Mál nr. 22/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 22/1999

Ákvörðunartaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 20. mars 1999, beindi húsfélagið X nr. 2-14, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við A, X nr. 14, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. apríl 1999. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 28. apríl 1999, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. maí 1999, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 19. maí sl. Á fundi nefndarinnar 28. júlí sl. var málið tekið til úrlausnar og álitsgerð undirrituð 4. ágúst 1999.

Þann 22. október sl. fór álitsbeiðandi þess á leit að málið yrði tekið upp að nýju með vísan til þess að einn nefndarmanna sem að álitinu stóðu hefði verið vanhæfur við meðferð málsins. Í tilefni þessarar beiðni viku nefndarmenn sæti og var álit nefndarinnar afturkallað með bréfi, dags. 19. nóvember 1999. Tóku varamenn sæti í nefndinni og var málið í dag tekið til úrlausnar að nýju.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða raðhúsið X nr. 2-14, sem skiptist í 7 eignarhluta. Ágreiningur er um framkvæmdir gagnaðila við austurgafl hússins og skjólvegg.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi 19. september 1996 hafi verið samþykkt að garðveggir austurenda hússins yrðu ekki klæddir heldur málaðir. Það hafi verið staðfest á aðalfundi 14. maí 1997. Gagnaðili hafi hins vegar í lok nóvember 1998 hafist handa við að klæða vegginn, þvert á allar samþykktir húsfélagsins. Í aprílmánuði hafi framkvæmdirnar verið hálfkláraðar. Hluti af klæðningunni hafi þannig verið óvarinn yfir veturinn og því hugsanlegar skemmdir þar undir. Verktakinn sem fenginn hafi verið til að vinna verkið hafði unnið við húsið 1995 og hafi ekki verið góð reynsla af þeim framkvæmdum. Því njóti hann ekki traust annarra eigenda.

Forsaga málsins sé sú að 17. maí 1995 hafi verið samþykkt að klæða hluta sameignar með ISPO múrklæðningu og gengið frá samningum við R. Þann 31. ágúst 1995 hafi verið samþykkt að bíða með garðveggi austurenda til seinni tíma, meðal annars vegna mótmæla gagnaðila sem mælti frekar með málningu. Þann 19. september 1996 hafi verið samþykkt að mála undirvegg austurgafls og garðveggi með teygjanlegri viðurkenndri málningu að vori. Það hafi verið gert í samráði við gagnaðila og talað um að hann yrði formanni innan handar með val og framkvæmd. Þann 14. maí 1997 hafi verið samþykktar viðgerðir samkvæmt fundinum 19. september 1996. Ekkert hafi hins vegar orðið úr þeim framkvæmdum það árið og hafði gagnaðili ekkert samband haft við stjórn húsfélagsins vegna málsins. Þann 19. maí 1998 hafi síðan verið samþykkt að kanna viðgerð á umræddum flötum og gerði gagnaðili kröfu um að viðgerð lyki innan mánaðar. Að beiðni gagnaðili hafi verið haft samband við R og þeir beðnir um að koma með tilboð í verkið og ræða ýmis óuppgerð mál. Tilboð hafi loks borist 9. júlí, eftir ítrekanir, en þeir hafi ekki verið til viðræðu um eldri mál. Tilboðinu hafi því verið hafnað. Þar sem liðið hafi verið á sumarið hafi verið talið ráðlegt að leita tilboða að vori og fletirnir því sílanbaðaðir.

Með bréfi, dags. 7. september 1998, hafi gagnaðili krafist húsfundar eigi síðar en mánudaginn 14. september 1998. Álitsbeiðandi hafi hafnað erindinu. Með bréfi, dags. 6. nóvember 1998, hafi krafan verið ítrekuð og formaður ásakaður um lögbrot. Með bréfinu fylgdi skýrsla frá Rannsóknarstofnun byggingariðnaðarins. Kröfunni hafi verið hafnað og um leið bent á til hvaða aðgerða hafi verið gripið til að koma í veg fyrir skemmdir. Um mánaðarmótin nóvember/desember sl. varð álitsbeiðandi var við að garðveggur hafi að hluta til verið klæddur án þess að verkinu yrði fram haldið. Það vekti furðu álitsbeiðanda að ráðist skyldi í framkvæmdir um hávetur og fenginn til þess aðili sem gagnaðili hafi gagnrýnt stjórnina fyrir að hafa fengið sem verktaka á sínum tíma.

Gagnaðili telur ákvörðun vegna framkvæmdanna lögmæta og kostnaður vegna hennar eigi að skiptast milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta. Nauðsynlegt hafi verið að hefja viðgerðina því gaflinn og veggir út frá honum hafi legið undir skemmdum vegna skorts á viðhaldi. Um slæmt ástand gaflsins vísar gagnaðili til skýrslu S verkfræðings hjá Rannsóknarstofnun byggingariðnarins, dags. 29. október 1998. Skýrslan sýni að brýna nauðsyn hafi borið til að hefja þegar framkvæmdir við klæðningu á skjólvegg í norðri og viðgerð á skjólvegg í suðri og gafli hússins. Gagnaðili hafi ítrekað skorað á húsfélagið og aðra eigendur að hafa samvinnu um viðhald á austurenda hússins. Þeirri kröfu að austurenda hússins yrði viðhaldið hafi hins vegar verið hafnað og hafi gagnaðila því verið rétt að hefja framkvæmdir samkvæmt tilboði R, dags. 9. júlí 1998. Gagnaðili byggir á því að sú afstaða álitsbeiðanda að hafna því að fjalla um og taka ákvörðun um viðhald austurenda hússins hafi verið ólögmæt og álitsbeiðanda sé skylt að greiða kostnað vegna framkvæmdanna samkvæmt tilboðinu, sbr. 1. mgr. 38. gr. laga nr. 26/1994.

Þá telur gagnaðili að álitsbeiðanda hafi verið skylt að verða við kröfu hans um að samræmis væri gætt í útliti hússins. Aðrir hlutar hússins, þ.m.t. vesturendi þess, þ.e. gafl og skjólveggir, hafi verið klæddir með ISPO klæðningu. Klæðningin sé áberandi og setji mark sitt á húsið. Áberandi sé að samræmis hafi ekki verið gætt við viðhald hússins enda sé áferð og útlit útveggja á austurenda allt annað en á öðrum hlutum þess. Vegna þeirrar afstöðu álitsbeiðanda að hafna kröfu gagnaðila um samræmi í útliti hússins og með vísan til ákvæða laga nr. 26/1994 hafi gagnaðila verið rétt að hefja framkvæmdir á austurenda hússins í því skyni að forða húsinu frá frekari skemmdum og að samræma útlit og áferð útveggja hússins.

III. Forsendur.

Svo sem fram kemur í gögnum málsins samþykktu eigendur hússins 17. maí 1995 að láta klæða hluta sameignar með ISPO múrklæðningu og var gengið til samninga við R um framkvæmd verksins. Þann 31. ágúst 1995 var samþykkt að bíða með klæðningu hluta gafls og garðveggjar austurenda. Samþykkt var á fundi húsfélagsins 19. september 1996 að mála undirvegg austurgafls og garðveggi með viðurkenndri málningu að vori. Enn voru á fundi húsfélagsins 14. maí 1997 samþykktar viðgerðir í samræmi við samþykkt síðasta fundar. Ekkert varð hins vegar úr þeim framkvæmdum það ár. Á fundi húsfélagsins 19. maí 1998 var loks samþykkt að kröfu gagnaðila að huga að viðgerð á þessum hluta hússins og R boðið að gera tilboð í verkið. Tilboði fyrirtækisins var ekki tekið, meðal annars vegna deilna um uppgjör á fyrra verki. Þess í stað var ákveðið að bíða til vors og bjóða verkið út á almennum markaði. Til að verja fletina frekari skemmdum voru þeir sílanbaðaðir í tvígang.

Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús skulu ákvarðanir teknar á sameiginlegum fundi eigenda. Tilgangur þessa ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu, svo sem fram kemur í athugasemdum við frumvarp til laganna. Einstökum eiganda er þannig ekki heimilt upp á sitt eindæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerta sameign eða sameiginleg málefni nema svo sé ástatt sem greinir í 37. og 38. gr., sbr. 36. gr. laga nr. 26/1994.

Í 1. mgr. 38. gr. segir, að eiganda sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni.

Áður en framkvæmdir hefjast skal viðkomandi eigandi jafnan afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geta skipt, sbr. fyrri málslið 2. mgr. 38. gr.

Í málinu liggur fyrir skýrsla Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins, dags. 29. október 1998, þar sem fram kemur að skjólveggir út frá austurgafli hússins hafi verið skoðaðir að beiðni gagnaðila. Niðurstaða athugunarinnar er sú að norðurskjólveggur sé talsvert skemmdur en mun minni skemmdir séu í suðurskjólveggnum. Einnig segir að skemmdir í sjálfum gaflinum neðan múreinangrunarkerfisins séu óverulegar. Matsgerð þessi sýnir ekki einhlítt fram á að brýna nauðsyn hafi borið til umdeildra framkvæmda þannig að gagnaðila hafi verið heimilt að ráðast í þær upp á sitt eindæmi. Í ljósi þessa og með vísan til áðurnefndrar sílanböðunar verður ekki séð að skilyrðum 38. gr. laga nr. 26/1994 hafi verið fullnægt. Ef umdeildri viðgerð er ekki lokið ber að stöðva framkvæmdir og getur álitsbeiðandi neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna viðgerðar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin, sbr. 2. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994.

Í málinu liggja ekki fyrir nægjanleg gögn um viðgerðina þannig að mat verði lagt á hvort hún sé fullnægjandi. Af þeim sökum getur kærunefnd ekki tekið afstöðu til þeirrar kröfu álitsbeiðanda að veggurinn verði færður í fyrra horf.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að ráðast í umdeilda viðgerð án samþykkis annarra eigenda hússins. Ef framkvæmdum er ólokið skal þeim hætt og geta aðrir eigendur neitað að greiða hlutdeild í kostnaði þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin. Nefndin tekur ekki afstöðu til hvort færa beri vegginn í fyrra horf.

Reykjavík, 14. desember 1999.

Ingibjörg Benediktsdóttir

Pálmi R. Pálmason

Benedikt Bogason