Mál nr. 121/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. apríl 2024

í máli nr. 121/2023

A

gegn

B ehf

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 260.950 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 31. október 2023.
Greinargerð varnaraðila, dags. 21. nóvember 2023. 
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 4. desember 2023. 
Athugasemdir varnaraðila, dags.  11. desember 2023. 
Svar varnaraðila, dags. 3. mars 2024, við beiðni kærunefndar um frekari skýringar.
Athugasemdir sóknaraðila 10. mars 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. desember 2022 til 1. júní 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Um var að ræða framlengingu á fyrri leigusamningum en leigutími hófst upphaflega 15. nóvember 2020. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður leigu hafa numið 160.000 kr. samkvæmt fyrri leigusamningi. Varnaraðili hafi tekið yfir skyldur fyrri leigusala í júní 2022 eftir að hafa eignast íbúðina og einhliða hækkað leiguna í 175.000 kr. Sóknaraðili hafi ekki samþykkt það sérstaklega, en þó greitt hækkaða leigu.

Sóknaraðili hafi óskað eftir framlengingu á leigusamningnum og varnaraðili fallist á það en leigan hafi þá hækkað í 215.000 kr. Sá samningur hafi verið undirritaður í byrjun janúar 2023 þrátt fyrir að varnaraðili hafi skráð að hann tæki gildi frá 1. desember 2022.

Að leigutíma loknum hafi varnaraðili með tölvupósti 6. júní 2023 gert kröfu að fjárhæð 260.950 kr. í tryggingarféð. Vegna beiðni sóknaraðila um skýringar á kröfunni hafi varnaraðili sagt að leigugreiðslur hefðu ekki verið réttar í nokkra mánuði. Sóknaraðili hafi ekki fengið nánari skýringar á þessu þrátt fyrir beiðni hennar þar um. Varnaraðili hafi ekki vísað ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila til kærunefndar húsamála í samræmi við ákvæði 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga og beri honum því að skila tryggingarfénu. Sóknaraðili hafi verið í góðri trú um að hafa greitt rétta leigufjárhæð á leigutíma enda greitt mánaðarlegar kröfur varnaraðila.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður leiguna hafa verið innheimta af sparisjóði sem hafi útbúið greiðsluseðla. Varnaraðili hafi innheimt leiguna í samræmi við leigusamning aðila en ekki hækkað hana. Vegna mistaka sparisjóðsins hafi innheimt leiga vegna ágúst 2022 numið 136.107 kr. í stað 177.598 kr. Aðilar hafi gert nýjan leigusamning með gildistíma frá 1. desember 2022 eftir að hafa komist að samkomulagi um að fjárhæð leigunnar skyldi vera 215.000 kr. og taka hækkunum samkvæmt vísitölu. Mistök hafi aftur átt sér stað hjá sparisjóðnum við innheimtu leigu vegna desember 2022 sem og janúar, febrúar og mars 2023. Samtals vangreidd leiga vegna þessa hafi numið 214.099 kr.

Við lok leigutíma hafi varnaraðili gert kröfu í tryggingarféð vegna vangreiddrar leigu og hann veitt sóknaraðila skýringar á kröfunni. Sóknaraðili hafi undirritað leigusamninginn og verið meðvituð um að umsamin leiga hafi numið 215.000 kr. og skyldi taka hækkunum í samræmi við vísitölu. Sóknaraðili hafi enga tilraun gert til að leiðrétta eða tilkynna varnaraðila um ranga fjárhæð á greiðsluseðlum og því geti hún ekki borið fyrir sig góða trú í þessu samhengi.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að það hafi þá verið sparisjóðurinn sem hafi gert mistök og reiknað leiguna vitlaust. Sóknaraðili hafi greitt alla reikninga vegna leigunnar í góðri trú og aldrei hafi verið gerðar neinar athugasemdir. Varnaraðili hafi fengið leiguna greidda í hverjum mánuði og hefði þegar átt að taka eftir því hefðu einhver mistök verið gerð. Þar af leiðandi hefði hann þegar átt að hafa samband við sparisjóðinn upp á lagfæringar. Hann hafi fyrst eftir lok leigutíma tekið fjárhæð af tryggingarfénu og vakið athygli á því að þeir reikningar sem höfðu verið sendir út hefðu verið rangir. Varnaraðili hafi óskað eftir bankaupplýsingum til að geta endurgreitt tryggingarféð en þá hafi hann ekki heldur minnst á að hann hygðist draga af því þessa fjárhæð.

IV. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að mistök hafi átt sér stað við innheimtuferli sparisjóðsins og sóknaraðili hafi staðfest þann skilning í athugasemdum sínum. Þá sé það rangt að varnaraðili hafi ekki gert sóknaraðila grein fyrir því að leigufjárhæðin hafi verið röng, sbr. fyrirliggjandi samskipti aðila. Sóknaraðila hafi verið í lófa lagið að gera upp mismuninn á leigunni og hefði varnaraðili þá ekki þurft að draga hann af tryggingarfénu.

VI. Niðurstaða        

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Sóknaraðili lagði fram tryggingarfé að fjárhæð 320.000 kr. við upphaf leigutíma. Að leigutíma loknum endurgreiddi varnaraðili 59.050 kr. en hélt eftir 214.099 kr. á þeim grunni að leiga hafi að hluta verið vangreidd mánuðina ágúst 2022, desember 2022, janúar 2023 og febrúar 2023 auk þess sem sóknaraðili hafi skilað íbúðinni 5. júní 2023 án þess að hafa greitt leigu frá 1. þess mánaðar.

Aðilar komust að samkomulagi um nokkurra daga framlengingu á leigusamningi en samkvæmt samskiptum þeirra 24.-26. maí féllst varnaraðili á að fjarlægja greiðsluseðil sem gerði ráð fyrir leigu fyrir júnímánuð í heild og lagði hann til að sóknaraðili greiddi leigu í júní fram til þess dags sem hún yfirgæfi íbúðina. Til þess kom þó ekki. Varnaraðili gerir kröfu um að tryggingarfé sóknaraðila verði m.a. ráðstafað til greiðslu leigu vegna 1.-5. júní en samkvæmt málatilbúnaði sóknaraðila sem studdur er gögnum var íbúðinni skilað 4. júní. Verður því fallist á að varnaraðili haldi eftir 30.199 kr. vegna tímabilsins 1.-4. júní 2023, sbr. 2. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Leiga var á leigutíma innheimt með greiðsluseðlum útgefnum af Sparisjóði E og kveður varnaraðili sparisjóðinn hafi innheimt ranga leigufjárhæð mánuðina ágúst 2022, desember 2022, janúar 2023 og febrúar 2023. Óumdeilt er að varnaraðili gerði ekki athugasemd hér um á leigutíma. Kærunefnd telur að hafa beri hliðsjón af því að samkvæmt leigusamningi aðila var umsamið að leiga yrði innheimt með þeim hætti að varnaraðili sendi reikning í heimabanka sóknaraðila og bar hann þannig ábyrgð á því að innheimta rétta leigufjárhæð. Samkvæmt svörum varnaraðila við fyrirspurn kærunefndar varð honum fyrst ljóst um téðar vangreiðslur við uppgjör tryggingarfjárins, þ.e. í júní 2023, en óumdeilt er að sóknaraðili greiddi alla greiðsluseðla sem gefnir voru út á leigutíma. Þess utan greiddi hún leigu vegna desember 2022 í byrjun þess mánaðar á grundvelli fyrri leigusamnings aðila sem var í gildi til 31. þess mánaðar en aðilar undirrituðu framlengdan leigusamning 6. janúar 2023. Mátti sóknaraðili þannig þar að auki gera ráð fyrir að efndum samkvæmt fyrri leigusamningi væri lokið enda hafði varnaraðili engar kröfur uppi vegna vangreiddrar leigu. Að öllu framangreindu virtu verður að hafna kröfu varnaraðila hér um.  

Varnaraðili heldur einnig eftir 46.851 kr. af tryggingarfénu þar sem viðskilnaði sóknaraðila hafi verið ábótavant við lok leigutíma. Engin gögn styðja það þó að varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð vegna þessa innan fjögurra vikna frá skilum íbúðarinnar, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og er kröfu hans hér um því hafnað þegar af þeirri ástæðu.

Að öllu framangreindu virtu ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 230.751 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 4. júní 2023 reiknast dráttarvextir frá 3. júlí 2023.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 230.751 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 3. júlí 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 11. apríl 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson