Mál nr. 18/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 18/1999

Hugtakið hús.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 18. mars 1999, beindi A, Hraunbæ 18, Reykjavík, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Hraunbæ 14, Reykjavík, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. apríl 1999. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 28. apríl 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 19. maí sl. Með bréfi dags. 29. júlí sl. óskaði kærunefnd eftir skriflegum upplýsingum frá byggingarfulltrúa um ýmis atriði er til skoðunar komu hjá nefndinni. Svar byggingarfulltrúa barst kærunefnd með bréfi, dags. 12. september sl., og var það lagt fram á fundi hennar 27. sama mánaðar. Á fundi nefndarinnar 27. október sl. viku Guðmundur G. Þórarinsson og Karl Axelsson sæti í málinu og tóku þá varamennirnir Pálmi R. Pálmason og Benedikt Bogason sæti í nefndinni við meðferð málsins. Á fundi nefndarinnar 1. nóvember sl. fór nefndin á vettvang og var málið síðan tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða sambygginguna Hraunbæ 8-34, Reykjavík. Ágreiningur aðila stendur um hvort um eitt hús sé að ræða í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að Hraunbær 8-34 hafi verið hannaður og byggður af mismunandi aðilum. Ekkert sameiginlegt húsfélag sé til fyrir Hraunbæ 8-34. Hraunbær 8-34 hafi verið byggður fyrir um 30 árum og hafi viðhald utanhúss ekki verið sameiginlegt með fleiri en þremur stigahúsum. Af því leiði að allt viðhald utanhúss sé sameiginlegt með Hraunbæ 18, 20 og 22. Annað viðhald utanhúss sé þeim óviðkomandi. Álitsbeiðandi bendir á að sú skoðun sé almennt ríkjandi meðal eigenda að eitt hús séu tvö eða þrjú stigahús saman. Þannig sé stigahúsunum skipt í "eðlilegar" stærðir.

Gagnaðili bendir á að Hraunbær 8-34 sé allur samtengdur, þ.e. tengist með svokölluðum tengihúsum. Þá séu gaflar samnýttir. Í ljósi þess verði að telja Hraunbæ 8-34 eitt hús í skilningi laganna og því eigi allt viðhald utanhúss að vera sameiginlegt.

III. Forsendur.

Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga þar sem í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði, að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.

Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar væru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægast í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tl. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús en þar segir: "Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: "Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa." Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: "Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess."

Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skiljast svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.

Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær sambygging teljist eitt hús og hvenær hún telst fleiri hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Samkvæmt lóðarleigusamningi, dags. 24. nóvember 1965, er lóðin við Hraunbæ 2-34 óskipt samtals 25.324 m² að stærð. Á lóðinni standa annars vegar sambyggingin Hraunbær 2-6 og hins vegar sambyggingin Hraunbær 8-34. Ágreiningur í máli þessu lýtur að því hvort síðartalda sambyggingin teljist eitt hús eða fleiri.

Sambyggingin Hraunbær 8-34 er reist á þremur árum frá 1966 til 1969. Samkvæmt byggingarskilmálum fyrir hana var gerð krafa um ákveðið samræmi svo sem varðandi þakgerð, hæð, kjallara, inngang, breidd o.fl. Þrátt fyrir að augljóst samræmi sé í ytri hönnun sambyggingarinnar er sýnilegur mismunur á útliti einstakra byggingarhluta og stigahúsa bæði vegna hæðarmismunar lóðar og eins vegna mismunandi útfærslna arkitekta á þeim.

Sambyggingin samanstendur í meginatriðum af fimm byggingarhlutum sem tengjast með tengibyggingum. Byggingarhlutar þessir voru byggðir af nokkrum byggingarmeisturum og hannaðir af fleiri en einum aðila.

Byggingarhlutinn Hraunbær 8-10-12 og 12A er teiknaður af Bárði Daníelssyni arkitekt í október 1965. Sá byggingarhluti tengist Hraunbæ 14-16 með tengibyggingu en hann er teiknaður af sama arkitekt samkvæmt teikningum í apríl 1965. Þak hvors byggingarhluta er samfellt. Tengibyggingu er skipt í miðju á milli hlutanna með tvöföldum vegg og er þak hennar ósamfellt byggingarhlutunum. Í þessari tengibyggingu sem og öðrum tengibyggingum í Hraunbæ 8- 34 eru íbúðarherbergi.

Byggingarhlutarnir Hraunbær 18-20 og 22, 24-26 og 28 og ennfremur 30-32 og 34 eru teiknaðir af Kjartani Sveinssyni í apríl 1965 samkvæmt þremur teikningum og tengjast allir með samskonar tengibyggingu og er milli annarra hluta. Þök byggingarhlutanna eru nokkuð mismunandi, þ.e. þak Hraunbæjar 18-20 og 22 og 24-26 og 28 er stallað vegna hæðarmismunar lóðar. Þak Hraunbæjar 30-33 og 34 er hins vegar órofa heild.

Þótt hér sé um fimm byggingarhluta að ræða var ákveðnum stigahúsum úthlutað til byggingarmeistara með sérstökum lóðarleigusamningi. Þá liggur fyrir að lagnateikningar hafa í flestum tilvikum verið gerðar sérstaklega fyrir einstök stigahús.

Viðhald Hraunbæjar 8-34 hefur ekki verið sameiginlegt með sambyggingunni. Í flestum tilvikum hefur þó viðhald verið sameiginlegt með hverjum af hinum fimm byggingarhlutum. Þess eru þó dæmi að einstaka stigahús, sem hafa sérstakan lóðarleigusamning, hafa ekki verið með sameiginlegt viðhald með aðliggjandi stigahúsi viðkomandi byggingarhluta og ekki samræmt útlit, s.s. Hraunbær 28 og 30. Þannig er búið að klæða stigahús Hraunbæjar 28 svo og 32 og 34 en ekki stigahús Hraunbæjar 30. Þá er þak stigahúss Hraunbæjar 30 málað í öðrum lit en aðliggjandi þak byggingarhlutans.

Af verkfræðiuppdráttum verður ekki annað ráðið en að burðarvirki byggingarhlutanna sé aðskilið. Þannig eru tvöfaldir veggir milli stigahúsanna, þ.e. þensluskil, sem og í tengibyggingum byggingarhlutanna. Þessi atriði ein og sér geta því ekki ráðið úrslitum og leitt til þess að hver byggingarhlutanna fimm eða jafnvel einstök stigahús teljist sjálfstætt hús.

Svo sem áður hefur verið gerð grein fyrir er meginregla laga nr. 26/1994 að jafnan séu löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi laganna og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því. Í fyrri álitum kærunefndar, þar sem reynt hefur á þýðingu hugtaksins hús í skilningi laganna hefur nefndin túlkað hugtakið rúmt og í samræmi við almennu sjónarmið laga. Í máli þessu eru fyrir hendi nokkur atriði sem stutt gætu þá niðurstöðu að um frávik sé að ræða frá meginreglunni. Að öllu virtu telur kærunefnd á hinn bóginn að ekki hafi verið færð fyrir því fullnægjandi rök að um svo veigamikil frávik sé að ræða hér að víkja beri frá áðurnefndri meginreglu. Það er því álit kærunefndar að sambyggingin Hraunbær 8-34 teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994

Að því leyti sem einstök stigahús hafa ráðist í sjálfstæðar viðhaldsframkvæmdir bendir kærunefnd á að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til þeirra að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði verka sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um, hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að sambyggingin Hraunbær 8-34 teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Reykjavík, 11. nóvember 1999.

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason