Mál nr. 21/2007
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 21/2007
Endurgreiðsla húsaleigu. Bætur vegna tjóns.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 30. nóvember 2007, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Ekkert svar barst frá gagnaðila við erindi kærunefndar, dags. 4. desember 2007, né heldur við bréfi nefndarinnar, dags. 20. desember 2007, þar sem veittur var viðbótarfrestur, ella myndi nefndin taka málið til úrlausnar á grundvelli fyrirliggjandi gagna.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 7. febrúar 2008.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 8. maí 2006, tóku álitsbeiðendur á leigu kjallaraíbúð að X nr. 7 í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning sem gilti frá 1. maí 2006 til 1. maí 2007. Ágreiningur er um endurgreiðslu á leigu og bætur vegna leka.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðenda vera:
- Að gagnaðili endurgreiði álitsbeiðendum leigu vegna tveggja mánaða er hún var óíbúðarhæf vegna framkvæmda að fjárhæð 120.000 krónur.
- Að gagnaðili bæti álitsbeiðendum það tjón sem þeir urðu fyrir vegna leka, alls að fjárhæð 310.000 krónur.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi tekið íbúðina á leigu vorið 2006 en í febrúar 2007 hafi húsið að X nr. 7 verið selt og afhent gagnaðila. Þá hafi hafist framkvæmdir á efri hæðum hússins. Talsvert ónæði hafi hlotist af smíðum og öðrum breytingum fyrir álitsbeiðendur. Flokkur manna hafi unnið um helgar jafnt sem virka daga frá um klukkan 9 og til klukkan 19 flesta daga. Sjónvarpssamband hafi ítrekað verið rofið við loftnet á þaki hússins. Í mars hafi orðið vart við leka frá baðherbergi af annarri hæð niður í kjallaraíbúðina.
Álitsbeiðendur hafi ítrekað haft samband við gagnaðila sem og verkamenn hans vegna lekans, sjónvarpsleysis og ónæðis um helgar. Umleitunum álitsbeiðenda hafi oftast verið vel tekið en ekkert hafi orðið um efndir á loforðum um úrbætur. Ekki hafi verið líft í íbúðinni vegna hávaða af völdum framkvæmda í alls fjórar helgar frá morgni til kvölds. Sjónvarpslaust hafi verið í alls tíu daga. Leki frá efri hæð hafi varað frá mars og þar til leigusamningstímabilinu lauk, hafði hann þá ágerst allan þann tíma.
Hinn 16. apríl 2007 hafi álitsbeiðendur hleypt inn í íbúð sína pípulagningamanni á vegum gagnaðila á þeim forsendum að hann þyrfti að eiga við stofnkrana hússins. Daginn eftir hafi stofa kjallaraíbúðar verið á floti sökum ofnleika af efri hæð sem hafði átt sér stað yfir nóttina. Í þeim leika hafi eyðilagst meðal annars tölva og tónhlaða, húsgögn og munir lágu undir skemmdum og teppi herbergisins hafi verið gegndrepa. Strax hafi verið haft samband við gagnaðila sem þá þegar hafði verið gert viðvart af starfsmönnum sínum. Þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir um að fá fulltrúa tryggingafélags hans á staðinn sem og að herbergið yrði þurrkað, hafi orðið af hvorugu. Herbergið hafi ekki verið visthæft í vikutíma þar sem teppi þar var rennblautt. Um það bil viku eftir lekann hafi gagnaðili komið í kjallaraíbúðina að beiðni álitsbeiðenda og lofað að bæta tjón á raftækjum í það minnsta og taka málið upp við tryggingafélagið sitt.
Að lokum kemur fram í álitsbeiðni að skemmst sé frá því að segja að gagnaðili hafi ekki sinnt kröfum og beiðnum álitsbeiðenda síðan uppvíst varð að smíðatrygging hans í húsinu tæki ekki til vatnstjóns. Hvorki tölvuskeytum né símhringingum álitsbeiðenda hafi verið svarað um langa hríð. Bent er á að annar álitsbeiðenda hafi orðið af tekjum vegna tölvu- og gagnamissis.
III. Forsendur
Álitsbeiðendur greina frá margvíslegum meintum brotum gagnaðila á leigusamningi, svo sem að hið leigða húsnæði hafi vart verið íbúðarhæft um tíma vegna framkvæmda gagnaðila. Jafnframt hafi eitt herbergi verið ónothæft í viku vegna vatnsleka úr ofni af völdum starfsmanna gagnaðila. Álitsbeiðendur hafi sömuleiðis orðið fyrir tjóni af völdum framkvæmdanna en skemmdir hafi orðið á tölvu og öðrum tækjabúnaði og húsgögnum. Kveðast álitsbeiðendur hafa greint gagnaðila frá þessu og gert ítrekaðar tilraunir til að fá fulltrúa tryggingarfélags gagnaðila sem ekki hafi tekist. Hafa álitsbeiðendur, máli sínu til stuðnings, lagt fram bréf, dags. 20. apríl 2007, frá R ehf. sem mat vatnskemmdir á tölvunni og tölvupósta frá álitsbeiðendum til gagnaðila þar sem þess er óskað að hann bæti þeim tjón, auk mynda á geisladisk af húsnæði og munum. Gagnaðili hefur í engu látið málið til sín taka fyrir kærunefnd.
Eins og málið liggur fyrir nefndinni þykir nægjanlega í ljós leitt að gagnaðili beri bótaábyrgð á tjóni álitsbeiðenda. Á hinn bóginn liggja ekki fyrir viðhlítandi gögn til að nefndin geti lagt mat á fjárhæð bóta. Náist ekki samkomulag milli aðila þar að lútandi verða álitsbeiðendur að afla matsgerðar dómkvadds matsmanns eða leiða tjónið í ljós með öðrum hætti.
Það athugast að eingöngu liggja fyrir einhliða fullyrðingar álitsbeiðenda, enda hefur gagnaðili ekki látið málið til sín taka fyrir nefndinni. Þótt þessar fullyrðingar fari ekki í bága við skrifleg gögn málsins er hugsanlegt að niðurstaðan yrði á annan veg ef sjónarmið og andmæli gagnaðila hefðu komið fram. Ber að virða álitsgerðina í því ljósi.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðili sé bótaskyldur á tjóni álitsbeiðenda.
Reykjavík 7. febrúar 2008
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson