Mál nr. 37/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 37/1999

Eignarhald, skipting kostnaðar: Stigagangur, bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 21. júní 1999, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 5, suðurálmu, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 1. september 1999. Áður hafði gagnaðila verið gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 31. ágúst 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 16. september sama ár. Á fundi nefndarinnar 30. s.m. voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. september 1999, og gögn frá gagnaðila móttekin 27. september sl. Á fundi nefndarinnar 20. október 1999 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 5. Samkvæmt eignaskiptasamningi frá september 1995 skiptist X nr. 5 í þrjá matshluta, þ.e. 01, 02 og 03. Ágreiningur er milli eigenda í suðurálmu, þ.e. matshluta 03, og álitsbeiðanda sem er eigandi séreignarhluta 03-04 í matshluta 02, um greiðslu rekstrarkostnaðar vegna eignarhlutans 03-04 í matshluta 03 fyrir árið 1998.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Í álitsbeiðni kemur fram að millihæðin, þ.e. eignarhluti 03-04 í matshluta 02, sé ekki eigandi að vestara stigahúsi, þ.e. í matshluta 03. Í eignaskiptasamningi komi einungis fram kvöð um aðgengi millihæðarinnar um stigahúsið. Álitsbeiðandi bendir á að millihæðin greiði í rekstri bílastæða við vesturhlið hússins samkvæmt samkomulagi eigenda. Þá telur álitsbeiðandi að endurskoðandi ársreiknings fyrir árið 1998 hafi hvorki endurskoðað reikninginn samkvæmt gildandi eignaskiptasamningi né samkomulagi eigenda um rekstrarkostnað bílastæða.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að eignarhluta álitsbeiðanda fylgi eignarréttur í vestara stigangi hússins. Eigendur í suðurálmu hússins hafi lengi vel verið fimm í sama húsfélaginu, þ.e. allir eigendur séreignarhluta í matshluta 03. Með tilkomu viðbyggingar ofan á matshluta 02 í byrjun níunda áratugarins hafi eigendur tveggja séreignarhluta á millihæð hússins, þ.e. 03-03 og 03-04, orðið aðilar að húsfélaginu. Byggist aðild þeirra einkum á því að vestari stigagangur hússins hafi verið eini inngangur séreignahluta 03-03 og 03-04. Hafi álitsbeiðandi verið meðal þeirra sem mótuðu það skipulag sem suðurálman byggi á. Í dag séu þrjár útgöngudyr af millihæð inn á stigaganginn frá þremur rekstraraðilum, þar af tveimur úr þinglýstri séreign álitsbeiðanda. Rekstraraðilar millihæðar í núverandi matshluta 02 hafi alla tíð notið jafnræðis við aðra eigendur í álmunni hvað varði afnot af stigahúsinu, s.s. póstkassa, merkingar, lyftu, bílastæði og annað er lýtur að daglegum rekstri og umgengni.

Gagnaðili bendir á að viðbyggingin ofan á matshluta 02 hafi skapað vissa erfiðleika við gerð eignaskiptasamnings. Fólust þeir í því að séreignarhlutar 03-03 og 03-04 tilheyrðu matshluta 02, en þeir áttu hins vegar inngang um vestara stigagang í matshluta 03 og voru í húsfélagi með eigendum séreignarhluta í matshluta 03. Það sem fram komi í eignaskiptasamningnum sé því tæknileg lausn en ekki stofnun nýrri eignarréttinda og skyldna innan hússins. Gagnaðilar hafi með undirritun sinni ekki ætlað að breyta eignarréttindum sínum með því að auka eignarrétt í vestari stigagangi á kostnað matshluta 03-03 og 03-04 í matshluta 02 né taka á sig kvöð um sérstakt aðgengi matshluta 03-03 og 03-04 í matshluta 02 og öfugt í tilviki B sem sé eigandi 03-03. Vilji gagnaðila hafi staðið til að fullnægja skilyrðum reglna um gerð eignaskiptasamninga. Niðurstaðan hafi orðið sú að húsinu var skipt í þrjá matshluta og eignarhlutföll reiknuð út frá því, en jafnframt gengið út frá því að álitsbeiðandi, sem eigandi séreignarhluta 03-04 í matshluta 02, tæki fullan þátt í kostnaði við vestari stigagang sem eigandi lögum samkvæmt, þótt þess væri ekki getið í eignaskiptasamningnum. Hafi ársreikningar fyrir árin 1995-1997 verið afgreiddir á grundvelli þessa samkomulags. Gagnaðili bendir sérstaklega á að fulltrúi álitsbeiðanda hafi samið ársreikning fyrir árið 1997. Þá vísar gagnaðili til þess að á aðalfundi húsfélagsins X nr. 5, suðurálmu, sem haldinn var 14. apríl sl., hafi álitsbeiðandi samþykkt tillögu þess efnis að gerð yrði ný eignaskiptayfirlýsing sem m.a. skyldi kveða á um beinan eignarrétt að öllum sameignarhlutum í stað umgengisréttar.

Gagnaðilar telja eðlilegt að álitsbeiðandi taki þátt í rekstri bílastæða næst útgöngudyrum úr matshluta 03, en það séu bílastæði við suðurhlið hússins. Fullyrðing álitsbeiðanda að hann greiði í rekstri bílastæða við vesturhlið hússins sé röng. Samkvæmt eignaskiptasamningi sé lóðin óskipt, en samkomulag sé milli eigenda að hver matshluti sjái um, skipuleggi og reki bílastæði fyrir sinni framhlið, þ.e. matshluti 01 við norðurhlið og undir stafni, matshluti 02 við vesturhlið og matshluti 03 við suðurhlið og undir stafni.

Þá telur gagnaðili að áritun endurskoðanda sé lögmæt.

III. Forsendur

Eignaskiptasamningur gerður í september 1995 fyrir X nr. 5, liggur fyrir í málinu. Þar kemur fram að eignarhlutar 03-03 og 03-04 eigi umgengisrétt um vestari stigagang matshluta 03, en hvergi er þar getið um eignarrétt þeirra að þeim matshluta. Gagnaðilar hafa engin gögn lagt fram því til stuðnings að eignarhluta álitsbeiðanda fylgi eignarréttur að stigaganginum. Samkvæmt þessu er það álit kærunefndar að eignarhluti 03-04 eigi ekki að greiða rekstrarkostnað vegna vestari stigahúss. Á hinn bóginn leggur nefndin ekki mat á það hvort unnt sé að fá eignaskiptasamningnum hnekkt fyrir dómi, en vísar í því sambandi til þeirra grunnsjónarmiða sem fram koma í 5. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Ágreiningslaust er með málsaðilum að fyrir hendi sé samkomulag milli eigenda að hver matshluti reki bílastæði fyrir sinni framhlið. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að taka þátt í rekstrarkostnaði vegna bílastæða við matshluta 02, þ.e. vesturhlið hússins.

Það fellur utan verksviðs kærunefndar að fjalla um það álitaefni hvort áritun endurskoðanda verði metin ógild. Er kröfu álitsbeiðandi í 3. lið því vísað frá.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að eignarhluti 03-04 eigi ekki að taka þátt í að greiða rekstrarkostnað vestari stigahúss.

Það er álit kærunefndar að eignarhluti 03-04 eigi ekki að greiða rekstrarkostnað bílastæða fyrir framan matshluta 03.

Reykjavík, 1. nóvember 1999.

Ingibjörg Benediktsdóttir

Pálmi R. Pálmason

Benedikt Bogason