Mál nr. 71/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 71/2020

Hljóðbærni milli íbúða.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 29. júní 2020, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. júní 2020, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 3. júlí 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. september 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls tvo eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum og er íbúð álitsbeiðanda á neðri hæð. Ágreiningur er um hvort hljóðeinangrun sé ábótavant eftir að gagnaðilar skiptu um gólfefni á íbúð sinni.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að honum sé heimilt, að undangenginni skriflegri áskorun og aðvörun til gagnaðila og að undangenginni verkfræðilegri úttekt á hljóðeinangrun og hljóðhöggsgildi á gólfefnum í íbúð gagnaðila, að láta framkvæma á kostnað gagnaðila viðgerð á gólfi þannig að það uppfylli kröfur byggingarreglugerðar frá 1979.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að undangenginni skriflegri áskorun og aðvörun til gagnaðila að láta framkvæma á kostnað þeirra verkfræðilega úttekt á hljóðeinangrun og hljóðhöggsgildi á gólfefnum í íbúð gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að haustið 2018 hafi verið skipt um gólfefni í íbúð gagnaðila. Um leið og framkvæmdum hafi lokið hafi álitsbeiðanda orðið ljóst að gerð hefðu verið mistök við frágang á gólfi þar sem það hafi verið orðið mjög hljóðbært á milli íbúðanna. Sérstaklega hafi verið áberandi mjög hátt hljóðhöggsstig og það augljóslega verið yfir leyfilegum mörkum samkvæmt byggingarreglugerð.

Álitsbeiðandi hafi freistað þess að ræða málið við gagnaðila. Þau hafi sagt að keyptar hefðu verið vinilflísar og þær lagðar á hljóðeinangrunarefni. Frá upphafi hafi gagnaðilar lýst yfir miklum efasemdum um að nokkuð gæti verið að hljóðeinangruninni og hafi aldrei ljáð máls á því að rannsaka þetta mál eða lagfæra. Lengst af hafi þau í engu svarað álitsbeiðanda en þó bent honum á að afla sér upplýsinga hjá seljanda gólfefnisins. Þar hafi álitsbeiðandi fengið þær upplýsingar að undirlagið Silent hafi verið selt gagnaðilum og væntanlega lagt á íbúðina. Hljóðeinangrunargildi þess sé talið vera 10db án gólfefnis en 21 db með gólfefni að sögn sölumanns, en þær upplýsingar virðast hugsanlega eiga við um hljóðhöggseinangrun.

Gagnaðilar búi erlendis en hafi leigt út íbúðina. Haustið 2019 hafi íbúð gagnaðila verið skráð til sölu, en ekki hafi fengist séð af auglýsingu að í neinu væri getið þessa ágalla á íbúðinni. Þar sem álitsbeiðandi hafi ekki fengið nein viðbrögð við umkvörtunum sínum hafi hann brugðið á það ráð að upplýsa viðkomandi fasteignasala um málið til að fyrirbyggja að grandlaus kaupandi myndi kaupa íbúðina. Þetta hafi orðið til þess að gagnaðilar hafi loks svarað skeytasendingum álitsbeiðanda og sagt að þau væru að hugsa alvarlega næstu skref varðandi gólfið. Af póstinum hafi þó mátt ráða að gagnaðilar teldu lausnina fremur felast í læknismeðferð á álitsbeiðanda, eða lögmannsaðstoð sér til handa, en að mæla hljóðhöggsgildi eða gera aðrar athuganir á ástandinu.

Álitsbeiðandi hafi freistað þess enn í framhaldi af þessu að efna til samstarfs við gagnaðila um að sannreyna að hljóðeinangrun væri ófullnægjandi. Ekkert svar hafi borist frá gagnaðilum til þessa dags, en þau hafi nú á ný auglýst íbúðina til sölu, án þess að neitt liggi fyrir um að kaupendur verði upplýstir um þær kvartanir sem hafi borist.

Álitsbeiðandi byggi kröfur sínar á því að gagnaðilar hafi hvorki í orði né verki sýnt tilburði til að vinna að lausn málsins með úrbótum á ófullnægjandi frágangi íbúðar sinnar eða með því að láta framkvæma mælingar eða athuganir á ástandinu, eins og gögn málsins beri með sér. Álitsbeiðandi hafi ekki fengið önnur viðbrögð við málaleitunum sínum en ábendingar um að leita sjálfur upplýsinga hjá seljanda umrædds gólfefnis. Þær upplýsingar sem honum hafi þannig tekist að afla, veiti sterka vísbendingu um að nauðsynlegt sé að ráðast í úrbætur.

Vísað sé til 13. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sem og 2. og 4. mgr. 26. gr. sömu laga.

Í greinargerð gagnaðila segir að í íbúðinni hafi verið niðurlímt parket sem þau hafi fjarlægt. Allt gólfið hafi verið flotað og nýtt gólfefni sett sem eigi að standast allar kröfur. Álitsbeiðandi hafi kvartað yfir umgengnishávaða frá því að gagnaðilar hafi flutt inn. Áður en gagnaðilar hafi keypt íbúðina hafi ein kona búið í henni og því sé það ef til vill nýtt fyrir álitsbeiðanda að heyra eitthvað frá íbúðinni. 

Fyrirtækið sem hafi selt gagnaðilum gólfefnið hafi selt það í áratugi og það hafi aldrei heyrt af svona löguðu.

Varðandi það að kanna þessi hljóð þá hafi verið fólk í heimsókn hjá gagnaðilum og annar þeirra farið niður og viljað heyra umganginn en hann hafi ekki fengið það, dóttir álitsbeiðanda hafi þá verið ein heima.

Gagnaðilar hafi talið að þau væru að gera allt rétt þegar þau hafi látið vinna þetta gólf af fagmönnum og sé ásökunum álitsbeiðanda alfarið hafnað.

III. Forsendur

Samkvæmt 3. tölul. 13. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, bera eigendur fjöleignarhúss skyldu til að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar. Í 2. mgr. 26. gr. sömu laga segir að eiganda sé skylt á sinn kostnað að halda allri séreign sinni vel við og haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt sé og eðlilegt þyki í sambærilegum húsum. Í 3. mgr. sömu greinar segir að ef nauðsyn krefur, hafi húsfélagið eða menn á þess vegum rétt til aðgangs að séreign til eftirlits með ástandi hennar og meðferð með hæfilegum fyrirvara og að teknu fullu tilliti til viðkomandi. Í 4. mgr. sömu greinar segir að sinni eigandi ekki eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu séreignar sinnar þannig að sameign hússins eða einstakir séreignarhlutar líði fyrir vanræksluna og liggi undir skemmdum, eða viðhaldsleysið veldur verulegum ama eða veldur rýrnun á verðmæti annarra eigna, geti aðrir eigendur (húsfélagið) eftir að minnsta kosti eina skriflega áskorun og aðvörun látið framkvæma viðhald og viðgerðir og aðrar ráðstafanir á kostnað hans. Eiganda sé skylt að veita óhindraðan aðgang að séreign sinni í því skyni. Þurfi húsfélag að leggja út fyrir kostnaði vegna þessa fylgir endurkröfunni lögveð í eignarhlutanum, sbr. 48. gr.

Álitsbeiðandi segir að eftir að gagnaðilar hafi skipt um gólfefni á íbúð sinni haustið 2018 hafi orðið verulega hljóðbært á milli íbúða. Hljóðhöggsstig hafi orðið mjög hátt og yfir leyfilegum mörkum samkvæmt byggingarreglugerð. Fram kemur í gögnum málsins að gagnaðilar hafi lagt flísar yfir hljóðeinangrunarefni sem heitir Silent.

Af gögnum málsins verður ráðið að gagnaðilar hafi ekki fengist til samvinnu við að láta framkvæma mælingar á hljóðbærni á milli íbúða hússins. Kærunefnd telur að með vísan til kvartana álitsbeiðanda, þess sem skoðun hans á gólfefninu leiddi í ljós og að virtri 3. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús sé gagnaðilum skylt að veita aðgang að íbúð sinni í þeim tilgangi að húsfélagið geti látið framkvæma mælingar á hljóðbærninni. Þar sem mælingar á hljóðvist hafa ekki farið fram er, þegar af þeirri ástæðu, ekki hægt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að honum sé heimilt að ráðast í framkvæmdir á gólfefni gagnaðila.

Álitsbeiðandi krefst þess að mæling á hljóðvist verði á kostnað gagnaðila. Fyrir því færir hann ekki sérstök rök og kærunefnd telur ákvæði fjöleignarhúsalaga ekki styðja þá kröfu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé skylt að veita húsfélaginu aðgang að íbúð sinni til þess að mæling á hljóðvist geti farið fram.

Reykjavík, 18. september 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                              Eyþór Rafn Þórhallsson