Mál nr. 83/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 83/2013
Riftun leigusamnings: Lögmæti og endurgreiðsla tryggingarfjár.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 29. nóvember 2013, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 16. desember 2013, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 10. febrúar 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 22. ágúst 2013, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. september 2013 til 31. ágúst 2014 um húsnæði í eigu gagnaðila að C. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila vegna stærðar hins leigða húsnæðis.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að riftun álitsbeiðanda, dags. 1. október 2013, hafi verið lögmæt og að gagnaðila beri að endurgreiða Reykjavíkurborg tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr.
Í álitsbeiðni kemur fram að vinkona álitsbeiðanda hafi tjáð álitsbeiðanda að foreldrar þeirrar fyrrnefndu hafi ætlað að leigja út íbúð í húsi sínu. Álitsbeiðandi hafi rætt við gagnaðila um leigu íbúðarinnar. Áætlað hafi verið að álitsbeiðandi gæti flutt inn þann 1. september 2013. Íbúðin hafi átt að vera um 30 fermetrar að smíðum loknum og því hafi álitsbeiðandi samþykkt leiguverð og tryggingargjald sem hafi numið tveggja mánaða leigu.
Íbúðin hafi verið tilbúin 8. september 2013 og álitsbeiðandi flutt inn degi síðar. Álitsbeiðandi hafi greitt 65.000 kr. í leigu fyrir septembermánuð. Þegar álitsbeiðandi hafi flutt inn hafi henni ekki fundist íbúðin vera 3040 fermetrar líkt og fram komi í leigusamningi. Þann 12. september 2013 hafi álitsbeiðandi látið mæla stærð íbúðarinnar. Mældist hún 14,1 fermetri. Álitsbeiðandi auk þess aðila sem mælt hafi íbúðina hafi rætt við eiginmann gagnaðila, sem hafi komið af fjöllum aðspurður um framangreint misræmi um stærð íbúðarinnar. Eiginmaður gagnaðila hafi sýnt álitsbeiðanda hvernig hann hafi mælt íbúðina, en það hafi hann gert með því að ganga hænufet þvert yfir íbúðina og komist að þeirri niðurstöðu að hún væri 24 fermetrar að meðtöldu salerni sem sé ekki innan íbúðarinnar. Álitsbeiðandi hafi krafist endurgreiðslu á leigu og tryggingarfé og farið fram á riftun samningsins vegna þessa. Eiginmaður gagnaðila hafi ekki verið ánægður og ákveðið að ræða við lögfræðing.
Stuttu síðar hafi álitsbeiðandi rætt á ný við eiginmann gagnaðila sem hafi tjáð álitsbeiðanda að samkvæmt lögfræðingi sínum væri ekki unnt að rifta samningnum á þeim forsendum einum að íbúðin væri minni en fram kæmi í leigusamningi. Þá hafi álitsbeiðandi rætt við lögfræðinga sjálf sem hafi sagt þetta hið undarlegasta mál og að sjálfsögðu væri samningurinn riftanlegur. Þá hafi álitsbeiðandi einnig fengið aðstoð lögfræðings við að rita skeytið sem hún hafi svo sent.
Álitsbeiðandi hafi reynt að ræða við gagnaðila áður en hún flutti út en það hafi ekki borið árangur.
Í greinargerð kemur fram að gagnaðili mótmæli í öllum verulegum atriðum lýsingu kæranda á atvikum málsins sem röngum og krefst þess að álitsbeiðni verði vísað frá eða hafnað. Málavextir séu þeir að álitsbeiðandi og gagnaðili hafi gert tímabundinn leigusamning í ágúst 2013 um rými í fasteign gagnaðila að C. Samningurinn skyldi gilda frá 1. september 2013 til 31. ágúst 2014. Kærandi sé vinkona dóttur gagnaðila og hafi margoft komið á heimili gagnaðila síðastliðið ár. Álitsbeiðandi hafi meðal annars gist þar í nokkur skipti og þekki því vel til aðstæðna.
Sumarið 2013 hafi gagnaðili hafist handa við að breyta stóru rými sem áður hafi verið sólskáli milli íbúðarrýmis og bílskúrs í fasteign hennar, í þeim tilgangi að leigja út smærri rými. Þegar framkvæmdir hafi verið langt komnar og lokafrágangur staðið yfir hafi álitsbeiðandi sóst eftir því að leigja eitt rýmið. Álitsbeiðandi hafi oft komið að skoða framkvæmdir og rýmið sem hún hugðist leigja. Aðilum hafi samist um að leiga skyldi vera 100.000 kr. á mánuði. Í ljósi þess að gagnaðila hafi ekki verið kunn nákvæm fermetratala rýmisins hafi verið sett inn talan 30-40 fermetrar í samninginn. Það hafi þó ekki skipt neinu máli enda hafi leigufjárhæð ekki miðast við fermetrafjölda. Aðilum hafi samist um að kærandi legði fram tryggingu fyrir húsaleigunni, sem hún hafi gert, að fjárhæð 200.000 kr. og að leiga skyldi greiðast fyrirfram.
Þar sem álitsbeiðandi hafi ekki flutt inn fyrr en 9. september 2013 hafi verið samið um hlutfallslega lækkun af leigunni.
Álitsbeiðandi hafi virst ósátt og gert athugasemdir við húsnæðið nokkru eftir að hún hafi flutt inn. Gagnaðili hafi ekki vitað ástæður þess en frétt eftir að álitsbeiðandi hafði rift samningnum að álitsbeiðandi hafi haft augastað á öðru húsnæði og séð eftir að gera samning við gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi haft uppi ásakanir um að rýmið væri enn ófrágengið eftir að hún hafi flutt inn og í lok september 2013 hafi hún upplýst um leka í rýminu. Þegar pípulagningamaður hafi komið tveimur til þremur dögum eftir tilkynningu álitsbeiðanda hafi hún ekki verið heima og ekki náðst í hana. Gagnaðili hafi því hleypt pípulagningamanninum inn til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón. Þá hafi einnig komið í ljós að álitsbeiðandi hafi rýmt húsnæðið. Er álitsbeiðandi hafi haft samband hafi hún verið afar ósátt og hótað að kalla til lögreglu þar sem brotist hefði verið inn hjá sér. Ekki hafi þó orðið eftirmálar af því og hafi álitsbeiðandi verið beðin afsökunar.
Eftir mánaðamótin september/október 2013 hafi álitsbeiðandi tilkynnt fyrirvaralaust um riftun leigusamningsins. Riftunaryfirlýsing hafi borist gagnaðila í skeyti, dags. 2. október 2013. Jafnframt hafi álitsbeiðandi gert kröfu um endurgreiðslu tryggingarfjár. Gagnaðili hafi ekki orðið við því enda skilyrði riftunar ekki fyrir hendi og því hafi álitsbeiðandi valdið gagnaðila tjóni.
Ástæður riftunarinnar virðast af riftunaryfirlýsingu vera þrjár. Í fyrsta lagi að framkvæmdum hafi ekki verið lokið við upphaf leigutíma, en eins og áður segi þá hafi álitsbeiðandi fengið afslátt af leigunni vegna þessa. Þá hafi álitsbeiðandi aldrei skorað á gagnaðila um úrbætur og því verði riftun ekki byggð á þessu atriði. Í öðru lagi byggi kærandi riftun sína á því að hún fengi ekki húsaleigubætur þar sem rýmið hafi verið ósamþykkt, en það hafi verið forsenda við samningsgerðina að hún fengi húsaleigubætur. Þessu hafni gagnaðili. Hið leigða hafi uppfyllt lágmarksskilyrði fyrir húsaleigubótum. Gagnaðila hafi ekki verið kunnugt um þessa forsendu álitsbeiðanda við samningsgerðina og gagnaðili geti ekki borið ábyrgð á því hvort álitsbeiðandi fái húsaleigubætur, enda hafi því aldrei verið lofað. Riftun verði því ekki byggð á forsendubresti álitsbeiðanda sem ókunnugt hafi verið um við samningsgerðina. Í þriðja lagi byggi álitsbeiðandi á því að rýmið hafi verið minna en samningurinn hafi kveðið á um. Gagnaðili hafni þessu einnig sem riftunarástæðu þar sem leigufjárhæð hafi ekki verið bundin við tiltekinn fermetrafjölda heldur hafi rýmið verið auglýst til leigu fyrir tiltekna krónutölu óháð fermetrafjölda. Álitsbeiðandi hafi skoðað rýmið margoft og verið vel kunnugt um allar aðstæður.
III. Forsendur
Deilt er um hvort álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila. Álitsbeiðandi byggir rifun sína á því í fyrsta lagi að íbúðin hafi ekki verið tilbúin á umsömdum tíma og því hafi hún ekki geta flutt inn, í öðru lagi á því að hún fái ekki húsaleigubætur þar sem íbúðin hafi verið ósamþykkt, í þriðja lagi að íbúðin sé meira en helmingi minni en fram komi í samningi aðila og í fjórða lagi að gagnaðili hafi haldið lykli að hinu leigða til umráða sem hafi verið notaður.
Óumdeilt er að íbúðin var ekki tilbúin við upphaf leigutíma, þann 1. september 2013, heldur rúmri viku síðar, þann 8. september 2013. Álitsbeiðandi flutti því ekki inn í íbúðina fyrr en 9. september 2013. Þá liggur einnig ljóst fyrir að álitsbeiðandi fékk afslátt af leigunni fyrir septembermánuð 2013. Í 2. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er mælt fyrir um riftunarheimild leigjenda ef verulegur dráttur verður á afhendingu húsnæðisins. Að mati kærunefndar getur viku afhendingardráttur ekki talist verulegur. Auk þess sem líta verði til þess að álitsbeiðandi fékk afslátt af leigunni fyrir umræddan mánuð. Það er því álit kærunefndar að framangreindur dráttur á afhendingu húsnæðisins sé ekki fullnægjandi riftunarheimild.
Þá byggir álitsbeiðandi riftunaryfirlýsingu sína einnig á því að hún fái ekki húsaleigubætur þar sem íbúðin hafi ekki verið samþykkt, en það hafi verið forsenda við samningsgerðina af hálfu álitsbeiðanda að hún fengi húsaleigubætur. Ekki er að sjá af leigusamningi aðila eða öðrum gögnum málsins að greiðsla húsaleigubóta hafi verið forsenda við samningsgerðina af hálfu álitsbeiðanda. Það er því álit kærunefndar að hér sé ekki um að ræða fullnægjandi riftunarástæðu.
Álitsbeiðandi byggir jafnframt á því að íbúðin hafi verið rúmlega helmingi minni en fram hafi komið í leigusamningi. Í 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga segir að komi í ljós að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greini eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir þá skuli leigjandi gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum innan eins mánaðar frá afhendingu og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu. Óumdeilt er að álitsbeiðandi lét á þriðja degi eftir afhendingu eignarinnar, eða 12. september 2013, mæla eignina þar sem hún taldi hana minni en samkvæmt leigusamningi og upplýsingum gagnaðila. Niðurstaða þess er mælinguna framkvæmdi var að hið leigða væri 14,1 fermetri en í leigusamningi sagði að eignin væri 30–40 fermetrar. Þeim útreikningi hefur ekki verið mótmælt af hálfu gagnaðila sem var þá þegar tilkynnt um framangreint frávik. Í 21. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002, segir að þótt flatarmál fasteignar sé minna en kaupandi gerði ráð fyrir teljist það ekki galli nema það sé verulega minna en seljandi upplýsti fyrir kaup eða háttsemi hans teljist stórfellt gáleysi. Með lögjöfnun frá 21. gr. fasteignakaupalaga álítur kærunefnd að stærðarfrávik í því tilviki sem hér um ræðir séu slík að galli teljist sem heimili riftun samningsins enda getur gagnaðili ekki bætt úr þeim galla, sbr. 2. mgr. 17. gr. og 1. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Þegar af þeirri ástæðu er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að riftun álitsbeiðanda, dags. 1. október 2013, hafi verið lögmæt og að gagnaðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr.
Reykjavík, 10. febrúar 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson