Mál 137/2020-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 137/2020

Kostnaður vegna framkvæmda í bílskýli.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 28. nóvember 2020, beindi A hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. desember 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. janúar 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 18. janúar 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. apríl 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C 1-3 í D, alls 68 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 3. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðandi eigi að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmda við bílskýli með B lokun, þ.e. opið að hluta, sem hann telur sameign sumra samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að matshluti 03 teljist séreign sumra og að kostnaður vegna ristar við innkeyrsluhurð og hlíf fyrir hurðarbúnað, sé á kostnað eigenda séreignarinnar samkvæmt reglum III. kafla laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda framlag hans til framkvæmdanna með vöxtum hið fyrsta.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að framvísa fundargerð húsfundar sem haldinn var 14. október 2020 eða sýni fram á með öðrum hætti heimild gagnaðila til að innheimta kostnað vegna sameign sumra af eigendum hússins sem ekki eiga hltutdeild í þeirri sameign.

Í álitsbeiðni kemur fram að ekki hafi verið útskýrt nægjanlega hvaða forsendur liggi að baki kostnaðarskiptingu að öðru leyti en að miða skuli við hlutfallseign og hafi fyrirtækinu D ehf. verið falið að innheimta kostnað samkvæmt því. Vegna deilna um kostnaðarskiptinguna hafi fyrirtækið orðið sér úti um lögfræðiálit en ekki hafi neitt markvert komið fram í því sem styðji kostnaðarskiptingu stjórnar gagnaðila.

Formaður gagnaðila hafi fengið ýmsar ábendingar um þetta efni sem hann hafi hundsað. Geti það verið rétt að eigendur sambærilegra íbúða að stærð en önnur með stæði í bílskýli en hin ekki, eigi að greiða sama eða sambærilegt gjald. Ef til vill mætti miða við eignaskiptayfirlýsingu þar sem þak bílskýlisins sé jafnframt bílastæði í eigu allra en ekki sumra eins og eigi við um bílskýlið.

Ekki hafi verið sýnt fram á með rökum að um sé að ræða flóttaleiðir. Úr bílskýlinu séu flóttaleiðir í tvær áttir, óháðar bílahurðinni. Verkfræðistofa, sem hafi annast brunahönnun bílskýlisins, hafi sagt að séu þessar flóttaleiðir sem liggi beint út undir bert loft aðgengilegar og dyrnar opnanlegar í flóttaáttina án lykils eða annarra verkfæra, væri ekki þörf á flóttaleiðum inn í fjölbýlishúsin og að það mætti læsa þeim.

Vísað sé til dóms Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E-4291-2009 en samkvæmt honum sé ekki að sjá að þeir sem ekki eigi bílastæði eigi að taka þátt í kostnaðinum.

Álitsbeiðandi hafi ekki fengið lykil og það segi sitt um þá sem eigi ekkert þarna inni. Ekki hafi verið sýnt fram á að bílskýlið hafi einhverja sérstaka stöðu aðra en þá að vera bílskýli í eigu sumra. Íbúar geti auðveldlega notað lyftuna sem sé vel rúm og farið síðan um dyr út úr húsunum. Engin könnun hafi verið gerð til að kanna hvorn kostinn íbúar noti almennt. Að eigendur greiði umræddar framkvæmdir miðað við hlutfallseign sé ósanngjarnt. Ekki hafi tekist að finna neitt sem heimili þessa innheimtu en gagnaðili hafi ályktað sem svo að framkvæmdin væri til hagsbóta fyrir alla og því ættu allir að taka þátt í kostnaðinum.

Þá sé ágreiningur um hvort húsfundur, sem haldinn hafi verið 14. otkóber 2020, hafi farið fram með þeim hætti að ákvörðun sem þar hafi verið tekin sé bindandi hvað varði greiðsluþátttöku álitsbeiðanda sem ekki eigi bílastæði í bílskýlinu. Hér sé átt við boðun, kynningu á efni, atkvæðagreiðslu og ritun fundargerðar, sbr. 12. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús.

Í greinargerð gagnaðila segir að meginreglan sé sú að kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum, en með setningu laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, hafi undantekningum frá meginreglunni verið fjölgað. Í 43. gr. laga um fjöleignarhús sé að finna upptalningu á því hvað teljist sameiginlegur kostnaður. Í 44. gr. sömu laga sé svo tekið fram að sameiginlegur kostnaður sé sameiginlegur öllum eigendum, en geti þó í undantekningartilvikum verið sameiginlegur sumum eigendum en ekki öllum, sbr. 7. gr. laganna.

Allur sameiginlegur kostnaður, sem ekki falli undir undantekningar frá framangreindri meginreglu skiptist því á eigendur eftir hlutfallstölum. Falli kostnaður ekki ótvírætt undir undantekningar frá meginreglunni, skuli honum skipt hlutfallslega. Í 45. gr. sé að finna undantekningar frá fyrrnefndri meginreglu. Byggi þær á sanngirnissjónarmiðum sem og á því að önnur útfærsla á skiptingu kostnaðar væri almennt réttlátari og sanngjarnari en skipting eftir hlutfallstölum. Í greinargerð með frumvarpi laganna sé tekið fram að það geti gerst að undantekningarnar séu ósanngjarnar en slíkt fylgi oft löggjöf, en markmiðið sé að reglan sé sanngjörn í sem flestum tilvikum. Í B-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús sé að finna undantekningar frá meginreglunni og beri þá að skipta kostnaði eftir reglunni um jafnskiptan kostnað. Rökin fyrir þessari skiptingu séu meðal annars sannigirnissjónarmið, en einnig að afnot eiganda og/eða gagn séu í þessum tilvikum með þeim hætti að jöfn skipting sé almennt réttlátari en skipting eftir hlutfallstölum.

Það sem þurfi sérstaklega að koma til skoðunar sé hönnun hússins og þær flóttaleiðir sem í því séu og liggi inn í bílskýlið, en það tengi húsin saman. Bílskýlið sé með steyptu þaki og ofan á því séu bílastæði fyrir bæði húsin. Þá séu á þakinu fjögur loftop en þrjú þeirra séu lokuð með járngrindum en það fjórða og jafnframt stærsta sé opið og manngengt þaðan niður í bílskýlið. Það op sé við innkeyrsluna í bílskýlið.

Vegna hönnunar hússins, þar með taldar flóttaleiðir, væri öllum þeim sem færu niður um opið veitt frjáls för um bæði fjölbýlishúsin, þar með talið inn í rými sem hýsi hjóla- og vagnageymslur, geymslur sem tilheyri einstökum íbúðum sem og stigagöngum þar sem íbúðir séu. Þá sé jafnframt óhindraður aðgangur úr bílskýlinu að tækja- og tæknirýmum, þar með talið rafmagnstöflum fjölbýlishúsanna, en í þeim sé bæði verðmætur og viðkvæmur búnaður sem nauðsynlegt sé að vernda fyrir óviðkomandi.

Hurðir að þessum rýmum þurfi allar að vera ólæstar þar sem um flóttaleiðir sé að ræða og yrði aðgengi að bílskýlinu ekki hindrað með því að loka opinu myndi það stefna öryggi íbúa sem og eigum þeirra í aukna hættu. Þá sé aðgangur að mörgum þessara rýma eingöngu úr bílskýlinu en ekki frá öðrum sameignarhlutum. Eigi þetta sérstaklega við um hjóla- og vagnageymslur en umgangur með slíka muni verði allur að fara í gegnum bílskýlið.

Allir íbúar hafi frjálsan aðgang að bílskýlinu og þar geti þeir meðal annars þrifið bifreiðar sínar og hlaðið rafmagnsbifreiðar. Þá nýti þjónustufyrirtæki, sem til dæmis sinni þrifum og viðhaldi hússins, bílskýlið.

Í ljósi ofangreinds sé framkvæmd við lokun á opi við innkeyrslu í bílskýlið til hagsbóta fyrir alla eigendur og því eigi kostnaðurinn að greiðast af þeim öllum. Um sé að ræða kostnað vegna sameignar allra sem skuli skipt í samræmi við 43. gr. laga um fjöleignarhús.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hann og aðrir eigendur, sem ekki eigi hlut í bílskýlinu, hafi hér nánast engra hagsmuna að gæta. Um hafi verið að ræða hönnun á bílskýli með B lokun, opið að hluta, sjá eignaskiptayfirlýsingu þar sem skýrt komi fram að bílskýlið sé sameign sumra.

Því sé ranglega haldið fram að ekki megi læsa inngöngum í húsin frá bílskýli. Engin tilvitnun eða skrifleg heimild sé fyrir þessu. Brunahönnuðir bílskýlisins hafi staðfest að flóttaleiðir úr bílskýli 2 séu báðar beint út undir bert loft og læsa megi þessum inngöngum bílskýlismegin. Opnun að innanverðu sé tryggð með brotrofa og snerli á læsingu því að flóttaleiðin sé út í bílskýlið.

Því sé ranglega haldið fram að allir íbúar húsanna hafi aðgang að bílskýlinu. Einu útgangar úr kjöllurum húsanna liggi um bílskýlið og séu þar með eina leiðin þaðan með reiðhjól og álíka. Bílskýlið sé enda hannað með B lokun. Það sé réttara að segja að allir íbúar hafi út/inngang um bílskýlið. Það séu fréttir ef hinir bílastæðalausu hafi aðgang að hleðslustöðvum/stæðum og þvottaaðstöðu. Engin þvottaaðstaða sé fyrir hendi og eigendum bílastæða sé raunar óheimilt að þvo bíla sína á bílastæðunum. Þá séu hleðslustöðvarnar eingöngu fyrir þá sem kaupi slíka þjónustu. Þótt umgengnisréttur að hluta bílskýlis sé til staðar sé bílskýlið áfram séreign sumra.

Ekki sé minnst á að eigendur bílastæðanna hafi einir opnara að aksturshurð, hafi einir aðgang að bílastæðum og geymi þar einir bíla sína, marga verðmæta. Þeirra hagsmunir séu því alfarið í huga stjórnar gagnaðila með þessum framkvæmdum og afar langsótt að sækja fé til hinna sem ekki eigi hlut í séreigninni.

Fundargerð húsfundarins 14. október 2020 hafi ekki enn fengist afhent. Á fundinn hafi fyrst og fremst verið mættir eigendur bílskýlisins.

Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi haldi því fram að verkfræðistofan, sem hafi annast brunahönnun bílskýlisins, hafi staðfest að læsa mætti inngöngum inn í húsin frá bílskýli en þessa yfirlýsingu sé hvergi að finna meðal gagna málsins. Þessi staðhæfing gangi í berhögg við það sem vitað sé, þ.e. að sá búnaður sem sé á hurðunum stýrist af rafknúnum opnunum til að auðvelda aðgengi hreyfihamlaðra. Sá frágangur sem sé nú á hurðum og læsingum sé í samræmi við teikningar og samþykktir byggingaryfirvalda og samkvæmt þeim megi umræddar hurðir ekki vera læstar og hafi því gagnaðila verið nauðugur sá kostur að grípa til hinna umdeildu aðgerða til að koma í veg fyrir óhindrað aðgengi óviðkomandi inn í bílageymsluna og þaðan um fjölbýlishúsin öll.

Þá sé því mótmælt að allir íbúar hafi ekki aðgang að bílskýlinu. Það rétta sé að hússtjórnin hafi látið alla þá sem hafi viljað fá fjarstýringu að hliði bílskýlisins, óháð því hvort þeir eigi þar stæði eða ekki.

Það verkefni að tryggja að ekki væri óhindrað aðgengi að fjölbýlishúsinu í gegnum bílageysluna hafi verið brýnt erindi sem hafi þurft að taka á. Ekki hafi verið æskilegt að bíða eftir að mögulegt yrði að halda eðlilegan húsfund vegna COVID-19, sérstaklega í ljósi ítrekaðra frétta af innbrotum og þjófnuðum. Um mikil fjárhagsleg og persónuleg verðmæti sé að ræða innan veggja fjölbýlishúsanna svo að ekki sé minnst á líf og líkama íbúa þeirra líka og því um mjög þýðingarmikið verkefni að ræða sem brýnt hafi verið að takast á við. Stjórn gagnaðila hafi gert það sem hún hafi getað í ljósi samkomutakmarkana til að bera erindið undir alla íbúa fjölbýlishúsanna og hafi viðbrögð nánast allra íbúa verið jákvæð.

III. Forsendur

Deilt er um kostnaðarþátttöku vegna framkvæmda við bílskýli. Bílskýlið er lokað að ofan en opið á hliðum og framkvæmdirnar sneru að því að setja lokun á hliðar þess. Í C 1-3 eru samtals 68 eignarhlutar en í bílskýlinu eru 44 bílastæði í eigu jafnmargra eignarhluta.

Sameign í fjöleignarhúsi getur verið sameign allra eða sameign sumra. Sameign allra er meginreglan, sbr. 3. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, og eru því jafnan líkur á að um sameign allra sé að ræða, sé um það álitamál. Um sameign sumra getur þó verið að ræða þegar fram kemur eða ráða má af þinglýstum heimildum að svo sé eða þegar lega sameignar, afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt þyki að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika, sbr. 7. gr. laganna. Þar sem sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu.

Í inngangi þinglýstrar eignaskiptayfirlýsingar hússins segir að bílageymslan sé aðskilin frá heild. Þá segir að matshluti 03 sé bílskýli með B lokun, samtengdur kjallara matshluta 01 og 02. Í kjallaranum séu 44 bílastæði í séreign sumra en í óskiptri sameign allra eigna í C1-3 (34 eignir) og C 3 (34 eignir) séu 34 bílastæði ofan á bílskýli. Þá er sérstakur kafli í eignaskiptayfirlýsingu hússins um bílastæðin í bílageymslunni og skráningartafla fyrir hvert þeirra. Ljóst er því að bílastæðin í bílageymslunni eru í séreign og þeim fylgir tilheyrandi hlutdeild í húsinu. Þá er bílskýlið sem matshluti aðeins í eigu þeirra sem þar eiga stæði. Kærunefnd telur því ljóst að um sameign sumra í skilningi 7. gr. laga um fjöleignarhús sé að ræða.

Álitsbeiðandi á ekki hlut í bílskýlinu og ber honum því ekki að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmda við það nema um sé að ræða framkvæmdir sem varði sameign samkvæmt 8. gr. laganna. Gagnaðili krafði álitsbeiðanda um hlutdeild í kostnaði vegna ristar við innkeyrsluhurð og hlífar fyrir hurðabúnað. Telur kærunefnd að um sé að ræða kostnað sem eigendur bílskýlisins skuli einir bera.

Það er því niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að endurgreiða beri honum þann hlut sem hann hefur þegar greitt fyrir framkvæmdirnar. Vegna framangreindrar niðurstöðu kærunefndar kemur krafa álitsbeiðanda í kröfulið III ekki til sérstakrar úrlausnar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að bílskýlið sé í sameign sumra.

Það er álit kærunefndar að endurgreiða beri álitsbeiðanda þá fjárhæð sem hann hefur þegar greitt vegna framkvæmda við bílskýlið.

Reykjavík, 13. apríl 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson