Mál nr. 80/2021 - Úrskurður
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 80/2021
Hundahald. Sameiginlegur stigagangur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 17. ágúst 2021, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. september 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 12. september 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 21. september 2021, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. október 2021.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls fjóra eignarhluta og tvo stigaganga. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum í öðrum stigagangi hússins en í hvorum stigagangi eru jafnframt herbergi í kjallara. Ágreiningur er um hvort gagnaðilum sé heimilt að halda hund í íbúð þeirra.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé óheimilt að halda hund í íbúð þeirra.
- Að viðurkennt verði að heimsóknir hunda og katta séu óheimilar þar sem heimsóknum dýra sé mótmælt.
Í álitsbeiðni kemur fram að 13. janúar 2021 hafi annar gagnaðila tilkynnt dóttur álitsbeiðanda, sem búi í íbúð hennar í húsinu, að gagnaðilar hefðu fengið sér hund. Dóttir álitsbeiðanda hafi þá sagt að hún væri komin í erfiða stöðu þar sem hún væri með slæmt ofnæmi fyrir hundum og með astma. Þar af leiðandi væri óljóst hvort hún myndi þola að hundur væri í sameigninni. Gagnaðilar hafi talið sig hafa heimild til að halda hund þar sem fasteignasali hefði sagt þeim að áður hefðu verið kettir í stigaganginum. Kettirnir hafi þó verið hárlausir, Sphynx kettir, sem eigi að vera ofnæmisfríir. Þeir hafi sloppið í sameignina í mesta lagi í þrjú skipti. Þá hafi leigjandi í kjallaraherbergi fengið að vera með kött með því skilyrði að hann færi ekki í sameignina.
Í greinargerð gagnaðila segir að þau hafi fengið íbúð sína afhenta 1. nóvember 2020. Þeim hafi verið tjáð af fasteignasala að dýrahald hefði áður verið leyft í húsinu og því ætti slíkt ekki að vera vandamál. Fyrri eigendur íbúðarinnar hefðu verið með þrjá ketti til lengri tíma og einnig haldið hund, auk þess sem leigjandi kjallaraherbergis hafi verið með kött. Gagnaðilar hafi því haft réttmætar væntingar til þess að dýrahald væri heimilt í húsinu.
Dóttir álitsbeiðanda sé með þekktan astma sem valdi því að hún þoli illa sterka lykt, mengun og ryk. Einnig hafi hún staðfest ofnæmi fyrir hundum, köttum og hestum. Samskipti hennar og gagnaðila 13. janúar 2021 beri með sér að löngu áður en þau hafi flutt inn hefði hún átt við heilsufarsvandamál að stríða. Læknir hennar hafi talið þann heilsubrest helst mega rekja til astma sem hún hafði greinst með árinu áður og/eða mögulegrar myglu í nærumhverfi hennar. Því sé ljóst að tilkoma hundsins hafi ekki verið áhrifavaldur heilsubrests hennar.
Annar gagnaðila hafi í símtali við dóttur álitsbeiðanda 11. janúar 2021 tjáð henni að þau hygðust fá sér hund og athugað með afstöðu hennar til þess. Hún hafi veitt munnlegt leyfi fyrir hundinum og tjáð gagnaðila að hún væri aðallega fegin að þau ætluðu ekki að fá sér kött. Dóttir álitsbeiðanda hafi þannig gert munnlegt samkomulag við gagnaðila þess efnis að þeim væri heimilt að halda hund í íbúðinni. Ferlið hafi síðan gengið mun hraðar fyrir sig en gert hafði verið ráð fyrir og gagnaðilar gengið frá kaupum á hundinum næsta dag.
Frá upphafi virðist dóttir álitsbeiðanda hafa ákveðið að sá heilsufarsbrestur sem hrjáði hana væri hundinum að kenna, þrátt fyrir að hún væri með astma og að til lengri tíma hefðu fjórir kettir verið í húsinu og um tíma einnig hundur. Þá hafi læknir hennar ekki staðfest það.
Öll samskipti dóttur álitsbeiðanda við gagnaðila beri þetta viðhorf með sér en 10. febrúar 2021 hafi hún sent tölvupóst þar sem hún hafi farið fram á að hundinum yrði þegar fundið annað heimili. Í framhaldinu hafi gagnaðilar reynt hvað þau gátu að koma til móts við hana og komast sameiginlega að sanngjarnri niðurstöðu. Það hafi þau gert þótt þau hefðu fengið munnlegt leyfi fyrir hundinum frá henni 11. janúar.
Gagnaðilum hafi síðan verið send áskorun af hálfu Húseigendafélagsins. Í því bréfi segi að þar sem þau hefðu ekki aflað samþykkis eigenda í samræmi við 33. gr. e. fjöleignarhúsalaga yrði þeim gert að losa sig við hundinn innan tveggja vikna frá móttöku bréfsins. Einnig hafi komið fram að afla hefði átt slíks samþykkis á löglegum húsfundi. Gagnaðilar hafi talið sig hafa aflað samþykkis dóttur álitsbeiðanda, sem þau hafi haldið að væri eigandi íbúðarinnar á þeim tíma, með löglegum hætti, enda hvergi vikið að því í lögunum að slíkt samþykki þurfi að vera skriflegt. Ómögulegt hefði verið fyrir þau að afla samþykkis fyrir hundinum á löglegum húsfundi þar sem á umræddum tíma hafi ekki verið rekið húsfélag í húsinu.
Umsókn gagnaðila um að halda hund hafi verið synjað 16. júní 2021 af umhverfis- og heilbrigðisráði Reykjavíkur þar sem skilyrðum 5. gr. samþykktar um hundahald í Reykjavík nr. 478/2012 og 1. mgr. 33. gr. e. fjöleignarhúsalaga hafi ekki verið talið fullnægt. Niðurstaða umhverfis- og heilbrigðisráðs Reykjavíkur sé röng þar sem hún sé byggð á röngum forsendum þar sem ekki hafi með réttu verið tekið tillit til málsástæðna þeirra. Hvergi komi fram í framangreindri samþykkt um hundahald né í 33. gr. e. fjöleignarhúsalaga að samþykki fyrir hunda- eða kattahaldi þurfi að vera skriflegt. Í þessu samhengi sé rétt að ítreka að formfrelsi sé ein af meginreglum íslensks samningaréttar og almennt séu munnlegir samningar taldir jafngildir skriflegum. Undantekningar frá þeirri meginreglu beri því að túlka þröngt og þar sem ekki sé skýrlega gerð krafa um skriflegt samþykki teljist munnlegt samþykki jafngilt skriflegu. Þessi skilningur gagnaðila hafi verið staðfestur af kærunefnd húsamála, sbr. álit nefndarinnar í máli nr. 55/2020.
Krafa gagnaðila um frávísun sé á því byggð að málið varði hvorki réttindi né skyldur þinglýsts eiganda íbúðar 0101, þ.e. móður álitsbeiðanda. Beiðnin sé alfarið grundvölluð á hagsmunum dóttur hennar sem geti ekki talist eigandi íbúðar í skilningi fjöleignarhúsalaga. Álitsbeiðandi hafi þannig engra lögvarðra hagsmuna að gæta í málinu. Í öðru lagi beri að vísa kröfum álitsbeiðanda frá þar sem málið hafi ekki hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins.
Verði ekki fallist á frávísunarkröfuna beri að hafna öllum kröfum álitsbeiðanda. Munnlegt samþykki liggi fyrir hundahaldinu og þar sem það samþykki hafi verið veitt verði það ekki dregið til baka, sbr. 5. mgr. 33. gr. e. fjöleignarhúsalaga, þar sem ekki hafi komið til slíkar forsendubreytingar að afturköllun samþykkis um hundahald í íbúðinni verði réttlætt.
Álitsbeiðandi haldi því fram að þeir kettir, sem fyrri eigendur hafi haldið, væri kattategund sem að mestu ylli ekki ofnæmi. Sá köttur sem haldinn hafi verið í kjallaraherberginu hafi aftur á móti verið annarrar tegundar. Í grein á vísindavefnum fjalli Davíð Gíslason, sérfræðingur í lyflækningum og ofnæmissjúkdómum, um dýraofnæmi. Hann sé sá læknir sem hafi undirritað vottorð dóttur álitsbeiðanda vegna ofnæmis hennar. Í greininni segi að öll hunda- og kattakyn valdi ofnæmi og að ekkert sé til sem heiti ofnæmisfríir kettir eða hundar. Enn fremur að kettir valdi meira ofnæmi en hundar þar sem ofnæmisvakar frá köttum svífi auðveldar í loftinu en frá hundum.
Að teknu tilliti til ofangreinds sé ljóst að þrátt fyrir að dóttir álitsbeiðanda sé með ofnæmi fyrir hundum og köttum sé það ekki með þeim hætti sem haldið sé fram í álitsbeiðninni. Væri það svo hefði heilsufar hennar átt að bera þess mun meiri merki þau ár sem kattahald hafi verið við lýði í húsinu. Því sé einsýnt að sambýli hennar með hundi sé ekki óbærilegt. Þess utan hafi hundur gagnaðila aldrei stigið fæti inn á stigaganginn en þegar farið sé með hann til og frá íbúðinni sé undantekningarlaust haldið á honum.
Með því að hafa veitt fyrri eigendum íbúðar gagnaðila og íbúum kjallaraherbergis samþykki fyrir kattahaldi, jafnvel þótt því hafi ekki verið þinglýst, hafi dóttir álitsbeiðanda einnig skuldbundið sig gagnvart gagnaðilum sem nýjum eigendum. Samkvæmt áliti kærunefndar í máli nr. 55/2020 hafi gagnaðilar því sannarlega mátt hafa réttmætar væntingar til þess að það leyfi, sem hún hafði áður veitt fyrir katta- og hundahaldi í húsinu, héldi gildi sínu gagnvart þeim.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að fyrstu samræður varðandi hundahald hafi gagnaðilar átt við dóttur hennar 13. janúar 2021. Af þeirra hálfu sé ljóst að það símtal hafi átt sér stað nákvæmlega þennan dag vegna aðstæðna sem hafi komið upp í fjölskyldunni þann dag. Síðar sama dag hafi annar gagnaðila aftur hringt og tilkynnt að þau hefðu verið með hund í aðlögun. Í þessu símtali hafi dóttir álitsbeiðanda sagt að hún yrði að fá að hugsa málið, hún væri með ofnæmi og astma. Sama dag, að kvöldi 13. janúar, hafi hún sent gagnaðila smáskilaboð og sagt að þau væru búin að setja hana í erfiða stöðu þar sem þau hefðu nú þegar tekið hundinn í aðlögun og því væri erfitt fyrir hana að segja nei. Hún yrði að fá að tala við ofnæmis- og/eða lungnalækninn sinn því að hún vissi ekki hvaða áhrif það myndi hafa á hana að hundur væri í húsinu.
Næstu daga hafi gagnaðilar og álitsbeiðandi átt símtöl þar sem gagnaðilar hafi tilkynnt að til stæði að hundurinn kæmi alfarið til þeirra helgina 16.-17. janúar. Dóttur álitsbeiðanda hafi því hvorki verið gefið ráðrúm til að ráðfæra sig við ofnæmis- og lungnalæknana sína áður né tækifæri til að kynna sér umrædda hundategund og hvort hún væri raunverulega jafn lítið ofnæmisvaldandi og gagnaðilar hafi haldið fram. Hún hafi því ekki verið tilbúin til þess að gefa samþykki sitt eða álitsbeiðanda fyrir hundahaldi að svo stöddu og hafi það ekki verið gefið í þessum símtölum. Dóttir álitsbeiðanda hafi aftur á móti fallist á að gefa þessu reynslutíma og taka stöðuna aftur eftir einn mánuð eða svo. Hún hafi tekið skýrt fram að þessi reynslutími væri ekki það sama og samþykki og ef hún fyndi fyrir einhverjum ofnæmis- eða astmaeinkennum yrði hundurinn að fara. Gagnaðilar hafi játað því og sagt að þau myndu finna lausn ef sú staða kæmi upp að dóttir hennar myndi finna fyrir ofnæmiseinkennum. Munnlegt samþykki hafi því aldrei legið fyrir.
Þegar dóttir álitsbeiðanda hafi haft samband við gagnaðila 3. febrúar og sagt að hundahaldið væri ekki að ganga upp vegna ofnæmis- og astmaeinkenna hafi þau sagt að hundur þeirra gæti ekki verið valdur að þessum einkennum þar sem hann væri ekki ofnæmisvaldandi og færi ekki úr hárum. Nokkrum dögum síðar hafi lausn gagnaðila verið sú að fara inn og út úr sameign með hundinn í plastkassa. Það sé þó engan vegin ásættanleg lausn til lengri tíma og þeim því verið send áskorun frá Húseigendafélaginu til að finna hundinum annað heimili.
Það komi skýrt fram 33. gr. í lögum um fjöleignarhús varðandi samþykki fyrir dýrahaldi „að þinglýsingar sé þörf til að það haldi gagnvart síðari eigendum í góðri trú“. Ekkert slíkt þinglýst skjal liggi fyrir. Vegna kattahalds í kjallaraherbergi tímabilið janúar 2020 til haustsins 2020 hafi það verið háð því að kötturinn kæmi ekki í sameignina, enda hafi hann getað farið inn og út um glugga í herberginu. Á þessum tíma hafi dóttir álitsbeiðanda ekki gert sér grein fyrir því hve auðveldlega ofnæmisvakar frá köttum berist með skófatnaði og öðrum fatnaði og hve auðveldlega þeir berist með fólki, jafnvel þótt köttur komi ekki út úr íbúð. Það sé rangt að til lengri tíma hafi verið haldnir fjórir kettir og einn hundur í húsinu. Engin þinglýst leyfi liggi fyrir þeim dýrum sem hafi verið í húsinu áður og því séu engar kvaðir eða skuldbindingar fyrir dýrahaldi í stigaganginum.
Dóttir álitsbeiðanda hafi til margra ára verið með krónískar kinnholubólgur og nefrennsli, en ekki sett það í samhengi við dýrahald í húsinu. Líkt og gagnaðilar hafi bent á berist ofnæmisvakar frá köttum auðveldlega með skófatnaði og öðrum fatnaði og berist auðveldlega með fólki, jafnvel þótt köttur komi ekki út úr íbúð. Þessu hafi dóttir álitsbeiðanda þó ekki gert sér grein fyrir áður.
Í lok ágúst 2020 hafi dóttir álitsbeiðanda farið í aðgerð á miðnesi, sem háls- nef- og eyrnalæknir hafi ráðlagt og talið að gæti hjálpað til að losna við kinnholubólgur og gæti dregið úr endurteknum ennis- og kinnholusýkingum, og lungnalæknir hafi talið að það gæti jafnvel hjálpað til við að draga úr astmaeinkennum. Þegar liðið hafi á haustið 2020 hafi kinnholubólgurnar horfið sem og nefrennslið sem höfðu hrjáð hana til margra ára, auk þess sem astmaeinkenni hafi minnkað. Hún hafi því dregið þá ályktun að þessi aðgerð hefði virkað til að losa hana við þessi þrálátu einkenni og sömuleiðis dregið úr astmanum. Eftir að hundurinn hafi komið í húsið hafi kinnholubólgurnar tekið sig upp aftur og samfara því hafi astmaeinkenni hennar versnað til muna. Þegar það sé sett í samhengi hafi umrætt kattahald í húsinu, jafnvel þótt kettirnir hafi átt að heita ofnæmisfríir og ekki komið í sameign hússins, verið að valda kinnholubólgum og nefrennsli dóttur álitsbeiðanda til margra ára, án þess að hún hafi gert sér grein fyrir því. Ekkert sé til sem heiti ofnæmisfríir kettir eða hundar.
Því sé ekki verið að mismuna gagnaðilum þar sem í lögum um fjöleignarhús segi: „gæta skal jafnræðis við veitingu samþykkis [hunda- og kattahald] skv. 1. mgr, er óheimilt að mismuna eigendum sem eiga jafnan rétt í þessu efni“.
Í athugasemdum gagnaðila segir að símtal þeirra við dóttur álitsbeiðanda hafi átt sér stað 11. janúar 2021. Í þeirra huga sé það alveg ljóst. Í því samtali hafi hún, eins og hún hafði áður gert gagnvart fyrri eigendum, veitt munnlegt leyfi fyrir umræddum hundi fyrir hönd álitsbeiðanda. Báðir gagnaðilar hafi verið vitni að því símtali. Smáskilaboð dóttur álitsbeiðanda til gagnaðila 13. janúar 2021 hafi þannig komið tveimur dögum eftir að leyfi hafði verið veitt og séu ekki í samræmi við það samtal. Þrátt fyrir að hundurinn hafi verið í aðlögun fyrir veitt samþykki hafði á þeim tíma ekki verið gengið endanlega frá kaupunum og hann einungis komið í húsið í stutta stund yfir daginn. Slíkar skemmri heimsóknir hunda séu heimilar samkvæmt 7. mgr. 33. gr. e. fjöleignarhúsalaga.
Álitsbeiðandi byggi á því að heilsufarsbata dóttur hennar á haustmánuðum 2020 hafi mátt rekja til þess að engin dýr hafi verið í húsinu fremur en að miðnesaðgerðin hafi borið tilætlaðan árangur. Hið rétta sé að kötturinn hafi verið í kjallaraíbúðinni fram til 1. desember 2020. Sá heilsufarsbati sem hún hafi upplifað hafi því sannarlega ekki verið tengdur dýrahaldi í húsinu.
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. e. fjöleignarhúsalaga sé gerður áskilnaður um samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafi sameiginlegan inngang eða stigagang. Álitsbeiðandi sé eini eigandi íbúðar 0101 en gagnaðilar séu sameiginlegir eigendur að íbúð 0201. Eigendur íbúða með sameiginlegan stigagang séu því þrír og af þeim hafi tveir gefið leyfi fyrir hundahaldi. Skilyrði ákvæðisins sé því uppfyllt.
III. Forsendur
Gagnaðilar gera aðallega þá kröfu að málinu verði vísað frá vegna aðildarskorts og þar sem ágreiningurinn hafi ekki hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Kærunefnd telur engin efni til að fallast á þessa kröfu þar sem til staðar er skýr ágreiningur á milli aðila á grundvelli laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. e. laga um fjöleignarhús er hunda- og kattahald í fjöleignarhúsi háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafa sameiginlegan inngang eða stigagang. Í 2. mgr. segir að þegar svo hátti geti húsfélag eða húsfélagsdeild með samþykki 2/3 hluta eigenda veitt annaðhvort almennt leyfi til hunda- og/eða kattahalds eða einstökum eigendum slíkt leyfi vegna tiltekins dýrs. Getur húsfélagið bundið slíkt leyfi skilyrðum. Í 3. mgr. segir að eigandi skuli afla samþykkis annarra eigenda og fá leyfi fyrir dýrinu samkvæmt reglum viðkomandi sveitarfélags, þar sem það eigi við, áður en dýrið komi í húsið. Skuli eigandi láta húsfélagi í té ljósrit af leyfinu. Í 4. mgr. segir að gæta skuli jafnræðis við veitingu samþykkis samkvæmt 1. mgr. og sé óheimilt að mismuna eigendum sem eigi jafnan rétt í þessu efni. Í 5. mgr. segir að samþykkið sé óafturkallanlegt að óbreyttum forsendum en þinglýsingar sé þörf til að það haldi gagnvart síðari eigendum í góðri trú.
Ljóst er að til þess að gagnaðilum sé heimilt að halda hund í íbúð þeirra þarf samþykki álitsbeiðanda, sbr. 1. mgr. 33. gr. e. laga um fjöleignarhús og einnig 10. tölul. B liðar 1. mgr. 41. gr. sömu laga. Gagnaðilar halda því fram að dóttir álitsbeiðanda hafi veitt munnlegt samþykki í símtali 11. janúar 2021. Þessu neitar álitsbeiðandi og tekur fram að dóttir hennar hafi fallist á að hundurinn yrði haldinn í íbúðinni til reynslu en fengi hún einkenni vegna ofnæmis síns þyrfti hundurinn að fara. Fyrir liggja smáskilaboð dóttur álitsbeiðanda til gagnaðila 13. janúar 2021 þar sem hún segir að það sé erfitt að segja nei við hundi sem sé þegar kominn í aðlögun. Þá upplýsti hún gagnaðila með tölvupósti 10. febrúar 2021 að hún væri komin með ofnæmis- og kvefeinkenni sem hún taldi líklegt að rekja mætti til hundsins. Hún gæti því ekki veitt samþykki fyrir hundahaldinu og fór fram á að hundinum yrði fundið annað heimili hið fyrsta.
Að framangreindu virtu virðist að minnsta kosti óumdeilt meðal aðila að veitt hafi verið skilyrt samþykki fyrir hundahaldinu, þ.e. að hundurinn mætti vera í íbúðinni að því gefnu að dóttir álitsbeiðanda fengi ekki ofnæmiseinkenni, sem hún fékk og rekur til hundsins. Þrátt fyrir að dóttir álitsbeiðanda virðist hafa gefið skilyrt samþykki fyrir hundahaldi til reynslu telur kærunefnd að gagnaðilum hafi ekki tekist sönnun þess að álitsbeiðandi hafi veitt samþykki fyrir hundi gagnaðila.
Fyrri eigandi íbúðar gagnaðila hélt ketti í íbúðinni og hund um tíma. Svo virðist sem álitsbeiðandi hafi samþykkt það munnlega en gegn mótmælum hennar verður að líta svo á að ekki hafi verið um almennt leyfi til hunda- og/eða kattahalds í húsinu að ræða heldur hafi leyfið verið bundið við tiltekin dýr fyrri eiganda íbúðarinnar. Ákvæði 4. mgr. um að gæta skuli jafnræðis við veitingu samþykkis fyrir dýrahaldi telur kærunefnd að túlka beri þannig að jafnræðis beri að gæta meðal eigenda hverju sinni. Þannig geti það ekki talist ójafnræði að fyrri eigendum sé heimilað dýrahald en ekki núverandi eigendum.
Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að gagnaðilum sé óheimilt að halda hund í íbúð þeirra.
Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á því að heimsóknir hunda og katta séu óheimilar. Krafa þessi er bæði almennt orðuð og sett fram án rökstuðnings, auk þess sem ekki virðist sem ágreiningur sé meðal aðila um ákvæði fjöleignarhúsalaga hér um. Er kröfu þessari því vísað frá kærunefnd.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé óheimilt að halda hund í íbúð þeirra.
Það er álit kærunefndar að vísa beri frá kröfu álitsbeiðanda í lið II.
Reykjavík, 28. október 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson