leigusala ber að draga úr tjóni sínu vegna ólögmætrar riftunar, eftir því sem hann frekast getur. Leigusali skal því gera venjulegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem unnt hefði verið að afla, koma til frádráttar leigubótum, sbr. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga.

IV. Niðurstaða

1. Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda að gagnaðili greiði honum 384.326 kr. vegna skemmda á íbúðinni.
2. Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingu 252.000 kr. upp í ógreidda húsaleigu.

Reykjavík, 2. maí 2012

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir