Mál nr. 51/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 51/1999

Breyting á sameign: Sólpallur.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 20. september 1999, beindi A, X nr. 23A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B, X nr. 23A, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. október 1999. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 21. október 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 27. s.m. Á fundi nefndarinnar 17. nóvember sl. var ákveðið að afla frekari gagna auk þess sem ákveðið var að gefa eiganda X nr. 23 færi á að koma á framfæri athugasemdum. Greinargerð hans, dags. 26. nóvember 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 6. desember sl. og málið tekið til úrlausnar.

II.  Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 23 og 23A. X nr. 23 er einn eignarhluti en X nr. 23A skiptist í tvo eignahluta. Ágreiningur er milli eigenda í X nr. 23A um byggingu sólpalls á sameiginlegri lóð X nr. 23 og 23A. Álitsbeiðandi er eigandi kjallara og gagnaðili er eigandi hæðar og riss.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi síðastliðið vor reist sólpall úr timbri á sameiginlegri lóð án samþykkis álitsbeiðanda sem staddur hafi verið erlendis meðan á framkvæmdum stóð. Álitsbeiðandi hafi frá upphafi mótmælt umræddum framkvæmdum og krafist þess að sólpallurinn yrði fjarlægður og lóðinni komið í fyrra horf. Gagnaðili hafi ekki orðið við þeim tilmælum.

Álitsbeiðandi vísar til 3. gr. og 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að árið 1927 hafi eigendur að landareign Y afsalað til R alls 975 m² landspildu sem síðar varð X nr. 23. R hafi byggt þar hús sem sonur hans S hafi síðar eignast. S hafi byggt viðbótarbyggingu við húsið árið 1954 (suðurendi). Með yfirlýsingu lóðarskrárritara, dags. 15 júní 1981, hafi norðurendi hússins verið gerður að X nr. 23 og suðurendi að X nr. 23A. Hluti af sameiginlegri lóð hafi verið tekinn undir bílastæði og gangstétt. Samkvæmt lóðarblaði frá 1987 hafi lóðin verið 863 m² en sé nú 684 m² samkvæmt lóðarblaði frá 25. september 1998.

Gagnaðili bendir á að X nr. 23 og 23A sé fjöleignarhús í skilningi laga nr. 26/1994 og sé lóðin sameiginleg. Húsið skiptist því í þrjá eignarhluta. Síðastliðið vor hafi gagnaðili hafið framkvæmdir við sameiginlegan sólpall sem hann hugðist reisa á eigin kostnað enda yrði fullt samkomulag um að reisa pallinn. Samþykki eiganda X nr. 23 hafi legið fyrir framkvæmdunum og hafi gagnaðili enga ástæðu haft til að ætla að álitsbeiðandi kynni að vera þeim mótfallinn. Gagnaðili telur að framkvæmdirnar séu þess eðlis að það nægi að 2/3 hlutar eigenda séu þeim meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994. Þar sem eigandi X nr. 23 hafi samþykkt framkvæmdina hafi legið fyrir samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta þegar framkvæmdir hófust. Gagnaðili telur því ekki skipta máli þótt ákvörðun tilskilins meirihluta eigenda um byggingu pallsins hafi ekki verið tekin á formlegum húsfundi, en slíkur fundur hafi aldrei verið haldinn í húsinu síðan gagnaðili flutti í húsið og sé ekkert húsfélag starfandi. Samþykki tilskilins meirihluta liggi fyrir og það sé það sem máli skiptir. Þá bendir gagnaðila á að álitsbeiðandi hafi verið staddur erlendis síðastliðið vor og erfiðlega gengið að kalla alla eigendur saman síðastliðið sumar til að ræða fyrirhugaðan sólpall þegar deilur komu upp um byggingu hans, m.a. vegna sumarleyfa.

III. Forsendur.

Sú meginregla gildir, samkvæmt lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994, að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Samkvæmt gögnum málsins var ekki haldinn húsfundur um þá ákvörðun gagnaðila að ráðast í byggingu sólpalls á sameiginlegri lóð hússins. Telst því bygging hans þegar af þeirri ástæðu ólögmæt enda á ekkert undantekningarákvæði sem fram kemur í 4. mgr. 39. gr. laganna við um þessa framkvæmd.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægja 2/3 hlutar eigenda, séu um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Eðli málsins samkvæmt verður 30. gr. laganna beitt um tilvik sem þetta, þar sem umræddur pallur stendur í sameign þ.e. á sameiginlegri lóð hússins.

Í málinu liggja fyrir ljósmyndir af vettvangi. Kærunefnd telur að með hliðsjón af útliti sólpallsins, stærðar hans og gerðar, svo og stærð lóðar felist í framkvæmdinni veruleg breyting á sameign sem samþykki allra eigenda þurfi til að hrinda í framkvæmd.

Kærunefnd vekur athygli á því að fyrirmælum byggingaryfirvalda sýnist ekki hafa verið fylgt við smíði pallsins, en slíkt er ekki á valdi kærunefndar að fjalla frekar um.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að taka beri til greina þá kröfu álitsbeiðanda að sólpallur á sameiginlegri lóð verði rifinn og lóðinni komið í fyrra horf.

Reykjavík, 7. desember 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson