Mál nr. 90/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 90/2013

Tímabundinn leigusamningur: Uppsögn. Tryggingafé. Ástand húsnæðis. Forgangsréttur leigjanda.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 29. nóvember 2013, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 8. desember 2013, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 7. janúar 2014, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 27. janúar 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 31. janúar 2013, tók álitsbeiðandi á leigu raðhús í eigu gagnaðila að D. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2013 til 1. febrúar 2014. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingafjár og uppsögn leigusamnings. 

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðilum hafi verið óheimilt að segja upp leigusamningi aðila.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðilum hafi verið óheimilt að nýta tryggingafé til greiðslu húsaleigu og úrbóta á húsnæðinu.
3. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi kröfu á hendur gagnaðilum þar sem álitsbeiðandi hafi þurft að fara í dýrara húsnæði í kjölfar ólögmætrar uppsagnar.   

Í álitsbeiðni kemur fram að samningur álitsbeiðanda hafi verið frá febrúar 2013 til febrúar 2014. Gagnaðilar segi leigusamningi aðila upp þann 1. júní 2013 og hafi álitsbeiðandi átt að skila íbúðinni í síðasta lagi þann 1. september 2013. Álitsbeiðandi hafi látið gagnaðila vita í júlí að hann væri kominn með aðra íbúð og gæti farið út þann 1. ágúst 2013. Gagnaðilar hafi sagt það í lagi en þau hafi ekki verið í bænum og verði ekki komin til baka fyrr en um miðjan mánuð og þá hafi gagnaðilar ætlað að hafa samband við álitsbeiðanda. Þar sem gagnaðilar hafi samþykkt að álitsbeiðandi flytti út hafi hann litið svo á að honum bæri ekki að greiða leigu fyrir ágústmánuð.

Gagnaðilar hafi hringt í álitsbeiðanda seint um kvöld og sagst búin að taka út íbúðina og að mála þurfi íbúðina og að gardínur vanti. Álitsbeiðandi hafi mótmælt því að honum beri að mála íbúðina en hafi fallist á að skila þurfi gardínum, þær hafi hann flutt af misgáningi með sér þar sem þær hafi verið í geymslu nánast allan leigutímann. Þegar álitsbeiðandi hafi skilað gardínum og lyklum hafi álitsbeiðandi hitt gagnaðila í húsinu þar sem gagnaðilar hafi verið að mála húsið án þess að minnast nokkuð á að það sé gert á kostnað álitsbeiðanda.

Gagnaðilar hafi tilkynnt nokkrum dögum seinna að blettir hafi verið í gardínum sem hún vilji fara með sjálf í hreinsun. Viku síðar hafi álitsbeiðandi haft samband við gagnaðila og fengið þær upplýsingar að blettir hafi ekki náðst úr og að gagnaðilar hafi viljað fara með gardínurnar á ný í hreinsun sem þau hafi og gert. Álitsbeiðandi hafi haft samband á ný viku síðar og þá hafi gagnaðilar sagt blettina ekki hafa náðst úr.

Þegar álitsbeiðandi hafi spurt útí tryggingarféð hafi gagnaðilar sagt að ekkert sé eftir af 210.000 kr. tryggingafé þar sem 105.000 kr. hafi verið nýttar í leigu fyrir ágústmánuð auk þess sem tryggingafé hafi verið nýtt í kostnað vegna málunar og þrifa á íbúðinni auk þess sem gardínur hafi verið ónýtar. Álitsbeiðandi mótmælir því að honum beri að greiða fyrir gardínur og þrif þar sem gardínurnar hangi nú uppi hjá nýjum leigjendum og hann hafi þrifið vel áður en lyklum hafi verið skilað. Íbúðin hafi aldrei verið tekin út af öðrum en gagnaðilum. Gagnaðilar hafi ekki látið álitsbeiðanda vita af aðfinnslum sínum fyrr en eftir að nýjir leigjendur hafi verið komnir í húsnæðið. Álitsbeiðandi hafi viljað fá utanaðkomandi aðila til að skera úr um ágreining vegna ástands íbúðarinnar.

Þá telji álitsbeiðandi að uppsögn samningsins hafi verið ólögmæt. Gagnaðilar hafi sagt leigusamningi aðilanna upp á þeim grundvelli að eigendur hússins ætli að nýta það sjálf. Núverandi leigjendur séu ekki skyldir gagnaðilum auk þess sem álitsbeiðanda hafi ekki verið veittur forleiguréttur. Vegna þessa telji álitsbeiðandi sig eiga bótakröfu á hendur gagnaðilum þar sem hann hafi þurft að fara í dýrara húsnæði.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi byrjað að leigja hjá gagnaðilum þann 1. febrúar 2010 og þá fengið íbúðina afhenta nýmálaða og þrifna. Íbúðin hafi verið leigð með húsgögnum að hluta, þ.e. tveimur stofuskenkjum, glerskáp í stofu, gardínum, loftljósum og tvöföldum amerískum ísskáp. Þá hafi leigufjárhæðin verið 90.000 kr. á mánuði. Árið 2012 hafi verið samið um að álitsbeiðandi myndi mála húsið að utan í stað þess að greiða leigu í einn mánuð. Álitsbeiðandi hafi ekki staðið við sinn hluta samkomulagsins og því hafi gagnaðilar litið svo á að álitsbeiðandi skuldi leigugreiðslur fyrir þann mánuð. Gagnaðilar hafi lagt út fyrir öllum kostnaði við málningarvinnunni. Þá hafi álitsbeiðandi einnig þegið húsaleigubætur fyrir umræddan mánauð sem hefði átt að koma í hlut gagnaðila.

Nýr leigusamningur hafi verið gerður við álitsbeiðanda frá 1. febrúar 2013 til eins árs. Gagnaðilar hafi sagt leigusamningi álitsbeiðanda upp frá 1. júní 2013 svo dóttir gagnaðila gæti flutt inn í íbúðina 1. september 2013, en dóttir gagnaðila hafi verið að flytja frá Noregi með son sinn. Seinni hluta ágústmánaðar hafi dóttir gagnaðila ákveðið að flytja til Reykjavíkur þar sem hún hafi verið að fara í háskólanám.

Í byrjun ágústmánaðar hafi álitsbeiðandi tilkynnt að hann myndi flytja úr íbúðnni fyrir mánaðamótin júlí/ágúst. Uppsagnarfrestur leigusamningsins hafi verið út ágústmánuð. Gagnaðilar hafi ekki mótmælt því að álitsbeiðandi flytti út en hafi gert ráð fyrir að staðið yrði við gerðan samning og að leigugreiðsla fyrir ágústmánuð yrði greidd, enda hafi það ekki komið gagnaðilum við þó álitsbeiðandi hafi fundið sér nýtt húsnæði. Gagnaðilar telji að aðrar reglur um forleigurétt gildi um íbúðir sem leigðar séu með húsgögnum. Þegar gagnaðilar hafi komið úr fríi hafi þau farið í eignina til að kanna ástand hennar, enda hafi húsnæðið staðið autt í einhvern tíma. Ástand húsnæðisins hafi komið gagnaðilum mjög á óvart. Krotað hafi verið á veggi íbúðarinnar og illa hafi verið þrifið. Bakarofn hafi verið mjög skítugur og drasl og mylsna í skúffum og skápum. Mikið hafi verið af munum í bílskúr, á palli og í garði sem gagnaðilar hafi séð um að farga á sinn kostnað.  Ísskápur og gardínur sem hafi fylgt íbúðinni hafi verið farið. Gardínum hafi þó verið skilað samankuðluðum í svörtum ruslapoka öllum útklíndum í einhverju en álitsbeiðandi hafi talið að eitthvað kynni að hafa lekið ofan í pokann. Álitsbeiðandi hafi ekki treyst sér til að hreinsa gardínurnar þegar honum hafi verið tjáð að ekki mætti setja þær í þvottavél. Gagnaðilar hafi því farið með gardínurnar í hreinsun, en þær hafi verið hreinsaðar tvisvar án þess að blettir hafi náðst almennilega úr. Því séu gardínurnar taldar ónýtar.

Vegna alls framangreinds telja gagnaðilar að álitsbeiðandi eigi ekki rétt á að fá endurgreitt tryggingaféð þar sem leiga hafi ekki verið greidd fyrir ágústmánuð 2013 að fjárhæð 105.000 kr. auk þess mánaðar sem álitsbeiðandi hafi fengið í afslátt vegna málningarvinnu sem hann hafi svo ekki sinnt að fjárhæð 90.000 kr. Þá telji gagnaðilar að álitsbeiðanda beri að greiða fyrir þrif á gardínum, að fjárhæð 13.900 kr., auk þess sem gagnaðilum beri að bæta fyrir gardínurnar sem séu ónýtar. Gagnaðilar telji einnig að álitsbeiðanda beri að greiða kostnað vegna förgunar á munum þeirra úr eigninni, kostnað vegna þrifa og málunar á íbúðinni. Samanlagt sé allur framangreindur kostnaður mun hærri en tryggingaféð.

Ekki geti talist eðlilegt slit á eigninni að börn noti veggi sem teikniblokk. Þegar það hafi verið nefnt við álitsbeiðanda hafi því verið svarað að gagnaðilum hafi borið að mála hjá þeim á þriggja ára fresti.  

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi hafi boðist til að mála sumarið 2012. Hann hafi málað eina umferð á húsið en þá hafi komið rigningartímabil og þá hafi riðtaumar lekið niður af þakinu og skilið eftir sig ljóta tauma á húsveggjunum. Álitsbeiðandi hafi rætt það við gagnaðila hvað væri best að gera og ákveðið hafi verið að best væri að klára að mála eftir að búið væri aðs kipta um þak, en það hafi staðið til frá því að þau hafi flutt en hafi svo verið gert sumarið 2013. Það hafi verið ákvörðun gagnaðila að gefa álitsbeiðanda eftir leigugreiðslur fyrir einn mánuð, sem hafi verið desember 2012. Álitsbeiðandi hafi sagst ekki vilja fá neitt fyrir að mála þar sem hann hafi einungis verið að finna sér eitthvað að gera í sumarfríinu en gagnaðilar hafi viljað gefa álitsbeiðanda þetta. Húsaleigubætur komi þessu ekkert við. Skipti það miklu máli fyrir gagnaðila þá geti álitsbeiðandi komið og málað þessa einu umferð á húsið.

Álitsbeiðandi hafi hringt í gagnaðila sama dag og álitsbeiðandi hafi fengið svar um nýja leiguhúsnæðið sem hafi ekki verið seinna en 24. júlí. Álitsbeiðandi hafi fengið það undirritað frá gagnaðilum að álitsbeiðandi fari út 1. ágúst 2013.

Álitsbeiðandi hafi boðist til að fara með gardínur í hreinsun en gagnaðilar hafi neitað því og viljað fara sjálf með þær. Álitsbeiðandi spyrji sig afhverju þær hangi enn í íbúðinni hafi þær verið ónýtar. Álitsbeiðandi hafi þrifið allt en bakaraofnin, skúffan og ruslaskápurinn hafi gleymst og biðjist afsökunar á því. Það hefði verið lítið mál að koma og þrífa það. Plöturnar úr bakaraofninum hafi verið skítugar þegar þau hafi flutt inn og aldrei notaðar af álitsbeiðanda svo þær séu enn skítugar síðan þá.

Garðurinn sé opinn þannig að fjögur hús liggi að garðinum. Álitsbeiðandi hafi farið um garðinn og týnt um allt það sem tilheyrði álitsbeiðanda svo það sem eftir var hafi ekki tilheyrt álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi gleymt einu borði á pallinum sem hann hafi viljað eiga en þau hafi munað eftir því of seint. Varðandi muni sem hafi verið eftir í bílskúr þá hafi þeir hlutir verið þar þegar álitsbeiðandi hafi flutt inn. Krot á veggjum hafi verið eftir tréliti sem vel megi ná af. Álitsbeiðandi hefði komið og þrifið hefði hann fengið tækifæri til þess, en gagnaðilar hafi verið byrjuð að mála og þrífa áður en álitsbeiðandi hafi skilað af sér lyklum.

Álitsbeiðandi gerir athugasemd við að gagnaðilar vilji fá fulla leigu fyrir ágústmánuð en hafi sjálf verið komin inn í íbúðina þann 20. ágúst 2013 án vitundar álitsbeiðanda.

III. Forsendur

Deilt er um hvort gagnaðilum hafi verið heimilt að segja leigusamningi aðila upp með bréfi, dags. 27. maí 2013. Leigusamningur aðila var tímabundinn frá 1. febrúar 2013 til 1. febrúar 2014. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila og honum verður ekki slitið með uppsögn á leigutíma. Þó er heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skuli tilgreind í leigusamningi. Slík uppsögn skal vera skrifleg og rökstudd og skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera að minnsta kosti þrír mánuði.

Í leigusamningi aðila segir að heimilt sé að segja upp leigusamningi aðila meðal annars ef eigendur ætli að nýta húsnæðið sjálf, en ekki virðist deilt um gildi þess ákvæðis. Leigusamningi var sagt upp með bréfi gagnaðila til álitsbeiðanda, dags. 27. maí 2013, þar sem fram kom að uppsagnarfrestur væri þrír mánuðir frá 1. júní 2013 og að samningi væri sagt upp þar sem eigendur hafi sjálfir ætlað að nýta húsnæðið. Af gögnum málsins verður ekki annað séð en að til hafi staðið að dóttir gagnaðila myndi flytja í húsnæðið. Að mati kærunefndar getur það ekki talist til notkunnar gagnaðila sjálfra. Með vísan til þessa er það álit kærunefndar að uppsögn gagnaðila á leigusamningi aðila hafi ekki verið í samræmi við húsaleigulög.

Þá er einnig deilt um uppgjör við lok leigusamnings. Álitsbeiðandi byggir á því að gagnaðila hafi verið óheimilt að nýta tryggingarfé álitsbeiðanda vegna vangoldinnar leigu, þrifa, málunar og förgunar á munum, þar sem gagnaðili hafi samþykkt að álitsbeiðandi færi fyrr úr íbúðinni. Álitsbeiðandi hafi þrifið vel en þó gleymt nokkrum stöðum. Álitsbeiðandi hefði þrifið krot af veggjum hefði hann fengið tækifæri til og umræddir munir hafi ekki verið í eigu álitsbeiðanda. Gagnaðilar byggja á því að heimilt hafi verið að nýta tryggingarfé álitsbeiðanda með þeim hætti sem þeir gerðu þar sem álitsbeiðandi hafi skuldað tvo mánuði í húsaleigu, íbúðin hafi verið illa þrifin, munir álitsbeiðanda hafi enn verið í bílskúr, á palli og í garði og krotað hafi verið á alla veggi íbúðarinnar.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga.

Líkt og að framan greinir er það álit kærunefndar að uppsögn gagnaðila hafi verið ólögmæt. Álitsbeiðandi flutti úr íbúðinni þann 1. ágúst 2013. Að mati kærunefndar getur gagnaðili ekki byggt kröfu sína um leigugreiðslu í uppsagnarfresti á ólögmætri uppsögn. Óumdeilt er að gagnaðilar nýttu sér ágústmánuð til framkvæmda í íbúðinni. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri ekki að greiða leigu fyrir ágústmánuð.

Þá byggir gagnaðili einnig á því að álitsbeiðandi hafi fengið afslátt af leigu sem svari til eins mánaðar leigu gegn því að mála húsið að utan en álitsbeiðandi hafi þó ekki gert það. Óumdeilt virðist að álitsbeiðandi hafi ekki greitt leigu fyrir einn mánuð árið 2012 og annað verður heldur ekki ráðið af gögnum málsins. Álitsbeiðandi byggir á því að afsláttur leigunnar hafi verið algjörlega óháður málningarvinnunni. Álitsbeiðandi hafi boðist til að mála en gagnaðilar ákveðið að greiða honum fyrir málningarvinnuna með afslætti af leigugreiðslum.

Eins og áður sagði gerðu aðilar með sér nýjan leigusamning í febrúar 2013 án þess að vikið var að því þar hvernig færi með uppgjör á fyrra leigutímabili, svo sem vegna málningarvinnu og afsláttar. Að mati kærunefndar hefði þó verið eðlilegt að við þessi tímamót kæmi fram ef aðilar hefðu talið eitthvað óuppgert frá fyrra leigutímabili sem ætti að hafa áhrif á leigugreiðslur samkvæmt samningnum. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að taka af tryggingafé álitsbeiðanda vegna vangoldinnar leigu á fyrra leigutímabili. 

Með vísan til framangreinds er það álit kærunefndar að gagnaðilum hafi ekki verið heimilt að halda eftir tryggingarfé álitsbeiðanda vegna vangoldinnar leigu á leigutíma.

Gagnaðilar byggja einnig á því að þeim hafi verið heimilt að halda eftir af tryggingarfé álitsbeiðanda til að mæta kostnaði vegna þrifa, málunar og förgunar á munum álitsbeiðanda. Líkt og áður segir er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda, að því undanskyldu að leigusala er heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Álitsbeiðandi hefur ekki fallist á bótaábyrgð sína vegna framangreinds kostnaðar. Það er því álit kærunefndar að gagnaðilum hafi verið óheimilt að halda eftir tryggingafé álitsbeiðanda vegna kostnaði við þrif, málun og förgun á munum álitsbeiðanda.

Með vísan til alls framangreinds er það álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé það sem lagt var til við upphaf leigusamnings, að fjárhæð 210.000 kr., ásamt verðbótum.

Álitsbeiðandi krefst ennfremur viðurkenningar á því að álitsbeiðandi hafi átt forleigurétt að húsnæðinu þegar aðstæður hafi breyst þannig að gagnaðilar hafi ekki ætlað að nýta húsnæðið sjálf og að gagnaðilar beri ábyrgð á því tjóni sem álitsbeiðandi hafi orðið fyrir með því að þurfa að leigja dýrara húsnæði. Ekki sé loku fyrir það skotið að álitsbeiðandi eigi bótakröfu á hendur gagnaðila vegna ólögmætrar uppsagnar, að því gefnu að leigugjald hafi verið hærra í því húsnæði sem álitsbeiðandi flutti í.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að uppsögn gagnaðila hafi verið ólögmæt.

Það er einnig álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingafé að fjárhæð 210.000 kr., ásamt verðbótum.  

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi geti átt kröfu á hendur gagnaðila vegna mismunar á húsaleigu.

Reykjavík, 27. janúar 2013

Þorsteinn Magnússon

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson