Mál nr. 8/2008
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 8/2008
Eignarhald: Geymsla. Endurupptökubeiðni.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með ódagsettu bréfi, mótt. 14. nóvember 2007, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. nóvember 2007, mótt. 27. nóvember 2007, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. desember 2007, athugasemdir gagnaðila, dags. 11. desember 2007, viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 21. desember 2007, og viðbótarathugasemdir gagnaðila, dags. 3. janúar 2008, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 21. janúar 2008.
Hinn 12. febrúar 2008 fór álitsbeiðandi þess á leit að málið yrði tekið upp að nýju með vísan til þess að hann taldi nefndarmenn hafa misskilið aðstæður. Í tilefni þessarar beiðni var ákveðið að nefndarmenn héldu á vettvang og skoðuðu aðstæður. Það var gert 1. apríl 2008. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 11. apríl 2008.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 32, alls átta eignarhluta, sem byggt var 1962. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar 0101 en gagnaðili er eigandi íbúðar 0401. Ágreiningur er um eignarhald á geymslu.
Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:
Að eignarhald á umdeildri geymslu verði fært til samræmis við þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu þannig að hluti af geymslu gagnaðila tilheyri álitsbeiðanda.
Í endurupptökubeiðni kemur fram að fyrir mörgum árum hafi umræddar geymslur íbúða 0401 og 0101 verið notaðar sem undirgangur milli húsa vegna ágreinings um aðkomu að baklóð. Þegar gagnaðili breytti eignarhlutanum 0101 í íbúð og seldi hafi hann jafnframt breytt viðkomandi undirgangi í tvær geymslur en farið ekki eftir samþykktum teikningum. Umræddur endaveggur geymslu sem nema skuli við baðvegg íbúðar 0101 sé ekki fyrir hendi og nái því geymsla gagnaðila að innri endavegg baðsins að undanteknu lágreistu ómanngegnu hólfi sem leiði til þess að heyra megi og sjá inn í baðherbergi íbúðar 0101. Á baðinu sem að mestu snúi í geymslu gagnaðila megi heyra allt sem gert og sagt sé á baðherbergi íbúðar álitsbeiðanda vegna glugga sem notaður sé sem loftræsting. Sé íbúð 0101 mæld vanti upp á fermetra sem gagnaðili hafi tekið sér en tilheyri íbúð 0101 samkvæmt samþykktum teikningum og hafi opinber gjöld verið greidd í samræmi við það.
Álitsbeiðandi bendir á að íbúðin hafi verið seld sem tiltekinn fjöldi fermetra og hafi alla tíð verið greidd af henni fasteignagjöld í samræmi við þann fjölda. Hún sé skráð hjá Fasteignamati ríkisins og teikningar gefi það skýrt til kynna að þetta milliloft sé ólöglegt. Fyrri kaupendur íbúðar 0101 hafi ekki gert athugasemdir eins og afsöl sýni vegna grunleysis um að verið væri að slá ryki í augu þeirra. Núverandi kaupsamningur hljóði hins vegar þannig að farið sé eftir samþykktum teikningum.
Að lokum getur álitsbeiðandi þess að X nr. 32 sé byggð af gagnaðila og systkinum hans og hafi lengstum verið í þeirra eigu. Við sölu annarra íbúða í húsinu hafi gagnaðili náð eignarhaldi á geymslum í kjallara sem áður tilheyrðu íbúðum efri hæða. Auk þess hafi verið í eigu gagnaðila lítið timburhús gegnt X nr. 32. Húsið hafi gagnaðili selt en haldið lóðinni umhverfis og leigi nú sem bílastæði.
Að öðru leyti vísast til málsatvikalýsingu í álitsgerð með máli kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 45/2007.
III. Forsendur
Í áliti kærunefndar nr. 45/2007 um ágreiningsefni þetta var út frá því gengið að veggur sem skildi að geymslur 1. hæðar annars vegar og efri hæðar hins vegar hefði verið reistur í samræmi við teikningar sem samþykktar voru af byggingarnefnd R 12. júlí 1984 og lágu fyrir í málinu. Við skoðun nefndarmanna á vettvangi kom í ljós að svo var ekki, sem leiðir til þess að gluggi í baðherbergi álitsbeiðanda vísar inn í geymslu gagnaðila. Þá veldur það því jafnframt að geymsla álitsbeiðanda er minni en kaupsamningur segir til um. Kærunefnd ítrekar það sem fram kemur í fyrra áliti nefndarinnar að gagnaðili var eigandi alls hússins þegar þessar framkvæmdir áttu sér stað og að við sölu eignarhlutans hafi mörk hans verið eins og þau eru nú. Í afsali til álitsbeiðanda, dags. 8. mars 2004, kom fram að álitsbeiðandi sætti sig þá við ástand hennar. Álitsbeiðandi á engu að síður rétt á að eignaskiptayfirlýsing vegna hússins endurspegli rétta hlutfallstölu eignarhlutans sem hún gerir ekki hvað geymsluna varðar. Þá kann hann að eiga bótarétt gagnvart seljanda ef fallist yrði á að um leyndan galla væri að ræða en það er hins vegar ekki hlutverk kærunefndar fjöleignarhúsamála að kveða á um slíkt. Enn fremur gæti álitsbeiðandi vakið athygli byggingaryfirvalda á að gagnaðili hafi ekki farið eftir samþykktum teikningum.
Samkvæmt því verður ekki fallist á þá kröfu að hluti af geymslu gagnaðila tilheyri álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að á grundvelli laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, beri að hafna þeirri kröfu álitsbeiðanda að hluti af geymslu gagnaðila tilheyri álitsbeiðanda.
Reykjavík, 11. apríl 2008
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason