mál nr. 85/2013

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 13. janúar 2014

í máli nr. 85/2013 (frístundahúsamál)

A

gegn

B

Mánudaginn 13. janúar 2013 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir héraðsdómslögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. Y og gestahúss/geymslu með fastanúmerið Z í landi C í D. E hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hans hönd.

Varnaraðili: B, eigandi jarðarinnar.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 17. desember 2032.

Varnaraðili hefur ekki gert kröfur í málinu.

Með kæru, dags. 26. nóvember 2013, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 4. desember 2013, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila hefur ekki borist kærunefnd.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að hinn 25. febrúar 1988 var gerður leigusamningur um afnot lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. Y og gestahúss/geymslu með fastanúmerið Z í landi C í D við G, en sóknaraðili nýtur afleidds réttar af þeim samningi. Samningurinn var tímabundinn frá 17. desember 1987 til 17. desember 2012.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili greinir frá því að upphaflegur samningur hafi verið gerður 25. febrúar 1999 við G en sóknaraðili hafi afleiddan rétt af þeim samningi, sbr. yfirlýsingu þar um dagsetta 28. desember 1999 og þinglýstri 30. desember sama ár. Lóðin hafi verið leigð til 25. ára frá 17. desember 1987 til 17. desember 2012. Leiguverð hafi í öndverðu verið skv. 4. gr. gamla samningsins 4,5 lambsverð á 0,75 ha. og átt að vera reiknað út í mars á hverju ári. Leiguverð fyrir árið 2013 sé 98.042 kr. með gjalddaga þann 15. mars 2013 og eindaga þann 14. apríl 2013. Sóknaraðili hafi ekki fengið lóðarleigusamning aðila framlengdan. 

Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur leigutaka niður sé málskot ekki sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu sé lok leigusamnings 17. desember 2013 að teknu tilliti til 2. mgr. 11. gr. sömu laga.

Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings, hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. 12. gr. laganna.

Telji varnaraðili að leigugreiðslur eigi að breytast geti úrskurðarnefnd tekið á því máli síðar, en sóknaraðili krefjist ekki að leigugreiðslum verði breytt heldur axli þær óbreyttar. Því sé ekki gerð sérstök krafa um breytingu leigugreiðslna.

Ljóst megi vera af lestri 12. gr. laga nr. 75/2008 að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og að ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Jafnframt komi skýrt fram í 4. mgr. 12. gr. laganna að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., þá framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá sjálfkrafa framlengingu sé ef leigusali krefst innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða ef leigutaki unir því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað. Ljóst sé að varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig sé ljóst að sóknaraðili uni því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt.

Með málskoti þessu hafi sóknaraðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. framangreint, og krefst staðfestingar á því að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 17. desember 2032.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili hefur ekki látið til sín taka í málinu.

IV. Niðurstaða

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr., enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra fresta sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Í gögnum er ekki að sjá að tilkynningar líkt og þær sem að framan greinir hafi verið sendar. Það er því álit kærunefndar að samningurinn hafi framlengst skv. 2. mgr. 11. gr. laganna um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 17. desember 2013.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Líkt og að framan greinir gilti samningur aðila til 17. desember 2013. Kæra sóknaraðila var dagsett 26. nóvember 2013, þ.e. 21 degi áður en samningur aðila rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefnd.

Sóknaraðili skaut málinu til kærunefndarinnar með bréfi, dags. 28. júní 2013. Sóknaraðili nýtti sér þannig málskotsrétt sinn og framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 25. febrúar 1998, sbr. yfirlýsingu frá 28. desember 1999, vegna lóðar nr. X, með fastanúmer frístundahúss nr. Y og gestahúss/geymslu með fastanúmerið Z, í landi C í D er framlengdur um 20 ár, frá 17. desember 2013.

Reykjavík, 13. janúar 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson