Mál nr. 33/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 33/2023

Viðgerðir á svölum. Ákvörðunartaka á húsfundi.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 3. apríl 2023, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 24. apríl 2023, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. ágúst 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 24 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 4. Hæð en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um viðgerðir á sameignarhluta á svölum íbúðar álitsbeiðanda.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að stjórn gagnaðila beri að sjá til þess að hæfur múrari verði ráðinn til þess að koma svalaveggjum í upprunalegt ástand og bera af því allan kostnað.

Í álitsbeiðni segir að haustið 2019 hafi verktakafyrirtækið C ehf. verið ráðið af stjórn gagnaðila til þess að gera við múrskemmdir á handriðsveggjum á svölum 4. Hæðar. Þessari múrvinnu hafi lokið þannig að svalaveggir séu í verra ástandi en áður vegna óvandaðra vinnubragða og vinnusvika. Samkvæmt verksamningi hafi verktakinn meðal annars átt að endurnýja múrhúð en hann hafi fjarlægt alla upprunalegu múrhúðina með slípirokk og í staðinn smurt á veggina örþunnu lagi af svokölluðu steiningarlími sem sé langt í frá sama vörn og múrhúðin sem hafi verið fyrir og hafi verið sett á samkvæmt hefðbundum venjum og viðurkenndu vinnulagi múrara. Frágangurinn sé þannig að yfirborð veggjanna sé mjög ójafnt, enda hafi ekki verið notaðar réttskeiðar til þess að múra með jafna kanta á veggjunum eins og hefð sé fyrir og sé viðurkennd aðferð. Vegna þess hversu mikið hafi verið fjarlægt af upprunalegu múrhúðinni standi handriðsfestingarnar langt uppúr veggjunum þannig að vatn eigi greiða leið undir þær og valdi með tímanum tæringu sem að lokum muni eyðileggja festingarnar.

Álitsbeiðandi hafi sent kvörtun 3. maí 2020 til stjórnar gagnaðila og gert kröfu um úrbætur en verktakinn hafi fengið fulla greiðslu fyrir verkið. Samningsupphæð hafi verið 2.090.020 kr. með virðisaukaskatti. Nú tæpum tveimur árum síðar hafi stjórnin ekkert gert til þess að láta lagfæra það sem aflaga hafi farið og flokkist sem tjón en sprungur hafi myndast á veggjunum sem hafi gliðnað meira með tímanum svo sem ílögn ofan á veggjum sem þurfi að fjarlægja og múra að nýju. Eins og svalaveggirnir hafi litið út og hafi versnað hafi þetta verið til ama að hafa þetta svona síðan haustið 2019.Einnig muni útlitið ekki hjálpa til við endursölu á eigninni.

Álitsbeiðandi sé með sveinsbréf í húsasmíði frá 1991 og hafi verið að vinna við breytingar og endurbætur á húsnæði undanfarin 30+ ár og hafi ágætis hugmynd um hvað hann sé að segja. Sumarið 2021 hafi verið ráðinn byggingaverktaki til þess að framkvæma ýmsar viðgerðir, þar á meðal múrviðgerðir á húsinu, en verkfræðistofa hafi áður verið búin að gera heildarúttekt á öllu húsinu. Ekki virðist hafa komið til greina hjá stjórn gagnaðila að nota tækifærið og fá verktakann til þess að lagfæra og bæta tjónið á svalaveggjunum sem hafi verið algjörlega sniðgengið en stjórninni hafi verið það ljóst löngu fyrir þennan tíma að þyrfti að gera. Í hlut álitsbeiðanda hafi komið að greiða um 1.100.000 kr. fyrir málun á fjórum gluggum og tveimur dyrakörmum utanverðum. Vísað sé til þess sem segi í 11. gr. laga um þjónustukaup.

Þann 3. maí 2020 hafi álitsbeiðandi sent stjórn gagnaðila tölvupóst þar sem hann hafi bent á hversu illa verkið hafi verið unnið og að það þyrfti að bæta. Hann hafi sagt að hann hafi ætlað að ráða annan múrara en síðar séð að ferlið í svona málum sé annað eins og svo hafi komið fram í svarpósti gagnaðila að múrarinn eigi samkvæmt lögum um vöru og þjónustu að fá tækifæri til þess að koma og lagfæra verkið. Múrarinn hafi aftur á móti aldrei komið aftur og verði það aldrei samþykkt að þessi sami iðnaðarmaður komi aftur að reyna að bæta tjónið. Þá lýsir álitsbeiðandi hvaða viðgerðir hann telji að þurfi að fara fram á svölunum og segir að gagnaðili skuli bera allan kostnað af hugsanlegu öðru tjóni sem verktaki valdi á meðan verkinu standi.

Í greinargerð gagnaðila segir að aðalfundur hafi verið haldinn 6. maí 2019 þar sem á dagskrá hafi verið viðgerð á svölum til umræðu og samþykktar. Álitsbeiðandi hafi setið fundinn og enga ástæðu séð til að láta bóka álit sitt á málinu. Án undantekninga hafi álit sérfróðra íbúa verið vel þegið í þeim húsfélögum sem D starfi fyrir. Álitsbeiðandi hafi ekki mætt á einn einasta húsfund frá því að umræddar framkvæmdir hafi verið samþykktar. Þannig hafi hann ítrekað valið að nýta ekki bestu og vísustu leiðina til að koma athugasemdum sínum á framfæri við gagnaðila.

Af gögnum málsins megi lesa að um hafi verið að ræða pússningu á svölum sem hafi þótt mikilvægt að laga. Til hafi staðið að brjóta pússninguna af og draga í viðgerðirnar að nýju með viðeigandi hætti. Til þess hafi múrari verið ráðinn sem hafi áratuga reynslu í faginu og þar að auki kennt fagið um margra ára skeið. Skýrt hafi verið bæði í orðalagi fundargerðar og verksamningi hvað hafi staðið til að gera og öllum verið það ljóst þar til álitsbeiðandi hafi farið að gera athugasemdir á samfélagsmiðlum. D hafi ekki tekið sérstaka afstöðu í málinu umfram það að vera umhugað um hagsmuni gagnaðila og þannig komið áliti íbúa, þá helst álitsbeiðanda, á framfæri við verktaka og reynt að finna sanngjarna niðurstöðu fyrir alla aðila í þessu verki eins og öðrum. Gagnaðila hafi staðið til boða að C ehf. færi aftur inn á umræddar svalir og lagaði pússninguna á svölunum. Þar sem verktakinn hafi skynjað persónulega óvild í sinn garð hafi hann boðist til að greiða fyrir þjónustu annars múrara sem fenginn yrði til að laga verkið en því boði hafi aldrei verið svarað.

Svalirnar séu einkennalega upp steyptar og ásýnd þeirra sé eins og þær séu bylgjulaga. Það hafi aldrei staðið til að laga þessa uppsteypu heldur einungis múrhúð svalanna. Þar að auki séu á svölunum galvaniseruð handrið sem hafi gróið saman eða einhver efnahvörf átt sér stað sem hafi vafist mikið fyrir mönnum. Það hafi sparast miklir fjármunir á því að hafa reynt að losa þessi handrið á meðan einfaldast hefði verið að rífa þau af og setja upp ný.

III. Forsendur

Gagnaðili gerði árið 2019 verksamning við verktaka um brot og slípun á múr á svalavegg og svalakanti og að sömu fletir yrðu sílanbaðaðir eftir múrviðgerð. Einnig um slípun á vatnshöllum og endurmúrun á þeim. Óumdeilt er að skemmdir eru í múrnum eftir framkvæmdirnar vegna vatns sem komst í hann áður en hann þornaði. Álitsbeiðandi hefur neitað því að téður verktaki sinni lagfæringum vegna þessa þar sem hann hafi unnið verkið með ófullnægjandi hætti. Samkvæmt gögnum málsins bauð verktakinn álitsbeiðanda að hann fengi annan verktaka til að annast viðgerðina á sinn kostnað en því boði var ekki svarað.

Gagnaðili stóð fyrir hinum umdeildu framkvæmdum og benda gögn málsins ekki til annars en að ákvörðun um þær hafi verið teknar á húsfundi í samræmi við ákvæði 39. gr. laga um fjöleignarhús. Hafi húsfundur tekið ákvörðun um að tiltekið verk skuli unnið á sameign og að tilteknum verktaka skuli falið að sinna því eru eigendur allir bundnir af henni. Álitsbeiðandi lýsir því með ítarlegum hætti í álitsbeiðni hvaða framkvæmdir hann telur að þurfi að fara fram á svalaveggjunum. Af þeirri lýsingu verður ráðið að hann telji að vinna þurfi verkið aftur frá grunni. Kærunefnd telur gögn málsins ekki geta stutt fullyrðingar álitsbeiðanda í þá veru að verkið hafi verið unnið með ófullnægjandi hætti umfram það sem óumdeilt er. Þá liggur fyrir að téður verktaki hefur stigið til hliðar vegna framkomu álitsbeiðanda.

Taka verður ákvörðun um þarfar viðgerðir á svalaveggjum á húsfundi enda varðar þetta málefni sameignar en þar getur átt sér stað atkvæðagreiðsla um tillögur álitsbeiðanda, sem og stjórnar gagnaðila. Þar sem hér er um að ræða ákvörðun sem taka verður á húsfundi fellst nefndin ekki á kröfur álitsbeiðanda eins og þær eru framsettar en þess utan er ekkert tilefni til að fallast á að stjórn gagnaðila beri að greiða kostnað vegna framkvæmdanna.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 17. ágúst 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson