Mál nr. 62/2022- Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 62/2022

Fundarstjórn. Hagnýting séreignarhluta og sameiginlegrar lóðar. Ný eignaskiptayfirlýsing.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 11. júlí 2022, beindu A og B, hér eftir nefndar álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 8. ágúst 2022, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 22. ágúst 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 30. ágúst 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 10. nóvember 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls 77 eignarhluta, en þar af eru fimm þeirra atvinnuhúsnæði. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta í húsinu en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um breytta hagnýtinga tveggja eignarhluta á jarðhæð þar sem til stendur að breyta þeim úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að aukafundur gagnaðila 1. júní 2022 sé ólögmætur og ákvarðanir sem þar hafi verið teknar óskuldbindandi.
2. Að viðurkennt verði að breyting á hagnýtingu séreignar úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði útheimti samþykki allra eigenda.
3. Að viðurkennt verði að framkvæmdir á lóð sameignar hússins, sem leitt hafi til breytinga á sameign þess, útheimti samþykki allra, en til vara 2/3 hluta atkvæða.
4. Að viðurkennt verði að umboð stjórnar til að gera og undirrita eignaskiptayfirlýsingu útheimti samþykki allra eigenda.

Í álitsbeiðni segir að á aðalfundi 27. apríl 2022 hafi verið tekin ákvörðun um að boða til aukafundar þar sem til umræðu kæmi erindi eiganda tveggja íbúða á jarðhæð en með erindinu hafi verið lagt til að íbúðunum yrði breytt úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði.

Á aukafundinum, sem haldinn hafi verið 1. júní, hafi utanaðkomandi sérfræðingi verið falið að stjórna fundinum, en hún sé jafnframt dóttir eiganda umræddra eignarhluta. Tillaga eigandans hafi verið lögð fram á fundinum til umræðu og atkvæðagreiðslu. Hún hafi verið þríþætt þar sem í fyrsta lagi hafi verið óskað eftir samþykki fyrir því að breyta hagnýtingu eignarhlutanna. Í öðru lagi hafi verið óskað eftir samþykki fyrir framkvæmdum á lóð hússins í samræmi við teikningar sem hafi legið fyrir á fundinum og í þriðja lagi að stjórn gagnaðila fengi umboð til að gera og undirrita fyrir hönd eigenda eignaskiptayfirlýsingu.

Á fundinn hafi 37 eigendur mætt og þar af hafi 29 þeirra samþykkt fyrsta lið tillögunnar. Þá hafi 23 eigendur samþykkt annan lið hennar og 25 þriðja liðinn. Þegar þessar niðurstöður hafi legið fyrir hafi tillögurnar verið taldar löglega samþykktar, að mati fundarstjóra og stjórnar gagnaðila.

Utanaðkomandi sérfræðingi hafi verið falin fundarstjórn eftir tilnefningu formanns gagnaðila. Meginreglan sé sú að húsfundi skuli stjórnað af formanni, sbr. 1. málsl. 1. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús. Aftur á móti sé heimild í lögunum til að fá utanaðkomandi sérfræðing til að stjórna húsfundi, sbr. 2. málsl. 2. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús. Skilyrði séu sett fyrir því að utanaðkomandi sérfræðingur fari með fundarstjórn, þ.e. að þess sé getið í fundarboði og að tillaga þar um sé samþykkt af einföldum meirihluta fundarmanna. Skilyrði ákvæðisins hafi ekki verið uppfyllt þar sem hvorki hafi þessa verið getið í fundarboði né hafi slíkt verið tekið til umræðu og atkvæðagreiðslu þar sem samþykki meirirhluta fundarmanna þurfi fyrir slíkri ákvörðun líkt og 2. mgr. 64. gr. laganna geri áskilnað um. Fundarstjórn hafi því verið ólögmæt og af þeirri ástæðu sé fundurinn ólögmætur og ákvarðanir sem þar hafi verið teknar óskuldbindandi. Þess utan sé fundarstjóri dóttir eiganda umræddra eignarhluta, sem hafi verið að sækja eftir samþykki á fundinum, og því hafi hún ekki verið hæf sem hlutlaus fundarstjóri.

Framsögumaður tillögu og fundarstjóri hafi vísað til þess að breytingarnar féllu undir 2. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús og því dygði samþykki einfalds meirihluta eigenda fyrir ákvörðuninni. Þá hafi verið vísað til C-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús um að samþykki þurfi frá einföldum meirihluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Samkvæmt framangreindum ákvæðum sé áskilnaður um að breytingar á hagnýtingu séreignar teljist ekki verulegar sem sé undantekning frá meginreglum 1. mgr. 27. gr. um að breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra eigendur, séu háðar samþykki allra eigenda hússins. Undantekningar frá meginreglunni beri að túlka þröngt og aldrei rýmri skýringu en orðalag ákvæðisins beinlínis gefi tilefni til. Með ákvæðinu sé sett algjört skilyrði fyrir því að breytingin teljist ekki veruleg. Hvorki í lögunum né í frumvarpi með þeim sé að finna viðmið um hvað telja megi verulegt og hvað teljist ekki verulegt.

Fyrirhugaðar breytingar séu verulegar þar sem þær feli í sér miklar og umfangsmiklar framkvæmdir sem áætlað sé að taki verulegan tíma og geti þar af leiðandi valdið ónæði, röskun eða óþægindum fyrir aðra eigendur. Þá sé það réttur álitsbeiðenda að þær fái notið eigna sinna í friði og án truflunar í samræmi við það sem upphaflega hafi verið gert ráð fyrir. Að sama skapi leiði það af meginreglum nábýlisréttar að hin breytta hagnýting muni hafa margs konar og veruleg áhrif á aðra íbúa sem valdið geta ónæði, röskun eða óþægindum.

Við byggingu hússins hafi það verið forsenda af hálfu byggjenda og kaupenda að atvinnuhúsnæði yrði á tveimur neðstu hæðunum þar sem fram færi þjónusta sem veitt yrði íbúum fasteignarinnar og nágrönnum. Með því að fækka rýmum undir atvinnustarfsemi um tvö í húsinu sé sú forsenda brostin. Um sé að ræða ákvörðunarforsendu fyrir að minnsta kosti suma íbúa hússins, eins og álitsbeiðendur, sem sameigendur geti ekki tekið frá þeim með einföldu samþykki. Samkvæmt breyttu deiliskipulagi á lóðum í grenndinni sé ávallt gert ráð fyrir atvinnuhúsnæði á jarðhæðum. Ákvörðunin sé því stílbrot við meginstefnu skipulagsyfirvalda í Reykjavík um þjónustu í hverfunum.

Framsögumaður tillögunnar og fundarstjóri hafi byggt á því að fyrirhugaðar framkvæmdir á sameiginlegri lóð teljist til smávægilegra breytinga, sbr. 3. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Með þeim sé þó verið að taka veigamiklar ákvarðanir um lóðina þar sem gert sé ráð fyrir að nýjum veröndum verði bætt við, að minnsta kosti 20 fermetrum hver að stærð, út frá svalahurðum eignarhlutanna inn á lóðina. Þar með falli þær undir 1. mgr. sömu greinar, enda um að ræða framkvæmdir sem feli í sér verulegar breytingar á sameign sem muni hafa áhrif á hagsmuni annarra eigenda og þurfi því samþykki allra eigenda. Verði ekki fallist á framangreint sé að minnsta kosti ljóst að þær falli undir 2. mgr. sömu greinar þar sem kveðið sé á um að framkvæmdir sem hafi í för með sér breytingar á sameign, utan húss eða innan, og teljist ekki verulegar nægi samþykki 2/3 hluta eigenda.

Framsögumaður tillögunnar og fundarstjóri hafi byggt á því að með nýrri eignaskiptayfirlýsingu væri aðeins verið að leiðrétta atriði í samræmi við þinglýstar heimildir um húsið og einstaka eignarhluta og þar að auki sé ekki um að ræða yfirfærslu á eignarétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða frekari takmarkanir á eignarráðum og því sé ekki þörf á undirritun allra eigenda á eignaskiptayfirlýsinguna á grundvelli 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús.

Með eignaskiptayfirlýsingunni sé verið að gera ráð fyrir breytingu á hagnýtingu eignarhlutanna og fyrirhugðum framkvæmdum á lóð sameignar. Líkt og fram hafi komið feli þær breytingar í sér afsal réttinda og frekari takmarkanir á eignarráðum eigenda. Því þurfi undirritun allra eigenda og þá þurfi umboð stjórnar gagnaðila til undirritunar eignaskiptayfirlýsingar að vera samþykkt af öllum eigendum. Grundvöllur fyrir milligöngu umboðsmanns sé að umboð sé fyrir hendi, þ.e. að umbjóðandi lýsi því yfir við umboðsmann að hann heimili umboð það sem um ræði og að hann hafi heimild til að koma fram fyrir hönd umbjóðanda. Þannig sé samþykki umbjóðanda meginforsenda þess að umboð sé fyrir hendi og jafnframt sem löggerningar séu ekki taldir vera skuldbindandi gagnvart umbjóðanda þegar umboð sé ekki tiltækt.

Í ljósi framangreinds beri stjórn gagnaðila að afla samþykkis allra eigenda fyrir umboði til undirritunar eignaskiptayfirlýsingar og þar að auki skuli eignaskiptayfirlýsing undirrituð af öllum eigendum, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús.

Í greinargerð gagnaðila segir að téðir eignarhlutar hafi lengi verið notaðir sem íbúðir og hafi það verið ósk eigandans að færa skráningu þeirra til samræmis við raunveruleg not. Um ósamþykktar íbúðir sé að ræða sem sé bagalegt fyrir húsnæðið í heild, meðal annars með tilliti til brunavarna. Eins hafi núverandi notkun þeirra verið mörgum eigendum til ama þar sem íbúar þeirra séu almennt ekki 60 ára eða eldri, enda engin krafa um slíkt á þessa eignarhluti í samþykktum húsfélagsins. Slík krafa sé aftur á móti gerð á þá eignarhluta hússins sem skráðir séu sem íbúðir.

Stjórn gagnaðila hafi ákveðið að óþarft væri að fá utanaðkomandi sérfróðan aðila til að stýra fundinum og taldi réttast og ódýrast að biðja fyrirtækið sem eigi eignarhlutana um að stjórna honum, enda eina málefni fundarins erindið frá því. Forsvarsmaður fyrirtækisins sé fæddur árið 1943 og hafi hann óskað eftir því að dóttir sín myndi stýra fundinum fyrir hans hönd. Það sé því rangt að hún hafi stýrt fundinum sem utanaðkomandi sérfróður aðili á vegum gagnaðila.

Samkvæmt fundargerð byggingarfulltrúa frá 14. júní 2022 hafi umsókn fyrirtækisins um leyfi til að breyta eignarhlutunum úr atvinnurýmum í íbúðir, grafa frá suðausturhlið rýmis 0005, koma fyrir nýjum gluggum og hurðum, gera breytingar á hluta glugga og loka fyrir hluta í samræmi við nýtingu á húsi á lóð hússins, verið vísað til umsagnar skrifstofu stjórnsýslu og gæða og verið tekin fyrir. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 12. júlí 2022 hafi umsóknin verið samþykkt og vísað til þess að hún samræmdist ákvæðum laga nr. 160/2010. Enn fremur hafi skráningatafla þar sem gert sé ráð fyrir greindum breytingum, verið yfirfarin og samþykkt hjá byggingarfulltrúa. Samkvæmt framangreindu hafi málið því farið í yfirferð hjá skrifstofu stjórnsýslu og gæða hjá Reykjavíkurborg sem hafi ekki gert athugasemdir við fundargerð húsfundarins, hvorki um samþykktarhlutföll né önnur atriði. Í framhaldi af því hafi umsóknin verið samþykkt.

Samkvæmt 2. mgr. 58. gr. laga um fjöleignarhús hafi félagsmenn og meðal annars ráðgjafar og sérfræðingar á þeirra vegum og/eða stjórnar rétt til fundarsetu á húsfundi. Eigandi téðra eignarhluta hafi því rétt til að sitja fundinn sem og ráðandi starfsmaður fyrirtækisins sem sé skráður sem eigandi eignarhlutanna og dóttir hans hafi haft rétt til að sitja fundinn sem ráðgjafi og sérfræðingur hans. Rétt eins og fjölmargir aðrir eigendur hússins hafi mætt með börn sín á fundinn sér til halds og trausts enda flestir eigendur komnir, á efri árin.

Það hafi verið viðtekin venja innan gagnaðila að formaður hafi ekki sjálfur stýrt fundum heldur tilnefnt fundarstjóra úr hópi fundarmanna, þrátt fyrir að formaður hafi setið fundina. Hafi sama fyrirkomulag til að mynda verið viðhaft á aðalfundi 27. apríl 2022 þar sem formaður hafi tilefnt annan einstakling sem fundarstjóra. Aldrei áður hafi verið gerð athugasemd við þetta fyrirkomulag.

Verði talið að fundarstjórn hafi verið í höndum utanaðkomandi sérfróðs aðila að þá hafi setning fundarstjóra verið fyrsta mál á dagskrá fundarins. Engar athugasemdir hafi verið gerðar við þá tilhögun á fundinum sjálfum og hún samþykkt af öllum fundarmönnum. Þá hafi engin gagnrýni verið sett fram á störf fundarstjóra á meðan á fundinum hafi staðið.

Getur fundurinn þannig varla talist ólögmætur og allar ákvarðanir sem teknar hafi verið á honum ógildar af þeirri ástæðu einni að nafn fundarstjóra hafi ekki verið getið í fundarboði.

Að vísa til þess að fundarstjóri hafi verið óhæf sem hlutlaus fundarstjóri þar sem hún sé dóttir eiganda eignarhlutanna sé einkum ómálefnalegt og ósmekklegt. Samkvæmt 64. gr. laga um fjöleignarhús sé almennt miðað við að húsfundi sé stjórnað af stjórnarformanni, félagsmanni eða utanaðkomandi sérfræðingi. Verði því ekki séð hvernig fulltrúi eiganda téðra eignarhluta  sé óhæfari til að stjórna húsfundi frekar en formaður stjórnar sem jafnframt sé eigandi eignarhluta í húsinu eða annar félagsmaður sem jafnframt væri eigandi eignarhluta í húsinu.

Fundarsköp hafi að öllu leyti farið fram í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga og almennar venjur. Ekki verði séð að hvaða leyti sú ákvörðun fundarins að kjósa fundarstjóra á fundinum sjálfum gæti haft áhrif á lögmæti eða niðurstöðu hans. Engar gagnrýnisraddir um fyrirkomulag tilnefningar á fundarstjóra hafi borist og hún verið samþykkt einróma og athugasemdalaust. Auk þess hafi fundarstjóri hvorki tekið þátt í atkvæðagreiðslu né talið atkvæðin. Fundarstjóri hafi lýst tillögur samþykktar í samræmi við þau ákvæði fjöleignarhúsalaga sem tilgreind hafi verið í tillögu þeirri sem hafi legið til sýnis fyrir fundarmenn tveimur vikum fyrir fundinn.

Ekki sé um að ræða breytingu sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur en áður hafi verið og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Einungis sé um innbyrðis tilfærslu fermetra milli tveggja eigna sem séu í eigu sama aðila og fasteignanúmer breytist ekki. Hlutfallstölur muni ekki breytast fyrir aðra eigendur. Framkvæmdir innanhúss verði ekki meiri en gengur og gerist við að endurnýja íbúðarhúsnæði og ekki sé verið að ganga lengra í framkvæmdum en þörf krefji, til að mynda til að uppfylla lög og reglur um brunavarnir. Aðrir íbúar hússins hafi sjálfir staðið í breytingum á sínum eignum án athugasemda.

Engin atvinnustarfsemi hafi farið fram í eignunum tveimur í langan tíma og ólíklegt sé að atvinnustarfsemi hafi verið í þessum eignum þegar álitsbeiðendur hafi keypt sínar eignir.  Vafasamt verði því að telja að álitsbeiðendur geti hindrað hagnýtingar- og umráðarétt nágranna sinna á grundvelli þess hvernig þær vilja hafa aðrar eignir.

Notkun eignarhlutanna verði sú sama þar sem þeir verði íbúðarhúsnæði. Auk þess standi vonir til þess að verði þeir skráðir sem íbúðarhúsnæði verði hægt að leigja eða selja þá til íbúa sem séu 60 ára og eldri. Notkun þeirra verði því enn sambærilegri við notkun annarra íbúða í húsinu.

Með þessari tilhögun sé verið að færa skráningu eignarhlutanna í rétt horf gagnvart lögum og reglum. Þá sé það og í samræmi við gildandi deiliskipulag fyrir húsið. Í þessu tilviki eigi því 2. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús við og nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir.

Rétt eins og með 27. gr. laga um fjöleignarhús sé ekki að finna skilgreiningu í 30. gr. laganna á því hvað teljist verulegar, óverulegar eða smávægilegar breytingar við framkvæmdir á lóð.

Grundvallaratriði sé þó að fyrir liggi teikning fagaðila til að unnt sé að meta heildstætt þörf á slíkum breytingum, frávik frá fyrri teikningum svo og til að koma í veg fyrir mismunandi túlkun á framkvæmdunum.

Með breytingunum sem hér sé fjallað um sé gert ráð fyrir lítilli verönd fyrir framan báðar íbúðirnar, um 20 fermetra svæði við svalahurð. Í núverandi eignaskiptayfirlýsingu og gildandi teikningum sé þegar teiknuð verönd fyrir framan aðra íbúðina. Veröndin muni því falla vel að núverandi skipulagi og teikningar fagaðila liggi fyrir. Bæði arkitekt og sérfræðingurinn sem hafi gert eignaskiptayfirlýsinguna telji að um óverulega breytingu sé að ræða í samhengi við stærð lóðarinnar en breytingin sé þó mikilvæg fyrir framtíðaríbúa þessara íbúða, enda ljóst að flestir vilji hafa smá friðhelgi fyrir framan sinn stofuglugga. Ekki sé verið að stækka eign, engin breyting sé gerð á sameign en einungis sé verið að framkvæma lítilsháttar verönd og lagfæra glugga. Þá séu verandir fyrir framan íbúðir 104 og 105, án þess að þeirra sé getið í núverandi teikningum.

Þar af leiðandi hafi verið talið að hér væri um smávægilega breytingu að ræða og því gildi D-liður 41. gr. þannig að samþykki einfalds meirihluta eigenda dugi, miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi.

Ljóst er að fyrirhugaðar framkvæmdir á lóð eða breytingar á hagnýtingu eignarhlutanna hafi ekki áhrif á aðra eigendur, hvorki hvað varði takmarkanir á eignarráðum né afsal réttinda. Umræddir eignarhlutar séu í dag skráðir sem atvinnuhúsnæði en hafi um árabil verið nýttir sem íbúðir. Ekki sé því um verulega breytingu á hagnýtingu séreignar að ræða.

Báðir eignarhlutar séu í eigu sama eiganda og með áðurgreindum breytingum á hagnýtingu ofangreindra eignarhluta felist engin yfirfærsla á eignarétti, ekki sé um sérstakar kvaðir að ræða fyrir eigendur hússins, enginn þurfi að afsala sér réttindum eða sæta frekari takmörkunum á eignarráðum sínum með þessum breytingum. Í gildandi eignaskiptayfirlýsingu sé þegar gert ráð fyrir verönd fyrir framan annan eignarhlutann. Auk þess séu aðrir eigendur með verönd fyrir framan sinn eignarhluta, án þess að um slíkt sé getið í gildandi eignaskiptayfirlýsingu eða á samþykktum teikningum. Einungis sé verið að breyta opinberri skráningu á notkun þessara séreignarhluta og liður í því sé að uppfæra eignaskiptayfirlýsinguna svo að hún standist gildandi lög og reglur.

Breytingarnar hafi ekki í för með sér eignayfirfærslu eða kvaðasetningu á eignarhluta. Því sé ekki þörf á samþykki allra eigenda. Með vísan til 2. málsl. 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús dugi því undirritun stjórnar.

Í húsinu séu 77 eignarhlutar. Margir eigendur séu komnir vel á efri árin og í einhverjum tilvikum séu eignarhlutar í eigu dánarbúa. Ógjörningur sé að ná öllum eigendum á fund og hvað þá að ná undirritun allra á nýja eignaskiptayfirlýsingu. Það væri afar íþyngjandi og ekki í anda fjöleignarhúsalaga yrði hægt að koma í veg fyrir eðlilega framþróun fasteignar sem ætti að vera öllum til framdráttar með því að heimfæra breytta hagnýtingu á séreign og minniháttar framkvæmdir á lóð undir 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús.

Ljóst sé að samkvæmt 1. mgr. 71. gr. laga um fjöleignarhús geti stjórn almennt skuldbundið húsfélag og þá sé tekið fram í 3. mgr. sömu greinar að stjórn húsfélags geti undirritað skjöl sem varði meðferð og skráningu fjöleignarhúss í opinberum skrám, hafi þau einvörðungu að geyma samantekt, skráningu og lýsingu á húsi og skiptingu þess í samræmi við þinglýstar heimildir og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur þar að lútandi þegar eignarhlutar séu sex eða fleiri. Stjórn gagnaðila átti sig því ekki á þessari kröfu, enda varla þörf á umboði stjórnar til undirritunar eignaskiptayfirlýsingar þurfi jafnframt undirritun allra þeirra eigenda sem umboðið hafi veitt á eignaskiptayfirlýsinguna sjálfa.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að ekki hafi komið fram í fundargerð húsfundarins að fundargestum hafi verið veitt svigrúm til athugasemda við tilnefningu fundarstjóra og jafnframt hafi ekki farið fram atkvæðagreiðsla um tillögu formanns um fundarstjóra. Af þessu leiði að húsfundurinn hafi ekki samþykkt að hún tæki að sér fundarstjórn sem utanaðkomandi sérfræðingur. Almennt sé fundarstjóra sem formanni ætlað að gæta hagsmuna allra félagsmanna og hússins í heild. En þar sem fundarstjóri hafi haft hagsmuna að gæta, sem dóttir eiganda umræddra eignarhluta, hafi hún verið vanhæf til að fara með fundarstjórn vegna hagsmunaárekstrar á milli þess eiganda og annarra eigenda.

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sé eignarhlutunum ætlað að vera verslun og þjónusta fyrir íbúa hússins og aðra í nærumhverfinu. Fari því breyting á hagnýtingunni gegn gildandi eignaskiptayfirlýsingu og hagsmunum eigenda. Það þjóni hagsmunum þeirra, sem margir séu komnir vel á efri árin, að þeir geti sótt þjónustu í nærumhverfi og þurfi því ekki að sækja hana lengra en þörf sé á. Sjónarmið um að eignarhlutarnir hafi verið nýttir sem íbúðarhúsnæði, andstætt deiliskipulagi og gildandi eignaskiptayfirlýsingu, breyti engu. Hagsmunum eigenda sé engu að síður best varið með því að starfrækt sé þjónusta og verslun í húsinu.

Framkvæmdir á lóðinni muni hafa þau áhrif að tekinn verði hluti af garði hússins sem sé sameign allra en einungis íbúar eignarhluta 0005 hafi afnot af. Svæðið sé alla jafna vel nýtt til útiveru yfir sumartímann af öðrum íbúum, enda sé það sérlega skjólsamt.

Í fyrirliggjandi drögum að eignaskiptayfirlýsingu felist afsal réttinda og frekari takmarkanir á eignarráðum eigenda. Því sjónarmiði til stuðnings sé vísað til fyrirhugaðra framkvæmda en í þeim felist takmarkanir á eignarráðum sameignar þar sem hluti lóðarinnar verði tekinn undir verönd við eignarhluta 0005. Með breytingunum verði réttindi eiganda eignarhluta 0005 þannig aukin á kostnað annarra eigenda sem takmarki eignarráð þeirra á sameign. Þannig þurfi undirritun allra eigenda á eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús.

Við yfirferð málsins hjá byggingarfulltrúa hafi ekki legið fyrir allar forsendur málsins þar sem byggingarfulltrúi hafi gert ráð fyrir því að fundarsköp húsfundar hafi verið í samræmi við lög um fjöleignarhús. Eins og áður hafi komið fram hafi fundarsköp ekki verið í samræmi við fjöleignarhúsalögin og þar af leiðandi hafi fundurinn verið ólögmætur og ákvarðanir sem þar hafi verið teknar verið óskuldbindandi fyrir eigendur. Þá geti samþykki byggingarfulltrúa á umsókn eiganda téðra eignarhluta ekki með nokkru móti talist vera staðfesting á að fundarsköp hafi verið lögum samkvæmt.

Í athugasemdum gagnaðila segir varðandi fundarstjórn að formaður gagnaðila hafi sett fundinn og síðan gert tillögu að fundarstjórn. Fundarstjóri hafi gert skýra grein fyrir því að hún væri dóttir eiganda þeirra eignarhluta sem málið snerist um. Engar athugasemdir hafi komið fram við framangreint fyrirkomulag á fundinum, ekki frekar en almennt við skipun fundarstjórans og málsfrelsi hafi óspart verið veitt og notað á fundinum. Samkvæmt framangreindu sé ekki unnt að líta svo á að fundarstjórinn hafi farið með fundarstjórn sem utanaðkomandi sérfræðingur í skilningi 64. gr. laga um fjöleignarhús. Þá sé ekkert ákvæði í fjöleignarhúsalögunum um að fjölskyldutengsl valdi vanhæfi til að stýra húsfundum og þá hafi álitsbeiðendur ekki heldur lagt fram nein gögn eða annað sem sé til þess fallið að draga ákvarðanatöku fundarins í efa vegna atvika sem rekja megi til fundarstjórnar. Einnig sé ljóst að fundarstjórn fundarstjóra gæti aldrei leitt sjálfkrafa til þess að fundurinn verði talinn ólögmætur og ákvarðanir sem þar hafi verið teknar taldar óskuldbindandi.

Um árabil hafi ekki verið talinn rekstrargrundvöllur fyrir atvinnustarfsemi í umræddum eignarhlutum og af þeim sökum hafi þeir verið nýttir sem íbúðir í lengri tíma. Það sé því eðlileg og réttmæt krafa núverandi eigenda að færa þá í lögformlegt ástand.

III. Forsendur

Í 2. mgr. 58. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að rétt til fundarsetu hafi félagsmenn, makar þeirra, sambúðarfólk, svo og ráðgjafar og sérfræðingar á þeirra vegum og/eða stjórnar húsfélagsins. Í 3. mgr. sömu greinar segir að þá megi félagsmaður veita sérhverjum lögráða manni umboð til að mæta á fundi, taka þátt í fundarstörfum og greiða atkvæði.

Í 1. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús segir að húsfundi sé stjórnað af formanni húsfélagsins, en sé hann ekki viðstaddur velji fundurinn sjálfur fundarstjóra úr hópi félagsmanna. Stjórn húsfélagsins geti falið utanaðkomandi sérfræðingi að stjórna húsfundi enda sé þess getið í fundarboði og samþykkt á fundinum af einföldum meirihluta fundarmanna, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta.

Kærunefnd telur að heimild 1. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús til að fela utanaðkomandi sérfræðingi að stjórna húsfundi sé ekki bundin því skilyrði að formaður sé ekki viðstaddur fundinn. Á húsfundi sem haldinn var 1. júní 2022 gerði formaður gagnaðila tillögu um að dóttir eiganda fyrirtækis sem er eigandi tveggja eignarhluta á jarðhæð yrði fundarstjóri. Fram hefur komið að hún hafi setið fundinn í umboði föður síns en samkvæmt 3. mgr. 58. gr. var henni þar með heimilt að taka þátt í fundarstörfum, þar á meðal taka að sér fundarstjórn. Af fundargerð verður ekki ráðið að sérstök atkvæðagreiðsla hafi farið fram um að hún tæki að sér fundarstjórn heldur hafi formaður gagnaðila tilnefnt hana og hún síðan tekið við stjórninni. Enga bókun er að finna í fundargerð um að athugasemdir hafi verið gerðar við val á fundarstjóra og bera gögn málsins ekki með sér að neinar athugasemdir hafi komið fram hér um á fundinum. Telur nefndin því ekki unnt að líta öðruvísi á en að samþykkt hafi verið af fundarmönnum að hún myndi annast fundarstjórn í tilviki þessu. Fellst nefndin þannig ekki á kröfu álitsbeiðenda um viðurkenningu á ólögmæti húsfundarins af þeim sökum sem álitsbeiðendur krefjast.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélags. Í eignarráðinu felst þannig almenn heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í lagagreininni.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. sömu laga eru breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, háðar samþykki allra eigenda hússins. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig upp á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að fyrir liggi samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt gildandi eignaskiptayfirlýsingu, dags. 20. janúar 1992, er gert ráð fyrir sjúkraþjálfun og sólbaðsstofu í eignarhluta 0005 og verslun í eignarhluta 0006. Eigandi eignarhlutanna hyggst breyta þeim úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði en þeir hafa verið nýttir sem íbúðarhúsnæði um árabil. Til standa framkvæmdir þar sem grafið verður frá suðausturhlið eignarhluta 0005, nýjum gluggum og hurðum komið fyrir, gerðar breytingar á hluta glugga og lokað fyrir hluta í samræmi við nýtingu í húsi á lóð. Stærð rýmanna helst óbreytt.

Álitsbeiðendur vísa til sjónarmiða um að fyrirhugaðri breytingu eignarhlutanna fylgi umfangsmiklar framkvæmdir sem áætlað er að taki langan tíma. Einnig eru nefnd sjónarmið um að upphaflega hafi verið gert ráð fyrir að atvinnustarfsemi færi fram á tveimur neðstu hæðum hússins, íbúum og nágrönnum til hagsbóta. Margir íbúar séu komnir vel á efri árin og því þjóni það þeirra hagsmunum að geta sótt þjónustu í nærumhverfi sínu. Þá sé ávallt gert ráð fyrir atvinnuhúsnæði á jarðhæðum bygginga í grenndinni. Kærunefnd getur ekki fallist á að ónæði vegna framkvæmda við breytingu eignarhlutanna geti haft áhrif á mat samkvæmt 27. gr. laganna, enda um tímabundið ónæði að ræða. Þá telur nefndin að þrátt fyrir að eigendur aðrir kunni að telja ákjósanlegt að hafa þjónusturými í húsinu þá verði að virða hagsmuni eiganda eignarhlutans og athafnafrelsi hans til að hagnýta eign sína á þann veg sem honum sýnist. Eignarhlutarnir hafa verið nýttir sem íbúðarhúsnæði um árabil en stærstur hluti hússins er íbúðarhúsnæði. Í því tilliti getur nefndin ekki fallist á að breytingarnar feli í sér meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur en áður var.

Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefndin að hér sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg og fellur hún því undir 3. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús þannig að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta nægi. Verður því ekki fallist á kröfu álitsbeiðenda um að samþykki allra þurfi til að koma.

Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Þá segir í 3. mgr. að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta. Í 31. gr. sömu laga segir að reglum 30. gr. skuli beita eftir því sem við eigi um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. einnig 19. gr. Loks segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki, sbr. 33. gr. b. og 33. gr. c.

Eigandi þeirra eignarhluta sem málið varðar hefur óskað eftir samþykki fyrir því að hluta sameiginlegrar lóðar hússins verði ráðstafað fyrir verandir framan við téða eignarhluta á jarðhæð. Fram kemur í þeirri tillögu sem borin var upp á húsfundinum 1. júní 2022 að um sé að ræða um 20 fermetra svæði framan við svalahurðir. Samkvæmt gögnum málsins er lóðin 3738 fermetrar að stærð. Á teikningum með gildandi eignaskiptayfirlýsingu er teiknuð verönd við eignarhluta 0006 og er því heimilt að útbúa verönd í samræmi við þá teikningu. Aftur á móti telur kærunefnd að samþykki annarra eigenda þurfi til að koma fyrir frekari ráðstöfun lóðarinnar að þessu leyti. Þar sem fyrir liggur beiðni um samþykki fyrir því að einum eiganda verði fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur telur kærunefnd að samþykki eigenda allra verði að liggja hér til grundvallar, sbr. 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús. Verður því fallist á kröfu álitsbeiðenda að því leytinu til.

Í 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús segir að eignaskiptayfirlýsing skuli undirrituð skriflega eða rafrænt, sbr. 60. gr. b., af öllum eigendum felist í henni yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða frekari takmarkanir á eignarráðum en leiði af fyrirmælum laga þessara, sbr. ákvæði A-liðar 1. mgr. 41. gr. Hafi eignaskiptayfirlýsing einvörðungu að geyma samantekt, skráningu og lýsingu á húsi og skiptingu þess í samræmi við þinglýstar heimildir og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur þar að lútandi, sé nægilegt að hún sé undirrituð skriflega eða rafrænt, sbr. 60. gr. b., af stjórn húsfélagsins þegar eignarhlutar séu sex eða fleiri en ella af meirihluta eigenda, annaðhvort miðað við fjölda eða hlutfallstölur. Um rétt og heimild eigenda til að vefengja slíka eignaskiptayfirlýsingu fer eftir fyrirmælum 18. gr. Í 5. mgr. sömu greinar segir að séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyti eða raski eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skuli eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni.

Í 1. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhús segir að allir eigendur skuli eiga þess kost að vera með í ráðum um breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum. Samþykki allra eigenda, sem hagsmuna eigi að gæta, sé áskilið hafi breytingarnar í för með sér eignayfirfærslu eða kvaðir á eignarhluta eins og um geti í 2. mgr. 16. gr. Skuli þeir þá allir standa að slíkum breytingum og undirrita skriflega eða rafrænt þau skjöl sem þurfi. Felist í breytingum aðeins leiðréttingar í samræmi við þinglýstar heimildir um húsið og einstaka eignarhluta og ákvörðun hlutfallstalna samkvæmt gildandi reglum sé nægilegt að stjórn húsfélags í húsi þar sem eignarhlutar séu sex eða fleiri láti gera slíkar breytingar og undirriti skriflega eða rafrænt nauðsynleg skjöl í því skyni. Skuli stjórnin áður gefa öllum eigendum kost á að koma sjónarmiðum sínum og athugasemdum á framfæri.

Með hliðsjón af framanrituðu þess efnis að samþykki allra þurfi fyrir fyrirhuguðum framkvæmdum gagnaðila á lóð sem eru ekki í samræmi við samþykktar teikningar, telur kærunefnd að undirritun allra eigenda sé áskilin á eignaskiptayfirlýsingu svo og vegna breytinga á henni sem kunna að vera gerðar vegna téðra framkvæmda. Kærunefnd telur því ekki tilefni til að taka til úrlausnar kröfu álitsbeiðenda í lið IV um að viðurkennt verði að stjórn hafi umboð til að undirrita eignaskiptayfirlýsingu.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðenda í liðum I, II og IV.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að útbúa verönd í samræmi við teikningar með gildandi eignaskiptayfirlýsingu. Það er álit kærunefndar að samþykki allra þurfi fyrir öðrum fyrirhuguðum framkvæmdum á lóð.

Reykjavík, 10. nóvember 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Sigurlaug Helga Pétursdóttir                                                Eyþór Rafn Þórhallsson