Mál nr. 44/2024-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 44/2024

Krafa húsfélags um gjald sinni eigandi ekki sameignarþrifum. Samþykki fyrir myndavél í sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 29. apríl 2024, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. maí 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 24. maí 2024, og athugasemdir gagnaðila, dags. 24. maí 2024, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. nóvember 2024.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á fjórðu hæð en gagnaðili er húsfélagið.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að gera kröfu um 10.000 kr. gjald vegna þrifa á sameign sem formaður gagnaðila metur ófullnægjandi.

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að taka niður myndavél sem hafi verið komið fyrir í sameign.

Álitsbeiðandi kveðst hafa fengið kröfu frá gagnaðila að fjárhæð 10.000 kr. þar sem hún hafi ekki þrifið sameignina nægilega vel að mati gjaldkera gagnaðila. Stigagangurinn hafi þó verið þrifinn, sandi og laufblöðum verið sópað burt og gömlum blöðum verið hent en önnur skilin eftir. Ruslageymslan hafi einnig verið þrifin þrátt fyrir að gjaldkeri haldi öðru fram.

Fundarboð á þann húsfund þar sem tekin hafi verið ákvörðun um sektina hafi verði ólögmætt, enda sé ártal ekki tilgreint á því og hvergi fjallað um téðar sektir vegna þrifa. Þá sé fundargerðin haldin göllum og þar sé meðal annars ekki tilgreint um hvaða húsfélag sé að ræða, hver hafi verið fundarritari og fundarstjóri og engar upplýsingar um atkvæðagreiðslur. Skýrt hafi komið fram í öllum samskiptum að íbúar skipti með sér þrifum á sameignini og sinni því en að gjaldkeri og formaður gagnaðila telji það ekki nægilega vel gert. Virðist sektaálagningin þannig vera matskennd en hvergi sé að finna upplýsingar um það hver eigi að taka þrifin út og í hvaða tilfellum heimilt sé að sekta vegna lélegra þrifa en álit eigenda á því hvað sé hreint sé misjafnt. Þá sé gjaldkeri með myndavél á stigaganginum tengda við símann sinn þannig að hún geti fylgst með því hverjir þrífi og hverjir ekki. Hún hafi fylgst með því hvaða fólk fari um stigaganginn og hve lengi viðkomandi sé að þrífa. Þeir sem gangi um sameignina séu þannig í mynd án þess að neinn fyrirvari eða skilti láti vita af því. Þetta sé óheimilt að grundvelli persónuverndarlaga og friðhelgi einkalífs. 

Gagnaðili kveður að þrifum á sameign hússins hafi verið ábótavant og þau dregist hjá álitsbeiðanda. Eingöngu hafi verið ryksugað og skúrað. Ruslageymslan hafi ekki verið þrifin þar sem matarafgangar hafi verið um allt, pizzakassi í hjólageymslu og blöð í kassa sem hafi átt að tæma. Laufblöðum hafi aðeins verið sópað frá en þau ekki verið fjarlægð þannig að þau hafi fokið aftur inn. Þetta hafi ekki verið í eina skiptið en álitsbeiðandi hafi viðurkennt að hafa gleymt að ryksuga á miðvikudögum. Maður álitsbeiðanda hafi verið spurður hvort þau hygðust ekki ætla að ljúka þrifunum en hann sagt að þeim hafi verið lokið. Því hafi þurft að beita sektinni. Vegna myndavélarinnar þá hafi uppsetning hennar verið samþykkt af meirihluta eigenda vegna þjófnaðar úr geymslum, skemmda og þjófnaðar á hjólum. Ekki sé verið að nota myndavélarnar til að njósna um neinn.

III. Forsendur

Á aðalfundi 5. maí 2021 var tekin ákvörðun um að unnt væri að krefja eigendur um 10.000 kr. gjald í tilvikum þar sem þeir sinni ekki þrifum á sameign. Álitsbeiðandi fékk kröfu um slíkt gjald frá gagnaðila á þeirri forsendu að þrifum hennar á sameign hafi verið ábótavant.

Á grundvelli laga um fjöleignarhús er eigendum unnt að taka sameiginlegar ákvarðanir um það hvernig skuli staðið að innheimtu fjármuna til húsfélagsins í þeim tilgangi að það geti sinnt hlutverki sínu. Kærunefnd getur ekki fallist á að lögin veiti húsfélögum heimild til að innheimta gjöld af einstaka eigendum á þeirri forsendu að þeir sinni ekki þrifum á sameign eða að þrifum sé ekki sinnt með fullnægjandi hætti. Verður þegar af þeirri ástæðu fallist á fyrri kröfu álitsbeiðanda.

Í 3. tölul. undir fundarefni í fundarboði fyrir fyrrnefndan aðalfund var tilgreint að á dagskrá væri „myndavél í sameign“. Á grundvelli 2. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús ber að rita í fundargerð meginatriði allra mála sem tekin eru fyrir og allar ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafi fallið sé því að skipta. Samkvæmt fundargerð fyrrnefnds aðalfundar samþykkti meirihluti eigenda að myndavél yrði sett í sameign. Kærunefnd telur að ákvörðun hér um falli undir D lið 41. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. einnig 3. mgr. 30. gr. laganna, og samkvæmt fundargerðinni liggur slíkt samþykki fyrir. Þá eru athugasemdir álitsbeiðanda við fundargerðina ekki slíkar, með hliðsjón af gögnum málsins, að ógildi hennar varði. Verður því að hafna kröfu álitsbeiðanda í lið II. Þá liggur fyrir að álitsbeiðandi hefur þegar leitað til Persónuverndar vegna ágreinings aðila um notkun myndavélarinnar og kemur það álitaefni því ekki til úrlausnar af hálfu nefndarinnar.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda í lið I.

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda í lið II.

Reykjavík, 6. nóvember 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Sigurlaug Helga Pétursdóttir                                     Eyþór Rafn Þórhallsson