Nr. 40/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 40/2018
Kælipressa: Hávaði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 23. apríl 2018, mótteknu 4. maí 2018, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.
Aðilar málsins lögðu sameiginlega fram sjónarmið sín og kröfur fyrir nefndina og var því ekki talin þörf á að gefa gagnaðila sérstaklega kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. maí 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls 18 eignarhluta. Aðilar málsins eru eigendur íbúða í húsinu. Ágreiningur er um kælipressu sem er staðsett í kjallara húss nr. X.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
I. Að viðurkennt verði að skylt sé að hætta notkun kælipressu, staðsettri í kjallara hússins, og hún skuli fjarlægð á kostnað húsfélagsins.
II. Til vara er þess krafist að viðurkennt verði að kælipressan skuli færð út fyrir húsið.
III. Til þrautavara er þess krafist að viðurkennt verði að kælikerfið teljist til sameignar sumra.
IV. Til þrautaþrautavara er þess krafist að viðurkennt verði að samþykki 2/3 eigenda nægi til þess að taka ákvörðun um að fjarlægja kælipressuna, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús.
Í álitsbeiðni segir að um sé að ræða kælipressu fyrir báða stigaganga sem sé staðsett í kjallara húss nr. X, beint undir svefnherbergi íbúðar á fyrstu hæð til vinstri. Kælipressan sé tengd við allar íbúðir hússins og hafi verið það frá byggingu þess. Í hverri íbúð sé sérstakt herbergi (búr). Í því herbergi sé, eða eigi að vera, þar til gerð kælivifta svo að hægt sé að nýta kælikerfið innan íbúðar. Kælivifturnar hafi verið í þessum herbergjum frá byggingu hússins. Þegar kveikt sé á kæliviftunni og kælipressunni samtímis nýtist herbergið (búrið) sem köld geymsla.
Hluti íbúa hússins hafi kosið að slökkva á kæliviftum í íbúðum sínum og einhverjir fjarlægt þær. Hluti íbúa nýti kælikerfið eins og það hafi verið hannað. Hluti íbúa hafi kvartað undan hávaða frá sameiginlegu kælipressunni í kjallara í húsi nr. X. Deilur hafi risið innan húsfélagsins um þetta kerfi í heild sinni og skiptist íbúar í þrjá hópa sem geri mismunandi kröfur.
Krafa 1.
Mikill hávaði stafi frá kælipressunni. Íbúar í fjórum íbúðum, sem séu staðsettar beint fyrir ofan kælipressuna, hafi mest verið útsettir fyrir ónæði frá henni. Þessi hópur íbúa geri þá kröfu að notkun kælipressunnar verði hætt og hún fjarlægð á kostnað húsfélagsins. Fyrir þessari kröfu séu færð þau rök að ónæðið frá kælipressunni sé svo mikið að hagsmunir þeirra sem telji ónæði af henni vegi þyngra en hagsmunir þeirra sem vilji nota kælikerfið áfram, sbr. 12. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og reglur nábýlisréttar.
Þeir íbúðareigendur sem hafi fest kaup á íbúð í húsinu á síðustu fimm árum séu á móti kælipressunni í heild sinni og vilji að hún verði fjarlægð. Þetta séu alls sex íbúðir. Í húsi nr. X, sem samanstandi af níu íbúðum, séu aðeins tveir íbúðareigendur sem vilji halda í kerfið og aðeins einn sem sé harður á að halda því. Þessir eigendur eigi ekki íbúðir staðsettar beint fyrir ofan kælipressuna og verði því ekki fyrir ónæði.
Margir eigendur hafi vaxandi áhyggjur þar sem kerfið leki einhvers staðar í húsinu og því sé mengunarhætta fyrir hendi. Hvorki sé þekkt hvar leki, en leiðslur liggi frá kælipressu inn í íbúðirnar, né hvaða efni séu í kælivökvanum. Áhyggjur af heilsuspillandi efnum séu því raunmætar. Þegar fyllt hafi verið á kælivökvann í reglulegu viðhaldi hafi þurft meira magn en eðlileg sé.
Úrslit kosninga á síðasta aðalfundi, þar sem kosið hafi verið um hvort laga ætti kerfið eða ekki, tali sínu máli. Fimm hafi verið með því að laga það en sjö á móti. Þar fyrir utan séu tveir íbúðareigendur sem hafi verið fjarverandi en viljað láta leggja kerfið af í heild sinni. Það séu því níu eigendur sem vilji kerfið í burtu. Í blokkinni séu tvær leiguíbúðir frá E. Búist sé við að atkvæði þeirra fylgi meirihluta samkvæmt venju og heyrst hefur að íbúar annarrar þessara íbúða vilji kerfið burt. Þetta séu því allavega ellefu atkvæði á móti fimm. Það séu tvær íbúðir í viðbót sem vilji halda í kerfið en það sé varla réttlætanlegt að halda rekstri þess áfram þegar rétt rúmlega 1/3 íbúðareigenda vilji halda því gangandi en aðrir ekki. Rekstur þess hafi auk þess reynst erfiður og dýr og flestir húsfundir fari í að ræða um vandkvæði því tengdu.
Þeir sem séu fylgjandi kerfinu geti ekki litið framhjá þeirri staðreynd að það valdi miklu ónæði. Í að minnsta kosti þremur íbúðum í fjölbýlishúsinu hafi allur útbúnaður til að vera með kæliherbergi verið fjarlægður og rýmið nýtt í annað sem valdi áhyggjum af því hvort að það hafi ekki eyðilagt kerfið í heild sinni. Það þyki líklegt vegna þess að kælipressan hafi sífellt verið að bila og erfiða síðastliðin ár sem sé sennilega ástæðan fyrir því að hún hafi verið mun háværari en hún eigi að vera.
Álitsbeiðandi sem eigi íbúð á annarri hæð fyrir ofan kælipressuna staðhæfi að íbúð hennar sé óíbúðarhæf þegar kveikt sé á pressunni. Í íbúð hennar heyrist í kælipressunni í allri íbúðinni að undanskildu eldhúsinu og hávaðinn sé það mikill að hún geti varla verið heima og hugsað heila hugsun þegar hún sé í gangi. Álitsbeiðandi eigi þessari kælipressu að þakka margar svefnlausar nætur og heilsuleysi ekki bara tengt andvökunóttum heldur einnig þessa stanslausa áreitis sem fylgi því að hafa mótorhljóð fyrir eyrunum allan liðlangann daginn í sinni eigin íbúð. Það hafi hvergi komið fram í neinum skjölum að það væri mótor staðsettur fyrir neðan svefnherbergi álitsbeiðanda þegar hún hafi keypt íbúð sína í X.
Í áliti Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur frá október 2015 komi meðal annars fram að í byggingarreglugerð nr. 112/2012 segi að: „… Byggingar og önnur mannvirki skulu þannig hönnuð og byggð að heilsu og innra umhverfi sé ekki spillt af völdum hávaða og óþægindum af hans völdum sé haldið í lágmarki.“ Í álitinu komi jafnframt fram að það fari fram á að húsfélagið komi í veg fyrir að hávaði frá vélbúnaði fyrir kælikerfi valdi ónæði í nærliggjandi íbúðum. Úrbótum hafi átt að vera lokið eigi síðar en 15. nóvember 2015.
Krafa 2.
Í öðru lagi sé deilt um hvort að þeir íbúar sem vilji ekki notfæra sér kælikerfið þurfi samt sem áður að sæta því að greiða fyrir viðhald þess með húsfélagsgjöldum sínum. Kælikerfið í heild sinni falli undir 3. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús og sú ákvörðun að fjarlægja kælipressuna, og þar með leggja kælikerfið niður, teljist til smávægilegra breytinga og því nægi samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta. Samkvæmt 8. tölul. 8. gr. sömu laga teljist kæliviftur hverrar íbúðar til séreignar viðkomandi íbúðar. Ekki sé hægt að skylda eigendur til að nýta sér kælikerfið án þess að ganga á séreignarrétt þeirra, sbr. til dæmis 50. gr. laganna. Því sé óréttlátt að þessir sömu eigendur séu látnir greiða fyrir rekstur kerfis sem þeir hafi ekki þörf fyrir, sbr. orðalag 8. tölul. 8. gr. laganna um búnað og kerfi sem „þjóna þörfum heildarinnar.“ Kjósi eigandi séreignar að tengjast ekki kælikerfinu leiði það ekki til röskunar á lögmætum hagsmunum þeirra sem nýti sér kerfið, sbr. 13. og 27. gr. laganna, jafnvel þótt það hefði áhrif á vinnslugetu kælipressunnar.
Kælikerfið, sem sé sameign allra, þjóni auðsjáanlega ekki þörfum þeirra sem ekki vilji nýta sér kerfið. Það sé gamaldags og óhagkvæmt. Af því leiði að ákvörðun um niðurlagningu kerfisins falli undir D-lið 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús þar sem einungis þurfi samþykki einfalds meirihluta. Sanngjarnt og eðlilegt sé að hver og einn íbúi hafi val um það að kaupa sér til dæmis kæliskáp í staðinn eða nýta búrið sem fataherbergi. Ósanngjarnt og óeðlilegt sé að líta svo á að þeir sem ekki vilji nýta sér kerfið þurfi samt að sæta því að greiða fyrir rekstur þess. Hvað þá að þeir þurfi að biðja aðra íbúa um leyfi til að nýta sér það ekki. Réttur til þess að nýta sameign, sbr. 2. mgr. 10. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. einnig 34. gr. sömu laga, hljóti að fela í sér rétt til þess að nýta hana ekki, sbr. 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands, nr. 33/1944, sbr. einnig 3. tölul. 12. gr. laga um fjöleignarhús, um réttinn til að hagnýta og nota sameignina að virtum sama rétti annarra eigenda, sbr. einnig 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús um að eigandi hafi einn rétt til umráða yfir séreign sinni, sbr. einnig 1. og 2. mgr. 27. gr. sömu laga.
Jafnvel þótt það tækist að sýna fram á að breyting íbúa á hagnýtingu séreignar sinnar sem felist í því að nota ekki kælikerfið og hafi þannig áhrif á starfsemi kerfisins, yrði að hafna slíkri málsástæðu þar sem hún falli ekki undir 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús samkvæmt orðanna hljóðan. Þar sé gert ráð fyrir að vegna breytingar á hagnýtingu séreignar sé um verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið, og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Gamaldags kælikerfi, eins og hér sé um að ræða, sé afar sjaldgæft og því ekki hægt að fella það undir þetta lagaákvæði sbr. orðalagið „gengur og gerist í sambærilegum húsum“. Því sé ekki hægt að fallast á að samþykki annarra eigenda þurfi fyrir því að eigandi séreignar kjósi að slökkva á kæliviftu sinni, sem sé hluti af séreign hans og tengist þannig ekki hinu sameiginlega kælikerfi sem sé í sameign.
Samkvæmt 2. tölul. 1. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús sé eðlilegt að kælikerfið verði gert að sameign sumra, en þeir sem ekki vilji nota það beri ekki kostnað af viðhaldi þess, sbr. 44. gr. sömu laga. Þá komi til álita hvort þeir eigendur sem nýti sér kerfið séu tilbúnir að greiða fráfarandi eigendum fyrir eignarhlutinn sem þeir láti af hendi. Þá verði ekki séð að skipta megi kælikerfinu án verulegs tjóns og kostnaðar, eðli málsins samkvæmt. Jafnframt sé vísað til þeirrar óskráðu meginreglu íslensks réttar um að hver sameigandi geti krafist slita á sérstakri sameign. Þessi réttur til slita sé verndaður af eignarréttarákvæði stjórnarskrárinnar og sæki einnig stoð í 20. kapítula kaupabálks Jónsbókar sbr. Hrd. 14. apríl 2016 (509/2015). Þar komi fram að réttur til slita takmarkist af því að skiptum verði við komið án þess að þarflaust tjón hljótist af og að skipti stangist hvorki á við lög né samninga sem eignina varði.
Í þessu tilviki eigi 1. mgr. 30. gr. ekki við heldur 3. mgr., enda um smávægilega breytingu á sameign að ræða. Þá eigi 19. gr. ekki við þar sem ekki sé um að ræða ráðstöfun húsfélags með samningi.
Gagnaðili segir að því sé mótmælt að samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölu á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D lið 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, nægi til þess að ákveða að kælipressan verði fjarlægð. Gerð sé krafa um að kælipressan verði kyrr á sínum stað, enda falli kælikerfið í heild sinni undir A lið 41. gr. laganna. Um verulega breytingu á sameign sé að ræða sbr. 1. mgr. 30. gr. sömu laga. Auk þess hvíli skylda á öllum eigendum séreignar til greiðslu sameiginlegs kostnaðar, sbr. 47. gr. laganna.
Kælikerfið teljist til sameignar allra en ekki sumra þar sem það hafi fylgt húsinu frá upphafi og teljist fylgifé fasteignar í skilningi laga um fasteignakaup, nr. 40/2002, með vísan til 1. mgr. 22. gr., c lið 23. gr. og 24. gr. þeirra laga. Þessu til stuðnings sé bent á að í ársskýrslu Fasteignamats ríkisins 2003 sé kælikerfi í fasteign talið upp sem dæmi um slíkan búnað sem telji megi til fylgifjár fasteignar og þar sé vísað í 1. mgr. 22. gr. laga um fasteignakaup. Einnig sé bent á að í áliti kærunefndar í máli nr. 44/1999 sé engin athugasemd gerð við upptalningu á sameign þar sem kæligeymslur séu taldar upp og væntanlega megi kælikerfi því teljast eðlilegur hlutur sameignar þar sem það sé til staðar. Í grein í Morgunblaðinu 16. júní 1995 skrifi Magnús I. Erlingsson lögfræðingur: „Ef niðurstaðan er sú að venja sé að hlutur fylgi fasteign við sölu hennar þá verða einhver sérstök atvik að vera fyrir hendi svo að hluturinn verði ekki talinn fylgja eða slíkt þarf að koma berlega fram í samningi.“ Í sömu grein standi: „Sú leiðbeiningarregla[svo] er talin gilda að ef vafi er í þessu efni þá skuli líta til þess hvort verðmæti hlutanna færi forgörðum að verulegu leyti væru þeir skyldir[svo] frá fasteigninni.“ Enn fremur standi í greininni: „Ef hlutur sem deilt er um er talinn upp í lýsingu eignar í söluyfirliti þá myndi hann teljast hluti fasteignarinnar eins og hún er seld og þar með fylgifé hennar.“
Ekki eigi að rísa ágreiningur um það að kælikerfið sé sameign og heyri undir 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús og 6., 7. og 8. tölul. 8. gr. sömu laga. Enn fremur sé enginn vafi um að 2. mgr. 9. gr. laganna eigi við í þessu tilfelli og hafi stuðning af lögum um fasteignakaup. Einnig þurfi að taka af allan vafa um hvernig 26. og 27. gr. laga um fjöleignarhús eigi við í máli þessu og einsýnt sé að 2. mgr. 30. gr. og 31. gr. laga um fjöleignarhús eigi við um kælikerfið og styðji lög um fasteignakaup það. Þar sem talið sé að búið sé að slökkva á og jafnvel fjarlægja hluta kælikerfis, þ.e. kæliviftur í sumum séreignum, telji gagnaðili, sem noti kerfið og vilji nota kerfið, að kærunefnd þurfi að taka af allan vafa um hvar málið standi varðandi 50., 51., og 52. gr. laga um fjöleignarhús.
Gagnaðili telji gróflega brotið á rétti sínum með þvinguðum aðgerðum húsfélagsins í krafti ólögmætrar atkvæðagreiðslu á húsfundi, sem húsfélag/hússtjórn telji löglega boðaðan, þar sem einfaldur meirihluti eigenda miðað við hlutfallstölur hafi samþykkt að gera ekki við kælikerfið sem slökkt hafi verið á í kjölfar bilunar í stað þess að sinna því að gera við það, með tilheyrandi óþægindum fyrir þá sem hafi nýtt kælikerfið. Þar með hafi verið ónýttir möguleikar til hagnýtingar kerfisins. Þessi sami hópur hafi reynt með öllum ráðum að koma sér undan því að rækja skyldur sínar samkvæmt 2. og 4. tölul. 13. gr. laga um fjöleignarhús. Það sem helst hafi verið sett fram gegn kælikerfinu sé að hávaði sé frá því sem þó hafi aldrei verið staðfest með neinum hætti svo sem með framlagningu hljóðstyrksmælinga né annarra áþreifanlegra gagna. Gagnaðili telji hæpið að taka mark á þeim í ljósi þess að þær athugasemdir séu fyrst og fremst komnar fram eftir að annar ágreiningur hafi risið um kælikerfið.
Ekki hafi verið reynt til þrautar að hljóðeinangra kælipressuna. Þá telji gagnaðili að eign hans sé varin af 72. gr. stjórnarskrárinnar telji einhver þau lagafyrirmæli sem skyldi hann til að láta af hendi þessa eign sína skuli koma fullt verð fyrir.
III. Forsendur
Deilt er um kælipressu sem er staðsett í kjallara hússins. Vegna hávaða sem stafar frá pressunni vilja álitsbeiðendur að hún verði fjarlægð.
Í 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sameign samkvæmt lögunum séu allir þeir hlutar húss, bæði innan sem utan, og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign skv. 4. gr., svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim.
Um er að ræða kælipressu sem er staðsett í kjallara í húsi nr. X og hefur hún verið tengd við allar íbúðir hússins, þ.e. í báðum stigagöngum, frá byggingu þess. Upphaflega var í öllum íbúðum gert ráð fyrir herbergi með kæliviftu og þegar það er kveikt á bæði kælipressunni og kæliviftunni nýtist herbergið sem köld geymsla. Í nokkrum íbúðum hefur notkun kerfisins verið hætt.
Þrátt fyrir að sumir eigendur hafi tekið ákvörðun um að hætta notkun kerfisins fellur það undir sameign hússins.
Í 41. gr. laga um fjöleignarhús er að finna reglur um töku ákvarðana og samkvæmt 6. tölul. A liðar þarf samþykki allra eigenda vegna bygginga, framkvæmda og endurbóta sem hafa í för með sér verulegar breytingar á sameign, sbr. meðal annars 1. mgr. 30. gr. laganna. Í síðastnefnda lagaákvæðinu segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. 30. gr. segir að samþykki 2/3 hluta nægi teljist breytingar á sameign ekki verulegar. Í 3. mgr. sömu greinar segir að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meiri hluta miðað við eignarhluta.
Kærunefnd bendir á að þrátt fyrir að umrætt kælikerfi hafi þótt æskileg þegar húsið var byggt hefur þörf fyrir slíkt fyrirkomulag tekið breytingum. Þannig hefur verulegur fjöldi íbúðareigenda hætt að nota kerfið og breytt notkun kæliherbergja. Þegar íbúðum sem nýta kerfið fækkar frá því sem það var hannað fyrir hefur það áhrif á virkni þess og kallar á breytingar á því, svo sem aðra stærð á kælipresssu. Eins og kerfið er nú liggur fyrir að það veldur ónæði og óþægindum fyrir suma íbúa hússins. Þegar á allt þetta er litið telur kærunefnd að samþykki einfalds meiri hluta miðað við eignarhluta á sameiginlegum húsfundi D nægi til ákvörðunar um hvort kerfið verði lagt niður eða því breytt í samræmi við fjölda notenda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að samþykki einfalds meiri hluta miðað við eignarhluta þurfi til að fjarlægja kælipressuna.
Reykjavík, 28. maí 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson