Mál nr. 5/2008
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 5/2008
Lagnir: Sameign allra eða sumra.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. febrúar 2008, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 25. febrúar 2008, og athugasemdir álitsbeiðanda, ódagsettar en mótt. 2. mars 2008, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 11. apríl 2008.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða verslunar- og íbúðarhúsið X nr. 9, alls 42 eignarhluta. Ágreiningur er um eignarhald á skolpdælum.
Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:
Að fráveitukerfi hússins X nr. 9 sé í sameign allra þannig að kostnaður vegna endurnýjunar skólpdæla sé sameiginlegur.
Í álitsbeiðni kemur fram að X nr. 9 sé verslunar- og íbúðarhús með kjallara. Húsið hafi verið byggt í tveimur áföngum. Kjallari, 1. og 2. hæð, hér eftir kallað verslunarhluti, sé byggt árið 1971. Nú sé í kjallara hússins inntaksrými fyrir allt húsið, auk sólbaðsstofu og geymslna. Á 1. hæð séu meðal annars verslanir og á 2. hæð séu meðal annars skrifstofur. Fjöldi eignarhluta í verslunarhlutanum sé 22. Sá hluti hússins sem kallaður sé íbúðahluti sé 3., 4. og 5. hæð þar sem séu 20 íbúðir, þ.e. eignarhlutar. Samgangur milli þessara tveggja eininga sé í lágmarki, sameignir aðskildar þar sem aðkoma að íbúðahlutanum sé í austurenda hússins og aðkoma að verslunarrýminu sé í suðurenda hússins auk þess sem verslanir á 1. hæð hafi séraðkomu.
Álitsbeiðandi bendir á að í húsinu séu þrjú húsfélög. Eitt húsfélag fyrir allt húsið sem sjái um viðhald á ytra byrði hússins og öðrum sameiginlegum þáttum eins og pípulögnum nefnist Hagsmunafélag X nr. 9. Annað húsfélag sé fyrir íbúðahlutann og sjái um rekstur á sameign íbúðahlutans er nefnist X nr. 9 húsfélag. Þriðja húsfélagið sé fyrir verslunarhlutann og sjái um rekstur þess hluta og nefnist Húsfélagið X nr. 9. Hvert húsfélag hafi sína kennitölu. Í stjórn Hagsmunafélagsins X nr. 9 sitji álitsbeiðandi, C og D. Álitsbeiðandi og C séu íbúðareigendur í húsinu en D sé eigandi að rými í verslunarhlutanum. Í stjórn X nr. 9 húsfélags (íbúðahlutans) sitji E, C og F. Stjórn Húsfélagsins X nr. 9 (verslunarhlutans) sé að hluta óvirk en í henni séu gagnaðili, G og D.
Eins og áður hafi komið fram bendir álitsbeiðandi á að í kjallara sé inntak fyrir allt húsið. Árið 2007 hafi ítrekað farið að leka í kjallara. Stjórn verslunarhlutans sé að mestu óvirk og því hafi stjórn Hagsmunafélagsins verið látin vita af lekanum. Formaður stjórnar Hagsmunafélagsins hafi haft milligöngu að því að fá byggingatæknifræðing til að kanna hvað væri að. Við athugun hans hafi komið í ljós að um væri að ræða leka frá skolpröri að skolptanki. Síðar eftir að lak öðru sinni hafi komið í ljós að dælurnar tvær sem hafi verið í tanknum væru bilaðar og þörf væri á að skipta um þær. Einnig hafi byggingatæknifræðingurinn komist að því að rafmagnsbúnaður sem eigi að stýra gangi dælanna hafi ekki gengið sem skyldi og viðvörunarbúnaður sem innifalinn sé í rafmagnsbúnaðinum hafi heldur ekki virkað sem skyldi, þ.e. viðvörunarbjalla hafi ekki farið í gang þegar dælurnar hafi stöðvast.
Greinir álitsbeiðandi frá því að á húsfundi Hagsmunafélagsins 28. júní 2007 hafi tilboð byggingatæknifræðingsins í viðgerð á skólpröri að skólptanki verið samþykkt. Á þessum fundi hafi komið fram vilji fundarmanna að stjórn húsfélagsins framkvæmi álíka mikilvæga hluti eins og þetta án þess að bera þá upp á húsfundi. Íbúar hafi þó komið að máli við formann og gjaldkera og látið í ljós efasemdir um að umræddur skolptankur tilheyrði íbúðahlutanum.
Þá kemur fram í álitsbeiðni að stjórn Hagsmunafélagsins hafi leitað til verkfræðistofu sem hafi séð um lagnir hússins þegar íbúðahlutinn var byggður árin 1993 og 1994. Í tölvupósti frá verkfræðingi hjá stofunni komi eftirfarandi fram: „Þegar byggt var ofan á húsið árið 1993 var fráveitukerfi nýju hæðanna (3., 4. og 5. hæð) útfært þannig að það væri óháð upprunalega fráveitukerfi hússins og tengdist því ekkert heldur var það sérstakt kerfi og lá út úr kjallaravegg norðurhliðar neðan við gólfplötu 1. hæðar og þaðan með sjálfrennsli að stofnlögn í bæjarkerfinu. ... Fráveitan frá efri hæðum er eingöngu skólp þannig að það eru tvær tengingar skólps við bæjarkerfið, ein frá kjallara, 1. hæð og 2. hæð og önnur frá efri hæðum. Sett var upp sérstök tengigrind fyrir heitt og kalt vatn fyrir efri hæðirnar og hún tengd sameiginlegum inntökum fyrir heitt og kalt vatn fyrir allt húsið.“
Að lokum bendir álitsbeiðandi á að stjórn Hagsmunafélagsins hafi leitað álits Húseigendafélagsins um það hvort skolptankurinn væri sameign allra eða sumra. Í svari þess komi fram að ýmis sjónarmið mæli með annarri niðurstöðu, þ.e. að um sameign verslunarhlutans sé að ræða.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að rekstur og viðhald skolplagna og dælutanks hafi verið sameiginlegur frá byggingu hússins X nr. 9. Þar sem eigendur verslunarhlutans hafi talið að um tvö aðskilin húsfélög væri að ræða hafi það komið í hlut verslunarhlutans að sjá um rekstur og viðhald skolptanksins í kjallara hússins. Þegar ljóst hafi verið að eitt húsfélag þyrfti fyrir allt húsið hafi verið ráðist í gerð eignaskiptasamnings fyrir allt húsið árið 2006. Gagnaðili telur að þá hefði átt að hafa tankinn í sameign alls hússins. Kjallarinn sé nauðsynlegur fyrir undirstöður hússins og sé í flestum tilfellum hagkvæmur í rekstri. Vegna óhagstæðrar hæðar sinnar gagnvart skolplögnum sveitarfélagsins hafi það komið í hlut allra eigenda að standa sameiginlega straum af þeim óhjákvæmilega kostnaði sem felist í því að dæla skolpi upp í þá hæð sem sveitarfélagið taki við því. Þetta sé böggull sem allir hafi borið sameiginlega. Hvorki þurfi að mála glugga né útveggi á kjallara. Samt þurfi eigendur í kjallara að greiða gjöld í sama hlutfalli og aðrir í húsinu.
Finnst gagnaðila því eðlilegt að Hagsmunafélag X nr. 9 taki þátt í viðhaldi og rekstri skolpdælanna í kjallara alveg eins og kjallarinn tekur þátt í viðhaldi þaksins. Þetta sé nauðsynlegur og óbreytanlegur hluti af rekstri hússins. Ef endanleg niðurstaða verði aftur á móti sú að verslunarhlutinn eigi að standa einn að þessum kostnaði telur gagnaðili að verið sé að hafna þessu algjörlega sem sameiginlegum þætti og séu þá breyttar forsendur að mati gagnaðila.
Í athugasemdum álitsbeiðanda bendir hann á að misskilnings virðist gæta um fjölda húsfélaga og hlutverk þeirra. Hagsmunafélag X nr. 9 hafi verið stofnað 20. júlí 2006 að ráðleggingu Húseigendafélagsins. Húsinu megi líkja við blokk með tveimur stigagöngum, hvor stigagangur með sitt húsfélag en þriðja húsfélagið sjái um sameiginlega hluti eins og ytra byrði og pípulagnir. Vísar álitsbeiðandi um það til álitsbeiðni sinnar.
Þá bendir álitsbeiðandi á að dælurnar úr tanknum dæli ekki skólpi fyrir allt húsið í þá hæð sem sveitarfélagið taki við því, sbr. teikningar frá verkfræðistofunni. Skólpið frá íbúðunum renni beint út í götu.
III. Forsendur
Í 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.
Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.
Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.
Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.
Kærunefnd hefur í fjölmörgum álitum talið að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa. Í máli þessu liggur óumdeilt fyrir að þegar að við byggingu 3., 4. og 5. hæðar hafi fráveitukerfi hæðanna verið hannað með algjörlega sjálfstæðum hætti þannig að það tengist ekki eldra fráveitukerfi hússins á nokkurn hátt. Kærunefnd telur því að í þessu undantekningartilviki sé fullnægt skilyrðum 2. tölul. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994 um sameign sumra, þannig að fráveitukerfi 3., 4. og 5. hæðar sé í sameign sumra, þ.e. eigenda þeirra hæða. Samkvæmt því ber að hafna kröfu álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fráveitukerfi 3., 4. og 5. hæðar hússins sé í sameign sumra.
Reykjavík, 11. apríl 2008
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason