Mál nr. 54/2013

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 18. nóvember 2013

í máli nr. 54/2013 (frístundahúsamál)

A

gegn

B

Mánudaginn 18. nóvember 2013 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir héraðsdómslögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. Y í landi C í D. Lóðin ber heitið E-7. F hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hans hönd.

Varnaraðili: B, eigandi jarðarinnar.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 18. ágúst 2032.

Með kæru, dags. 16. júlí 2013, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 7. ágúst 2013, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Óskað var á ný eftir greinargerð varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 9. september 2013. Greinargerð varnaraðila barst ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að hinn 25. febrúar 1988 gerðu móðir sóknaraðila, G, og varnaraðili með sér leigusamning um afnot lóðarinnar E-7 í landi C. Samningurinn var tímabundinn frá 17. ágúst 1987 til 17. ágúst 2012. Sóknaraðili heldur því fram að hann hafi án árangurs reynt að semja um framlengingu á lóðarsamningi. Varnaraðili hefur ekki látið til sín taka í málinu. 

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili greinir frá því að upphaflegur samningur hafi verið gerður 25. febrúar 1988. Lóðin hafi verið leigð til 25 ára frá 17. ágúst 1987 til 17. ágúst 2012.

Með bréfi, dags. 31. janúar 2011, hafi sóknaraðili óskað eftir því við varnaraðila að lóðarleigusamningur þeirra yrði endurnýjaður. Sú ósk hafi verið ítrekuð í öðru bréfi, dags. 31. júní 2012. Varnaraðili hafi ekki þrátt fyrir ítrekanir sóknaraðila endurnýjað leigusamninginn og því sé sóknaraðili nauðbeygður til að senda málið áfram til kærunefndar til að gæta réttar síns.

Samningar hafi ekki tekist milli aðila í máli þessu og því beri að líta svo á að þar sem tilkynningar hafi ekki verið sendar innan þeirra fresta sem getið sé um í lögum þá hafi samningurinn verið framlengdur um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 18. ágúst 2013, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 75/2008.

Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur leigutaka niður sé málskot ekki sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu sé lok leigusamnings 18. ágúst 2013. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings, hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. 12. gr. laganna.

Leiguverð hafi í öndverðu skv. 4. gr. gamla samningsins verið þrjú lambsverð af 0,5 ha sem hafi verið reiknað út í mars ár hvert. Leiguverðið sé í dag rúmlega 60.000 kr. samkvæmt síðasta greiðsluseðli sem nú þegar sé greiddur.

Telji varnaraðili að leigugreiðsla eigi að breytast geti kærunefnd tekið á því máli síðar, en sóknaraðilar krefjast þess ekki að leigugreiðslum verði breytt, heldur axli þau leigugreiðslur óbreyttar sem fram komi á greiðsluseðli eða rúmlega 60.000 kr. Það sé því ekki gerð sérstök krafa um breytingu leigugreiðslna.

Ljóst megi vera af lestri 12. gr. laga nr. 75/2008 að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og að ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Jafnframt komi skýrt fram í 4. mgr. 12. gr. laganna að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., þá framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá sjálfkrafa framlengingu sé ef leigusali krefst innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða ef leigutaki unir því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað.

Ljóst sé að varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig sé ljóst að sóknaraðili uni því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt.

Með málskoti þessu hafi sóknaraðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. framangreint, og krefjist staðfestingar á því að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 18. ágúst 2032.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili hefur ekki látið til sín taka í máli þessu.

IV. Niðurstaða

Sóknaraðili krefst þess að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár í samræmi við 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr., enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra fresta sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Í gögnum málsins er að finna tilkynningu sóknaraðila, dags. 31. janúar 2011, þar sem óskað er eftir framlengingu samningsins. Framangreind tilkynning sóknaraðila var send rétt rúmum 18 mánuðum fyrir lok leigusamnings og var því í samræmi við 4. mgr. 10. gr. Það er því ljóst að samningurinn hefur ekki framlengst skv. 2. mgr. 11. gr. laganna.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Líkt og að framan greinir gilti samningur aðila til 17. ágúst 2012. Kæra sóknaraðila var dagsett 16. júlí 2013, þ.e. tæpum 11 mánuðum eftir að samningur aðila rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var fallinn niður. Kæru sóknaraðila ber því að vísa frá.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kæru sóknaraðila, dags. 16. júlí 2013, er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 18. nóvember 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson