Mál nr. 48/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 48/1999

Skipting kostnaðar: Lagnir.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 26. ágúst 1999, beindi A, X nr. 16, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B og C, X nr. 16, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 1. september 1999. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 10. september 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 8. október sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 16, sem skiptist í tvo eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á neðri hæð (32,29%) og gagnaðili er eigandi íbúðar á efri hæð (67,71%). Ágreiningur er um eignarhald á lögnum.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að frárennslislögn liggi frá íbúð álitsbeiðanda meðfram vesturhlið hússins og sameinist fyrir framan húsið frárennslislögn frá íbúð gagnaðila, sem liggi meðfram austurhlið hússins. Lagnirnar sameinast því áður en þær koma út í götu. Lögnin sem liggi vestan megin við húsið og fram fyrir það, en áður en hún sameinast lögn þeirri sem liggi austan megin húsið, þarfnist viðgerðar.

Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðilar telji að umrædd lögn sé séreign álitsbeiðanda og að álitsbeiðanda beri einum að kosta viðgerð hennar. Álitsbeiðandi telur hins vegar að lögnin teljist til sameignar hússins og að kostnaður sé sameiginlegur. Kröfu sinni til stuðnings vísar álitsbeiðandi til þess að í fjöleignarhúsum sé sameign meginregla, sbr. 6. - 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sem þýði að jafnan séu löglíkur fyrir því að umrætt húsrými og annað sé í sameign. Sameignina þurfi ekki að sanna heldur verði sá sem gerir séreignartilkall að sanna eignarrétt sinn. Takist honum það ekki sé um sameign að ræða. Þá vísar álitsbeiðandi til 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 og fyrri álitsgerða kærunefndar fjöleignarhúsamála s.s. mál nr. 1/1999, 1/1996, 1/1995 o.fl.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðilar hafi byggt húsið á árunum 1972-1974. Kjallari hússins hafi upphaflega verið ósamþykktur. Árið 1976 hafi skólplögn verið lögð beint úr kjallaranum og út í götu til þess að unnt væri að setja upp snyrtiaðstöðu í kjallaranum. Þegar húsið var í byggingu hafi byggingaryfirvöld óskað eftir því að það yrði lækkað um 75 cm og varð það m.a. til þess að umrætt salerni þurfti að vera upp á palli og liggi skólplagnirnar í u.þ.b. 30 cm hæð fyrir ofan gólf.

Gagnaðilar benda á að síðar hafi fengist heimild byggingaryfirvalda til þess að nýta húsnæðið sem iðnaðarhúsnæði og hafi gagnaðilar nýtt það sem slíkt í nokkurn tíma. Árið 1987 hafi gagnaðilar leigt húsnæðið og hafi leigjandi þess rekið rafeindaverkstæði í því og loks keypt það árið 1993. Þegar hann seldi húsnæðið hafi kaupendur þess breytt því í samþykkt íbúðarhúsnæði. Til þess hafi þurft miklar breytingar, m.a. hafi þurft að brjóta upp gólf. Síðastliðið sumar hafi húsnæðið verið selt álitsbeiðanda.

Gagnaðilar benda á að sú fullyrðing álitsbeiðanda að skólplögn hans sem liggi vestan megin við húsið og lögn gagnaðila sem liggi austan megin við húsið sameinist áður en þær komi út í götu eigi ekki við rök að styðjast. Lagnirnar sameinist fyrst úr í götu en ekki inn á lóð. Þegar húsið hafi verið lækkað um 75 cm, að ósk byggingaryfirvalda, hafi teikningum af skólplögn hússins verið breytt af R, úttektarmanni Mosfellsbæjar. Af einhverjum ástæðum liggi þessar teikningar ekki fyrir hjá byggingarfulltrúa. Hins vegar liggi fyrir í málinu mynd sem tekin var utan frá götu þegar skólplögn hafi upphaflega verið lögð frá austur hlið hússins út í götu og uppteiknuð afstöðumynd af skólplögnunum eins og þær hafi verið lagðar. Megi þar greinilega sjá að lagnirnar liggi aðgreindar og sameinast ekki fyrr en út í götu. Hefði verið mjög umhendis að leggja leiðsluna úr kjallaranum í boga út að leiðslum þeim sem upphaflega voru lagðar austan megin við húsið, rjúfa eldri leiðsluna inn í miðjum garði og tengja þá nýju þar inn á lögnina.

Gagnaðilar benda á að álitsbeiðandi hafi ekki lagt neitt fram máli sínu til stuðnings annað en rissblað um það hvernig lögnin liggi. Ljóst sé að ekki sé hægt að byggja á slíku gagni. Þá hafi álitsbeiðandi ekki lagt fram nein gögn um að lögnin þarfnist viðgerðar, né heldur gögn um fyrirhugaðar framkvæmdir eða kostnaðaráætlun. Gagnaðilar benda á að þar sem lögnin liggi í gegn um sinn hluta garðsins hljóti þeir að hafa nokkuð um framkvæmdina að segja.

III. Forsendur.

Í 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir, að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 2. tl. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tl. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla, að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á "rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu" svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.

Það er því álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því, að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tl. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa.

Í málinu kemur fram að lögð hafi verið sérstök skólplögn frá kjallara vegna breytinga á notkun hans. Þá er af hálfu gagnaðila fullyrt að teikningum af skólplögn hússins hafi verið breytt að ósk byggingaryfirvalda en þær liggi ekki fyrir hjá byggingarfulltrúa. Hins vegar liggi fyrir uppteiknuð afstöðumynd af skólplögnunum eins og þær hafi verið lagðar. Megi þar sjá að lagnirnar liggi aðgreindar og sameinist ekki fyrr en út í götu.

Í málinu liggja engin gögn fyrir sem benda til annars en um sé að ræða samtengt lagnakerfi innan lóðar. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að lagnir í fjölbýlishúsinu X nr. 16 séu sameign allra eigenda. Skal kostnaði við framkvæmdir vegna þeirra skipt eftir hlutfallstölum allra eignarhluta hússins, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að lagnir í fjölbýlishúsinu X nr. 16 teljist sameign allra.

Reykjavík, 27. október 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson