Mál nr. 43/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. desember 2022

í máli nr. 43/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður varnaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 450.000 kr. ásamt verðbótum, eða samtals 520.000 kr. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða lögmannskostnað sóknaraðila vegna málsmeðferðar fyrir kærunefndinni.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 10. maí 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 12. maí 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 2. júní 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 8. júní 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 24. júní 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 28. júní 2022. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 22. júlí 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 25. júlí 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti 5. september 2022 óskaði kærunefndin eftir upplýsingum sóknaraðila um það hvenær íbúðinni var skilað og barst svar með tölvupósti 8. september 2022. Svar sóknaraðila var sent varnaðila með tölvupósti kærunefndar 9. september 2022. Sama dag bárust athugasemdir varnaraðila með tölvupósti og voru þær sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar sama dag.

Með tölvupósti kærunefndar 13. október 2022 óskaði nefndin eftir afstöðu varnaraðila til þess hvernig hún teldi sig hafa gætt að ákvæðum 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Fyrirspurn barst frá varnaraðila 19. október 2022 og þá barst svar varnaraðila 24. október 2022. Voru tölvupóstar varnaraðila kynntir sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 27. október 2022. Athugasemdir bárust frá sóknaraðila sem sendar voru varnaraðila til kynningar með tölvupósti kærunefndar 7. nóvember 2022.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. janúar 2018 til 1. febrúar 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E en um var að ræða framlengingu á leigusamningi frá árinu 2016. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að á leigutíma hafi salerni og ofnar verið í ólagi, eldhúsvaskur lekið, gluggi í svefnherbergi verið skemmdur og ekki hafi verið hægt að loka glugga í barnaherbergi. Þrátt fyrir ítrekaðar athugasemdir hafi viðbrögð varnaraðila verið lítil sem engin.

Við lok leigutíma hafi F gert úttekt á íbúðinni. Í úttektinni hafi komið fram að eitt og annað væri í ólagi, en þar hafi að mestu verið um að ræða atriði sem höfðu verið í ólagi á leigutíma og sóknaraðili ítrekað en án árangurs beðið varnaraðila um að lagfæra. Ekki verði þó útilokað að hluti tjónsins kunni að hafa komið til á leigutíma, en það sé þó smávægilegt og að nokkru tilkomið vegna tómlætis varnaraðila.

Engar skýringar hafi verið gefnar á því hvers vegna tryggingarfénu sé haldið eftir eða hvaða tjóni nákvæmlega því sé ætlað að bæta. Þá hafi engin gögn verið lögð fram um fjárútlát varnaraðila.

Varnaraðili hafi haldið fund með föður sóknaraðila sem hafi lokið án samkomulags. Til þess að reyna að miðla málum hafi faðir sóknaraðila sem og lögmaður haft samband við umboðsmann varnaraðila og lagt til að helmingur tryggingarfjárins yrði endurgreiddur ásamt verðbótum en því hafi ekki verið svarað.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi leigt íbúðina frá árinu 2016. Allar fullyrðingar um lélegt ástand íbúðarinnar séu því sérkennilegar í ljósi þess að sóknaraðili hafi kosið að endurleigja íbúðina í þrjú ár eftir að hafa búið í henni í tvö ár á undan.

Í rafrænum samskiptum lögmanns varnaraðila og föður sóknaraðila 4. júní 2021 segir að varnaraðili hafi talið aðila hafa komist að samkomulagi um að 170.000 kr. af tryggingarfénu yrði ráðstafað vegna vangoldinnar leigu, þrifa á sameign og tjóns á ljósakrónu. Sóknaraðili hafi farið fram á að fá eftirstöðvarnar endurgreiddar en varnaraðili talið að sú fjárhæð dygði ekki til að greiða kostnað við niðurrif á veggi sem varnaraðili hafi sett upp og átt að taka niður sem og við lagfæringar á skemmdum sem hafi verið verulega umfram eðlilegt slit, sbr. úttekt F. Í kjölfar þessa hafi bréf föður sóknaraðila borist með tölvupósti 24. júní 2021 þar sem skemmdir hafi verið viðurkenndar en því hafi einnig verið mótmælt að samkomulag hafi orðið um að 170.000 kr. ætti að nota vegna vanefnda og tilgreinds tjóns. Varnaraðili hafi skilið þau samskipti með öðrum hætti. Staðfest sé þó að sóknaraðili skuldi einhverja daga í leigu.

Einhver frekari samskipti hafi átt sér stað á milli lögmanns varnaraðila og föður sóknaraðila sem hafi endað með því að lögmaðurinn hafi sent tölvupóst 9. september og upplýst að varnaraðili væri ekki tilbúin að endurgreiða neitt af tryggingunni. Faðir sóknaraðila hafi áréttað vilja til sátta og lögmaður varnaraðila áréttað að hún hefði ekki umboð til sátta.

Næst hafi lögmanni varnaraðila borist tölvupóstur frá lögmanni sóknaraðila og lögmaður varnaraðila lofað að senda honum gögn, sem hafi þó dregist til 4. nóvember 2021 og hann þá sent úttekt F á íbúðinni. Það sé því rangt að sáttatilboðum hafi ekki verið svarað. Eftir þetta hafi varnaraðili ekki frétt meira af málinu fyrr en kæra í máli þessu hafi borist.

Úttekt F beri með sér afar slakt ástand íbúðarinnar við lok leigutíma en þar hafi komið fram sem almenn athugasemd að íbúðin væri illa þrifin. Að leigutíma loknum hafi varnaraðili tilkynnt að tryggingarfénu yrði ekki skilað vegna lélegs ástands íbúðarinnar sem sóknaraðili bæri ábyrgð á. Vegna þessa hafi úttektarmaður verið fenginn frá F. Úttekt hans hafi staðfest slæmt ástand íbúðarinnar en útilokað sé að ástand það sem þar sé lýst hafi verið til staðar við upphaf leigutíma. Þegar varnaraðili hafi ekki heyrt frekar frá sóknaraðila eftir samskipti við föður hans og þegar engar frekari kröfur höfðu borist frá lögmanni sóknaraðila eftir að úttekt F hafi verið send honum hafi sóknaraðili talið málinu lokið. Varnaraðili hafi þegar framkvæmt allar viðgerðir og kostnaður við þær orðið verulega meiri en nemi andvirði tryggingarfjárins. Sóknaraðili hafi sett upp vegg og hljóti að hafa gert sér grein fyrir því að hann bæri að rífa niður. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að samkvæmt fylgiskali með greinargerð varnaraðila hafi leyfi hans fyrir uppsetningu á veggnum legið fyrir í febrúar 2019. Jafnframt sé þar tekið fram að aldrei hafi verið rætt um hver tæki vegginn niður að leigutíma loknum. Varnaraðili verði að bera hallann af því að ekki hafi verið samið sérstaklega um hvort og þá hverjum bæri að rífa niður vegginn.

Sóknaraðili hafi fengið leyfi til að hengja upp listaverk á ganginum og hann notað til þess borvél og skrúfu. Hurðarhúnn í geymslu hafi verið skemmdur við upphaf leigutíma og sóknaraðili ítrekað og árangurslaust reynt að fá varnaraðila til að laga hann. Á endanum hafi sóknaraðili skipt um hann. Sóknaraðili hafi ítrekað óskað eftir lagfæringu á salernisstút sem hafi ekki verið nægilega festur en það hafi síðan fallið á hann að reyna að bæta úr svo að ekki myndi flæða vatn. Lélegur frágangur hafi verið á affallsstút við þvottavél þar sem stærð röra hafi verið röng. Það sé á ábyrgð varnaraðila að gæta að slíku en jafnframt hafi umræddur leki aðeins átt sér stað í eitt skipti. Þá beri leigusali ábyrgð á tjóni sem sé bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, sbr. 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga.

Sturtuhaus hafi verið ónýtur við upphaf leigutíma og hann verið laus í baðkarinu en ekki tengdur við slöngu. Þá hafi sóknaraðili ítrekað haft samband við varnaraðila vegna blöndunartækjanna en lítið sem ekkert kalt vatn hafi komið úr þeim. Þar að auki sé því mótmælt að blöndunartæki í sturtu hafi verið brotin við lok leigutíma. Í þessu tilliti sé vísað til 2. mgr. 19. húsaleigulaga þar sem segir að leigusali skuli annast viðgerðir á hreinlætistækjum og vatnskrönum.

Sóknaraðili hafi fengið leyfi til að skipta út gardínum fyrir filmu þar sem ekki hafi verið hægt að draga fyrir með gardínunum. Varnaraðili hafi þá óskað eftir því að gardínurnar yrðu settar fyrir utan íbúðina og hafi það verið gert.

Sóknaraðili hafi klippt til víra og gengið frá þeim þar sem þeir hafi staðið út úr veggnum. Um sé að ræða augljósa slysahættu og hafi frágangur verið óforsvaranlegur af hálfu varnaraðila. Samkvæmt 2. mgr. 19. gr. húsaleigulaga skuli leigusali annast viðgerðir á rafmagnstenglum.

Sóknaraðili hafi reynt að hindra myglumyndun í gluggum en þéttingar hafi verið verið lélegar. Varnaraðila hafi borið að gæta þess að þær væru viðunandi, sbr. 2. mgr. 19. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðili hafi sagt að skipta ætti um glugga í hjónaherbergi en að endingu hafi maki varnaraðila límt fyrir hann. Þá hafi gluggi í barnaherbergi ávallt verið lélegur og maki varnaraðila ráðlagt að líma fyrir hann.

Sóknaraðili hafi farið með ísskáp í Sorpu eftir samráð við varnaraðila, enda hafi hann verið hættur að virka sem skyldi.

Skýrsla F varpi ljósi á að varnaraðili hafi ekki sinnt viðhaldi á íbúðinni. Sóknaraðili hafi staðið við skyldur sínar samkvæmt 1. mgr. 20. gr. húsaleigulaga og upplýst varnaraðila skriflega um þau atriði sem þyrfti að laga.

Sóknaraðili gangist við því að hafa valdið skemmdum á hurð og skápahurð. Farið sé fram á að varnaraðila verði gert að greiða helming tryggingarfjárins, auk verðbóta. Varnaraðili beri sönnunarbyrði fyrir því að sóknaraðili hafi valdið meintum skemmdum.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hann hafi ítrekað sagt sóknaraðila að honum bæri að þrífa stigaganginn og þegar hann hafi ekki sinnt því fyrstu þrjú árin hafi varnaraðili innheimt gjald vegna þrifa sem sóknaraðili hafi staðfest með undirskrift í leigusamning aðila.

Sóknaraðili geti ekki borið fyrir sig kostnað vegna uppsetningar á vegg sem hann hafi óskað eftir að setja upp. Þar að auki hafi mikil vinna farið í lagfæringar eftir stoðir og leiðara í vegg. Þá hafi rafmagn verið tekið úr veggtengli með kapli sem sé ólöglegt og af því stafi brunahætta. Varnaraðili hafi gengið út frá því að íbúðinni yrði skilað í sama ástandi og hún hafi verið við upphaf leigutíma. Kostnaður við niðurrif veggsins sé því ekki á ábyrgð varnaraðila.

Sóknaraðili hafi ekki skipt um hurðarhún þar sem enginn hurðarhúnn hafi verið til staðar. Geymsluhurðin hafi verið læst eftir að sóknaraðili hafi flutt út. Þess utan hafi sóknaraðili skilið dót eftir í geymslunni sem varnaraðili hafi þurft að farga.

Þrjár viðgerðir hafi verið gerðar á salernisstútnum og með lokaviðgerðinni hafi verið skipt um hann. Aftur á móti hafi sóknaraðili lagt sturtutjaldið á bak við salernið eftir sturtur og vatn þannig lekið af tjaldinu niður á gólf. Þess vegna tali hann um leka á röri.

Vegna affallsstúts fyrir þvottavél sé rangt að affallsrör sé í veggnum en þar hafi verið 50 mm affallsrör með gúmmíi. Rörið hafi ekki farið þar í sundur heldur innundir risinu. Því hafi þurft að saga gat á vegginn til að komast að tengingu, en þetta hafi gerst vegna „þjösnaskaps“ sóknaraðila.

Kaldavatnsþrýstingur á svæðinu sé lágur og eingöngu hægt að kenna vatnsveitu bæjarfélagsins um það. Búið hafi verið að hreinsa stút í blöndunartækjum og sturtu. Sóknaraðili hafi tekið stútinn af baðtækjum með sér svo að hann geti ekki gert kröfu um að varnaraðili borgi hann. Þá hafi gardínur í baðherbergi verið í góðu lagi og sóknaraðili notað þær meirihluta leigutímans.

Dyrasímalagnir séu einungis með 12v straum. Því hafi ekki þurft að klippa á vírana öryggisins vegna, en með því séu þeir jafn berir. Hefðu athugasemdir komið fram hefði verið hægt að setja veggdós yfir en vegna þessa athæfis sóknaraðila hafi þurft að leggja nýjan kapal.

Vegna myglu í gluggum þá sé ekki komið í veg fyrir hana með því að setja límband í fasta glugga. Mygla í herbergisgluggum sé eingöngu tilkomin vegna lítillar útloftunar.

Raki hafi verið í gluggum vegna þvotts sem hafi hangið á að minnsta kosti tveimur snúrum innandyra og þurrkara staðsettum í holi sem hafi verið í mikilli notkun. Varnaraðili hafi aldrei verið spurð út í það hvað ætti að gera við ísskápinn heldur hafi sóknaraðili sett hann út á sameiginlegar svalir þar sem frystirinn hafi fyllst af vatni og það hafi flætt út um allt. Varnaraðili hafi farið með hann í Góða hirðinn, enda ekkert að honum og hún ekki með aðstöðu til þess að geyma hann til loka leigutíma.

Vegna raka í íbúðinni við lok leigutíma hafi íbúðin þurft að vera í loftræstingu í fjóra mánuði. Afleiðingar rakans hafi verið þær að sprungur hafi komið í öll samskeyti og kverkar sem hafi kostað töluverðar viðgerðir. Þá hafi parket verið mjög skemmt/ónýtt og kostnaðarsamt að farga því og leggja nýtt. Auk þess sem hurðir hafi verið útkýldar og reynt hafi verið að fela skemmdir með sparsli og málningu.

Blöndunartæki í baðkari og sturtuslanga hafi verið heil við upphaf leigutíma. Við lok leigutíma hafi íbúðin verið með öllu óþrifin og eldavélin ónýt. Slíkt falli ekki undir eðlilegt slit.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram 450.000 kr. í tryggingarfé við upphaf leigutíma. Deilt er um hvort varnaraðila beri að endurgreiða helming tryggingarfjárins en sóknaraðili fellst á að helmingi þess verði haldið eftir.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Samkvæmt skriflegum leigusamningi aðila lauk leigutíma 1. febrúar 2021 en eftir það var hann framlengdur munnlega og skilaði sóknaraðili íbúðinni 15. mars 2021 samkvæmt gögnum málsins.

Fyrir liggur úttekt sem rituð var af varnaraðila, dags. 21. mars 2021. Í henni kemur fram að varnaraðili telji tryggingarféð ekki duga til að mæta útlögðum kostnaði við að koma íbúðinni í sama stand og hún var við upphaf leigutíma. Í úttektinni er gerð grein fyrir athugasemdum sóknaraðila vegna athugasemda varnaraðila við skilin. Þar kemur einnig fram að varnaraðili hafi fallist á að leiga yrði dregin af tryggingarfénu vegna síðustu vikunnar en að farið væri fram á að endurgreiðsla tryggingarfjárins yrði vísitölutryggð afturvirkt síðastliðin fimm ár. Ljóst er af þessu bréfi að ágreiningur var á milli aðila um bótaskyldu sóknaraðila, enda féllst hann ekki á að tryggingarfénu öllu yrði haldið eftir. Í greinargerð varnaraðila segir að F hafi framkvæmt úttekt á hinu leigða 25. mars 2021 sem hafi staðfest athugasemdir hennar við íbúðina og að engar athugasemdir hafi borist frá sóknaraðila eftir að hann hafi fengið úttektina senda. Sóknaraðili segir aftur á móti að varnaraðili hafi einhliða tekið ákvörðun um að halda tryggingarfénu öllu eftir og að sú niðurstaða hafi orðið ljós á fundi föður sóknaraðila og varnaraðila.

Engin önnur gögn liggja fyrir um að gerð hafi verið skrifleg krafa í tryggingarféð fyrr en lögmaður varnaraðila staðfesti með smáskilaboðum 4. júní 2021 við föður sóknaraðila að hún hygðist halda því öllu eftir. Gerði faðir sóknaraðila athugasemdir við það 7. júní og sendi bréf með frekari athugasemdum 24. sama mánaðar. Lögmaður varnaraðila upplýsti með tölvupósti 9. september 2021 að henni skildist á sóknaraðila að hún væri ekki tilbúin að endurgreiða tryggingarféð. Sama dag ítrekaði faðir sóknaraðila sáttaboð sitt og upplýsti lögmaður varnaraðila þá að hún hefði ekkert umboð til sátta. Með tölvupósti lögmanns sóknaraðila 20. október 2021 var ítrekuð beiðni um endurgreiðslu tryggingarfjárins. Sendi lögmaður varnaraðila fyrrnefnda úttekt og upplýsti með tölvupósti 4. nóvember 2021 að hún væri að safna gögnum. Þá lagði sóknaraðili fram kæru sína hjá kærunefnd 10. maí 2022.

Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd liggja fyrir að ágreiningur hafi verið um bótaskyldu sóknaraðila. Af fyrirliggjandi bréfi, dags. 21. mars 2021, má ráða að varnaraðili taldi sig eiga rétt á því að halda tryggingarfénu öllu eftir og að sóknaraðili væri því ósammála. Varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar húsamála né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeim degi og ber því í samræmi við 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga að fallast á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða helming tryggingarfjársins sem nam 450.000 kr. við upphaf leigutíma.

Með hliðsjón af framangreindri niðurstöðu ber varnaraðila því að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 225.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 15. mars 2021 reiknast dráttarvextir frá 13. apríl 2021.

Sóknaraðili gerir kröfu um málskostnað sér til handa. Í 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga segir að sé kæra bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndarinnar geti nefndin gert sóknaraðila að greiða varnaraðila málskostnað. Með hliðsjón af þessu ákvæði hefur nefndin engar heimildir til að úrskurða sóknaraðila málskostnað. Þegar af þeirri ástæðu er þessari kröfu hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 225.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 13. apríl 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 1. desember 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson