Mál nr. 53/1999
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 53/1999
Hagnýting séreignar: Rými í kjallara.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 30. september 1999, beindi A, X nr. 11, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 11 og C, X nr. 11, hér eftir nefndir gagnaðilar.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. október 1999. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 19. október 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 27. október sl. Á fundi nefndarinnar 17. nóvember sl. voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, ódags. en mótteknar. 1. nóvember 1999, og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 11. Húsið skiptist í fjóra eignarhluta. Ágreiningur er um breytingar og hagnýtingu á rými í kjallara hússins sem er í eigu álitsbeiðanda.
Kærunefnd telur að skilja verði kröfu álitsbeiðanda eftirfarandi:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að setja upp salerni og baðaðstöðu (sturtu) í rými í kjallara.
Í álitsbeiðni kemur fram að íbúð álitsbeiðanda fylgi rúmlega 20 m² rými í kjallara sem sé beint undir eldhúsi íbúðarinnar sem gengið sé niður í frá eldhúsi. Á teikningu sé rýmið merkt sem föndurherbergi, þvottahús og geymsla. Álitsbeiðandi hyggist setja klósett með sturtu í rýmið, slá upp léttum milliveggjum og útbúa þar vinnuaðstöðu/gestaherbergi. Ekki standi til að leigja rýmið út. Álitsbeiðandi bendir á að hann sé í raun að færa annað baðherbergi íbúðarinnar niður þar sem búið hafi verið að færa þvottahúsið upp og hann hafi því ekkert við tvö þvottahús að gera. Í íbúðinni verði eftir sem áður tvö baðherbergi, þvottahús, föndurherbergi og geymsla. Samkvæmt upplýsingum frá pípulagningarmanni uppfylli lagnir í kjallara þær kröfur sem gerðar séu fyrir salerni. Álitsbeiðandi telur að aðrir eigendur hússins verði ekki fyrir neinum óþægindum út af baðherberginu. Þá verði gengið í rýmið nær eingöngu í gegnum íbúðina en ekki um sameiginlegan gang í kjallara.
Í greinargerð gagnaðili kemur fram að skömmu eftir að álitsbeiðandi flutti í húsið sumarið 1998 hafi hann komið að máli við aðra eigendur þess og spurt hvort þeir hefðu eitthvað á móti því að kjallarinn yrði innréttaður og leigður út. Gagnaðilar hafi lýst sig mótfallna slíkum breytingum og bent á að það væri ekki í samræmi við samþykkt skipulag hússins að gerðar yrðu vistarverur í kjallara þess. Jafnframt myndu slíkar breytingar gjörbreyta fyrirkomulagi í húsinu. Álitsbeiðandi hafi skömmu síðar hafið framkvæmdir, stúkað rýmið í tvennt með léttum veggjum og m.a. sett ólöglegan glugga á suðurhlið hússins. Í kjölfarið hafi verið haldinn húsfundur um málið og hafi álitsbeiðandi tjáð að ætlun hans með breytingunum væri að útbúa aðstöðu fyrir gesti utan af landi. Allir eigendur hússins hafi mótmælt þessum breytingum og bent á að þær féllu undir 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þær breytingar sem álitsbeiðandi ætli að gera á kjallaranum séu í andstöðu við þá hagnýtingu sem gert hafi verið ráð fyrir í upphafi. Einn eigandi hússins hafi ekki lýst sig andsnúinn breytingunum að því gefnu að frárennslismál yrðu þannig að ekki hlytist ónot af og að herbergið yrði ekki leigt út. Gagnaðilar hafi bent á að með því að samþykkja breytingarnar væri verið að gefa fordæmi fyrir aðra eigendur til að gera slíkt hið sama, þ.e. að setji upp salernis- og sturtuaðstöðu í herbergi í kjallara og útbúa þannig ákjósanleg herbergi til útleigu. Með því væri verið að breyta notagildi hússins frá því sem áður hefði verið fyrirhugað.
Gagnaðilar krefjast þess að álitsbeiðanda sé óheimilt að setja upp bað- og svefnherbergi í kjallara sem gengið verði inn í frá sameiginlegum gangi án samþykkis annarra eigenda. Einfaldur meirihluti eigenda hússins styðji ekki þessar breytingar. Þegar álitsbeiðandi keypti eignina hafi verið búið að stúka rýmið í kjallaranum í tvennt. Breytingar álitsbeiðanda geti ekki talist smávægilegar. Álitsbeiðandi sé með þeim að breyta þvottaherbergi, geymslu og föndurherbergi í svefnherbergi og baðherbergi með aðgang út í sameiginlegan kjallaragang. Gagnaðilar telja að álitsbeiðandi ætli sér ekki að útbúa föndurherbergi heldur svefnherbergi. Þessar breytingar séu þess eðlis að þær falli undir 27. gr. laga nr. 26/1994. Þá séu breytingarnar hvorki í samræmi við þá hagnýtingu sem var á húsinu þegar aðrir eigendur keyptu eign í húsinu né í samræmi við samþykktar teikningar og eignaskiptayfirlýsingu. Það hafi álitsbeiðanda mátt vera ljóst þegar hann keypti eignina.
Með því að veita leyfi til að setja upp salernis- og sturtuaðstöðu í kjallara ásamt svefnherbergi sé hugsanlega verið að breyta fjögurra íbúða húsi í allt að átta íbúða hús. Með því sé verið að auka mögulegt ónæði, rýra verðgildi eignarinnar, svo og sölumöguleika. Þá séu bílastæðismál hússins þannig að þau geti ekki tekið við fleiri íbúum. Ekki hafi verið leitað umsagnar byggingaryfirvalda varðandi flóttaleiðir. Húsið hafi ekki verið hannað með það í huga að búið yrði í kjallaranum. Þá hafi álitsbeiðandi gert glugga á miðju rýminu sem hann merki sem föndurherbergi á teikningu sem hann leggi fram í málinu. Það sé ekki í samræmi við samþykkt útlit hússins. Ljóst sé að álitsbeiðandi þurfi samþykki annarra eigenda til slíkra útlitsbreytinga. Þá sé hurð sem hann hafi sett að rýminu hvorki í samræmi við aðrar hurðir í kjallara né byggingarreglugerð. Álitsbeiðandi hafi hvorki fengið leyfi byggingarfulltrúa til breytinganna né lagt fram teikningar varðandi þær eins og honum beri að gera samkvæmt byggingarreglugerð.
III. Forsendur.
Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.
Samkvæmt 26. gr. laga nr. 26/1994, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum, öðrum lögum, óskráðum grenndarreglum, eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins.
Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi sem hafi í för með sér verulega meiri ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Í 2. mgr. 27. gr. segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Sé hins vegar um að ræða breytta hagnýtingu, sem ekki er veruleg, nægir að samþykki einfalds meirihluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. greinarinnar.
Eins og málið liggur fyrir kærunefnd snýst ágreiningurinn um það eitt hvort álitsbeiðanda sé heimilt að koma upp salerni og baðaðstöðu (sturtu) í rými í kjallara. Álitsbeiðandi áformar að inn í kjallararýmið verði nær eingöngu gengið í gegnum íbúðina en innangengt er þangað úr íbúðinni. Þessi nýting álitsbeiðanda á séreign sinni sem hér um ræðir sætir ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögum nr. 26/1994 né í sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, sbr. 75. gr. laganna. Þar af leiðir að afli álitsbeiðandi sér tilskildrar heimildar byggingaryfirvalda þá er honum þessi framkvæmd heimil.
IV. Niðurstöður.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að koma fyrir salerni og baðaðstöðu (sturtu) í rými í kjallara.
Reykjavík, 7. desember 1999.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson